Особенности договора аренды зданий и сооружений

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении N 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы Вестник ВАС РФ. 1998. N 11. С. 45 - 46..

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 100)..

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно - правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно - правовыми способами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

1.6 Арендная плата за использование зданий и сооружений

Статья 614 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой недействительности договора. Если в договоре арендная плата не указана, то действует общее правило, закрепленное в статье 424 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. Следует помнить, что размер арендной платы согласно статье 317 Гражданского кодекса РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Обратите внимание, что стороны могут включить в договор условие о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции. Подобное условие не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что таким образом размер арендной платы будет изменяться ежемесячно. Ведь стороны могут как предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме, так и установить порядок ее определения. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66)).

Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади. Сразу возникает вопрос: каким образом оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи и т.п.? В большинстве случаев за коммунальные услуги выставляются на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:

- арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги;

- непосредственно арендатор заключает договоры с коммунальными службами и сам рассчитывается с ними;

- арендодатель, заключивший с поставщиком услуг соответствующее соглашение, "перевыставляет" арендатору полученные счета на коммунальные платежи;

- арендатор компенсирует коммунальные затраты, однако перечисляет эти суммы отдельно от арендной платы;

- в договор изначально включается условие о том, что коммунальные платежи включаются в стоимость аренды.

При этом надо помнить, что в силу статьи 539 Гражданского кодекса РФ договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

С учетом этих норм и применительно к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.

В любом случае лучше всего урегулировать подобные вопросы непосредственно в тексте самого договора, чтобы избежать в будущем возможных проблем.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:

- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

- если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Закон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Другими словами, по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Статья 624 Гражданского кодекса предусматривает, что если стороны изначально не включили в договор условие о выкупе арендованного имущества, то сделать это возможно, оформив в дальнейшем дополнительное соглашение, в котором стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Глава 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Договор аренды архитектурного памятника

Исходя из положений ст. 14 ФЗ "Об объектах культурного наследия", архитектурный памятник как объект культурного наследия, находящийся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, может быть предоставлен физическому или юридическому лицу в аренду либо на основании договора безвозмездного пользования ФЗ от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». // "Российская газета" от 29.6.2002 г., № 116.

Глава X ФЗ "Об объектах культурного наследия" содержит перечень существенных условий договора аренды объекта культурного наследия, а также договора безвозмездного пользования.

Так как архитектурный памятник обладает правовым статусом объекта недвижимости, необходимо обратиться к общим нормам ГК РФ, регулирующим правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества.

В ст. 607 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) перечислены объекты, в отношении которых допускается заключение договора аренды. Применительно к памятникам архитектуры необходимо указать на то, что законом не установлен запрет или ограничение на сдачу в аренду данных объектов культуры.

Важно обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих конкретных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ГК РФ устанавливает определенные требования к форме договора. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как уже было сказано ранее, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований указанного Федерального закона.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются:

- включенные в Реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия;

- требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта.

В Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2008 г. по делу N А72-3662/2007 указано следующее: в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, правовые последствия отсутствия в договоре аренды памятника архитектуры условий, предусмотренных указанным Законом, однозначны - он является незаключенным.

Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ (арендодатель), и физическим или юридическим лицом (арендатор).

Этот договор подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 55 ФЗ "Об объектах культурного наследия"). Но это положение никак не увязано со сроком, на который заключен договор, что противоречит п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

При этом, учитывая положения ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

В соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С соответствующим заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, сдача в аренду зданий, сооружений и иных объектов, являющихся памятниками истории и культуры, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, производится в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (в частности, ФЗ "Об объектах культурного наследия").

Но при этом необходимо иметь в виду, что при сдаче в аренду памятников истории и культуры обязательно оформление пользователем охранного документа (обязательства), предусмотренного федеральным законодательством.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:

- органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия; условия доступа к нему граждан; порядок и срок проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта.

В соответствии с Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия (п. 17) при передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия его собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства, в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований о соблюдении условий охранного обязательства, касающихся использования объекта культурного наследия.

2.2 Аренда зданий и сооружений находящихся в федеральной собственности

«Статья 10. Предоставление в аренду зданий, строений, сооружений и помещений, находящихся в собственности города Москвы, федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам субъектов Российской Федерации, а также дипломатическим представительствам иностранных государств в Российской Федерации.

Здания, строения, сооружения и помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются органами государственной власти города Москвы федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, города Санкт-Петербурга в аренду в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В таком же порядке предоставляются в аренду находящиеся в собственности города Москвы здания, строения, сооружения и помещения дипломатическим представительствам иностранных государств в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами Российской Федерации. В решении вопросов о предоставлении в аренду указанных зданий, строений, сооружений и помещений интересы дипломатических представительств иностранных государств в Российской Федерации в отношениях с органами государственной власти города Москвы представляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации» Закон от 15.04.1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // «Российская Газета» №184 1993 г..

2.3 Аренда зданий и сооружений находящихся в муниципальной собственности

На основании Решения Совета депутатов Гагаринского сельского поселения Гагаринского района Смоленской области «Об утверждении положения о порядке учета и представления в аренду помещений нежилого фонда муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области» от 12.12.2008 г. № 49 нам хотелось бы показать каким образом происходит передачи муниципальных зданий и сооружений в аренду.

В п. 1.4 к помещениям нежилого фонда относятся все нежилые отдельно стоящие здания, строения, встроенные нежилые помещения, полуподвальные и подвальные помещения, чердаки в жилых домах. Здания - памятники истории и культуры, относящиеся к нежилому фонду и являющиеся муниципальной собственностью, предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации с отделом по культуре Администрации муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области и соответствующими организациями. Функциональное назначение нежилых помещений в населенных пунктах Гагаринского сельского поселения Гагаринского района Смоленской области определяется проектом здания или проектом застройки для отдельно стоящих зданий.

В п. 1.7 определены основные способы сдачи зданий и сооружений в аренду, а именно: «Сдача в аренду нежилого фонда осуществляется Администрацией и реализуется в следующих формах: через торги (аукцион и конкурс); целевым назначением.

1.7.1. Аукцион представляет собой способ определения Арендатора нежилого помещения, при котором победителем на торгах становится претендент, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды, либо величину арендной платы на определенный срок аренды.

1.7.2. Конкурс представляет собой способ определения Арендатора нежилого помещения, при котором победителем становится претендент, представивший предложения, наилучшим образом отвечающие заранее установленным определенным критериям, и предложивший наибольшую величину арендной платы.

1.7.3. Целевое назначение - объекты нежилого фонда предоставляются в аренду конкретному Арендатору на определенный вид деятельности при наличии одного претендента (приложение N 1).»

Порядок учета и непосредственно сам учет нежилых помещений осуществляется Администрацией, на балансе которой (в дальнейшем - Балансодержатель) находятся нежилые помещения. Балансодержатель ведет учет нежилых помещений, переданных в аренду, их арендаторов путем заполнения карточек учета на эти помещения. Карточка учета нежилого помещения заполняется Балансодержателем в двух экземплярах и заверяется подписями Балансодержателя и Арендатора и печатями Сторон. Передается по одному экземпляру Балансодержателю и Арендатору.

В п. 3 закреплены основные положения о рассмотрении обращений лиц, желающих арендовать здания или сооружения: «Обращения на аренду нежилых помещений могут поступать от российских и иностранных юридических и физических лиц. Оно оформляется письменно в виде заявления установленного образца на имя главы муниципального образования. Рассмотрение поступивших заявлений и принятие решений по ним производится в течение одного месяца со дня подачи заявления. Поступившие заявления о предоставлении в аренду нежилого помещения рассматриваются при наличии следующих документов:

o технико-экономического обоснования потребности в помещении;

o копий свидетельства о регистрации юридического лица, предпринимателя, учредительных документов, на основании которых заявитель имеет статус юридического лица и расчетный счет в банке;

o документов, подтверждающих гарантию платежеспособности заявителя по установленной форме: для юридических лиц - справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам и сборам, для физических лиц - гарантийное письмо.

По результатам рассмотрения представленных документов принимается одно из следующих решений:

ь о сдаче в аренду целевым назначением;

ь о допуске на аукцион;

ь о допуске на конкурс;

ь об отказе в праве на аренду с указанием причин отказа.

Обжалование решения осуществляется в установленном законодательством порядке».

По результатам аукциона, конкурса или в соответствии с постановлением главы поселения о предоставлении в аренду нежилого помещения целевым назначением Балансодержатель, он же Арендодатель, выдает Арендатору ордер установленного образца, который является документом на право занятия помещения (приложение N 2).

На основании постановления главы муниципального образования между Арендодателем (Администрацией), Балансодержателем (Администрацией) и Арендатором заключается договор аренды, который является основным документом на право пользования нежилым помещением и определяет круг их взаимоотношений.

Договор на аренду заключается на срок от 1 года до 5 лет (возможна сдача в аренду помещений на более длительный срок: от 5 до 25 лет) в зависимости от функционального назначения предприятия, организации - Арендатора и выдается ему после оплаты на счет Администрации специального сбора за оформление документации согласно действующей калькуляции. Арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, должен обратиться в Администрацию за два месяца до окончания срока действия договора.

Договор аренды на срок один год и более подлежит государственной регистрации в Регистрационной палате Смоленской области в течение одного месяца со дня подписания договора сторонами за счет Арендатора.

В п.5 зафиксирован порядок передачи зданий и сооружений по договору аренды, а именно: «Сдача и приемка нежилого помещения при заключении или расторжении договора аренды производится Арендатором, Балансодержателем и Арендодателем с составлением двухстороннего акта, в котором указываются:

ь место и дата составления акта;

ь номер и дата подписания договора аренды, в соответствии с которым производится сдача-приемка нежилого помещения;

ь техническое состояние передаваемых помещений;

ь сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей;

ь подписи представителей, заверенные печатями сторон.

Акт приемки-передачи составляется в двух экземплярах, по одному для Арендодателя, Балансодержателя и Арендатора».

Также не маловажным фактором при заключении договора аренды зданий и сооружений является определение арендной платы.

«Арендная плата за 1 кв. м арендуемого нежилого помещения устанавливается Советом депутатов в денежной форме. Условия, сроки внесения и счета для перечисления арендной платы указываются в договоре аренды. Данная оплата, за вычетом налога на добавленную стоимость, полностью перечисляется Арендодателю и учитывается в доходах бюджета муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области. Арендная плата за 1 кв. м площади помещений муниципального нежилого фонда регулируется Советом депутатов посредством установления базовой (нормативной) ставки арендной платы в месяц.

Арендная плата дифференцируется в зависимости от:

· вида деятельности арендатора при использовании нежилых помещений (при расчете применяется коэффициент повышения по видам деятельности);

· технических характеристик помещения: полуподвалы, подвалы, неблагоустроенные приспособленные помещения и др. (при расчете применяются льготные коэффициенты).

Порядок определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области прилагается. Размер платы определяется исходя из фактической площади данного нежилого помещения. Она может устанавливаться в виде предоставления Арендатором определенных услуг, возложения на Арендатора обусловленных Договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В случае изменения методик определения арендной платы, повышения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (но не чаще одного раза в течение года). Новая величина арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего решения Совета депутатов о повышении арендной платы. Внесение изменений в договор аренды оформляется дополнительным соглашением к Договору. Дата опубликования решения Совета депутатов о повышении арендной платы в газете "Гжатский вестник" считается датой уведомления Арендатора.

Советом депутатов утверждается минимальная ставка арендной платы и перечень категорий арендаторов, для которых устанавливается минимальная ставка арендной платы (приложение N 3).

С учетом особенностей конкретных предприятий, организаций и групп и в случае обоснованной необходимости по решению Совета депутатов Арендатору могут быть предоставлены льготы по размеру арендной платы.

Нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает Арендатору право произвести капитальный ремонт и зачесть его стоимость в счет арендной платы».

В данном Решении оговорены моменты и досрочного расторжения данного договора:

«Администрация имеет право расторгать договоры аренды в следующих случаях:

§ по заявлению Арендатора;

§ при отсутствии государственной регистрации договора;

§ по решению арбитражного суда в случае: существенного нарушения Арендатором условий договора аренды; нецелевого использования арендуемого помещения; предоставления Арендатором помещения в субаренду без разрешения Арендодателя; невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленных сроков платежа; существенного ухудшения имущества.

Договор аренды считается расторгнутым в бесспорном порядке при выходе новых законодательных актов по приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, и принятии Советом депутатов решения по приватизации арендуемого объекта со дня вступления в силу указанных нормативных актов.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения Договора по требованию Арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Также прописаны основные права сторон, заключивших этот вид договора, в данном случае они являются корреспондентными, то есть права одной стороны, одновременно являются обязанностями для другой:

«Арендатор обязан:

· использовать арендуемое помещение в соответствии с целевым назначением и условиями, указанными в договоре;

· в течение 20 дней с момента подписания договора аренды заключить отдельные договоры по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе вывоза мусора, с Балансодержателем или другими организациями, предоставляющими данные услуги;

· вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренные договором аренды;

· содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном правилами санитарной, экологической и противопожарной безопасности, не совершать действий, способных вызвать повреждение или разрушение помещения и расположенных в нем инженерных сетей и коммуникаций;

· проводить за собственные средства при необходимости, но не реже одного раза в пять лет текущий и косметический ремонт арендуемого нежилого помещения, если иное не предусмотрено договором, в случае повреждения арендуемого помещения и находящихся в нем инженерных сетей и коммуникаций по своей вине;

· не производить без предварительного письменного разрешения Арендодателя перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, прокладок скрытых и открытых проводок, сетей и коммуникаций;

· содержать земельный участок, указанный в договоре, в порядке, осуществлять его благоустройство, озеленение, уборку мусора;

· допускать в арендуемое помещение представителей Арендодателя, Балансодержателя, служб, контролирующих соблюдение санитарных, экологических, противопожарных норм и действующего законодательства, и в установленные сроки устранять выявленные и зафиксированные нарушения;

· возвратить арендуемое помещение в установленный Договором срок в исправном и пригодном для дальнейшего использования состоянии с учетом нормативного износа;

· по истечении срока договора аренды или в случае его досрочного расторжения при сдаче помещения Балансодержателю произвести его косметический ремонт или компенсировать Арендодателю стоимость ремонта по предъявленной Балансодержателем смете. Сдача производится по акту приема-передачи».

Не забыли в Решении уточнить ответственность за нарушение условий договора:

«За нарушение порядка заключения и условий Договора аренды, если договором не предусмотрено иное, стороны несут следующую ответственность:

1. За просрочку внесения платежей Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 процента от просроченного платежа арендной платы за каждый день просрочки.

2. За задержку передачи помещения виновная сторона уплачивает пеню в размере 5 (пяти) процентов от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

3. За нарушение обязанностей по своевременному текущему и косметическому ремонту арендуемого помещения, благоустройству, озеленению, исправному содержанию и уборке прилегающего земельного участка Арендатор уплачивает штраф в размере 2 (двух) процентов от годовой ставки арендной платы.

За прочие нарушения договора стороны несут ответственность в размере причиненного ущерба.

Уплата штрафных санкций не освобождает виновную сторону от возмещения материального ущерба и выполнения обязательств по Договору.

Арендодатель не возмещает Арендатору стоимость произведенных им без согласования с Арендодателем улучшений арендованного помещения.

Стороны освобождаются от ответственности в случаях, предусмотренных законодательством РФ и условиями Договора.

2.4 Изменение договора аренды зданий и сооружений

Под изменением договора аренды понимается трансформация одного или нескольких его условий, составляющих содержание договора.

При изменении договора меняются конкретные его условия, но не модель договора.

Иногда стороны уже при заключении договора устанавливают, что в последующем он будет дополнен рядом условий, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Обычно это происходит в тех случаях, когда на момент заключения договора у сторон не было ясности относительно какого-либо обстоятельства, влияющего на его исполнение. Поэтому часто употребляют выражение «изменение и дополнение договора». Однако поскольку любые дополнения все-таки изменяют первоначальный текст договора, более правильным представляется употребить термин «изменения договора», подразумевая любые изменения, в том числе и в виде дополнений, а слово «дополнение » опустить.

Возможность изменять условия договора по соглашению сторон обусловлена принципом свободы договора, состоящего в праве сторон как заключать договор, так и изменять его. Однако для обеспечения стабильности гражданского оборота важно защитить каждую из сторон от произвольного изменения договора другой стороной. В связи с этим общие основания и порядок изменения договора регламентируется законом.

Основания и порядок изменения договора зависят от применения конкретного способа его изменения.

В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматриваются два способа изменения договора: по соглашению сторон и посредством обращения стороны в суд с соответствующим иском.

Поскольку глава 34 ГК РФ, регламентирующая арендные отношения, не предусматривает каких-либо особых способов изменения договора аренды зданий и сооружений, то изменение этого договора происходит общими перечисленными способами, установленными ст.450 ГК РФ.

В судебный практике на часты случаи изменения договора аренды зданий и сооружений по соглашению сторон, учитывая, что при указанном способе изменения договора стороны как раз стремятся избежать вмешательства суда. Однако такая практика все-таки существует. Как правило, это те случаи, когда соглашение об изменении договора заключается сторонами в виде мирового соглашения, достигнутого в ходе судебного разбирательства. Такое соглашение подлежит утверждению судом только при условии, что оно не нарушат права и охраняемые законом интересы других лиц. В данном случае как раз имеет место ограничение законом права на изменение договора по соглашению сторон.

По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии (ст. 433-443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.

Вторым способом изменения договора аренды здания и сооружения является изменение договора в одностороннем порядке посредством обращения в суд с соответствующим иском в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором.

Понятие существенного нарушения условий договора закреплено в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из указанной формулировки, основным элементом данного основания является факт нарушения. Отсутствие нарушения делает невозможным изменение договора.

Следующие условия изменения договора по этому же основанию является: вина контрагента в совершенном нарушении обязательства, ущерб и причинно-следственная связь между нарушением и наступлением значительного ущерба.

На законодательном уровне критерии значительности ущерба не определены. Да это и вряд ли целесообразно, поскольку определение значительности ущерба для каждого субъекта хозяйственной деятельности индивидуально и зависит от инфраструктуры местности, масштаба хозяйствующего субъекта, сферы деятельности и других факторов.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ нарушение должно влечь наступление ущерба. При этом данная норма ГК РФ не определяет, должен ли быть ущерб уже причинен, либо для изменения договора достаточно того, что складываются условия для возможного причинения ущерба другой стороне.

Следует отметить, что гражданское законодательство исходит из возможности защиты путем запрещения действий, не только уже нарушающих право, но и только создающих угрозу его нарушения. Указанное подтверждено закреплением а ст. 12 ГК РФ такого способа защиты нарушенного права, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Кроме того, ст.1065 ГК РФ предусматривает возможность обращения с иском о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем. В этой связи представляется более верной точка зрения А.Ю. Кабалкина, полагающего, что «сторона… должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. // Российская юстиция. 1996 № 10. С. 22.».

Иным основанием изменения договора аренды судом по инициативе одной из сторон, предусмотренным ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено оговором и не вытекает из его существа.

Однако изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. То есть «из двух возможных вариантов решений суда - о расторжении договора или об его прекращении приоритет отдается первому Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.1. С. 447.».

Но анализ судебных актов, которыми изменены условия договора, показывает, что суды не всегда обосновывают необходимость применения п. 4 ст. 451 ГК РФ.

Определение понятия существенного изменения обстоятельств дается в п.1 ст. 451 ГК РФ. Согласно данной статье изменение обстоятельств признается существенным в том случае, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было признано существенным и тем самым достаточным для изменения договора, требуется наличие одновременно четырех условий.

Во-первых, это непредвиденность, то есть в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств н произойдет.

В данном случае обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора и которые обусловливают его заключение и действие, можно условно определить как основание договора.

Существенное изменение обстоятельств, таким образом, есть существенное изменение оснований договора, которое вследствие причин чрезвычайного и непредотвратимого характера перестает существовать в прежнем виде.

Сторона не вправе ссылаться на изменение обстоятельств, если она знала о неблагоприятном развитии событий или могла разумно принять их во внимание и оценить обстановку.

По мнению М.А. Рожновой, «отталкиваясь от презумпции, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, обязанность доказывать обратное (а именно - что наступившее изменение обстоятельств при разумной оценке обстоятельств сторонами могло быть предусмотрено) возлагается на ответчика Рожнова М.А. Бывают ли изменения существенны? // ЭЖ-Юрист. 2003 № 28. С. 3; Рожнова М.А. К вопросу о доказывании существенного изменения обстоятельств // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. № 5. С. 81.».

В то же время подп.1 п.2 ст. 451 ГК РФ сформулирован как условие применения этой статьи. То есть суд должен в каждом случае установить наличие указанных обстоятельств, что исключает возможность рассматривать данное условие как презумпцию. Поэтому более верной представляется позиция, согласно которой «бремя доказывания обоснованности применения ст. 451 ГК РФ лежит на стороне, ссылающейся на существенное изменение обстоятельств Розенберг М.Г. Возмещение упущенной выгоды при одностороннем расторжении договора // ЭЖ-Юрист. 2003. № 16. С.7.». Такой подход соответствует требованиям ст. 65 АПК РФ и ст.56 ГПК РФ о распределении бремени доказывания.

Во-вторых, условием, определяющим изменение обстоятельств как существенное, является то ,ч то причины, повлекшие радикальное изменение обстоятельств, должны быть непреодолимы для должника после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру договора и условием оборота.

По своей природе существенно изменившиеся обстоятельства очень напоминают непреодолимую силу. Однако между ними есть принципиальное различие - существенное изменение обстоятельств не влечет за собой невозможности изменения обязательств. Напротив, возможность реализации договора сохраняется, но выполнение его условий значительно нарушает баланс интересов сторон.

В-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишалась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, т.е. неоправданно сокращаются обязательства одной стороны и непомерно увеличиваются обязательства другой.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, т.е. сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.

Основания изменения договора аренды зданий и сооружений могут быть предусмотрены и в самом договоре. Обычно такое условие содержится в договорах, где здания и сооружения являются государственной или муниципальной собственностью. Когда сторонами обусловлено, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ.

Требуется ли в таких случаях при фактическом изменении размера арендной платы заключать дополнительное соглашение к договору аренды об изменении договора об арендной плате? Если да, то с какого момента будет применяться арендная плата в размере, установленном нормативно-правовом актом, - с момента вступления последнего в законную силу или с момента заключения соответствующего дополнительного заключения к договору?

При ответе на эти вопросы следует учитывать следующие моменты.

Во-первых, отношения, вытекающие из договора аренды, регулируются прежде всего нормами Гражданского кодекса. Это договорные отношения, которые строятся на паритетных началах. Стороны при заключении договора аренды между собой равны, даже если одной из сторон является орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Во-вторых, Гражданский кодекс РФ устанавливает не только денежную, но и иные формы арендной платы. Так, в соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть определена сторонами в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи или путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре может быть установлен и механизм исчисления арендной платы, например ежемесячная ее корректировка на процент индексации.