24

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в РК и зарубежных странах

1.1 Сделки с недвижимостью в Римском частном праве

1.2 Эволюция правового регулирования сделок с недвижимостью в Казахстане

1.3 История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России

2. Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Республике Казахстан

2.1 Понятие недвижимости и особенности заключения сделок с недвижимостью

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

3.1 Особенности сделок, направленных на передачу права собственности на недвижимость

3.2 Особенности передачи недвижимого имущества во временное пользование и в залог

Заключение

Список литературы

сделка недвижимость пользование залог

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день рынок недвижимости или как его еще называют, риэлтерский (от английского real estate, дословно "реальная недвижимость"), переживает определенные трудности.

В связи с принятием Закона РК " О приватизации жилищного фонда в РК", рядовой наниматель жилья стал собственником. С другой стороны, разгосударствление предприятий, создание обществ таких как ТОО, АО, ТДО и т.д. тоже накладывает определенный отпечаток на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости в РК только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д.

Различные формы собственности: частная, государственная в виде республиканской и коммунальной собственности позволяют развиваться рынку жилья и определить эффективность той или иной формы собственности очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен, в основном, когда-то выкупленными реконструированными и переоборудованными помещениями. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнился промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Таким образом, логично сделать вывод, что в сложившейся экономической ситуации данная тема стоит особо остро и актуально.

Целью работы является исследование правового регулирования сделок с недвижимостью.

Для достижения цели нами поставлены следующие задачи: ОПРЕДЕЛИТЬ ЗАДАЧИ

В ходе изучения теоретического и практического материала применялись методы анализа, обобщения, сравнения.

Для раскрытия темы использовалась учебная, специальная литература, нормативный материал: законы, постановления, инструкции. СДЕЛАТЬ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

1.1 Сделки с недвижимостью в Римском частном праве

Римское гражданское право появилось в эпоху процветания республики. В рабовладельческом Риме недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Сюда относились посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.¹¹. Поленина С.В. Римское право: Учебник.- Москва: 1998. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалась, как часть поверхности.

В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимость : оброчные земли, эмфитевзис , суперфиций. Впрочем, уже по законам ХII таблиц приобретение земли и движимых вещей по давности владения требовало разных сроков : для давностного завладения землей был установлен, в связи с системой двухпольного хозяйства, более длительный ( 2 года) срок, чем для движимых вещей. Не вся недвижимость была подчинена единообразной регламентации; учитывалось место положение участков в связи с их хозяйственным назначением, различались praedia urbona- городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и praedia rustica - сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады.

Из прав на недвижимые вещи раньше всех оформилось владение, за которым стоит право частной собственности. И то, и другое понималось юристами-классиками, как непосредственное господство над вещью, направленное прямо на вещь, без чьего-либо посредства - ius in re. Когда же вещь не принадлежала самому заинтересованному лицу, но он притязал на пользование вещью, принадлежавшей другому лицу (res aliena), то возникали права, называемые позднейшими юристами iura in re aliena, права на чужую вещь. Понятие владения возникло первоначально в отношении земли.

Старое цивильное право для выражения понятия владения пользовалось термином usus - пользование, дополняя его извлечением плодов - usufructus. Этот комплекс представлял реальное и почти полное господство домовладыки над отведенной ему индивидуально во владение землей и своим манципием. В случаях самостоятельного осуществления им такого пользования , последнее приводило по законам ХII таблиц , по истечении 2-х летнего срока , к признанию за ним права собственности по давности -usucapio.

Римские юристы классики (Лабеон, Павел) этимологически производили слово владение - possessio от sedere - сидеть, а самое владение описывали, как positio - поселение (на земле). Они связывали, таким образом, владение с освоением земли и видели в нем естественное выражение непосредственного и властного отношения к земле.

Анализируя состав фактического отношения лица к вещи при владении, римские юристы различали 2 элемента : а) субьективный - animus possidendi - намерение или воля владеть вещью для себя, на себя и б) объективный - corpus possessionis - реальное господство над предметом владения .

Объективный момент владения corpus possessionis в первоначальном своем значении представлял физическое соприкосновение лица с вещью, материальное или телесное проявление господства и власти над ней. В отношении земледельных участков, кроме вступления на участок, оседания и освоения (stare u sedere), также - отграничение земельных участков от соседних или принятие мер по их охране, так называемый custodia. Юристы - классики нередко отделяли владение и противопоставляли его собственности, рассматривая его, как особое правоотношение, независимое от собственности и охраняемое особыми облегченными средствами защиты.

При приобретении владения недвижимостью от предшествующих владельцев требование полного материального овладения ослаблялось допущением частичного овладения, при полноте знания плана и границы имения.

Не следует полагать, что желающий владеть имением, должен обойти каждый участок поверхности: достаточно войти на какую-либо часть этого имения, только бы он оставался мысленно в намерении, что хочет овладеть им всем до самых границ.

Продавцу при отчуждении недвижимости достаточно было показать покупателю передаваемый участок с соседней башни, чтобы совершить акт передачи участка.

Право собственности во всякой системе права является центральным правовым институтом, предопределяющим характер всех других институтов частного права (договоров наследования, мены).

Классическая римская собственность была высшим проявлением господства лица над землей и рабами, однако выработка понятия права собственности происходила весьма медленно.

С образованием римского государства, вокруг земли, принадлежавшей государству, вращалась вся внутренняя история республики. Государство наделяло всех граждан в наследственное пользование двумя югерами земли.¹¹ Посконин В.В Правовые системы мира. Екатеринбург. 1995. с.15. Непрерывные завоевания дали возможность государству предоставлять своим гражданам обширные пространства.

Возникшее таким образом землевладение имело юридический характер публичного предоставления земли в пользование отдельным членам римской общины. "В аграрном законе 111 г. до нашей эры они постоянно называются старыми владельцами - vеtus possessor. Из этого владения развилось право частной собственности на землю, предоставленную государством первоначально лишь в пользование"¹¹ Римское частное право. Учебник./Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, - М.:1994г стр. 178 .

Собственность открыла носителю этого права всестороннюю возможность пользования и распоряжения вещью (отчуждение, обременение) и исключала вмешательство всех посторонних лиц в сферу господства частного собственника. По установленному в еще квиритском праве правилу, она обладала способностью восстанавливаться во всей полноте при отпадении установленных собственником ограничений своего права (ius recadentiae) и распространялась и на все приращения вещи (omnis causa) кем бы ни были сделаны. По тому же по квиритскому праву, все участки и поместья на италийской земле ( in solo Italio ) были изъяты от земельного обложения ( ему они подвергались только с lll в. нашей эры ). Поэтому классическая юриспруденция понимала собственность как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите. ²² Жатписбаев Б.А. Система римского права. Москва: СПАРК. 1996.с.270.

Важным инструментом сложившимся в Риме, был институт, носивший греческое наименование ипотеки. Восточное право нашло в Риме подготовленную почву, поскольку в римских арендных договорах видна условность отношения, близко напоминающая ипотеку.

Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотек в каком-либо государственном органе, вследствие чего ипотечный кредитор не знал, является он первым залоговым кредитором или имеется другой, а, может быть, и еще один, старший по времени и более сильный по праву.

Практически наиболее важным источником обязательств в Риме был договор (contractus).

Еще в древнейшие времена, с появлением частной собственности, возникает и получает большое распространение договор, направленный на обращение вещей, на переход их из одного хозяйства в другое.

Происхождение купли-продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно -- товаром, другое -- ценой, а каждый, в зависимости от надобностей момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но, так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я в свою очередь имел то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой [pretium].

По договору купли-продажи увеличение или уменьшение участка вследствие естественного влияния воды (намыва) относится к выгоде или невыгоде покупателя; если бы весь участок после купли-продажи оказался занятым рекой, это было бы риском покупателя; следовательно, и случайные выгоды должны также поступить в его пользу. Договор купли продажи мог сопровождаться добавочными соглашениями. Оговорка in diem addiclio делается так: "Данный участок пусть считается купленным тобою за 100; но если до ближайших январских календ кто-либо предложит более выгодные условия, вещь должна уйти от собственника".¹¹ Римское частное право. Учебник. /Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского.- М.:1994 г. стр443.

Одним из наиболее употребительных из числа безыменных контрактов был договор мены.

Договор купли-продажи заключается простым выражением согласия договаривающихся сторон, а мена порождает обязательство с передачей вещи, если вещь еще не передана, мы говорим, что обязательство возникает в силу простого соглашения, но это принято лишь в договорах, имеющих определенное название, как-то при купле продаже, найме, поручении.

Возможность обеспечения правовой надежности в отношении защиты недвижимого имущества римские ученые - правоведы нашли в создании специального института " института срока давности ", т.е. правового основания гарантировавшего возможность приобретения имущества в собственность на основании срока давности (usucapio), которое, как раз, и брало на себя защиту правовых интересов римских граждан, владевших недвижимостью (земельной собственности) и которое, кроме этого, обеспечивало также полную гарантию в сохранении правовой надежности такой защиты. В законодательстве периода процветания принципата был создан еще один, дополнительный институт точно такого же типа - "praescriptio longi temporis", но уже устанавливающий пределы сроков давности, предписания которого распространялись на недвижимое имущество граждан, проживающих в провинциях (fundi provinciales), а также на недвижимое имущество лиц, не имевших римского гражданства. Требовались: posessio (владение собственностью), jistus titulus (правовое обоснование на собственность) и bona fides (дoбрая воля). Срок давности обладания имуществом по отношению к лицам, постоянно проживающим в одной и той же коммуне (общине), составлял 10 лет, а для тех кто проживал в ней постоянно - 20 лет. Кстати, действующий в Швеции в настоящее время аналогичный закон, охватывающий 20- летний стаж непрерывного проживания в одной и той же коммуне, в основе своей содержит положения этого римского права.

В заключение хочется отметить, что в римском праве именно недвижимость была двигателем для создания таких важных институтов, как институт неограниченной индивидуальной частной собственности, институт договора.

Таким образом, можно сделать вывод, что на всем протяжении истории общества мы не встречаем другой системы частного права, включающей такие важные аспекты в области правового регулирования сделок с недвижимостью такой детализации и столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, как римское частное право.

1.2 Эволюция сделок с недвижимостью в Казахстане

В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.

Суверенный Казахстан первым из стран бывшего социалистического лагеря создал законодательную базу, которая направлена на регулирование правоотношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В советском законодательстве, а последующем - в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так, в соответствии со статьями 190, 226, 249, 251 ГК КазССР от 28 декабря 1963 г., нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договора залога, купли-продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной стороной является гражданин. Если жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. Другие сделки с жилыми домами, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. К примеру, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации¹¹ Колотинская Е.н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Издательство Московского университета, 1968 г.. Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в годы советской власти объясняются тем, что оборота недвижимости (кроме жилых домов) почти не было.

В ранее действовавшем законодательстве, в частности, в ГК КазССР, регистрация являлась придатком к форме сделки. Свидетельством этому является то, что правила о регистрации содержались в статьях, именуемых "форма договора купли-продажи жилого дома", "форма договора дарения". В Основах гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик о регистрации не упоминалось, но регламентировалось, что "сделка, для которой законодательством не установлена письменная (простая или нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно". Остается только догадываться, что подразумевал законодатель под "иной, определенной законом формой сделки", возможно, имелась в виду именно государственная регистрация.²² Фемида 4, 2002 г. ст. 41 сравнительный анализ. В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст.17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров.

При совершении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, одного волеизъявления сторон для перехода соответствующего права на недвижимость недостаточно, необходимо совершить государственную регистрацию. Внедрения такой системы как государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена процессом преобразования правовой и экономической системы Республике Казахстан. В связи с провозглашением новой экономической политике в Республике Казахстан, активным развитием в стране института собственности юридических и физических лиц на недвижимость, появлением на рынке земельных участков, жилых домов (квартир), производственных объектов, нежилых помещений возникла острая необходимость в надлежащей защите прав и гарантий субъектов собственности.

1.3 История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России

Сфера гражданско-правовых отношений, регулируемых специальными правовыми нормами, может быть выделена в правовой системе XV--XVII вв. уже с достаточной определенностью. Объективными предпосылками для выделения особых гражданско-правовых норм послужили прежде всего такие факторы, как дальнейшее развитие товарно-денежных отношений, формирование новых типов и форм собственности, количественный рост гражданско-правовых сделок и т. п.

Вещи по русскому праву XV--XVII вв. были предметом целого ряда правомочий, отношении и обязательств. Основными способами приобретения вещных прав в рассматриваемый период считались захват (оккупация), давность, находка и пожалование. Наиболее сложный характер носили имущественные права, касающиеся приобретения и передачи недвижимой собственности.

Пожалование земли представляло собой сложный комплекс юридических действий, включавший выдачу жалованной грамоты, осуществление справки, т. е. записи за наделяемым лицом в приказной книге определенных сведений, на которых основывается его право на землю: обыск, проводимый по просьбе наделяемого землей и заключавшийся в установлении факта действительной не занятости передаваемой земли (как фактического основания для просьбы на ее получение); ввод во владение, выражавшийся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сторонних людей. "Раздачу земли в рассматриваемый период наряду с Поместным приказом осуществляли и другие органы: Разрядный приказ, приказ Большого дворца, Малороссийский, Новгородский, Сибирский и другие приказы".

В акте пожалования субъективное волеизъявление вызывало объективные последствия (появление нового субъекта и объекта собственности), для точной корректировки которых в сложном юридическом контексте требовались дополнительные, достаточно формализованные действия (регистрация, обоснование нового правомочия, ритуализированные действия по фактическому наделению), с помощью которых новое право "вписывалось" в систему уже существующих отношений.

Давность становилась юридическим основанием для приобретения права собственности, в частности на землю, только при условии, что данное имущество находилось в законном владении в течение срока, установленного законом: 15 лет (по закону великого князя Василия Дмитриевича, начало XV в.) или 20, 30, 40 лет (церковные законы). Впервые срок давности владения недвижимостями был законодательно определен в Псковской судной грамоте (четыре или пять лет).

Договор в XV--XVII вв. представлял собой основной способ приобретения прав собственности на землю, и появился в этом качестве ранее института пожалования. При передаче земли от одного лица к другому (через сделку) пожалование становилось закрепляющим сделку актом, тем самым свидетельствующим о неполном объеме права распоряжения землей, принадлежащего отчуждателю и приобретателю.¹¹ Синюков. В.Н. Российская правовая система. Саратов 1994 г. Сложный дифференцированный характер правомочий становится еще более ясным из анализа личных прав на различные объекты земельной собственности, такие как родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья.

Вотчины по праву XV--XVII вв. делились на несколько видов в соответствии с характером субъекта и способами их приобретения: дворцовые, государственные, церковные и частновладельческие. Особенности юридического взгляда на обладание недвижимостями, характерные для рассматриваемой эпохи, с присущим ему предпочтением фактического обладания над "теоретической" правоспособностью делали вотчинное землевладение своеобразной моделью, образцом для иных, близких ей форм.

Дворцовые вотчины формировались из еще не освоенных никем земель или частных земельных фондов князей. Последние складывались чаще всего как результат приобретения, осуществлявшихся в ходе и результате различных сделок: купли, получения в дар или по завещанию (исключение в этом отношении составлял Новгород, законодательство которого запрещало князьям приобретать земли в частную собственность в пределах новгородских территории). При этом законодатель и практика различали правовой статус, принадлежавший частновладельческим землям князя и землям государственным ("казне").

Правовой статус церковных вотчин был естественно обусловлен характером самого субъекта этой собственности. Его нельзя считать достаточно консолидированным, так как церковным имуществом (в том числе землей) в XV--XVII вв. пользовались и распоряжались отдельные церковные учреждения: монастыри, приходские церкви, епископаты. К числу источников, порождавших церковное землевладение, кроме пожалований и захвата пустошей, относились дарение и завещание со стороны частных лиц. Специфическим способом передачи земли от частных лиц церкви были обязательные вклады земли в комплекс монастырских владений, осуществляющиеся при вступлении самих бывших собственников в монастырь

При сделке отчуждения родового имущества, совершавшейся отдельным членом рода, на процедуре должен был присутствовать представитель рода. Вместе с тем в рассматриваемый период в праве и практике наметилась определенная дифференциация частных прав. Так, приобретенное отдельным членом рода имущество, становилось его частной, а не родовой собственностью.

К XVI в. родовые права на имущество ограничивались главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования. Право родового выкупа впервые официально было закреплено в Судебнике 1550 г. (ст. 85), а затем подтверждено и в Соборном Уложении 1649 г. (ст. 27--30 гл. XVII). И первоначально распространялось только на имущества, отчужденные посредством возмездных сделок: купли-продажи, залога, мены, и только во второй половине XVII в. оно было распространено на безвозмездные сделки.

Еще Судебник 1550 г. формулировал условия, обеспечивающие покупателю вотчины определенные гарантии его имущественного интереса перед лицами, претендующими на выкуп у него вотчины:

"А станет тот купец ту вотчину продавати, и тем продавцом вотчина у них купити полюбовно, как ему тот продавец ту вотчину продаст, а не полюбовно ему вотчины не выкупити" (ст. 85 Судебника 1550 г.)¹¹ Законадательные акты русского государства вт. половины XVI -XVII в. Тексты./Под ред. Н. Е. Носва.-Л.

Что касается купленных вотчин, субъектами собственности здесь являлась семья (муж и жена), предполагалось, что этот вид вотчин приобретается супругами совместно на их общие средства.

Наделение лица выслуженной вотчиной рассматривалось как средство поощрения вполне конкретного индивидуума.

Поместное землевладение появляется в качестве особой, но в правовом отношении недостаточно отдифференцированной от других формы уже в XV--XVI вв. В тот период поместные выделы осуществлялись из княжеских (дворцовых) земель в пользу непосредственно связанных с княжеским двором людей.

Сближение правового статуса вотчины и поместья, завершившееся в середине XVII в., указывало на консолидацию имущественных прав, принадлежавших различным группам господствующего класса. Одним из признаков этого стало право обмена вотчины на поместье с соответствующей передачей прав и обязанностей, лежащих на обмениваемом объекте. Но не менее важным симптомом сближения этих форм землевладения стал трансформированный порядок передачи поместий по наследству, в сущности мало отличный от вотчинного наследования.

Залог по русскому праву XV--XVII вв. выражался в переходе на залогополучателя прав владения и пользования имуществом залогодателя без полного перехода права собственности на вещь. С процедурной точки зрения залог отличался от договора купли-продажи еще и тем, что закладная могла превратиться в купчую не в момент заключения договора и возникновения обязательства, а в момент его неисполнения, просрочки. По общему правилу заложенная вещь переходила в собственность кредитора в случае несостоятельности должника, что и оформлялось путем регистрации в поместном приказе, "ввода и отказа" (для недвижимых вещей).

Институт залога недвижимости, стоящий особняком от вещного и обязательственного права, тем не менее отражал в себе главные правовые тенденции эпохи: расширение индивидуальных правомочий субъекта собственности, унификацию правового порядка распоряжения недвижимостями различных форм, большую определенность и формализованность правовых действий и актов, связанных с приобретением и передачей недвижимостей. В этом институте наиболее рельефно прослеживалась дифференциация отдельных правомочий собственника (приобреталось право пользования, но не право распоряжения заложенным имуществом) и демонстрировалась более высокая юридическая техника.

Передача по наследству недвижимого имущества, находившегося в условном владении умершего, была сопряжена с целым рядом законодательных ограничений, нацеленных прежде всего на соблюдение государственного имущественного и властного интереса (сохранение верховной собственности на поместные земли за государством, обусловленность землевладения государственной службой, преемственность служебных функций, выполняемых членами рода помещика, и пр.).

В сфере наследования недвижимости законодатель отдавал явное предпочтение наследникам-мужчинам как носителям родового и семейного начала. Вместе с тем наследственные доли женщин регламентировались на основании четких предписаний закона, устанавливавшего тип, виды и размеры предметов наследования. Фактические требования хозяйственной жизни вынуждали законодателя создавать в юридической практике сложное переплетение различных оснований, фикций, трактовок, вносивших в наследственное право институты и принципы других правовых сфер: совладельчества, пенсионного обеспечения, представительства, замещения и пр.

Крепостная форма сделки была обязательной для договоров с недвижимостями, впервые об этом упоминалось в указе 1558 г., однако законодатель ссылался в самом тексте на уже установившийся в юридической практике обычай¹¹ Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов государственной регистрации. // Государство и право. 1998 г. № 11. Письменная форма сделки, кроме большей доказательственной силы, обладала еще одним качеством в сравнении с устными сделками. Она гарантировала более интенсивную защиту заключенного соглашения со стороны государства, последнему же, в свою очередь, обеспечивалась возможность контроля и надзора за заключенными соглашениями (не говоря уже о реальных доходах от регистрации сделок).

Система договоров, выработанная и закрепленная в праве рассматриваемого периода, характеризовалась определенной размытостью, нечеткостью границ между смежными видами обязательств. Так, договор купли-продажи нередко по своей форме сближался с договором мены.

Договор мены стал особенно широко применяться в XVII в. (по отношению к недвижимым имуществам), когда были запрещены иные способы отчуждения имуществ в пользу церкви. Под видом этого договора фактически осуществлялись реальные сделки купли-продажи и дарения: черты последнего явно просвечивали сквозь мену дорогостоящего имущества на малоценные вещи.

Договор дарения актуализировался в XVI--XVII вв. в связи с той же политикой запретов на дарение недвижимого имущества церковным учреждениям. В этой ситуации дарение реализовывалось через систему "вкладов" недвижимого имущества в монастыри, формой, не запрещенной законом.

Юридическое мышление XVI--XVII вв. придавало формальным элементам обязательства большее значение, чем правосознание более раннего временив.

Усложненный порядок купли-продажи недвижимости проистекал главным образом из того важного значения, которое придавалось этим объектам в условиях феодализма. Прежде всего законодательное нормирование этих отношений было нацелено на сохранение монолитности родового земельного фонда, чем и объясняется особое внимание законодателя к такому объекту, как родовая вотчина. Отчуждение вотчины (со всеми наследственными правами) осуществлялось посредством выдачи отступной грамоты, оформляющей отказ продавца от своего права собственности на имущество и передачу всех вещных прав покупателю¹¹ Развитие русского права в XV-пер.пол.XVII в.в. /Под ред. В.С. Нерсесянц.-М.:Наука,1986г., С.149-150..

Лицо, владеющее недвижимостью на праве условного землевладения, могло отчуждать это имущество не иначе как с согласия действительного собственника вещи ("с доклада"). Однако даже полная собственность на вещь передавалась по договору купли-продажи не окончательно и не полностью, о чем свидетельствовал факт наличия у продавца права выкупать вещь (право, отчасти сближающее договор купли-продажи с договором бессрочного залога). При сделках с недвижимостями законодатель требовал специальной оговорки о полноте передачи прав собственности по договору, однако окончательно это право возникало у покупателя недвижимости не с момента приобретения вотчины, а по истечении 40-летнего срока давности (в течение которого допускался выкуп).

Наем недвижимости по законам рассматриваемого периода выражался в форме арендного отношения (ст. 247--250 гл. Х Соборного Уложения)²² Суханов. Е. Древнее русское право. Москва, 1998 г. , заключавшегося иногда на "вечные времена" (в сделках с неотчуждаемыми тяглыми имуществами), что фактически сближало его с куплей-продажей.

В заключение можно указать на ряд противоречий, имевших место на стыке сфер вещного и обязательственного права, рассматриваемого периода. Если в вещном праве XV--XVII вв. право; собственности презюмировалось как "вечное" и непрерывно длящееся явление, то из некоторых норм обязательственного права (договор купли-продажи недвижимости, а также право залога) явствовал часто условный и "дискретный" характер его отдельных правомочий. Постоянной тенденции к дифференциации и более четкому артикулированию этих правомочий в сфере вещного права (владение, пользование, распоряжение) противостояла тенденция к смешению различных типов обязательственных отношений (ссуда и заем, мена и купля-продажа, дарение и купля-продажа и др.), обусловленная рядом факторов, в том числе политико-правовых. С внешней стороны вещные права регламентировались более подробно и большим числом правовых актов, чем область обязательственных отношений, что приводило к более значительным влияниям в этой последней сфере традиции и норм обычного права.

Документами, в которых законодатель давал исчерпывающий перечень субъектов недвижимой собственности, стали межевые инструкции 1754 и 1766 гг.: таковыми являлись личные дворяне, отставные служилые люди, однодворцы, смоленские рейтары, инородцы, патриаршие, синодальные и архиерейские дворяне, городские и сельские обыватели северных окраин^{11 Развитие русского права второй .половины} XVII - XVIII в.в/Под ред.Е.А. Скрипилева,-М.: Наука,1992г.С.138.

Способами приобретения полной собственности на недвижимости в XVIII в. оставались: пожалование, покупка у казны; дар, мена и покупка у частных лиц и общин; давность владения и приращение.

Недвижимое имущество продолжало играть роль важнейшей экономической базы правящего класса, но в XV 111 в. к этому добавляется еще одно качество: недвижимости составили хозяйственно-экономический комплекс, используя который быстро укреплявшееся абсолютистское государство могло успешно решать свои социальные и политические задачи. В связи с этим потребовался юридический пересмотр многих фактически сложившихся и устоявшихся отношений в данной области, в частности -- изменение правового статуса конкретных форм землевладения.

Впервые обобщенное определение недвижимых вещей было дано в петровском Указе о единонаследии (23 марта 1714 г.). В разряде недвижимостей оказывались: родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Законодатель устанавливал особый режим распоряжения ими отличавший их от других вещей. Вместе с тем этот акт закрепил уже наметившееся сближение в правовом статусе различных форм землевладения: так, поместье юридически приравнивалось к вотчине, поскольку режим распоряжения этими формами оказывался практически тождественным для обеих. И если подобное сближение должно было изменить юридический статус и фактическое правоотношение, то это коснулось в первую очередь поместья. С точки зрения законодателя, новое понятие "недвижимого имущества" признавалось тождественным старому -- "вотчине", вследствие чего поместье приобретало статус родового имущества. Как нам представляется, наряду с другими (неправовыми) факторами в такой интерпретации проблемы определенную роль сыграл формально юридический консерватизм мышления. Происходившие изменения в сфере поземельных отношений не акцентировались законодателем.

Столкновение родового и индивидуального начал в сфере поземельной собственности завершается победой второю над первым. Только сохранявшееся право родового выкупа еще свидетельствовало о наличии в правовой системе старых консервативных тенденций. Право родового выкупа распространялось на все виды недвижимых имуществ, кроме посессионных; установленный порядок вплоть до конца XVI 11 в. был обязательным и для собственников родовых и благоприобретенных имуществ. Главное, чтобы процессы, связанные с консолидацией недвижимости, не шли вразрез с государственными интересами, как социально-политическими, так и меркантильными. В ХVIII в. изменилась правовая ситуация церковных земель. В царствование Петра 1 был осуществлен ряд мероприятии, направленных на секуляризацию этих земель: первым реальным результатом всех сделанных попыток стало разделение имущественно-хозяйственных и иных функции церковного управления. В Монастырском приказе (с 1701 г.) сосредоточились все дела, связанные с управлением церковными недвижимостями; с образованием Синода хозяйственные дела церкви передаются этому органу. В 1726 г. церковные имущества и права на управление ими переходят к специально учрежденной коллегии экономии, и ситуация сохраняется вплоть до 1744 г., когда Синод вновь получает хозяйственные правомочия. Наконец, в 1764 г. указом императрицы Екатерины II была вновь восстановлена Коллегия экономии, которой и "сдавались права на управление церковными имуществами: процесс секуляризации, начавшийся еще в XVI в., окончательно завершается.

Имущественные права частных лиц получают в рассматриваемый период приоритет над разрушающимися правами общины: примером могут служить положения Указа 1700 г., разрешавшие свободное обращение недвижимостей между беломестцами и черными людьми в городах, т е. уравнивающие имущественные права первых и вторых (за которыми ранее стояли сила и привилегия городской общины)¹¹ Якушкин.В. Очерки по истории русской поземельной политики в XVIII и XIX в.в.М.,1990г.С-25.

Доверенности, запродажные контракты и прочее оформлялись явочным путем. Петр I установил порядок крепостной регистрации сделок с недвижимостями еще в самом начале 1701 г. , и в течение длительного времени его основные принципы и процедуры сохраняли удивительную устойчивость. Законодателем допускалось лишь небольшое число исключений: договоры казенного подряда, купеческие контракты с Санкт-Петербургским портом, сделки, заключаемые на судне во время плавания, и некоторые другие.,

Изменился и круг учреждений, в которых осуществлялось крепостное (нотариальное) засвидетельствование: с 1775 г. эти дела вершили палаты гражданского суда и уездных судов, позже -- коммерческие суды. Обязательный крепостной порядок сохранялся для купчих и закладных крепостей, дарственных записей и других актов о недвижимостях. Напротив, такая традиционная форма, как договор мены, была воспринята законодателем с явным недоверием. Указ о единонаследии запретил договор мены в отношении недвижимых имуществ, и даже после восстановления запрещенных им сделок с недвижимостями (после смерти Петра I) такое право не распространилось на мену.

Дарение в начале XV111 в. оказалось значительно стесненным законодательными запрещениями, но указу 1712 г. последний член рода не имел права дарить недвижимости третьим лицам; указ о единонаследии 1714 г вовсе запрещал дарственные на недвижимые имущества. Жалованная грамота дворянству 1785 г. расширила сферу этого обязательства оставив под запретом только дарение родовых имуществ. Особыми видами дарения являлись пожертвование, выдел и назначение приданого. Купля-продажа недвижимости оформлялась нотариально, и форма купчей (установленная в 1738 г.) должна отвечать некоторым обязательным требованиям. Купчая содержала: объявление продавца о продаже имущества покупателю с указанием именных данных обеих сторон; изложение способа возникновения права собственности на имущество у продавца; подробное описание продаваемого имущества; заявление по поводу свободы имущества от запретов на отчуждение; цену. До 1801 г. в купчей должно было указываться также, что продавец недвижимости не является последним в роде. До 1729 г. требовалось отмечать в тексте купчей ссылку па крайнюю необходимость, побудившую продавать имение.

Развитие обязательственного права в XVIII в. сопровождалось двумя тенденциями: резкой социально-сословной дифференциацией субъектов права и формализацией процедуры. Они же стимулировали появление в области гражданского права новых институтов, прецедентов и структур.

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

2.1 Понятие недвижимости и особенности заключения сделок с недвижимостью

За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал формироваться и развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при сделках с недвижимостью.

Каждый из нас является обладателем недвижимости, но, скорее всего не каждый до конца представляет, что кроме квартиры и дачи, относится к недвижимому имуществу.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимые вещи: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования право аренды, ипотека, сервитуты.

Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и стоимость.¹¹ Гришаев С.П. Все о недвижимости. Изд «БЕК»., 2002 г. Так сделки с недвижимостью заключается в письменной, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении определенных правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения торгового оборота их значительность возрастает.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящий доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене, предварительно сделав улучшения на участке, и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.¹¹ Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Алматы:2002 г.

Купленный жилой дом или квартиру (при нормальных условиях развития рынка) можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной возникновения спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земель в руках отдельных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

Особенности рынка недвижимости следующие:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местоположением объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: дореволюционной, сталинской, хрущевской) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятиями торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха.

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимого имущества. Например, в среднем по Казахстану в 2002 году на одного покупателя приходилось более 25 продавцов квартир.

3. Все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном Состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; налоги или сборы на сделки с недвижимостью

Формирование и развитие рынка недвижимости в Казахстане затрудняется слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимое имущество представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

- земельный участок;

- жилое помещение:

- нежилое помещение

- предприятие;

- здание и сооружение.

Рынок недвижимости -- это особая сфера рыночных отношений, в которой совершается гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной из главных составных частей национальной экономики; наряду с рынками труда, капиталов, товаров и услуг. Пришедшая в стране приватизация и возникновение различных правовых форм собственности привели к качественному изменению финансового рынка недвижимости.¹¹ Абрамов В.А. «Сделки и договоры». Комментарий. -Алматы.: Жан, 1999 г.

Рынок недвижимости подразумевает экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают большую отдачу со временем. Это заставило предпринимателей обратить самое пристальное внимание на рынок недвижимости. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцом и покупателем, рынок недвижимости делится на два сегмента: рынок купли-продажи и рынок аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Становление рынка недвижимости в Казахстане возможно только при условии; создания необходимых институтов рынка: кредитования, страхования, системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, профессиональной оценки.

В стратегии "Казахстан -- 2030" Президентом Республики Казахстан подчеркнуто: "Институты частной собственности будут укрепляться за счет собственности на землю" а: также создания такой юридической системы, которая защищает права собственности и выполнение контрактов". Возникновение частной собственности в Казахстане потребовало создание надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимость

В настоящее время в Казахстане связи с проведением преобразования, направленных на становление рыночной экономики, значительно расширилась сфера имущественных отношений, и особенно в части перехода прав на недвижимое имущество. Происходящие в социально-экономической сфере изменения обусловили необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение, прав и законных интересов участников гражданского оборота. Одним из способов защиты прав собственников (владельцев) недвижимости, а также лиц, имеющих намерение заключить какие-либо сделки с недвижимым имуществом, признается государственная регистрация, являющаяся элементом частно-правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. ¹¹ Романкова И.В. Некоторые проблемы заключения и оформления гражданско-правовых сделок//Вестник Каз ГУ. 1997,№4

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.²² Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским законодательством.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по установленной Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.

Согласно Закону РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.¹¹ Чубаров. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон.1999 № 5 Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.