Особенности договора аренды зданий и сооружений

Как правило, при аренде зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, стороны закрепляют в договоре аренды условие, предоставляющее арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен или изменениями в законодательстве. То есть в договоре устанавливается размер арендной платы путем согласования порядка (механизма) ее определения.

Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне предложение изменить договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении договора, либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить договор.

Частным случаем изменения договора аренды здания или сооружения является перемена лиц в договоре, при которой изменяются участвующие в договоре арендодатель или арендатор.

Арендодатель вправе уступить свое право требования третьему лицу без каких-либо ограничений. Если иное не определено договором аренды, арендодатель может уступить свое право на взыскание арендной платы без согласия арендатора.

В то же время для арендодателя личность арендатора имеет существенное значение. По словам Г.Ф. Шершеневича, «с бытовой точки зрения договор имущественного найма носит личный характер: если для нанимателя главный интерес сосредоточился на удобстве помещения, то для хозяина личность нанимателя играет не последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятой вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, другими словами арендатор не может передавать во всей целостности своего по имущественному найму Шершеневич Г.Ф. учебник русского гражданского права. М.,1995. С. 360.».

То есть арендатор праве уступить свои права по договору аренды третьему лицу, а также перевести на третье лицо свой долг, вытекающий из договора аренды, только с согласия арендодателя.

Соглашение о замене стороны по договору должно иметь форму, соответствующую форме договора. Если договор аренды согласно требованиям законодательства прошел государственную регистрацию, о такую же регистрацию должно пройти и соглашение о заменен стороны.

2.5 Процедуры расторжения договора аренды зданий и сооружений

Практика показывает, что часто изменение и расторжение договора аренды является камнем преткновения для сторон договора. Более того, порой для практикующих юристов бывает затруднительным вопрос об алгоритме изменения и расторжения договора, разрешение которого производится в суде и не всегда в пользу истца из-за допущенных им нарушений. Это связано с тем, что ГК РФ не дает четкого алгоритма расторжения именно договора аренды. В связи с этим стороны должны руководствоваться общими положениями ГК РФ об изменении и расторжении договоров.

Практической целью настоящей главы является выявление наиболее частых споров, касающихся изменения и расторжения договора аренды недвижимости, изучение наиболее часто встречающихся в практике оснований расторжения договора аренды недвижимости.

В настоящей главе рассмотрены споры, связанные с определением круга оснований расторжения договора; объясняется судебная и внесудебная процедуры расторжения договора; определяется алгоритм судебной процедуры расторжения договора аренды недвижимости и рассматриваются особенности исков о выселении арендатора с занимаемых площадей.

К сожалению, мало у кого из практикующих специалистов, включая юристов, есть четкое понимание в вопросе расторжения договора аренды недвижимости. Поэтому хотелось бы в настоящей главе сделать некоторые разъяснения по этому поводу.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды - судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист. - 251 с..

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным». Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Издательство «Омега-Л», 2012. - 121 с.

Как мы видим, судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная - пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.

Судебная процедура расторжения договора аренды.

Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что: "Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок".

Обратим внимание на то, что статьей 620 ГК, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в части 3 статьи 619 ГК.

Достаточно ли соблюдения этого правила для расторжения договора аренды недвижимости? Позиция Президиума ВАС, которая определена пунктом 29 информационного письма N 66, следующая:

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из сказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов. Данную процедуру условно можно назвать "Правилом трех "П", обозначив каждый из этапов его ключевым словом (ПРЕДУПРЕДИТЬ, ПРЕДЛОЖИТЬ, ПОТРЕБОВАТЬ):

первый этап - ПРЕДУПРЕДИТЬ письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК);

второй этап - ПРЕДЛОЖИТЬ изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК);

третий этап - ПОТРЕБОВАТЬ изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):

- после получения отказа от расторжения договора;

- в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист. - 251 с..

Факт получения предупреждения арендатором - необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в пункте 30 информационного письма N 66.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Договором аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды.

Как уже было сказано, внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена пунктом 1 статьи 450 ГК (соглашение сторон) и пунктом 3 статьи 450 ГК (односторонний отказ от исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК).

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (пункт 27 информационного письма N 66) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

Таким образом, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Могут ли стороны договора аренды предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора)?

Ответа на этот вопрос арбитражная практика не дает. По мнению автора, формулировка пункта 3 статьи 450 ГК, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно. Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист. - 251 с..

Пункт 2 статьи 610 ГК также предусматривает односторонний отказ от исполнения договора.

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок» Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Издательство «Омега-Л», 2012. - 121 с..

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК).

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

- подписать соглашение о расторжении договора аренды;

- предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;

- предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;

- заключить договор на неопределенный срок.

Какой документ может подтвердить момент расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения?

В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.

Общество, являющееся собственником помещений общей площадью 713,5 кв. метров в здании, расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, корпус 360, предоставило его в пользование банку согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2002 N 2. Пунктом 4.1 договора срок его действия определен до 30.04.2002. По истечении этого срока договор считается возобновленным согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Телеграммой от 16.07.2002 общество уведомило банк о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (N А40-241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование помещением в период с августа 2002 по январь 2003 года включительно.

По настоящему спору истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое определено как доход, полученный ответчиком посредством экономии арендной платы за пользование помещением в период с 16.10.2002 по 21.10.2003. При этом расчет суммы иска произведен истцом исходя из среднерыночных ставок арендной платы и без учета сумм, взысканных по ранее рассмотренному делу (N А40-241/03-77-2).

Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.

Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется (Постановление ПВАС от 29.06.04 N 3771/04) Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 3771/04. // Вестник ВАС РФ. 2004. № 4.

Практика показывает, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании вышеизложенного необходимо сказать о том, что мы выяснили в чем же заключается суть договора аренды зданий и сооружений, а именно арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату. Также мы постарались, обобщив знания исследователей данной темы, установить что представляют из себя здания и сооружения с юридической точки зрения, а именно они «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением».

Особенностями по договору аренды зданий и сооружений можно определить то, что эта сделка подлежит государственной регистрации, выплата арендной платы и то, что при заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для всестороннего изучения договора аренды зданий и сооружений мы использовали труды таких правоведов как Йоффе О.С., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Иванов А.А., Дорогавцева Е.Е., Садикова О.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В..

Приложение N 1

ПОРЯДОК СДАЧИ В АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ

1. Нежилые помещения предоставляются в аренду конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

2. При сдаче помещений целевым назначением для физических и юридических лиц соблюдаются следующие условия:

2.1. Целевое выделение нежилого помещения может осуществляться на долгосрочной основе до 5 лет, в отдельных случаях - до 25 лет.

2.2. При целевой сдаче в аренду помещений муниципального нежилого фонда для расчета арендной платы учитываются особенности арендуемого помещения (обеспечение помещения инженерными коммуникациями):

а) при полном обеспечении помещения или размещении арендуемого помещения в здании, полностью обеспеченном коммунальными услугами, - 100% арендной платы от нормативной;

б) при частичном обеспечении помещения коммунальными услугами - 70% от базовой (нормативной) ставки арендной платы;

в) подвальные, полуподвальные и неблагоустроенные приспособленные помещения - 50% от базовой (нормативной) ставки арендной платы;

г) если помещение используется ограниченное время в зависимости от времени работы муниципального предприятия, арендная плата дифференцируется в соответствии со временем использования;

д) если помещение длительное время не арендуется, Администрация вправе после официального объявления в средствах массовой информации о сдаче в аренду конкретного здания или помещения снижать ставку арендной платы на 10 (десять) процентов от базовой (нормативной) ставки по истечении каждого последующего месяца, но не более 40 (сорока) процентов. Данная ставка устанавливается на срок действия Договора аренды.

Приложение N 2

ОБРАЗЕЦ ОРДЕРА

Балансодержатель ____________________ Балансодержатель

_____________________________________

"___" _______________ 200_ г. "___" __________________ 200_ г.

КОРЕШОК ОРДЕРА N _________________ОРДЕР N ______________________

Фамилия предпринимателя, выдан гр.

руководителя предприятия - фамилия предпринимателя, руководителя

Арендатора __________________________ предприятия - Арендатора)

Имя _______ Отчество ________________ Имя _______ Отчество ______________

Вид и целевое назначение ____________ на право занятия в аренду

деятельности предприятия, ___________ нежилого помещения площадью _______

предпринимателя в жилом (нежилом) кв. м по адресу:

доме ________________________________

Предоставляется в аренду нежилое

помещение в жилом (нежилом) доме Вид и целевое назначение

по адресу: __________________________ деятельности предприятия,

_____________________________________ предпринимателя

площадью ______________________ кв. м

Основание выдачи ордера:

постановление главы Срок действия ордера

МО __________________________________ Ордер выдан на основании

постановления

от "___" ______________ 200_ г. N ___ главы МО __________________________

от "___" ______________ 200_ г. N ___

Балансодержатель: Балансодержатель:

Руководитель ________________________ Руководитель ____________________

(подпись) (подпись)

Печать Печать

Дата "___" ________________ 200_ г.

Ордер получил ____________________

Дата _________ 200__ г. Настоящий ордер является документом, дающим

право на занятие указанного нежилого помещения.

Передача ордера другому лицу запрещается.

Приложение N 3

ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ АРЕНДАТОРОВ, ДЛЯ КОТОРЫХ УСТАНАВЛИВАЕТСЯ МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1. Граждане - члены творческих союзов - за помещения, используемые в качестве мастерских.

2. Общественные организации ветеранов войны, инвалидов, райкомы профсоюзов.

3. Творческие союзы и общественные объединения деятелей культуры и искусства.

4. Предприятия и организации, обслуживающие социально незащищенные слои населения (детские приюты, дома ребенка и др.).

5. Предприятия и организации, использующие труд инвалидов, численность которых составляет более 50 процентов от общего количества работников, а также инвалиды с детства первой и второй группы - предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица.

6. Внешкольные воспитательные организации (клубы, секции, станции юных техников, библиотеки), ведущие работу с детьми.

7. Арендаторы, ведущие капитальный ремонт или реконструкцию арендованного помещения, на срок проведения ремонта или реконструкции, но не более 24 месяцев.

Размещено на Allbest.ru