Договор социального найма жилого помещения

Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что не допустимо в демократическом обществе, и противоречит Конституции Российской Федерации.

Конституционный суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».

Жилищный кодекс предусматривает два вида выселения:

- с предоставлением другого жилого помещения ст. 90 ЖК РФ.

- без предоставления другого жило помещения ст. 91 ЖК РФ.

Рассмотрим подробно все случай выселения.

Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением другого жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев указанных в Жилищном Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

В ЖК РФ закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

- жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшиться, в результате чего, проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

Снос жилых домов или переоборудование их в нежилые, обычно, связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов или с необходимостью передачи их для государственных, муниципальных или общественных нужд. Как известно, промышленное и жилищное строительство нередко связано со сносом небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Необходимость переоборудования жилого помещения в нежилое возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных и специализированных служб и т.д. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой, нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованное жилое помещение (дом).

Предоставление другого жилого помещения нередко связано с угрозой обвала жилого дома. Как известно, жилые помещения под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут придти в состояние, не пригодное для проживания.

В этом случае следует руководствоваться Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 №529.

Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.

Названное Положение по степени износа основных конструкций дома не устанавливает критерии аварийности его технического состояния, указывая лишь на случай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в доме «необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций». Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.

Если жилое помещение (дом) признано непригодным и грозящим обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю вместе с членами его семьи по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенно жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.

В Жилищном кодексе РФ предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 90).

Если наниматель и совместно с ним проживающие члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя (членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц). Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ними лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и ному оборудованию (ст. 91 ЖК РФ). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относиться к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.

С иском о выселении по указанному основанию имеют право обратиться наймодатель, собственник жилого помещения и заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.

Условия применения такой санкции как выселение к лицу, разрушающему или портящему помещение общие для применения любой ответственности: наличие противоправного деяния; наличие вреда; причинной связи между ними; вины.

Но существуют еще и специфические условия применения такой ответственности, указанные непосредственно в ст. 91 ЖК РФ: систематичность противоправных действий; применение к ранее совершенным противоправным деяниям мер предупреждения и общественного воздействия.

Под систематичностью следует понимать совершение лицом противоправных действий два и более раза. Каким бы серьезным ни было нарушение, но если оно было единственным, оно не влечет выселение по ст. 91 ЖК РФ.

Кроме того, должны быть применены к нарушителям меры предупреждения или общественного воздействия (например, его поведение было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или административной комиссии). Если такие меры не были приняты (причем они должны оказаться безрезультатными, т.е. лицо новым противоправным деянием должно показать, что оно не собирается исправляться), то выселение по данному основанию невозможно.

Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 91 ЖК РФ является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.

Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, жилых комнат и мест общего пользования и т.д. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправного переустройства квартир, содержание в них животных и т.п.

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, и члены его семьи или другие совместно проживающие вместе с ним лица используют жилое не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 17 ЖК РФ). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению - самостоятельное основание для выселения и не может сводиться к систематическому нарушению правил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого не страдали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение не подвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не по назначению, подлежит выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это организация в нем производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству. Кроме этого, может выразиться в превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища, и т.п., т.е. фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (Глава 3 ЖК РФ).

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселение по данному основанию, в принципе, не так часто применяется, поскольку граждане обычно добросовестно относятся к своим обязанностям по соблюдению правил общежития.

Нарушение правил общежития может выражаться в: оскорблении других жильцов квартиры или дома, унижении их человеческого достоинства, хулиганских выходках, драках, повреждении мебели и пр.

Выселению подлежит совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совместного проживания с ним. Кроме того, такая невозможность должна быть не субъективной, а объективной, т.е. должно быть установлено, что другие жильцы не могут проживать с ответчиком не в силу своих субъективных качеств, свойств характера или повышенных требований к соседям, а именно в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.

Ссылка на неуживчивость характера без наличия серьезных нарушений правил общежития не является основанием для выселения.

Семейный кодек РФ (ст. 71), предусматривая последствия лишения родительских прав, устанавливает, что вопрос о дальнейшем совместном проживании ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских права, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством.

Согласно ст. 91 Жилищного кодекса РФ лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Приведенное правило впервые включено в закон, и очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основная его задача состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие условия для проживания.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) суд должен принять решение о лишении родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним; 2) должно быть признано невозможным совместное проживание родителей с детьми в жилом помещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами, опекуном (попечителем), родственниками и т.д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств.

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями, в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ст. 72 ЖК РФ), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления другого жилого помещения суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействии, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения.

Заключение

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище это - получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Практически каждый гражданин России на протяжении своей жизни сталкивается с жилищной проблемой, и получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма для многих является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Важнейшие положения о договоре социального найма жилого помещения урегулированы в настоящее время нормами Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время у государства отсутствуют реальные финансовые возможности по бесплатному обеспечению жильем всех, кто формально не имеет определенной законом нормы площади жилья. Складывается ситуация, при которой гражданин может иметь в собственности жилые дома, квартиры, однако, будучи «прописанным» в коммунальной квартире - состоит на очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет право получить от государства бесплатно квартиру.

Ранее жилые помещения из фонда социального использования предоставлялись исключительно тем, кто реально нуждался в жилье и не имел иных возможностей, кроме получения квартиры бесплатно, для улучшения своих жилищных условий. В настоящее время в законодательстве оснований, условий обеспечения граждан Российской Федерации жильем по договору социального найма. Четко определены категории населения, имеющие право на получение жилья по договору социального найма. Основным условием предоставления жилых помещений из фонда социального использования по договору социального найма стало материальное положение гражданина, а не обеспеченность жилой площадью по месту регистрации.

Договор социального найма жилого помещения - договор возмездный. Наниматель обязан оплачивать жилье и коммунальные услуги. Однако действующее законодательство недостаточно подробно регулирует вопросы оплаты жилья. На практике, у большинства граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма, постоянно возникает вопрос: «За что мы платим?».

Органами, устанавливающими ставки и тарифы оплаты жилья и коммунальных услуг в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма, являются органы местного самоуправления. До сегодняшнего времени не существует единой утвержденной методики определения размеров ставок и тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг. В соседних муниципальных образованиях, при абсолютно одинаковых экономических условиях могут существовать ставки и тарифы по оплате жилья и коммунальных услуг, значительно отличающиеся друг от друга.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ предусматривают, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Тем не менее на протяжении всего времени действия данного положения письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет решение (постановление), которое де-факто предоставляет гражданину право на вселение в жилое помещение по договору социального найма.

Согласно требованиям гражданского законодательства несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительность, если законом не установлено иное. Считаю, что для договора социального найма жилого помещения должны быть законом установлены правила, при которых несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения, влечет его недействительность. Такой подход позволил бы, в первую очередь, защитить права и законные интересы нанимателей и членов их семей, которые получили бы возможность подробно ознакомиться со своими правами и обязанностями по договору. Наличие письменного договора помогло бы жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления усилить управленческий контроль в жилищной сфере, повысило взаимную ответственность сторон при использовании жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, имеются ввиду проживающие совместно с нанимателем члены его семьи. Статья 69 Жилищного кодекса предоставляет нанимателю право в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Зачастую на практике возникает вопрос о том, что предполагает этот «установленный порядок». И, как правило, он получает однобокое толкование, связывающее его с соблюдением режима прописки (регистрации) в жилом помещении.

На практике возникает еще множество проблем и вопросов по применению положений о договоре социального найма жилого помещения.

Это лишь часть проблем современного жилищного законодательства, которые требуют скорейшего решения для повышения эффективности жилищной политики государства и реализации конституционных прав граждан на жилище.

Предстоит огромная работа, по приведению жилищного законодательства в соответствие с современной действительностью и возможностями государства и органов местного самоуправления.

Список литературы

1. Гаджиев Г.А., Пепелев С.Г. Предприниматель. Налогоплательщик. Государство. Правовые позиции Конституционного Суда РФ. М., 1998.

2. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов // Сост. П.В. Крашенинников, Г.А. Славинская, Е.Г. Федосова. М., 1996.

3. Конституция Российской Федерации. Комментарий. // Под ред. Б.Н. Топорника, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М. Юрид. лит. 1994. С. 223.

4. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995.

5. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., Норма. 1996.

6. Крашенников П.В. Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издательство «Библиотечка «Российской газеты» // 2005 г.

7. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М. Профиздат, 1998.

8. Литовкин В.Н. Право на жилище // Право и экономика, 1994. №11/12. С. 159-161.

9. Потеркин Д. «Договор найма жилого помещения» // «Российская юстиция», 1998, N1, №2.

10. Седугин П.И. практика Конституционного Суда Российской Федерации по жилищным делам // Жилищное право. 1999. №3.

11. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - 2-е изд., переаб. и доп. М. Издательство НОРМА. 2002.

12. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998

13. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996

14. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967

15. Эрделевский А.М. Гражданский кодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издатель «Библиотечка «Российской газеты» // 2005 г.