Регулирование сервитутов в системе англо-саксонского права

В немецком праве выделяются три вида сервитутов: земельные (вещные, реальные) сервитуты, ограниченные личные сервитуты и узуфрукт. Субъекты, которые могут владеть данными правами, содержание ограниченного вещного права, срок его предоставления являются характеристиками, которые помогают отделить один вид сервитута от другого. В Германии сервитуты являются отрицательными, направлены на запрет осуществления определенных действий на служащей недвижимости. Сервитуты имеют вещно-обязательственную природу. Такие типы сервитутов, как обеспечительные сервитуты и сервитуты как средство ограничения конкуренции, имеют обязательственный элемент.

1.2.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов

Основными способами возникновения сервитутов в соответствии с ГГУ являются соглашение участников (вещный договор), оговорка об узуфрукте, судебное решение и давность. Рассмотрим некоторые основания возникновения более детально.

Соглашение об установлении сервитута как разновидность вещного договора должно быть нотариально удостоверено. Оно должно содержать обязательные условия об объекте, который обременяется, сроке действия сервитута, содержании прав сервитуария, размере платы и основаниях прекращения Емелькина И.А. Указ. соч. С. 95.. Права и обязанности у сторон этого договора возникают с момента внесения записи в Поземельную книгу.

В немецком законодательстве также закреплен такой необычный способ возникновения сервитутных прав и обязанностей как оговорка об узуфрукте (Niebrauchsvorbehalt). Данную оговорку включают в договоры об отчуждении имущества. Чаще всего Niebrauchsvorbehalt содержится в договоре дарения Там же. С. 109.. Она закрепляет право дарителя пользоваться даром после поступления его в собственность одаряемого.

ГГУ содержит следующие основные способы прекращения сервитутных прав и обязанностей:

1. Соглашение сторон вещного договора;

2. Наступление условия прекращения сервитута Емелькина И.А. Указ. соч. С. 97.;

3. Истечение срока, на который был установлен сервитут;

4. Наступление условий, делающих невозможным осуществление сервитутных прав и обязанностей (гибель господствующей вещи, форс-мажорное обстоятельство) Василевская Л.Ю. Указ. соч. С. 361.;

5. Смерть узуфруктуария - физического лица и прекращение узуфруктуария - юридического лица;

5. Отмена права (односторонний отказ лица, в пользу которого был установлен сервитут, от права пользования, извлечения плодов и доходов от пользования служебной вещью);

Сервитуарий (узуфруктуарий) должен заявить об отказе от осуществления своих прав и обязанностей по соглашению об установлении сервитута собственнику служебного недвижимого имущества или органу, который ведет поземельные книги.

6. «Отпадение» преимущества при пользовании чужим земельным участком Там же. С. 360..

Сервитут прекращает свое действие с момента внесения записи об этом в Поземельную книгу.

Регулирование оснований прекращения сервитутов в Германии имеет одну особенность. В немецком праве не закреплено известное еще в римском праве основание прекращения этого ограниченного вещного права как совпадение собственника господствующей и служебной недвижимости в одном лице. Собственник может установить сервитут на вещь, которая ему же и принадлежит Бирюков А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве. Дис. канд. юрид. наук. Ставрополь, 2004. С. 47..

1.2.3 Право, применимое к сервитутам, содержащим иностранный элемент

В немецком праве действует жесткая коллизионная привязка «закон места нахождения вещи» (lex rei sitae) для регулирования вещных прав, имеющих связь с иностранной юрисдикцией. Она распространяется также и на реальный сервитут, узуфрукт, ограниченный личный сервитут. Вещный статут определяет возникновение, изменение, переход, прекращение права, разрешает вопрос о том, какие права на вещь могут возникать в силу сделки, государственного акта или закона, содержание, осуществление права, акцессорность, правовые последствия недостатков вещных договоров Майер А.Вещные права в немецком международном частном праве: к вопросу о признании и трансформации по немецкому праву иностранных способов обеспечения исполнения обязательств, относящихся к движимому имуществу // Государство и право. 2007. № 1. С. 76.. Тем не менее, существует позиция о том, что вещный статут может не применяться к регулированию некоторых вопросов сделки, предметом которой является передача вещного права.

Согласно статье 46 Вводного закона к Германскому Гражданскому Уложению 1896 г. (далее - Вводный закон к ГГУ) если с правом какого-либо государства присутствует существенно более тесная связь, чем с правом, которое являлось бы определяющим согласно статьям с 43 по 45 [право того государства, где находится вещь], то применяется такое право. Однако право государства, с которым соглашение об установлении сервитута имеет тесную связь, является право государства, в котором располагается земельный участок (п. 3 ст. 28 Вводного закона к ГГУ) Вводный закон к Германскому Гражданскому Уложению 1896 г. (на русском языке). Информация получена на сайте: <URL:https://pravo.hse.ru/data/2015/10/21/1079469669/Германия%201896.pdf> (дата обращения - 29 апреля 2017 г.).

Применение другой коллизионной привязки возможно для части сделки по установлению сервитута. В Германии вещное право считается переданным, если заключены обязательственная сделка по отчуждению права и распорядительная сделка по передаче данного права (вещный договор) Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. № 2. Информация получена из СПС «Консультант-Плюс» (дата обращения - 27 апреля 2017 г.) . Применимое право определяется раздельно для обязательственной и распорядительной сделки.

К обязательственной сделке применяются нормы статьи 27 Вводного закона к ГГУ о выборе права к договору. Стороны обладают правом выбора юрисдикции в соответствии с п. 1 ст. 3 Регламента ЕС № 593/2008 «О праве, подлежащем применению к договорным обязательствам» от 17 июня 2008 г. (Рим I) (далее - Регламент Рим I), который также действует на территории Германии. Согласно п. 1 ст. 3 Регламента Рим I договор регулируется правом, выбранным сторонами. Выбор должен быть прямо выражен или определенно вытекать из положений договора либо из обстоятельств дела Регламент ЕС № 593/2008 «О праве, подлежащем применению к договорным обязательствам» от 17 июня 2008 г. (Рим I) (принят в г. Страсбурге 17.06.2008 г.). Информация получена на сайте: <URL: https://www.lawmix.ru/abrolaw/2988> (дата обращения - 27 апреля 2017 г.) . К вещному договору подлежит применению закон места нахождения недвижимости, даже если сам вещный договор выступает как условие в обязательственной сделке.

Если в соответствии с немецким законодательством заключается соглашение об установлении сервитута на земельном участке, находящемся на территории государства, в котором сделка по установлению вещного права не разделена непосредственно на обязательственную сделку и сделку по передаче такого права, то lex rei sitae снова подлежит применению Hertel C., & Wicke H. Real Property Law and Procedure in the European Union. National Report. Germany. 2005. P. 47. Информация получена на сайте:

<URL:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Germany.PDF> (дата обращения - 29 апреля 2017 г.). Нормы вещного статута могут определять, насколько распорядительная сделка зависит от действительности сделки по отчуждению вещного права Майер А. Указ. соч. С. 78. .

Возможно применение договорного статута к основаниям возникновения и прекращения вещных прав. Отход от жесткой коллизионной привязки «закон места нахождения недвижимого имущества» объясняется удобством для сторон сделок с иностранным элементом. При заключении множества соглашений об установлении сервитутов на земельных участках, расположенных в разных юрисдикциях, каждый раз придется учитывать нормы национального права, что не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Автономия воли сторон может ограничиваться интересами третьих лиц либо запретом злоупотребления правом Там же. С. 80..

Форма сделки с иностранным элементом по установлению вещного права подчиняется правилу п. 5 ст. 11 Вводного закона к ГГУ, который гласит: «Сделка, при помощи которой создается право на вещь или происходит распоряжение таким правом, является действительной по форме, только если она выполняет требования к форме того права, которое применяется к правоотношению, образующему ее предмет» Вводный закон к Германскому Гражданскому Уложению 1896 г. (на русском языке). Информация получена на сайте:

<URL:https://pravo.hse.ru/data/2015/10/21/1079469669/Германия%201896.pdf> (дата обращения - 29 апреля 2017 г.). Эта норма предписывает соблюдать форму соглашения об установлении сервитута, которая закреплена в lex rei sitae. В Германии сделка по передаче вещного права должна быть нотариально удостоверена. Такое строгое требование к форме вещной сделки установлено в силу того, что нотариусы обязаны предоставлять информацию о правах на недвижимое имущество государственным органам, экспертам в области оценочной деятельности Hertel C.,& Wicke H. Opcit. P. 35..

Однако соблюдение нотариальной формы сделок с сервитутами не является обязательным, если она имеет связь с другой юрисдикцией. В силу п. 1 ст. 11 Вводного закона к ГГУ форма сделки не имеет пороков, если она выполняет требования к форме того права, которое применяется к правоотношению, образующему ее предмет, или права того государства, в котором она заключена. Так, если вещная сделка в отношении земельного участка, расположенного в Германии, заключается в письменной форме в Австрии, где это допускается, то в Германии такая сделка признается действительной Schmid C., & Hertel C. Real Property Law and Procedure in the European Union. General Report. Final version. 2005. P. 103. Информация получена на сайте:

URL:<http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf> (дата обращения - 29 апреля 2017 г.).

Основной коллизионной привязкой, которая используется для регулирования соглашения об установлении сервитута, имеющего связь с другой юрисдикцией, в немецком праве является lex rei sitae. К разрешению вопросов возникновения, прекращения сервитутов, формы соглашения о сервитуте могут применяться иные коллизионные привязки, которые используются в процессе квалификации lex causae, - автономия воли и закон места совершения сделки. При определении применимого права к сервитуту возможно возникновение depesage, при которой условия установления сервитута подчинены нормам разных правопорядков.



Глава 2. Регулирование сервитутов в системе англо-саксонского права

2.1 Регулирование сервитутов в английском праве

2.1.1 Понятие и виды сервитутов

Сервитуты (easements) в Англии причисляют к одной из категорий преимуществ - интереса в пользовании чужим земельным участком Smith R. Property Law. Oxford: Pearson Education Limited. 2014. P. 636. . Даже в некоторых словарях термин «easement» переводится на русский язык, как преимущество Англо-русский словарь юридических терминов / Под ред. Л.Д. Дегтярева. М.: Проспект, 2014. С. 100..

Категория сервитута затрагивает самые разные отношения, поэтому за ней в английском праве не закрепилось универсальное определение. В многочисленных прецедентах просто перечисляются права, которые признаются сервитутами. Тем не менее, некоторые правоведы предпринимали попытки дать определение этому понятию. Так, Эндрю Бэрроус считает, что сервитут является ограниченным имущественным правом пользования земельным участком, находящимся в исключительном владении иного лица Barrows A. English Private Law. Third Edition. Oxford: Oxford University Press. 2013. P. 604..

Английские суды выработали специальные правила, соответствие которым позволяет сделать вывод об установлении сервитута. Основные правила содержатся в деле Re Ellenborough Park [1956].

Суд выработал 4 правила признания сервитута:

Должна быть доминантная недвижимость и сервиентная недвижимость.

Доминантным недвижимым имуществом в английском праве является земельный участок, собственник которого получает определенную выгоду. В континентальном вещном праве аналогом этому земельному участку выступает господствующий участок. В свою очередь, сервиентная недвижимость - это земельный участок, на котором установлено обременение в виде сервитута MacKenzie J., & Phillips M. Textbook on Land Law. Oxford: Oxford University Press. 2012. P. 477. . В континентальной правовой системе такой участок называют служащим участком.

Доминантный и сервиентный владельцы должны быть разными лицами.

Одно и то же лицо не может являться собственником и одновременно пользоваться двумя объектами собственности. Если одно лицо приобретет и сервиентную, и доминантную недвижимость и одновременно будет владеть ими, существующий сервитут прекратит действовать ibid. p. 478..

Сервитут должен устанавливаться в интересах пользования доминантной недвижимостью.

Правило предусматривает, что наличие права предоставляет преимущество владельцу доминантной недвижимости. Все сервитуты должны быть привязаны к объекту недвижимости, то есть, выгода должна извлекаться от пользования определенным земельным участком. Право будет предоставлено, если его наличие повышает ценность земельного участка или возможность его продажи.

Связь между сервиентной и доминантной недвижимостью вообще является важнейшим фактором, который учитывают английские судьи для оценки факта извлечения прибыли от пользования земельным участком. Обычно английские суды указывают на то, что оба земельных участка должны быть рядом друг с другом.

Интересным выглядит следующий вопрос: «Что происходит, если через какое-то время земля, от пользования которой можно извлечь прибыль, меняет свое назначение таким образом, что изменяется влияние сервитута на обремененный земельный участок?»

В деле Attwood v Bovis Homes Ltd [2001] Ch 379, в котором обсуждалось установление сервитута на водопровод, был поставлен данный вопрос. В данном деле земельный участок, к которому были проложены сточные трубы, потерял свои сельскохозяйственные свойства. Сервитут был установлен на продолжительное время, а не на короткий срок. Владелец доминантного земельного участка считал, что сервитут должен устанавливаться для извлечения выгоды от пользования земельным участком, имеющим свойства, которые он имел бы на момент установления этого права.

Этот аргумент был отвергнут судом. Суд указал, что если изменение назначения доминантной недвижимости приводит к существенному увеличению бремени содержания сервиентного земельного участка или изменению характера этого бремени, то только в этом случае можно считать, что сервитут больше не приносит выгоду Attwood v Bovis Homes Ltd [2001] Ch 379.. Английский суд фактически оценивал существенность изменения бремени в данном деле.

Право должно содержаться в документе о передаче прав на имущество (grant).

Из данного правила вытекает сразу несколько требований, которым должен обладать сервитут, указанный в документе о передаче прав на имущество.

Во-первых, положения о сервитуте, содержащиеся в документе, не должны быть двусмысленными MacKenzie J.,& Phillips M. Opcit. P. 606.. В grant должны содержаться положения о том, кому принадлежит обремененный сервитутом земельный участок, какие действия вправе совершать доминантный собственник в отношении сервиентного земельного участка, каковы характер и пределы этих действий.

Во-вторых, установление сервитута не должно лишать собственника сервиентного земельного участка права владения им. Право собственности стоит выше, чем сервитут, в иерархии прав на конкретный объект недвижимости MacKenzie J.,& Phillips M. Opcit. P. 484.. Данное положение подтверждается решениями английских судов по делам London & Blenheim Estates Ltd v Ladbroke Retails Parks Ltd и Batchelor v Marlow. В первом деле суд разъяснил, что парковка одной машины в большом парковочном парке не препятствует собственнику последнего осуществлять свое право владения, вследствие чего сервитут на парковку одной машины можно установить. Во втором деле апелляционный суд постановил, что парковку шести машин на узкой полоске земли в рабочие часы с понедельника по пятницу нельзя квалифицировать как сервитут, поскольку такое действие создает препятствие собственнику узкой полоски земли разумно ее использовать с иными целями, чем разрешение другим лицам ставить машины Barrows A. Opcit. P. 606.. Соответственно, в этих делах суды оценивали возможность собственника использовать свой доминантный земельный участок с иными целями в ситуации, когда он давал согласие на установление сервитута.

В-третьих, сервитут не может устанавливаться с целью «развлечения или отдыха» на обремененном этим ограниченным вещным правом участке, например, для содержания лошадей или хранения спортивного инвентаря MacKenzie J.,& Phillips M. Opcit. P. 487..

В-четвертых, предоставление сервитута не должно налагать обязанности на собственника сервиентной недвижимости. Собственник сервиентной недвижимости не должен нести расходы в результате установления сервитута на его земельном участке.

В-пятых, право, предоставляемое владельцу доминантной недвижимости, должно быть позитивным. В grant могут быть положения только о правах лица в отношении недвижимого имущества, которое ему не принадлежит, но не об обязанностях собственника сервиентного земельного участка, которые он несет в отношении собственного недвижимого имущества.

Все сервитуты в Англии делятся на 2 группы: положительные и отрицательные. Положительный сервитут - это ограниченное имущественное право лица совершать какие-либо действия на чужом земельном участке. Отрицательными сервитутами являются сервитуты, установление которых приводит к возникновению обязанности сервиентного собственника не совершать какие-либо действия.

Английскому праву известно большое количество сервитутов. В деле Dyce v Lady James Hay [1852] 1 Macq 305 отмечается, что перечень прав, признаваемых сервитутами, не является закрытым, и новые сервитуты будут встречаться по мере изменения общественных отношений Dyce v Lady James Hay [1852] 1 Macq 305..

Приведем примеры наиболее часто встречающихся в Англии сервитутов. Сервитут на проход является самым распространенным в отношениях между физическими лицами. Он может быть неограниченным (проход может осуществляться любым способом в любое время) или ограниченным (проходить через земельный участок, принадлежащий другому собственнику, можно несколько раз в день).

Сервитут на солнечный свет может быть установлен, если собственнику доминантной недвижимости не хватает солнечного света из-за такого расположения постройки на сервиентном земельном участке, которое препятствует проникновению достаточного количества света на доминантный земельный участок. Владельцы обоих земельных участков заключают соглашение, в соответствии с которым один из них обязуется построить объект в другом месте.

Сервитуты на поступление воды и воздуха на земельный участок действуют, когда вода и поток воздуха поступает по определенным каналам, например, по вентиляционной трубе.

Сервитут опоры может действовать, когда рядом стоят два примыкающих друг к другу жилых дома. Этот вид сервитута устанавливается, чтобы собственники домов не сносили общую стену примыкающих друг к другу домов.

В Англии признается сервитут на установление забора. Этот вид сервитутов возник, когда в судах появились иски, в которых собственник пастбища предъявлял собственнику соседнего земельного участка требование об установке забора. Главный аргумент собственника пастбища заключался в том, чтобы его скот находился в определенных границах и он мог следить за ним MacKenzie J.,& Phillips M. Opcit. P. 482..

2.1.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов

В Англии сервитуты могут возникать либо в силу предоставления лицу права пользования земельным участком (grant), либо в силу сохранения сервитутных отношений в ситуации, когда передаются права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation).

Предоставление лицу права пользования земельным участком (grant) может быть явно выраженным (express, by deed), может подразумеваться, когда существуют особые обстоятельства (implied grants), может осуществляться в силу права давности (prescriprion) Abbey R., & Richards M. Property Law. 2015-2016. Oxford: Oxford University Press. 2014. P. 6..

Предоставление лицу права пользования земельным участком, выраженное явным образом (express grant), означает, что оформляется документ за печатью (deed), в котором содержатся все условия о сервитуте и который подписывают стороны. Право пользования земельным участком предоставляется на срок действия абсолютного права собственности, которое впоследствии переходит по наследству (fee simple absolute in possession). Фактически сервитут предоставляется на определенный период времени. Сервитуты, предоставляемые явно выраженным образом, проходят процедуру регистрации и, соответственно, защищаются с момента регистрации данного титула MacKenzie J.,& Phillips M. Opcit. Pp. 489-490..

Английской судебной практикой выработаны особые условия, наличие которых позволяет сделать вывод о том, что существование сервитута подразумевается (неявный сервитут, implied grant):

Необходимость.

Сервитут, возникающий в силу необходимости, - это такое ограниченное вещное право, неустановление которого делает невозможным использование земельного участка. Классическим примером такого сервитута, который приводится в английской юридической литературе, выступает сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка, принадлежащего третьему лицу и расположенного рядом либо с земельным участком, правом собственности на который обладает сервиентный владелец, либо с земельным участком, правом собственности на который обладает доминантный владелец. В деле Adealon International Proprietary Ltd v Merton LBC [2007] 1 WLR 1604 лицо, в пользу которого был установлен сервитут, приобрело земельный участок, находящийся по соседству с земельным участком лица, на котором было установлено обременение в виде сервитута, и заявило требование об установлении сервитута на проход к приобретенному земельному участку. Фактически в данном деле речь шла о трех участках: земельном участке доминантного собственника, земельном участке сервиентного собственника и еще одном земельном участке доминантного собственника, приобретенном им и граничащим с земельным участком сервиентного собственника. Апелляционный суд посчитал, что лицо, в пользу которого был установлен сервитут, разумно полагало, что проход будет осуществляться через земельный участок, принадлежащий сервиентному собственнику Adealon International Proprietary Ltd v Merton LBC [2007] 1 WLR 1604..

Намерение обеих сторон Abbey R, & Richards M. Opcit. P. 6..

Дело, которое является основным для понимания этого условия для возникновения неявного сервитута, - это дело Liverpool City Council v Irwin [1977] AC 239. Суд постановил, что, передавая права на квартиру в многоэтажном доме, прежний собственник намеревается передать права на пользование мусорным ящиком, лестницами и лифтами в многоэтажном доме Liverpool City Council v Irwin [1977] AC 239..

Продажа части земельного участка.

В деле Wheeldon v Burrows [1879] 12 ChD 31 содержится правило, согласно которому если целый земельный участок был первоначально обременен сервитутом и впоследствии права на часть земельного участка перешли другому лицу, то сервитут сохраняет свое действие на этой части земельного участка.

Необходимо отметить, что правило установления неявного сервитута в случае, если была осуществлена продажа части земельного участка, применимо в следующих ситуациях:

Первоначально земельный участок, обремененный сервитутом, принадлежал одному собственнику. Впоследствии право собственности на часть данного земельного участка перешло другому собственнику.

Права на земельный участок, принадлежащий одному собственнику и обремененный сервитутом, переходят по договору купли-продажи двум новым собственникам Duddington J. Land Law. Edinburgh: Pearson Education Limited. 2011. pp. 158-159..

Условия, содержащиеся в секции 62 Закона о недвижимости 1925 года (Law of Property Act 1925).

Секция 62 данного Закона гласит: «Передача земельного участка означает передачу вместе с земельным участком… всех преимуществ, сервитутов, прав и привилегий, относящихся к земельному участку, действующих на момент его передачи» Закон о недвижимости 1925 г. (Law of Property Act 1925). Информация получена на сайте: <URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20/contents> (дата обращения - 28 февраля 2017 г.). Это правило применяется в деле Wright v. McAdam [1949] 2 All ER 556 (CA). В данном деле между двумя лицами был заключен договор аренды земельного участка. Одно из лиц предоставило другому лицу сервитут на добычу угля. В дальнейшем был заключен новый договор аренды. Перед судом встал вопрос о сохранении действия сервитутного права. Судебная инстанция утвердительно ответила на данный вопрос, указав, что договор аренды предполагает передачу имущества и сервитут сохраняет свое действие в соответствии с секцией 62 Закона о недвижимости 1925 года Duddington J. Opcit. Pp. 159-160..

Сервитут может также предоставляться в силу права давности (prescription) Крассов О.И. Земельное и имущественное право в странах общего права. М.: Норма: ИНФРА, 2015. С. 85.. На земельный участок может быть установлен сервитут, если он используется по воле лица, т.е. не по принуждению других лиц (nec vi), открыто (nec clam), без получения разрешений со стороны других лиц (nec precario). Использование земельного участка должно носить продолжительный и непрерывный характер в течение существования права давности Abbey R, & Richards M. Opcit. P. 7..

Английские сервитуты могут возникать путем сохранения сервитутных отношений в ситуации, когда передаются права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation). Обычно данный способ возникновения используется, когда продавец земельного участка может использовать сервитут после приобретения права собственности на земельный участок покупателем. Передача права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation) может быть явно выраженной (express, by deed), а может осуществляться в силу необходимости или намерения сторон сервитутного отношения, как при способе grant ibid.p. 6..

В Великобритании момент возникновения сервитутного права не связан с моментом прохождения процедуры регистрации. В пункте 2(d) секции 27 Закона о регистрации недвижимости 2002 года (Land Registration Act 2002) указано, что только явно выраженные сервитуты должны регистрироваться Закон о регистрации недвижимости 2002 г. (Land Registration Act 2002). Информация получена на сайте: <URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/9/contents> (дата обращения - 28 февраля 2017 г.). Запись об их регистрации вносится в Регистр недвижимости (Land Registry) Крамкова Т.В., Павлов П.Н. Права на недвижимость и их регистрация в Великобритании // Право и инвестиции.2012. № 1-2 (№ 49). С. 106..

Теперь рассмотрим основания прекращения сервитутов в Англии. Среди основных способов можно выделить письменный отказ от сервитутного права (release), подразумеваемый отказ от сервитутного права (abandonment), совпадение собственника сервиентного и доминантного земельных участков в одном лице. Существуют и иные способы, признанные судебной практикой.

Письменный отказ от сервитута (release) совершается в документе за печатью (deed), который оформляется для этого.

Подразумеваемый отказ от осуществления данного ограниченного вещного права (abandonment) означает продолжительное неиспользование земельного участка, на котором установлен сервитут, либо такое изменение характеристик доминантного земельного участка, которое направлено на отказ от права пользования земельным участком, на котором установлен сервитут.

Совпадение собственника сервиентного и доминантного земельных участков в одном лице вполне логично является одним из способов прекращения сервитута. Это объясняется двумя вещами. Во-первых, как уже говорилось ранее, в английском сервитутном праве действует принцип, в соответствии с которым сервиентный и доминантный земельные участки должны принадлежать разным лицам Barrows A. Opcit. P. 601.. Во-вторых, лицо не может использовать против себя какое-либо право.

Среди иных способов прекращения сервитута, безусловно, следует назвать способ, о котором выше говорилось более подробно. Этот способ - изменение характеристик доминантной недвижимости, приводящее к существенному увеличению бремени содержания сервиентной недвижимости или изменению характера этого бремени.

Подводя итог, стоит отметить, что в Англии применяются особые основания возникновения и прекращения сервитутов. Установление сервитута в силу необходимости, взаимного намерения сторон, подразумеваемый отказ от сервитута являются способами возникновения и прекращения сервитутного правоотношения, которые активно применяются только в Англии.

2.1.3 Право, применимое к сервитутам, содержащим иностранный элемент

Вещные права, которые возникают на основании трансграничных сделок, в английском праве регулируются в настоящий момент Регламентом Рим I. Этот акт заменил ранее действующую Римскую конвенцию о праве, подлежащем применению к договорным обязательствам 1980 года. Регламент Рим I применяется для регулирования сделок, заключенных между сторонами не только в случае, когда одна из них находится на территории Великобритании, но и в случаях, когда обе стороны действуют на территории Великобритании или одна из сторон действует на территории Великобритании, а другая находится в Гибралтаре Закон о праве, применимом к договорным обязательствам (Англия, Уэльс и Северная Ирландия) 2009 г. (The Law Applicable to Contractual Obligations (England and Wales and Northern Ireland) Regulations 2009). Информация получена на сайте: <URL:http://www.legislation.gov.uk/uksi/2009/3064/introduction/made> (дата обращения - 05 мая 2017 г.). На основе положений Регламента Рим I представляется возможным определить коллизионные нормы, применимые к сервитутам, которые оформляются документом за печатью и имеют связь с иной юрисдикцией.

Подпункт c пункта 1 статьи 4 Регламента Рим I устанавливает главную коллизионную привязку, которая применима для осуществления сделок с недвижимым имуществом, - закон места нахождения недвижимости. Данный подпункт гласит: «При отсутствии выбора, осуществленного в соответствии со статьей 3 [Регламента Рим I] договор, имеющий предметом вещное право на недвижимое имущество или аренду недвижимого имущества, регулируется правом страны, где находится недвижимое имущество» Регламент ЕС № 593/2008 «О праве, подлежащем применению к договорным обязательствам» от 17 июня 2008 г. (Рим I) (принят в г. Страсбурге 17.06.2008 г.). Информация получена на сайте: <URL: https://www.lawmix.ru/abrolaw/2988> (дата обращения - 28 апреля 2017 г.) .

Как видно из этой нормы, к сделке с вещными правами может применяться закон места нахождения недвижимости в случае, если стороны не выбрали право, регулирующее такую сделку. Согласно п. 1 ст. 3 Регламента Рим I договор регулируется правом, выбранным сторонами. Выбор должен быть прямо выражен или определенно вытекать из положений договора либо из обстоятельств дела. Выбор права, особенно в сделках с вещными правами, может быть ограничен. В соответствии с п. 3 ст. 3 Регламента Рим I в случае, если на момент данного выбора все остальные элементы ситуации находились в другой стране чем та, чье право выбрано, то выбор сторон не должен наносить ущерба применению положений права этой другой страны, от которых не разрешается отступать посредством соглашения.

Представители английского научного юридического сообщества также склоняются к тому, что в сделках, регулирующих вещные правоотношения с иностранным элементом, возможен отход от закона места нахождения недвижимости. По мнению английского правоведа, представителя саутгемптонской школы права Питера Спаркса, закон места нахождения недвижимого имущества может не применяться при разрешении вопросов формы соглашений, действительности / недействительности соглашений, их толкования и исполнения, юридической способности их заключать. К данным вопросам применимым правом будет являться право, в соответствии с которым заключен договор. Однако право, регулирующее сделку, смысл которой состоит в передаче вещных прав, может применяться для разрешения вопросов формы, действительности / недействительности, толкования, исполнения сделки, юридической способности ее заключать с серьезными ограничениями. Право договора может применяться, если это допустимо правом государства, с которым договор имеет наиболее тесную связь. Хотя под правом, с которым сделка по передаче вещных прав наиболее тесно связана, подразумевается право государства, в котором находится недвижимое имущество, его можно «обойти», если условия сделки тесно связаны с другой юрисдикцией Sparkes P. Real Property Law and Procedure in the European Union Annotated Draft Questionnaire. Report. European University Institute. 2003. P. 63. Информация получена на сайте:<URL:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/England%20and%20Wales.PDF>

(дата обращения - 18 марта 2017 г.).

Питер Спаркс приводит противоречивое суждение о праве, которое может применяться к форме сделки по передаче вещных прав, в том числе, соглашения об установлении сервитута. Отмечая возможность сторон выбрать право, применимое к договору, в частности, к условию о форме (lex voluntatis), он в то же время полагает, что форма сделки по передаче прав на земельный участок в Англии должна быть подчинена английскому праву вне зависимости от юрисдикции, в которой была заключена такая сделка. Английские судьи не стремятся применять право иное, чем право государства, в котором расположена недвижимость ibid. P. 64.. Сделка по передаче вещного права на территории Англии должна заключаться в письменной форме. Переход права оформляется документом за печатью (deed), который подписывается в присутствии свидетеля ibid. P. 65..

Сделка об установлении сервитутных прав и обязанностей может быть подчинена личному закону собственника (lex personalis). С.Н.Лебедев и Е.В. Кабатова отмечают, что правовая система Великобритании все чаще отдает предпочтение личному закону собственника при регулировании вопросов возникновения и прекращения вещных прав Лебедев С.Н., Кабатова Е.В. Указ. соч..

Несмотря на то, что некоторые положения Регламента Рим I позволяют сторонам соглашения об установлении сервитута выбрать право к их сделке, стоит признать, что ее условия будут регулироваться правом государства, в котором находится недвижимость. Стороны не могут в полной мере применять нормы договора, поскольку его положения не должны входить в противоречие с императивными нормами государства, в котором расположены доминантная и сервиентная недвижимость. Представители английского научного сообщества, в частности, Питер Спаркс, отмечая возможность отхода от коллизионной привязки «закон места нахождения недвижимого имущества», также считают, что стороны трансграничной сделки, регулирующей вещные права, могут выбрать право, применимое к данной сделке, если это допускает право государства, в котором находится недвижимость. Английское право допускает выбор права, применимого к форме, действительности / недействительности, толкования, исполнения сделки, юридической способности ее заключать. При установлении права, применимого к сервитутному соглашению, возможна ситуация depesage: одни условия соглашения подчинены нормам права одного государства, а другие - нормам права другого государства. Тем не менее, сделка, связанная с установлением сервитута, содержащим иностранный элемент, главным образом, подчинена lex rei sitae.



2.2 Регулирование сервитутов в праве США

2.2.1 Понятие и виды сервитутов

В праве США определение сервитута содержится в акте федерального уровня - Третьем своде норм о праве собственности (Restatement (Third) of Property). Сервитут (easement) - это интерес в земельном участке, который находится во владении другого лица.

Наличие сервитута, установленного в пользу лица, предоставляет ему ограниченное право пользования земельным участком, к которому это лицо проявляет интерес. Право пользования служащим земельным участком должно приносить выгоду только собственнику господствующего земельного участка и устанавливаться только в отношении него. В США, по общему правилу, если установление сервитута приносит пользу не только собственнику господствующего земельного участка, но и собственникам иных земельных участков, то презюмируется увеличение бремени, который несет собственник служащего земельного участка.

Американские суды довольно строго придерживаются этого постулата. В деле Penn Bowling Recreation Center, Inc. v. Hot Shoppes, Inc. суд установил, что распространение действия сервитута на земельный участок, который не является господствующим в силу соглашения сторон, является увеличением бремени, который несет собственник служащего земельного участка. Суд принял такое решение даже несмотря на то, что площадь территории, которая включала в себя часть господствующего земельного участка и часть земельного участка, принадлежащего иному собственнику, и была обременена сервитутом, была меньше, чем площадь господствующего земельного участка, на котором первоначально было установлено данное ограниченное вещное право Penn Bowling Recreation Center, Inc. v. Hot Shoppes, Inc. D.C. Cir. 1949..

Однако некоторые судебные инстанции все же отходят от этого правила. Они не признают действие сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего иному собственнику, и господствующего земельного участка увеличением бремени содержания служащего земельного участка, опираясь на критерии добросовестности и молчаливого согласия сторон. В деле Brown v. Voss суд указал, что установление сервитута в пользу господствующего земельного участка и земельного участка, присоединенного к нему, не приведет к увеличению бремени содержания служащего земельного участка, так как собственник служащего земельного участка не возражал против таких действий.

Сервитуарий несет обязанность по выплате компенсации за осуществление своего права. Это ограниченное право должно иметь специальную, определенную цель установления. Сервитут возникает с момента заключения соглашения о передаче прав на имущество (conveyance) Weaver J. Easements and Nuisances [Electronic Resource] // Real Property, Probate and Trust Journal. - 1990 - Vol. 25 - № 1. - P. 106; Jstore. - Mode of access: http://www.jstor.org/stable/20781923. - Загл. с экрана..

Собственник служащего земельного участка также имеет права и обязанности. Одним из ключевых прав является право в одностороннем порядке изменять параметры использования земельного участка. Однако данное право может быть реализовано, если выполняются следующие требования:

- изменение в использовании земельного участка существенно не уменьшает выгоду, которую получает от установления сервитута собственник господствующего земельного участка;

- изменение в использовании земельного участка накладывает дополнительные обременения на собственника служащего земельного участка;

- изменение в использовании земельного участка нарушает цель, ради достижения которой был установлен сервитут French S. Highlights of the New Restatement (Third) of Property: Servitudes [Electronic Resource] // Real Property, Probate and Trust Journal, - 2000. - Vol. 35. - № 2. - P. 236; Jstore. - Mode of access: http://www.jstor.org/stable/20782212.- Загл. с экрана..

В американском праве существует большое количество видов сервитутов. Основной классификацией сервитутов является классификация по объекту, к которому «прикреплено» рассматриваемое право. По этому основанию выделяют земельные (easement appurtenant) и личные сервитуты (easement in gross).

Земельный сервитут, или сервитут-принадлежность (easement appurtenant), как следует из названия, устанавливается в отношении земельного участка. Для того чтобы этот сервитут действовал, должны быть два земельных участка: господствующий и служащий. Наиболее яркими примерами земельных сервитутов являются сервитут-соглашение и природоохранные сервитуты.

Сервитут-соглашение - это ограниченное вещное право, которое предоставляется собственнику земельного участка, отделенного от дороги другим земельным участком. Данный вид сервитута имеет целью предоставить право доступа к дороге через земельный участок, который примыкает к ней Крассов О.И. Указ. соч. С. 359..

Природоохранный сервитут (conservation easement) очень распространенный тип сервитута в США. Положения о нем закреплены в Программе по приобретению прав на заболоченные территории (Small Wetland Acquisition Program). Данный акт был разработан Службой охраны рыбных ресурсов и диких животных (1998, the U.S. Fishand Wildlife) США в 1958 году. Программа предусматривает наличие обременений на земельных участках, расположенных в штатах Монтана, Небраска, Северная Дакота, Южная Дакота и Миннесота, в пользу государственных органов и благотворительных фондов Shultz S. Evaluating the Acceptance of Wetland Easement Conservation Offers [Electronic Resource] // Review of Agricultural Economics. - 2005. - Vol. 27. - № 2. - P. 259; Jstore. - Mode of access: http://www.jstor.org/stable/3700822.- Загл. с экрана..

Природоохранный сервитут предусматривает передачу собственниками земельных участков государственным органам и благотворительным фондам права собственности на земельные участки на неопределенный срок. Собственники земельных участков обязуются отказаться от использования удобрений, разведения костров и проведения работ по изменению уровня подземных вод, в то время как государственные органы и благотворительные фонды выплачивают компенсацию за такой отказ ibid. p. 261..

Личные сервитуты (easements in gross) - это сервитуты, при существовании которых возникновение выгоды для лица, в пользу которого устанавливается сервитут, связано с его личностью, а не с тем фактом, что он обладает правом собственности на земельный участок Merrill T., & Smith H. Property. The Oxford Introductions to U.S. Law. N.Y.: Oxford University Press. 2010. P. 201.. Личные сервитуты могут передаваться иному лицу, если стороны соглашения не предусмотрели иное French S. Opcit. P. 236..

В американском праве также выделяются подразумеваемые сервитуты (implied easements), сервитуты по праву давности (prescriptive easements) и сервитуты, устанавливаемые путем принятия решений государственными органами об обязании лица установить сервитут в пользу другого лица (statutory easements).

Законодательство американских штатов также содержит положения о различных видах сервитутов. Гражданское законодательство штата Калифорния содержит положения о праве на выпас скота, праве использовать воду, лес, полезные ископаемые, праве на рыбную ловлю, охоту, праве на проход и проезд, праве на место в церкви, праве на погребение, праве взимать ренту и пошлины Ларин Д.В. Указ. соч. С. 122. . В праве штата Луизиана различаются конструкции узуфрукта (пользовладения), узуса (права пользования) и права пожизненного проживания Там же. С. 138..

2.2.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов

В США существуют следующие основания возникновения сервитутов:

1. Документ о передаче имущественного права (express grant)

Документ о передаче имущественного права должен содержать:

- точное описание служащего и господствующего земельных участков или, в случае с личным сервитутом, в нем должно быть определено лицо, в пользу которого установлен сервитут;

- действия, которые вправе совершать собственник господствующего земельного участка на служащем земельном участке;

- подписи сторон соглашения об установлении сервитута;

2. В силу закона (matter of law)

Основными способами возникновения сервитутных прав и обязанностей в силу закона являются:

а). презумпция (easement by implication);

Данный способ действует при разделе земельного участка, обремененного сервитутом, и применяется в ситуации, когда лица не указали условие о сохранении действия сервитута после раздела земельного участка. Сервитут сохраняет свое действие при переходе права собственности нескольким лицам, если в совокупности выполняются следующие требования:

- земельный участок, на котором был установлен сервитут, принадлежит одному собственнику;

- право пользования осуществлялось во время раздела земельного участка, на котором был установлен сервитут, и имело продолжительный характер к данному моменту времени;

- имеется необходимость сохранения действия права пользования после раздела земельного участка.

б). необходимость

Этот способ возникновения сервитута может применяться в ситуации, когда в результате раздела обремененного сервитутом земельного участка часть этого земельного участка оказывается расположенной между земельным участком, правом собственности на который обладал владелец служащего земельного участка, и земельным участком, правом собственности на который обладал владелец господствующего земельного участка Merrill T.,& Smith H. Opcit. Pp. 202-203..

3. В силу давности (prescription)

Недвижимость может быть обременена сервитутом по давности, если собственник господствующего земельного участка продолжительный период времени использует чужую недвижимость самостоятельно и открыто. О факте пользования должны знать другие лица.

Среди оснований прекращения сервитутных прав и обязанностей следует выделить следующие:

1. Соглашение о передаче имущественного права (grant).

2. Отказ от осуществления права пользования, выраженный собственником доминантной недвижимости (abandonment).

Собственник доминантного недвижимого имущества отказывается от осуществления права пользования, если он не использует сервиентный земельный участок определенный период времени, выражает намерение больше не использовать чужой земельный участок или совершает какие-либо иные действия, свидетельствующие об отказе от права пользования Merrill T.,& Smith H. Opcit. P. 206..

3. Прекращение сервитута по давности (prescription).

Это основание очень похоже на отказ от осуществления права пользования. Отличие прекращения сервитута по давности от отказа от осуществления права пользования заключается в том, что действия, выражающие прекращение прав и обязанностей, возникших вследствие установления сервитута, совершает сервиентный собственник. Примером таких действий может послужить установление забора, наличие которого препятствует реализации права пользования собственника доминантной недвижимости.

4. Совпадение собственников сервиентной и доминантной недвижимости в одном лице (merger) ibid. p. 206..

Законодательство американских штатов предусматривает некоторые другие основания прекращения сервитутов. Так, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает такие основания, как уничтожение обремененного земельного участка, совершение собственником доминантного земельного участка или с его согласия действия, не совместимого с природой сервитута или пользованием им Нарозников К.Н. Договор установления частного водного сервитута в российском гражданском праве. Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2006. С. 111. .

Основания возникновения и прекращения сервитутов, предусмотренные в федеральном американском законодательстве и законодательстве штатов, аналогичны тем, которые установлены в праве Англии.

2.2.3 Право, применимое к сервитутам, содержащим иностранный элемент

Коллизионные нормы, которые позволяют определить применимое право в отношении сервитутов, содержатся в законодательстве штатов. Они позволяют определить применимое право в отношении земельных и личных сервитутов, возникших в результате заключения express grant.

В статье 3535 Титула V Гражданского кодекса Луизианы 1825 г. в редакции от 1991 г. (далее - ГК Луизианы) предусмотрено, что вещные права на недвижимость, находящуюся в штате Луизиана, регулируются правом штата Луизиана. Вещные права на недвижимости, находящиеся в другом штате, регулируются правом, которое было бы применено судами такого штата.

Сервитут имеет договорное начало (особенно при заключении grant), поэтому на него могут распространять свое действие нормы, регулирующие правила выбора права для договорных обязательств. В силу положений статьи 3537 ГК Луизианы любой вопрос договорных обязательств регулируется правом штата, устремлениям которого был бы нанесен наиболее серьезный ущерб, если бы его право не было применено к этому вопросу. Сам ущерб, который мог бы возникнуть, оценивается с учетом критериев, которые также закреплены в данной статье. Это природа, тип и цель договора, контакты каждого штата со сторонами и сделкой, включая местонахождение предмета договора, место домицилия, обычного пребывания или коммерческой деятельности его сторон, место ведения переговоров, совершения и исполнения договора и устремления сторон, которые нацелены на упорядоченное планирование сделок, защиту одной стороны от недолжного влияния другой стороны, поощрение междуштатных коммерческих связей Гражданский кодекс Луизианы 1825 г. в редакции от 1991 г. (на русском языке). Информация получена на сайте:

<URL:https://pravo.hse.ru/data/2015/10/21/1079466274/%D0%9B%D1%83%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D0%B0%D0%BD%D0%B0%201825.pdf> (дата обращения - 02 мая 2017 г.).

Форма, в которой может быть совершен договор, закрепляющий право на вещь, должна соответствовать требованиям, устанавливаемым в законодательстве штата, в котором заключен договор, либо в законодательстве штата, в котором исполняется договор в той мере, в какой исполнение должно быть произведено в этом штате, либо в законодательстве штата общего домицилия или места коммерческого обзаведения сторон, либо в законодательстве штата, регулирующем существо договора. К форме могут предъявляться требования публичного порядка (ст. 3538 ГК Луизианы) Гражданский кодекс Луизианы 1825 г. в редакции от 1991 г. (на русском языке). Информация получена на сайте: