Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательства

Система способов обеспечения обязательств и место в ней залога недвижимости. Понятие и правовая природа залога недвижимости. Основные права и обязанности сторон ипотечного правоотношения. Существенные и иные условия договора залога недвижимости.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 09.03.2015
Размер файла 63,0 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КАЗАНСКИЙ (ПРИВОЛЖСКИЙ) ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ПРАВА

Специальность: 030501 - юриспруденция

Специализация: гражданско-правовая

КУРСОВАЯ РАБОТА

Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательства

Казань - 2012

Содержание

  • Введение
  • Глава 1 Общая характеристика залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств
  • § 1.1 Система способов обеспечения обязательств и место в ней залога недвижимости
  • § 1.2 Понятие и правовая природа залога недвижимости
  • Глава 2. Содержание Ипотеки
  • § 2.1 Права и обязанности сторон ипотечного правоотношения
  • § 2.2 Существенные и иные условия договора залога недвижимости
  • § 2.3 Ответственность сторон по договору ипотеки
  • Заключение
  • Список использованной литературы и источников

Введение

Состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота состоят в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Среди возможных способов обеспечения обязательств, названных в гл.23 Гражданского кодекса РФ, заметно выделяется институт залога недвижимости, который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.

Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм.

Целью работы является анализ залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.

Для достижения цели в работе были поставлены следующие задачи:

1) рассмотреть развитие института ипотеки в российском гражданском праве, определить его место в современном праве.

2) дать общую характеристику договора о залоге недвижимости, для чего рассмотреть существенные условия и форму договора о залоге, дать понятие сторон договора о залоге, раскрыть их права и обязанности,

3) дать общую характеристику прекращения залога, рассмотреть основания прекращения залога, раскрыть способы обращения взыскания на предмет залога, раскрыть порядок реализации предмета залога.

залог недвижимость исполнение обязательство

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных нормативных актов и библиографии.

Глава 1 Общая характеристика залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств

§ 1.1 Система способов обеспечения обязательств и место в ней залога недвижимости

Одним из отдельных видов залога, предусмотренных ГК РФ, требующим особого правового регулирования, является залог недвижимости - ипотека. В соответствии с действующим российским законодательством ипотека означает залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК РФ).

Ипотека занимает одно из значимых мест в системе способов обеспечения исполнения граждански правовых обязательств. Как способ обеспечения исполнения обязательств ипотека приобретает все большое значение и распространение. Прежде всего, это объясняется тем, что ипотека надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника по основному обязательству, поскольку в случае недействительности основного обязательства ипотека также недействительна, так как обязательства, возникающие из договора об ипотеке, являются дополнительными (акцессорными) по отношению к основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Ипотека является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательства всеми участниками гражданского оборота. По мнению З.И. Цыбуленко, объясняется это тем, что "во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст.334 ГК РФ; п.1 ст.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя, и он постарается его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.)".

С точки зрения К.И. Скловского, "решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку" является не столько непосредственная ценность недвижимого имущества как предмета ипотеки, сколько "видимость", т.е. невозможность спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Закона об ипотеке). По сути, ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, которое изначально носит денежный характер или которое может трансформироваться в денежное обязательство впоследствии.

В соответствии с нормами действующего законодательства об ипотеке (ст.3 Закона об ипотеке) можно выделить три группы требований, которые обеспечивает ипотека. Во-первых, это уплата залогодержателю основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству в полном объеме или же в части, предусмотренной договором об ипотеке. Во-вторых, это уплата кредитору (займодавцу) причитающихся ему по соответствующему договору процентов за пользование кредитом (заемными средствами). В-третьих, это уплата залогодержателю иных сумм (платежей), связанных с нарушением залогодателем основного обязательства, обеспеченного ипотекой (возмещение убытков, выплата процентов за пользование чужими денежными средствами См.: Богатырев Ф.О. Указ. соч.С. 108 - 120; Будалов В.Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993; Орлова М.М. К вопросу о сущности ипотечного кредитования // Юрист. 1998. № 7.С. 19-22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996 и др. и др.).

Однако обязательства по ипотеке могут возникнуть и без заключения соответствующего договора на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п.2 ст.1 Закона об ипотеке). При этом законодатель предусмотрел непременное условие для возникновения ипотечного обязательства из закона. Так, в соответствии с п.3 ст.334 ГК РФ в законе, предусматривающем возникновение внедоговорного ипотечного обязательства, должно быть определено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Некоторые случаи возникновения внедоговорного ипотечного обязательства названы непосредственно в ГК РФ. В частности, п.5 ст.488 Кодекса содержит правило, согласно которому товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ называются два вида ипотеки:

1) акцессорная ипотека (когда ипотека устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства);

2) независимая ипотека (когда в договоре об ипотеке указывается лишь предельная сумма, которую залогодержатель может получить из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, и срок существования права залога). отграничивать его от всех иных видов залога, является ее предмет, в качестве которого может выступать исключительно недвижимое имущество.

§ 1.2 Понятие и правовая природа залога недвижимости

Под ипотекой (греч. hypotheke - залог недвижимости) традиционно понимается залог недвижимого имущества, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом См.: Толковый словарь русского языка: В 4 т. / под ред.Д. Ушакова. М.: ТЕРРА, 1996. С. 1223. .

В современном понимании слово "ипотека" используется в нескольких значениях. По мнению B. C. Ема, данный институт используется как минимум в трех значениях: "во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества" Гражданское право: учебник. В 2 т.Т. 2. Полутом 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 1999. С. 96. Автор главы - B. C. Ем. .

Несмотря на то, что нормы, регламентирующие залоговые отношения (в том числе ипотеку), законодатель поместил в раздел ГК РФ, посвященный обязательственному праву, вопрос о правовой природе залога (особенно если в качестве предмета залога выступает недвижимое имущество) остается в отечественной цивилистической литературе спорным Будалов В.Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993; Орлова М.М. К вопросу о сущности ипотечного кредитования // Юрист. 1998. № 7.С. 19-22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996 и др. .

В дореволюционном российском праве залоговые отношения наиболее полно были разработаны в трудах таких ярких представителей российской юридической мысли, каковыми являются Е.В. Васьковский, А.С. Звоницкий, Л. A. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др См: Звоницкий Л.С. О залоге по русскому праву (изд.Н.Я. Оглоблина). Клев; СПб., 1912; Кассо JJ. А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). М.: Статут, 1999; Он же. Русское поземельное право. М.: Изд-во Книжного магазина комиссионера государственной типографии И.К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1906; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по изд. 1902 г.). М.: Статут, 2000; Он же. Русское гражданское право. Чтения, изданные по запискам слушателей / под ред. А.И. Вицына. СПб., 1894; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. . Одни ученые отстаивают тезис о том, что залоговое право относится к институту вещного права.

Относил к числу вещных прав право залога Г.Ф. Шершеневич, указывая на то, что "залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи" Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.С. 240. . Однако он делал это с определенной оговоркой - "ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь". Г.Ф. Шершеневич полагал, что вещный характер залогового права "обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею (droit de suite), независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому" Там же. С. 240. . При этом он указывал на следующие особенности залогового права: во-первых, оно не имеет самостоятельного значения, в отличие от других вещных прав, и состоит в зависимости от права по обязательству; во-вторых, оно не дает ни владения, ни пользования вещью; в-третьих, оно "дает субъекту залогового права несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, - оно может повлечь за собою лишение собственника принадлежащего ему права собственности".

А.А. Вишневский отмечает, что особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер, в то время как поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия - это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его как вещно-правовой способ обеспечения исполнения обязательства.

Некоторые исследователи - Н.Н. Аверченко, Ф.О. Богатырев, Ю.К. Толстой, JT. B. Щенникова и др. См.: Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества // Журнал российского права. 2000. № 3.С. 109-112; Гражданское право: учебник. В 3 т.Т. 1 / под ред.А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009.С. 589, 603 (автор главы - Н.Н. Аверченко); Гражданское право: учебник. В 3 ч.Ч. 1 / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб.: ТЕИС, 1996.С. 288 (автор главы - Ю.К. Толстой); Щенникова JI. B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.С. 18, и др. - предлагают относить к числу вещных прав только право залога недвижимости - ипотеку.

Если соотнести право залога с основными признаками вещных прав, то можно отметить следующее. При залоге, несомненно, существует юридическая связь субъекта - залогодержателя с вещью, ставшей предметом залога, некое господство над ней. Объектом права залога является именно вещь (имущество), ибо предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь. Залогодержатель имеет возможность удовлетворить свой интерес без посредства других лиц, правда, преимущество имеется не перед всеми возможными кредиторами залогодателя. Все иные (третьи) лица не должны препятствовать осуществлению залогодержателем принадлежащих ему правомочий, хотя нельзя не сказать о том, что и сам залогодержатель не свободен в реализации правомочий владения, пользования, распоряжения заложенным имуществом. Обладатель залогового права вправе использовать для защиты своего права вещно-правовые способы защиты: во-первых, может предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя во-вторых, вправе предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы и не связанных с лишением владения. Присуще праву залога и право следования, так как где бы и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет оставаться таковым до прекращенного основного обязательства, обеспеченного залогом. То есть в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (п.1 ст.353 Г К РФ).

Нельзя не согласиться на этот счет с Б.М. Гонгало, который относительно правовой природы залога отмечает следующее: "Преувеличение роли обязательственного элемента в сравнении с вещным, как и, наоборот, отстаивание вещно-правовой природы залога, соединенное с отрицанием обязательственно-правового элемента, ведет к некоторой недосказанности, к незавершенности конструкции залогового права".

О двойственной правовой природе говорится и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. В ней отмечается, что право залогодержателя не признается вещным правом, но действующий ГК РФ предусматривает для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом "классических" вещных прав. В результате такая двойственность создает трудности в правоприменении.

По мнению авторов Концепции, залог в целом не может быть сконструирован как сугубо вещное право, но вместе с тем допустимо придать характер вещного права отдельным видам залога, обладающим свойствами публичности и следования, а также предоставляющим приоритет залоговым кредиторам перед прочими кредиторами. Предлагается включить в перечень вещных прав ипотеку и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право и указать при этом на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд основных положений, регулирующих залог как вещное обременение.

В качестве признаков права залога как вещного обременения в Концепции указывается на свойство публичности (посредством его регистрации в реестре, наложений знака о залоге, передачи во владение залогодержателя или третьего лица либо иным образом, устанавливаемым законом), свойство следования и преимущественное удовлетворение требований залоговых кредиторов перед другими кредиторами.

Глава 2. Содержание Ипотеки

§ 2.1 Права и обязанности сторон ипотечного правоотношения

В соответствии с действующим российским законодательством по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона об ипотеке). Залогодержатель во многих случаях совпадает с кредитором по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, и в качестве залогодержателя может выступать практически любое лицо (физическое или юридическое), способное быть кредитором по гражданско-правовой сделке.

Заметим, что законодатель использует такие понятия, как предшествующий и последующий залогодержатели. В данном случае речь идет о перезалоге (или последующем залоге - п.1 ст.342 ГК РФ).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Поскольку передача имущества в залог представляет собой акт распоряжения имуществом, залогодателем в первую очередь может быть собственник имущества, в том числе недвижимого. Залогодателем может быть и лицо, обладающее в отношении имущества правом хозяйственного ведения (п.2 ст.335 ГК РФ). При этом по смыслу п.2 ст.295 ГК РФ лицо, имеющее на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, вправе распоряжаться им (в том числе предоставлять в залог) только с согласия собственника имущества.

За залогодателем после заключения договора об ипотеке сохраняются правомочия владения и пользования (абз.3 п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Владение представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом) - "то, что я обладаю чем-то в моей внешней власти, составляет владение" Гегель Г. В.Ф. Философия права / пер. с нем.; ред. и сост. Д.А. Керимов и B. C. Нер - сесянц. М.: Мысль, 1990.С. 104.. Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь имущество у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на имущество.

Как владелец находящегося в ипотеке имущества залогодатель в случаях, предусмотренных законом, вправе заявить требования к незаконному владельцу об истребовании своего имущества. Не исключается и возможность предъявления такого требования к залогодержателю.

Правомочие пользования позволяет своему обладателю использовать имущество, потреблять его, извлекать из него какие-либо полезные свойства. В процессе использования имущества оно либо полностью потребляется, либо изнашивается постепенно, амортизируется. По общему правилу плоды, продукция, доходы и иные поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, которое использует данное имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст.136 ГК РФ).

Сохранение правомочия владения заложенным по договору об ипотеке имуществом у залогодателя прежде всего необходимо ему для того, что иметь возможность использовать имущество по его назначению, получать доходы от его использования и тем самым за счет полученных доходов рассчитаться с залогодержателем по основному обязательству, поскольку заложенное имущество очень часто является основным источником уплаты долга.

В соответствии со ст.29 Закона об ипотеке залогодатель вправе использовать заложенное по договору об ипотеке имущество в соответствии с его назначением, а условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, признаются ничтожными. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения стоимости последнего сверх того, что вызывается нормальным износом (если иное не предусмотрено непосредственно в договоре об ипотеке).

Залогодатель вправе извлекать из заложенного по договору об ипотеке имущества плоды и доходы, право собственности на которые по общему правилу принадлежат ему или другому законному владельцу заложенного имущества (например, арендатору имущества) как использующему это имущество на законном основании. Залогодержатель же по общему правилу не приобретает каких-либо прав на эти плоды и доходы, если только иное не предусмотрено договором об ипотеке (п.2 ст.29 Закона об ипотеке).

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, поскольку он продолжает им пользоваться. Поэтому риск случайной гибели и случайного повреждения имущества несет именно залогодатель. При наступлении данных условий залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, если только между ним и залогодателем не заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежащим образом выполняет условия этого соглашения (ст.36 Закона об ипотеке).

В обязанности залогодателя входит поддержание имущества в исправном состоянии, производство его текущего и капитального ремонта и несение расходов на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель имеет право проверять по документам фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, не создавая при этом неоправданных помех для его использования.

В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия залогодержатель вправе потребовать через суд введение ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Обеспечению интересов залогодержателя служит и обязательное страхование заложенного имущества, которое осуществляется залогодателем за его собственный счет в размере полной стоимости имущества, а при превышении размера обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п.3 ст.31 Закона об ипотеке).

Если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным имуществом, правила содержания и ремонта заложенного имущества, не исполняет обязанностей по принятию необходимых мер в целях обеспечения сохранности заложенного имущества или обязанностей по страхованию заложенного имущества, или имеет место необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае отказа в удовлетворении такого требования либо в случае неудовлетворения его в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Наряду с названными в п.1 ст.1 Закона об ипотеке правомочиями владения и пользования, залогодатель обладает и третьим из традиционной "триады" правомочий собственника правомочием - правомочием распоряжения. Правомочие распоряжения позволяет его обладателю определять юридическую судьбу имущества, включать это имущество в экономический оборот путем совершения различного рода сделок. Распорядительные правомочия залогодателя заключаются прежде всего в возможности определять юридическую судьбу заложенного по договору об ипотеке имущества. В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ всякое распоряжение предметом залога (отчуждение, передача в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.) может иметь место только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа залога. Законом об ипотеке (п.1 ст.40) оговаривается, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель сохраняет за собой возможность сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Не исключает законодатель и возможности предоставления залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, но лишь с обязательного согласия на то залогодержателя (п.3 ст.40 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке наделил залогодателя предприятия более широкими распорядительными возможностями по сравнению с нормами ГК РФ (ст.346). Более значительны права залогодателя предприятия и по сравнению с правами залогодателей других объектов недвижимости. Так, в соответствии с п.1 ст.72 Закона об ипотеке залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Сделки же, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, залогодатель по общему правилу вправе совершать лишь с разрешения залогодержателя.

Залогодатель вправе завещать заложенный предмет ипотеки. Более того, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (абз.2 п.2 ст.346 ГК РФ). Все обязанности залогодателя по договору об ипотеке переходят в случае завещания налицо, принявшее заложенное имущество по наследству.

Специальный порядок действует в том случае, если права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной.

В соответствии с п.2 ст.13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой указанного в договоре об ипотеке имущества, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога имущества, обремененного ипотекой. Значение закладной прежде всего заключается в том, что она расширяет возможности залогодержателя в удовлетворении им своих требований, а также в значительной степени ускоряет оборот заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества.

Действующее российское законодательство предусматривает, что если права залогодержателя удостоверены выданной ему закладной, то отчуждение заложенного по договору об ипотеке имущества допускается только в том случае, если право залогодателя на такие действия предусмотрено непосредственно в самой ценной бумаге. При этом обязательным является соблюдение условий, установленных в закладной (п.2 ст.37 Закона об ипотеке).

По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, в существенном изменении нуждается законодательство, регулирующее закладную. В частности, предлагается допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.

§ 2.2 Существенные и иные условия договора залога недвижимости

Договор об ипотеке заключается сторонами (залогодателем и залогодержателем) с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также специальных положений Закона об ипотеке. При этом стороны составляют договор в виде единого документа со всеми необходимыми данными, подписывают его, после чего договор подлежит государственной регистрации (ст.10 Закона об ипотеке).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, поскольку все эти условия Закон об ипотеке предусматривает в качестве существенных (п.1 ст.9). Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если же предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.

Предмет ипотеки подлежит оценке, в результате которой должна быть установлена рыночная стоимость объекта. Такая оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также иными нормативными правовыми актами. При этом применение законодательства об оценке при ипотеке является обязательным в том случае, если объектом оценки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, а также в случае возникновения спора о стоимости объекта при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (ст.8 вышеназванного Закона). В иных же случаях предмет ипотеки может быть оценен по соглашению сторон. Стороны могут также поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. И с момента заключения такого договора у залогодержателя возникает соответствующее право залога, а предмет ипотеки считается обремененным залогом. Но поскольку договор об ипотеке всегда носит дополнительный характер и непосредственно связан с основным обязательством должника, то он не может вступить в силу ранее возникновения такого основного обязательства.

Условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство.

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обременено правами третьих лиц на это же имущество на основании ранее заключенных договоров (аренды, залога, сервитута и др.) или передано другим лицам в пожизненное владение или пользование. Поэтому при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, в противном случае залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст.12 Закона об ипотеке).

Законодатель специально оговаривает те виды имущества, которые могут быть предметом залога, относя к их числу земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме земельных участков, указанных в п.1 ст.62 Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.С. 18. Закона об ипотеке), а также части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления минимального размера - ст.63 Закона об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 Закона об ипотеке). В соответствии с Законом об ипотеке осуществляется и залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст.7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Особо в Законе оговаривается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п.3 ст.340 ГК РФ; абз.2 ст.69 Закона об ипотеке). Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если же такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды предметом залога не являются, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно положениям ст.168 ГК РФ в соответствии с п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, занятого такой недвижимостью, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ, ст.69 Закона об ипотеке. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Может передаваться в ипотечный залог и объект незавершенного строительства, поскольку он также признается недвижимостью. Незавершенное строительством здание или сооружение может быть передано в залог также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится такой объект, либо части этого участка, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке предприятия как единого имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п.2 ст.340 ГК РФ). В состав заложенного имущества предприятия, как правило, входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права (п.2 ст.70 Закона об ипотеке).

Залог предприятия возможен только при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа, в противном случае договор об ипотеке предприятия будет считаться ничтожным. Обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предмет ипотеки понимается несколько шире: кроме недвижимых вещей, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, в него включены доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.

Действующее российское законодательство предъявляет особые требования к форме договора об ипотеке. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.1 ст.131 ГК РФ; п.1 ст.4 названного Закона).

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такие же последствия наступают при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, если последний не зарегистрирован.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества, изъятого из гражданского оборота, устанавливается в соответствии с правилами п.2 ст.129 ГК РФ.

Не разрешает действующее законодательство и использование в качестве предметов ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.74 Закона об ипотеке). Субъекты публичной (государственной или муниципальной) собственности на такие объекты не могут выступать в качестве залогодателей последних.

Кроме того, из числа объектов ипотеки исключено имущество, в отношении которого федеральный закон предусмотрел обязательную приватизацию, или же вовсе запретил приватизацию такого имущества (п.2 ст.6 Закона об ипотеке).

Запрещает закон и ипотеку так называемых дробных земельных участков, каковыми являются земельные участки, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

Не могут использоваться в качестве предмета ипотеки земельные участки, которые принадлежат их владельцам на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

Не допускает законодатель и ипотеки имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). В настоящее время перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, приводится в ст.446 ГПК РФ.

Если должником является организация, то особенности обращения взыскания на принадлежащее ей имущество предусмотрены Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по долгам организации, называется и в некоторых федеральных законах. В частности, Федеральный закон "О свободе совести и религиозных объединениях" не допускает обращения взыскания на недвижимое имущество богослужебного заведения, перечень которого устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций (п.5 ст.21 названного Закона). В соответствии с п.2 ст.17 Федерального закона "О лотереях"Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 138-Ф3 (с изм. от 29 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. I). Ст. 4434; 2010. № 27. Ст. 3414. не может быть обращено взыскание на призовой фонд лотереи по обязательствам иным, нежели выплата, передача или предоставление выигрышей выигравшим участникам лотереи.

Договор ипотеки должен содержать срок исполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями Гражданского кодекса РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом данной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным (постановление ФАС ПО от 19 сентября 2002 г. N А57-2889/02-2). В случае если договором ипотеки обеспечено несколько обязательств, стороны должны указать в договоре ипотеки срок исполнения каждого из них (постановление ФАС ДО от 22 сентября 2003 г. N Ф03-А59/03-2/2259).

В договоре ипотеки должно быть также указано место заключения обеспечиваемого договора. По всей видимости, единственная причина такого требования - предоставление возможности будущим цессионариям требований по договору ипотеки оценить, какое право будет считаться применимым к отношениям сторон.

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления должен указываться в договоре ипотеки (постановление ФАС ЗСО от 28 июля 2003 г. N Ф04/3659-1182/А45-2003).

§ 2.3 Ответственность сторон по договору ипотеки

По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.

Основанием для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

При этом порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации обладает определенной спецификой. Как правило, это осуществляется в судебном порядке (ст.51-54 Закона об ипотеке), но в ряде случаев допускается и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.55 Закона об ипотеке). Здесь следует заметить, что упомянутая ст.55 Закона об ипотеке в отличие от ст.349 ГК РФ существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, указанные в п.1 ст.62 Закона об ипотеке; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения; имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. В указанных случаях наложение взыскания на заложенное имущество возможно лишь по решению суда.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов. Исполнение судебного решения осуществляется по нормам исполнительного производства, изложенным в Федеральном законе "Об исполнительном производстве", а также в ГПК РФ и АПК РФ. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства определен в ст.57 Закона об ипотеке.

Закон об ипотеке предоставляет сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Согласно п.3 ст.55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и правила о договоре комиссии.

Специфику имеют порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества. Обращение взыскание на жилой дом или квартиру, а также их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что эти помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.78 Закона об ипотеке).

Заключение

Залог вообще и залог недвижимости в частности является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств.

Правовая природа залога на протяжении длительного периода была предметом споров. Аргументы приводились как за то, чтобы считать залог вещным, так и обязательственным правом. В настоящей работе делается попытка показать особый характер залогового права, которое не может рассматриваться ни как вещное, ни как обязательственное право.

Залог недвижимости оказывает существенное влияние на хозяйственную практику. Обеспечивая исполнение обязательств, он выступает гарантом возвратности кредитов, исполнения договоров, уменьшает финансовые риски в условиях инфляции и нестабильности.

Современное гражданское законодательство восприняло все основные положения о залоге недвижимости, в частности основные положения о залоге земли, которые зародились еще в античном праве и получили дальнейшее распространение в дореволюционном российском законодательстве.

В целом в Российской Федерации сформулирована необходимая нормативно-правовая база регулирования ипотечных правоотношений. Принятые в 1997 и 1998 годах законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнили и развили посвященные залогу нормы Закона о залоге и нормы Гражданского кодекса РФ, посвященные залогу.

В условиях перехода России к рыночным отношениям жилищная политика государства претерпела существенные изменения. Государство отказалось от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья и перешло от практики бесплатного распределения гражданам государственного жилья к созданию частного рынка жилья.

Список использованной литературы и источников

Нормативно-правовые акты и судебная практика:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ // Российская газета. - №238-239. - 08.12.1994.

2. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. - №46.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. - №30.

5. Федеральный Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. - №137. - 22.07.1998.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст.3594.

7. Федеральный закон от 29.05.1992 №2872-1 "О залоге" // Российская газета. - №129. - 06.06.1992.

8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст.40.

9. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Российская газета. - 26 октября 2002 г.

10. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" // Российская газета. - 29 июля 1998 г.


Подобные документы

  • Возникновение залога на основании закона. Залог как наиболее эффективный способ обеспечения исполнения обязательств. Существенные условия договора залога. Предмет договора и его оценка. Обеспечиваемое обязательство. Возникновение залога в силу договора.

    курсовая работа [33,7 K], добавлен 15.05.2009

  • Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

    курсовая работа [70,1 K], добавлен 15.05.2014

  • Развитие института залога в зарубежном и российском гражданском праве. Договор о залоге. Условия, форма договора, стороны договора: их права и обязанности. Основания прекращения залога. Обращение взыскания на предмет залога. Реализация предмета залога.

    дипломная работа [132,3 K], добавлен 16.12.2007

  • Залог как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, история его зарождения и развития. Правила и порядок составления договора залога, права и обязанности сторон. Виды залога и проблемные моменты реализации прав залогодержателя.

    курсовая работа [59,7 K], добавлен 09.09.2009

  • Общая характеристика залога в современном российском законодательстве. Понятие залога как основного способа обеспечения исполнения обязательств. Существенные условия договора о залоге. Отдельные виды залога в гражданском праве Российской Федерации.

    курсовая работа [92,2 K], добавлен 08.04.2014

  • Основные признаки залога и основания его возникновения. Виды залога и сферы его применения. Существенные условия договора о залоге. Обращения взыскания на недвижимое имущество. Права и обязанности сторон по договору. Реализация заложенного имущества.

    курсовая работа [52,4 K], добавлен 12.10.2014

  • Юридическая природа залоговых отношений. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств. Основание возникновения залога. Обязанности залогодателя и залогодержателя по договору. Залог вещей, ценных бумаг и исключительных авторских прав.

    контрольная работа [73,5 K], добавлен 13.01.2017

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.