Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• 1. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
• 1.1 Понятие договора социального найма жилого помещения, его характерные черты
• 1.2 Содержание договора социального найма жилого помещения
• 1.2.1 Объект (предмет) договора найма жилого помещения
• 1.2.2 Права и обязанности наймодателя
• 1.2.3 Права и обязанности нанимателя
• 1.2.4 Порядок изменения и расторжения договора
• 1.3 Обмен жилого помещения
• 2. Соотношение понятий коммерческого и социального найма жилья
• Заключение
• Список литературы:
• Приложение 1


Введение

Цель жилищной политики на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.

Право на жилище, закрепленное ст. 40 Конституции Российской Федерации, означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, которая, в свою очередь, реализуется путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, кооперативного жилищного строительства, а также на условиях коммерческого найма у собственников либо приобретения или строительства за собственные средства. При этом малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно возможным.

Договор социального найма занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т.е. предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Целью настоящей работы является определение значения и функций договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования в жилищной политике Российской Федерации сквозь призму гражданского права.



Задачи работы заключаются в том, чтобы:

- дать понятие договору социального найма жилого помещения, описать характерные для него черты, выявить особенности;

- раскрыть содержание договора социального найма жилого помещения, дать характеристику его элементам;

- описать особенности обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;

- провести анализ соотношения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения, выявить, в чем их сходство и различие;

- в заключении сделать выводы об актуальности договора социального найма жилого помещения в проведении жилищной политики Правительством Российской Федерации.

При написании данной работы были использованы: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. №315 «Об утверждении договора социального найма жилого помещения», учебная литература по гражданскому праву и различные периодические издания.



1. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1.1 Понятие договора социального найма жилого помещения, его характерные черты

Договор социального найма в ГК РФ (ст.672) регламентируется только в общем виде, подробное регулирование установлено в Жилищном кодексе РФ и актах жилищного законодательства. В ГК РФ указывается, что объектами данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

На основании ст. 57 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в жилищном фонде социального использования в нем указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается с лицом, которому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имеют равное право на жилое помещение.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они продолжают иметь такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение, устанавливая при этом правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).

Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.

Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.

По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.

1.2 Содержание договора социального найма жилого помещения

1.2.1 Объект (предмет) договора найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования; типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (Приложение №1).

В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно, являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

1.2.2 Права и обязанности наймодателя

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилищного помещения регулируются ст. 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и др.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

1.2.3 Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального жилищного найма предусмотрены ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг и др.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

1.2.4 Порядок изменения и расторжения договора

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

В отличие от других договоров договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер. Наниматель, заключивший подобный договор, сохраняет право владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилье, права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Другими словами, если жилое помещение или весь дом переданы на баланс другого государственного или муниципального органа, то такие изменения не влекут за собой расторжение договора и, соответственно, не являются основанием для его расторжения.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя.

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется: 1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ); 2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ).

2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл. 3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

3. Если жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".// СПС Консультант Плюс. Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.

4. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома.

Если же в результате капитального ремонта или реконструкции занимаемое нанимателем жилое помещение не претерпит существенных изменений, возможны два варианта: 1) без расторжения договора социального найма - наймодатель обязан предоставить жилое помещение маневренного фонда на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). При этом наймодатель возмещает нанимателю расходы по переселению в жилое помещение маневренного фонда и обратно в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке; 2) с расторжением договора социального найма - с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ).

Предоставляемое помещение должно быть:

1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (не установлено общих критериев благоустроенности жилого помещения). Данное требование должно соблюдаться независимо от степени благоустроенности жилого помещения, из которого производится выселение;

2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно превышает норму предоставления, размер предоставляемого жилого помещения не может быть уменьшен;

3) находиться в черте данного населенного пункта, при этом местоположение жилого помещения в населенном пункте не имеет значения.

Если наниматель занимал квартиру или не менее чем две комнаты, то он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).

Без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

1.3 Обмен жилого помещения

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК РФ, п. 3 ст. 685 ГК РФ).

жилищный право социальный найм



2. Соотношение понятий коммерческого и социального найма жилья

Трактовка понятия "договор найма" содержится и в гражданском, и в жилищном законодательстве. Необходимо сразу обратить внимание на тот факт, что в этих случаях идет регулирование принципиально разных видов договоров.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: социального и коммерческого (тогда как в жилищном говорится только о социальном). Общей является цель договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) - удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Но вопросы, связанные с договором социального найма, гражданское законодательство рассматривает в целом. В разрешении же возникающих при этом проблем, а также регулировании процесса его заключения и исполнения применяются отсылочные нормы к жилищному законодательству РФ.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством РФ, а с социальным наймом - жилищным.

При этом необходимо обратить внимание на тот факт, что в ЖК РФ говорится не только о социальном найме жилья.

Так в ст. 19 ЖК РФ выделены различные виды жилого фонда в зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).

Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого внаем помещения является физическое или юридическое лицо, между собственником и нанимателем заключается договор коммерческого найма жилого помещения. То есть собственник жилого помещения, согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных не столько ЖК РФ, сколько гражданским законодательством.

Нужно обратить внимание на отличия существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилья. Они состоят в следующем:

1. Порядок заключения

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не должен становиться на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма (ст. 52 ЖК РФ).

2. Стороны договора

Сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (ст. 49 ЖК РФ). При заключении договора коммерческого найма его сторонами являются собственник жилого помещения (он же наймодатель) и лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование (наниматель).

3. Срок действия договора

Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор найма (в данном случае коммерческого) жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

4. Предмет договора

В обоих случаях объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

5. Оплата

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

6. Основания расторжения и прекращения

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение допускается по инициативе каждой из сторон при наступлении следующих случаев:

- наниматель жилого помещения по договору социального найма, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в любое время вправе расторгнуть такой договор. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда;

- наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, но уже в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению;

- кроме того, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

- наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- в судебном порядке по инициативе любой стороны:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

- если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения;

- если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

7. Права третьих лиц

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя (к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя) жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ, именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

1) описание объекта (согласно ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (ст. 62 ЖК РФ), а именно изолированного жилого помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

2) указание на стороны договора, при этом нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

3) возможность вселения в занимаемое жилье других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

4) наличие прав и обязанностей сторон по договору. При этом нужно учесть, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, в каком был согласован ими.



Заключение

Проблема получения жилья в нашей стране еще долго не потеряет своей актуальности. Новый ЖК РФ, с учетом внесенных в него поправок, не разрешил основных проблем в данной сфере. И это при том, что нормативная база для предоставления жилья по договорам социального найма разработана достаточно четко, порядок постановки на учет, методика принятия решения по предоставлению социального жилья готовы к использованию на практике. Но это не добавляет оптимизма гражданам, которые в лучшем случае знают о своих правах и терпеливо ожидают возможности вселения в обещанное жилье.

По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания. Но в наш современный век мошенничества и коррупции, это жилье получить многим слоям населения не так-то уж и просто, а в некоторых случаях и невозможно.

Актуальность разрешения проблемы обеспечения малоимущих категорий граждан жильем, предоставляемым по договорам социального найма, очень мала. С одной стороны, возведение социального жилья если и ведется, то очень низкими темпами (в некоторых регионах оно практически прекращено). С другой - Министерство регионального развития был подготовлен проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья. Основная цель стратегии - сделать доступным собственное или наемное жилье для граждан из всех социальных групп.

Стратегия включает в себя три этапа:

- первый - с 2007 года по 2010 год - организационный;

- на втором этапе (2010-2015 годы) должен быть обеспечен ввод жилья на уровне 1 квадратного метра на человека в год;

- на третьем (2015-2025 годы) - решить жилищную проблему всех категорий граждан.

Кроме того, разработчики стратегии провели сегментацию рынка жилья. По ее результатам, в частности граждане, имеют право рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма при условии, что доходы семьи ниже прожиточного минимума.

Потребность в получении жилья социальной недвижимости обусловлена тем фактом, что указанные граждане не имеют возможности получить жилье на иных условиях, в том числе воспользоваться накопительной или кредитной схемой (ипотекой). Экспертные данные говорят о том, что при нынешней кредитной ставке около 12% по ипотеке 70% россиян в течение ближайших 15-20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность.

То есть даже при подключении дополнительно системы финансовой поддержки коммерческое жилье не станет доступным малообеспеченным гражданам. Именно поэтому механизм предоставления жилья по договорам социального найма должен реализовываться максимально активно.



Список литературы:

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Издательство «Омега-Л»,2009 г. - 665с.

2. Жилищный кодекс РФ. - М.: Издательство «Омега-Л», 2008 г. - 87с.

3. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». // СПС КонсультантПлюс.

4. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении договора социального найма жилого помещения». // СПС КонсультантПлюс.

Комментарии к нормативным актам:

1. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. - 464 с.

Учебная и научная литература:

1. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие."Дашков и К", 2007

Периодические издания:

1. Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения. "Жилищное право", 2007, №10.С.24-26

2. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики. "Гражданское право", 2008, №2. С.42-47

3. Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. "Жилищное право", 2007, №6. С.17-21



Приложение 1

Утвержден

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. №315

ТИПОВОЙ ДОГОВОР социального найма жилого помещения

№

Дата, месяц, год

Наименование муниципального образования

Наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующий от имени собственника жилого помещения собственника:

Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование

на основании

от "_" _г. №,

наименование уполномочивающего документа,

именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка), (фамилия, имя, отчество), именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" __ 200_ г. № заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Предмет договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в (государственной, муниципальной - нужное указать) собственности, состоящее из _ комнат(ы) в квартире (доме) общей площадью __ кв. метров, в том числе жилой _ кв. метров, по адресу: дом №, корпус №, квартира №, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: (электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, - нужное указать)

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи: (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;