Особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества

5. «Свои люди - сочтемся»

У мошенников могут быть везде свои люди - и в Госрегистрации, и в нотариальной конторе. Самый распространенный вариант - подставной нотариус. Мошенники проворачивают подобные аферы прямо в стенах настоящей нотариальной конторы и жертву подводят к «коллеге» сидящего неподалеку государственного нотариуса. Другой вариант - аферист предлагает зарегистрировать сделку в обход огромных очередей через его «знакомых» сотрудников. Пока идет лжерегистрация (в течение часа-полутора), а покупатель уже отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель.

Наши действия: попросить у нотариуса его аттестационные документы на проверку, а так же обращаться только в общеизвестный нотариальные конторы, давно работающие на рынке.

6. «Я не я, и квартира не моя»

Это - довольно экзотическая схема мошенничества. Для ее воплощения требуется совпадение ряда условий: неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, уехал за границу), и оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко - например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому российский документ люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры. Если жулики находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают), то у них есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем - продать. Такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой: ведь при приватизации копия паспорта остается в Госрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.

В сфере аренды квартир тоже нередки случаи мошенничества, когда сдается чужая квартира.

Наши действия: при длительном отсутствии не оставляйте паспорт дома.

7. «Кто в доме хозяин?»

Здесь опять же чаще всего жертвами мошенников становятся те, кто пускается на самостоятельные поиски квартиры, не желая платить агентам. Мошенник представляется либо хозяином жилья, завладев его паспортом, или же выдает себя за единственного собственника квартиры, в то время как там проживают его близкие родственники, тоже имеющие право на жилплощадь. Радостный квартиросъемщик приезжает с вещами, а на пороге его встречает настоящий хозяин или его жена/брат/сестра, которые - ни сном, ни духом о том, что квартира сдавалась.

8. Хозяин и риэлтор заодно

Особенно велик риск, когда вы прибегаете к услугам частного риэлтора, который работает на себя, а не на агентство. Ситуация: вы сняли квартиру на длительный срок. Заплатили хозяину за первый месяц и так называемый залог за последний, а также комиссионные риэлтору. А через пару недель (а то и раньше) хозяин является к вам и сообщает: изменились обстоятельства, и он раздумал сдавать квартиру. Возвращается вам, в лучшем случае, только залог. Суть махинации - в сговоре хозяина и риэлтора: комиссионные они делят поровну и сдают эту квартиру каждый месяц.

9. «Нелегкая доля»

Данные махинации характерны для рынка строительства жилья, однако в Хабаровске в последнее время идет строительство нового микрорайона, а потому нелишним будет рассмотреть вопрос нечестности и в этой сфере.

Недобросовестные фирмы-застройщики предлагают участие в перспективном долевом строительстве. Выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она - другой, дом строит третья и так далее. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно). Разобраться в юридических связях фирм- участниц инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, самому покупателю очень непросто. Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.

Разоблачить мошенников - очень непросто: иногда бывает трудно привлечь их к ответственности, так как они умело находят лазейки в законах. Но главное, как говаривали небезызвестные мошенники лиса Алиса и кот Базилио, «покуда есть на свете дураки - обманывать нам, стало быть, с руки». Наши действия: работать только с государственными фирмами-застройщиками, самым надежным на сегодняшний день в Хабаровске является ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России. http://vsedoma.km.ru/ , «10 самых известных махинаций с недвижимостью»

И в завершение несколько советов от сотрудников правоохранительных органов, как не стать жертвой мошенников:

1) Имея намерение продать или купить квартиру, обращайтесь за консультацией к юристу.

2) Доверяйте дело купли/продажи риэлтерской конторе с продолжительным стажем работы.

3) Не поручайте постороннему человеку продавать вашу квартиру.

4) Подписывайте документ о факте купли/продажи квартиры, когда получили деньги

5) Берегите паспорт. Если потеряли его, напишите заявление в отделе милиции и дайте объявление в газету о потере. Объявление и копию заявления сохраняйте дома.

6) Держите документы подальше от квартирантов. Заключайте с ними соглашение об аренде жилья, предварительно проверив паспорт.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики, а рынок недвижимости - один из самых дорогих и самых ликвидных (хотя и не самых прибыльных) инвестиций. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и дальнейшего тщательного правого регулирования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1) Конституция РФ

2) Гражданский кодекс РФ

3) Покровский И.А. «Основные проблемы гражданского права». М., 2008.

4) Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 2007.

5) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902.

6) Постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах".

7) А.П.Сергеев, «Гражданское право», М.2003.

8) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова /. М, 2008.

9) Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).

10) «Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка», утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года N 1-16/770

11) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Редакция на 11.04.2002)от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ

12) Вестник ВАС РФ. 2008

Список используемых интернет ресурсов:

1) http://society.polbu.ru/mironov_philosophy/ch35_all.html, «изречения Чарльза Пирса»

2) http://reline.ru/cgi-bin/event.pl?=10575, сайт ООО «Атлант», риэлтерского агентства г. Москвы

3) http://vsedoma.km.ru/ , «10 самых известных махинаций с недвижимостью»

4) Газета «Презент Недвижимость», Хабаровск, от 22.04.2011 г.: http://www.prezent-khv.ru/present/current/nedv01

5) http://www.mobus.com/grazhdanskaja-zhurnalistika/248355.html, «Махинации с недвижимостью: как не попасть в ловушку»

ПРИЛОЖЕНИЕ

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (КУПЧАЯ)

(Утвержден Письмом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770)

Мы, нижеподписавшиеся, ____________________________________________________________, именуемые в дальнейшем “Продавец”, действующие на основании ___________________________, и ________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым № __________________________________________________________________

(с размещенными на нем объектами недвижимости или без них)

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью __________________, (кв.м) расположенный на землях _______________________________________________________________,

(основное целевое назначение)

находящихся в ведении _________________________________________________________________,

(название Совета народных депутатов)

предоставленный для _______________________________________________________.

(для использования земельного участка)

2. Плата по договору

2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по __________________________________________________________________________________________________________, составляет:

(договоренности, в результате конкурса, аукциона)

_____________________________________________________________,

(сумма в рублях)

в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке __________________________________________.

(сумма в рублях)

2.2. Покупателем перечислено:

2.2.1. Продавцу на счет № _________________________ в банке ___________________________

(реквизиты банка)

________________________________________________________,

(сумма в рублях)

по платежному документу _____________________________________________________________.

(название платежного документа, его номер и дата оплаты)

2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) _______________ _______________________________________________________________

(название залогодержателя)

на счет № ________ в банке ____________________________________________________________

(реквизиты банка)

____________________________________________________________

(сумма в рублях)

согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.

2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере ____________________________ наличными

(сумма прописью)

(в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

2.4. Другие формы оплаты:

а) перечислено ________________________________________

(сумма в рублях)

в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу _______________________________________________________________;

(название, его номер и дата оплаты)

б) _____________________________________________________.

3. Обременения земельного участка

3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади _________________________

(кв.м, га)

и на площади _________________________________________________________________

(кв.м, га)

имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

4. Обязательства сторон

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2 п. 2.2.2 и разделе 3 настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, правовыми актами Советов народных депутатов автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

5. Заключительные положения

5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор составлен в __________ экземплярах.

(кол-во)

Первый экземпляр передан Покупателю, второй - Продавцу.

5.3. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);

сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);

условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);

требования залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);

доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Продавцом);

доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем).

Размещено на Allbest.ru