Незаконная купля-продажа земли

В рамках данного исследования был проведен мини-опрос общественного мнения, большинство респондентов которого - преподаватели уголовного и земельного права, студенты Академии Права, практические работники Министерства сельского хозяйства, работники правоохранительных органов, лица с высшим юридическим образованием. Всего посредством анкетирования было опрошено 50 человек. На вопрос "Знакомы ли Вы с содержанием законов Саратовской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и "О земле" утвердительно ответили 22 человека; имеют общее представление об их содержании 18 опрошенных и не знакомы с такими законами лишь 10 человек. Ответы участников анкетирования свидетельствуют об их осведомленности в этом вопросе и об озабоченности возможностью свободного оборота земли.

Следующий вопрос касался отношения к свободной торговле землей. Отрицательное отношение к данному явлению у 19 человек. Эти респонденты считают, что свободная купля-продажа земли - это нарушение конституционного права граждан на землю.20 респондентов на этот вопрос ответили, что в принципе они согласны со свободным оборотом земли, однако, в современных российских условиях трудно предугадать, к чему в конечном итоге это приведет, поэтому они относятся к этому явлению с настороженностью. Лишь 13 человек имеют положительное отношение к свободному обороту земли, и считают, что он необходим для развития рыночной экономики и стимулирования агропромышленного комплекса. Тем не менее, на следующий вопрос - "Кому, прежде всего, выгоден свободный оборот земли" - абсолютное большинство, включая тех, кто имеет положительное отношение к купле-продаже земли, отвечали, что коррумпированным чиновникам (17 человек) и олигархам, а также представителям крупного бизнеса (нередко преступного) - 37 человек. Только 5 человек считают, что это выгодно народу РФ и, в особенности, крестьянству.

Действительно, если объективно взглянуть на данную ситуацию, то очевидно, что наши крестьяне и простой народ не имеют средств на приобретение земли. Позволить себе это может только ограниченное число людей. Такое единодушное мнение отвечающих свидетельствует о том, что они озабочены всевозможными махинациями чиновников с землей и сосредоточением крупных земельных наделов и огромных денежных средств от их использования в руках узкого круга людей вопреки интересам государства и российского народа.

Также ни для кого не секрет, что в РФ процветает коррупция и организованная преступность, тесно связанные между собой. Коррумпированные чиновники и представители преступного бизнеса не гнушаются никакой возможностью "урвать лакомый кусок" и, тем самым, обогатиться. В значительной мере такой ситуации способствуют уверенность в своей безнаказанности и огромные пробелы российского законодательства. Именно изучению пробелов законодательства, которые на практике могут использоваться и уже используются преступниками, посвящено данное исследование.

К сожалению, и Земельный кодекс, и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержат целый ряд недочетов и упущений. Респонденты анкетирования отмечали, что необходимые условия для соблюдения законности в данной сфере не созданы - 20 человек, либо созданы в недостаточной мере - 30 человек. Анализ нормативных актов показывает следующее:

1. Ст. 27 Земельного кодекса Далее - ЗК. содержит перечень земель, изъятых из гражданского оборота. Однако, этот перечень не включает земли, под поверхностью которых находятся ресурсы федерального и регионального значения. Нет указанных земель и среди ограниченных в обороте. Следовательно, данные земли могут быть объектами любых сделок, включая куплю-продажу.

Ст.40 ЗК предусматривает, что собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, в соответствии с законодательством РФ. При этом не раскрывается понятие "собственные нужды" и объем таких нужд. Так, собственник земельного участка может распродавать огромные запасы полезных ископаемых, ссылаясь на то, что это делается для удовлетворения "собственных нужд". Государство в результате таких "собственных нужд" может лишиться значительной части своего достояния.

2. Кроме того, ст.40 ЗК указывает также на закрытые водоемы. Получается, что собственник участка с закрытым водоемом - прудом, озером, болотом - может использовать его для себя и при этом лишить возможности других граждан пользоваться данным водоемом, который, возможно, на протяжении длительного периода использовался ими для отдыха, занятия рыболовством и других целей. Если все водоемы станут чьей-нибудь собственностью, что же останется рядовым гражданам? Такое положение явно противоречит ст.9 Конституции РФ, которая закрепляет, что "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". То есть земля - достояние народа.

Особо в данной статье выделены многолетние насаждения, на которые также распространяется право собственности, за исключением случаев, предусмотренных Лесным Кодексом. Согласно Лесному кодексу, древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности. Получается так, что собственник растений вправе вырубать леса и распродавать древесину. Вряд ли данных лиц можно привлечь к ответственности по ст.260 УК РФ за незаконную порубку деревьев и кустарников или по ст.8.28 КоАП за незаконную порубку, повреждение или выкапывание деревьев, кустарников или лиан, ведь они являются собственниками данных деревьев и вправе пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Что же в итоге получит государство и простой народ, когда большая часть лесного фонда будет вырублена? - Очередной экономический и экологический кризис?! Как показали результаты всероссийского опроса общественного мнения, проведенного центром международных социологических исследований "Исомар", абсолютное большинство опрошенных (97,5%) согласны с тем, чтобы в РФ недра, леса, водоемы и другие природные ресурсы, а также предприятия железнодорожного транспорта, топливно-энергетического комплекса, оборонной промышленности, черной и цветной металлургии находились исключительно в государственной собственности как объекты, обеспечивающие национальную безопасность России и достойную жизнь каждому гражданину.

3. Целый ряд упущений содержит и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, ст.8 ФЗ закрепляет преимущественное право покупки земельного участка за субъектом РФ или органом местного самоуправления. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления отказывается от покупки либо не уведомляет продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Данное положение может быть использовано в преступном сговоре между государственным, муниципальным служащим, обладающими полномочиями на дачу согласия или отказ от покупки земли, и лицами, желающими приобрести тот или иной земельный участок.

Так, государственный или муниципальный служащий вопреки интересам государства или муниципального образования отказывается от преимущественного права покупки земельного участка за взятку либо иное вознаграждение. А лицо, желающее купить землю, приобретает ее у собственника за цену, предложенную в извещении. При этом, действия государственного, муниципального служащего должны квалифицироваться по ст.290 УК РФ как получение взятки, а действия покупателя земли - как дача взятки (ст.291 УК РФ). В данном случае уголовная ответственность предусмотрена только лишь за дачу и получение взятки. А такое деяние, как совершение незаконной сделки с землей с целью получения прибыли либо, исходя из иной личной заинтересованности, нарушающей интересы общества и государства, остается безнаказанным.

Возможно совершение подобной сделки и без дачи взятки, а, например, из личной заинтересованности государственного, муниципального служащего. Как квалифицировать действия указанных лиц? К подобной сделке могут быть применены лишь неблагоприятные последствия гражданско-правового характера в виде признания сделки недействительной (ст. ст.167,168,179 ГК РФ). Вряд ли, признание сделки недействительной способно предотвратить совершение должностными лицами и покупателями земли подобных действий вторично, ведь фактически никаких юридических последствий их действия не влекут. Учитывая малоэффективность работы органов надзора и контроля за земельными отношениями, рано или поздно указанные лица достигнут желаемого результата и не понесут никакой ответственности за свои действия, потому что такой ответственности в законодательстве просто не предусмотрено.

Как отмечалось выше, у респондентов анкеты нет сомнений по поводу того, что коррумпированные чиновники не упустят ни малейшей возможности нажиться. Это предположение подтверждается многочисленными примерами. Так, по одному из сообщений информационного сервера города Балаково Саратовской области от 19.04.2000 г., руководитель хозрасчетной группы при комитете по земельным ресурсам задержан сотрудниками отдела по борьбе с экономическими преступлениями Балаковского УВД при получении взятки в размере тысячи рублей. Такую сумму сверх положенного по официальному тарифу запросил чиновник от предпринимателя за оформление земельного участка под магазин в одном из сел Балаковского района.

Взяточничество среди чиновников не является особенностью Саратовской области. Подобных примеров за последние годы было немало и в других регионах РФ. Как сообщает Комсомольская Правда-Волгоград, в апреле текущего года сотрудниками по борьбе с экономическими преступлениями областного ГУВД задержан руководитель Волгоградского управления федеральной государственной земельной кадастровой палаты Владислав Чашкин. Попался земельный чиновник на банальной взятке в 10 тысяч рублей, за которые он обещал ускорить оформление документов на отвод земельного участка. За полтора месяца до этого на аналогичном деянии - получении взятки в 5 тысяч рублей - попался заместитель директора городского управления по земельным ресурсам.

4. Надо сказать, что российские земли всегда были и остаются заманчивыми для иностранцев. Повышенный интерес к российским землям обусловлен целым рядом причин, среди которых можно назвать следующие:

отсутствие свободной земли для развития промышленности и сельского хозяйства в своих государствах. Это касается, прежде всего, высокоразвитых стран Европы с большими финансовыми и технологическими возможностями, но маленькими земельными ресурсами;

российские земли славятся огромными запасами полезных ископаемых, плодородными землями и другими природными богатствами, которые недоступны другим государствам и поэтому имеют в них огромную ценность;

граждане высокоразвитых стран обладают зачастую и высокой культурой, которая не позволяет им ухудшать экологическую обстановку своей страны. Возможно, это не позволяют также высокие экологические требования к производству и высокие штрафы за их нарушения;

более дешевая рабочая сила, чем в родной стране.

Новое земельное законодательство предоставляет иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, возможность обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Земельный кодекс дополнительно к землям сельскохозяйственного назначения добавляет, что иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных территориях РФ в соответствии с ФЗ.

Это единственные земли, которые не могут принадлежать иностранцам на праве собственности. Хотелось бы отметить, что ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с одной стороны, более удачен по сравнению с предлагаемыми проектами, которые предусматривали возможность для иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, законодательство не содержит гарантии того, что иностранные граждане и юридические лица не станут приобретать земли через своих эмигрантов, получивших российское гражданство, либо подставных российских граждан и юридических лиц, получающих за это высокое вознаграждение. Механизм контроля и ответственность за подобные нарушения закона, опять же, отсутствует.

Кроме того, следует добавить, что арендаторы земельного участка, в соответствии со ст.41 ЗК, обладают всеми правами собственников, за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. Получается, что иностранцы вправе использовать российские общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения, и т.д. При этом законом площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. Фактически российские земли стали доступными для иностранцев. Они могут арендовать сколько угодно земель и использовать природные ресурсы. Преступным, на наш взгляд, в данном случае является то, что огромные средства от использования российских земель уйдут за границу, а Россия не получит ничего, кроме загрязнения окружающей среды и истощения земель. Несомненно, ответственность за экологические правонарушения и преступления несопоставима с теми средствами, которые будут получены от использования российских земель иностранцами, и с вредом для окружающей среды.

5. Особо хотелось обратить внимание на Закон Саратовской области "О земле", который также содержит определенные недостатки и противоречия. Ст.3 ФЗ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Ст.6 ФЗ также закрепляет, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенными для использования способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным воздействиям хозяйственной деятельности. Ранее содержащиеся в Законе Саратовской области аналогичные положения о целевом использовании земель, а также о категории земель и порядке перевода земельных участков из одной категории в другую в настоящее время не действуют. Они исключены Законом Саратовской области от 05.07.2002 года. Данный шаг законодательных органов Саратовской области представляется не совсем понятным. Получается, что принцип целевого использования на территории Саратовской области не желателен. Интересно так же, что данный принцип исключен из законодательства Саратовской области уже после принятия соответствующего ФЗ. А, как известно, законы субъектов РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ не должны противоречить федеральному законодательству.

Что касается практики реализации земли в Саратовской области, то здесь с 1998 по 2002 г. г. проведено всего лишь 450 земельных аукционов, продано 1600 участков, и только 10% из них - сельхозугодия. Получается, что земли сельскохозяйственного назначения малорентабельны на рынке земли. Как сообщают практические работники сельского хозяйства, сельхозземли чаще всего приходится навязывать покупателям. Может, поэтому-то не выгоден принцип целевого использования земли.

Вместе с тем, на практике далеко не всегда при заключении договора купли-продажи земельного участка соблюдается деление земель на категории и их целевое назначение. Так, ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, об обязании комитета произвести его регистрацию и выдать истцу свидетельство на право собственности на указанный земельный участок. Указанный земельный участок, по данным государственного земельного кадастра, относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории). Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относящемся к землям оздоровительного назначения, и, в силу п.1 ст.16 ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", является особо охраняемым природным объектом. Согласно ЗК, данные земли ограничены в гражданском обороте. Иск в суде 1-й инстанции был удовлетворен, и только суд кассационной инстанции решение суда 1 инстанции отменил, в удовлетворении жалобы отказал по тем основаниям, что такой договор является ничтожным, и комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал ЗАО в регистрации данной сделки. Однако, дело могло не дойти до суда кассационной инстанции и до суда в целом. И тогда бы земли, предназначенные для удовлетворения потребностей россиян в лечении и отдыхе, вряд ли использовались по своему прямому назначению так же, как это было в случае, описанном "Советской Россией".

В одной из статьей данного издания приводится повествование Леонида Феоктистовича Макарова, бывшего генерального директора "Истро-Сенежского птицеводческого объединения", о том, что "из-за преднамеренного банкротства (арбитраж сегодня не признал "главный" долг хозяйства) за кучку фиктивных векселей и 5 тыс. рублей активы предприятия, производящего десятки тысяч тонн диетического куриного мяса, были переведены в крошечное ООО "Сворг". Сегодня около сотни капитально отстроенных зданий птицефабрики разграблены и заколочены, уникальное оборудование вывезено, производство закрыто, 1700 сотрудников лишены работы, земельных имущественных паев. Зато 2,6 тысячи га водохранилища властями Солнечногорского района переданы в пользование тому же ООО "Сворг", а местные газеты теперь пестрят объявлениями о продаже участков (из земель пайщиков) по цене, в несколько тысяч долларов под строительство коттеджей".

Данный случай является ярким примером нарушения на практике интересов общества и государства. Так, из-за грязных махинаций преступного характера 1700 человек лишены работы, а государство - выгодного производства. И все это из-за прихоти узкого круга богатых и влиятельных людей, "положивших глаз" на живописные земли. При этом, выявляется способ совершения преступных деяний, посягающих на землю, - преднамеренное банкротство.

6. Еще по одному из сообщений "Советской России" от 10 декабря 2002 г. на Урале началась массовая скупка земли. При этом, пользуясь откровенной невежественностью местного крестьянства, скупщики предлагают цену за землю, в 10 раз меньше реальной стоимости земли по кадастровой оценке. Аналогичные случаи зафиксированы и в др. регионах. "Упорно ходят слухи о продаже права владения на землю за бутылку водки и буханки хлеба", - сообщает "Советская Россия". Из этого примера следует еще одно возможное проявление преступной деятельности в данной сфере. Это мошенничество, т.е. хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Причем, скорее всего, такое мошенничество совершается в крупном размере, т.е. должно квалифицироваться по ч.3 ст.159 УК РФ.

Однако в данном случае, при наличии конкретной санкции за подобного рода деяния, на практике не все так просто. Ситуация в сфере земельных отношений складывается таким образом, что в России пока еще отсутствует единый государственный земельный кадастр. Федеральная служба земельного кадастра России лишь в феврале 2001 г. определила необходимость проведения работ по государственной кадастровой оценке земель субъектов РФ в соответствии с методикой и техническими указаниями на осуществление этих работ по каждой из категорий земель. Территориальным органам Росземкадастра рекомендовалось заключать с подрядчиками договоры на проведение государственной оценки земель.

Какими критериями отбора подрядчиков руководствовались территориальные органы? Не могли ли быть подрядчики потенциальными покупателями или собственниками оцениваемых земель, прямо заинтересованными в умышленном завышении или занижении стоимости земли? При этом, если должностных лиц Росземкадастра можно привлечь к уголовной ответственности по ст.170 УК РФ за искажение учетных данных Государственного Земельного кадастра, совершенное из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием своего служебного положения, то подрядчики к уголовной ответственности по данной статье не привлекаются, так как не являются должностными лицами. Где гарантии объективности учетных данных земельного кадастра? Существует опасность того, что земли обнищавших крестьян будут у них скуплены по явно заниженным ценам преуспевающими предпринимателями, а затем будут распродаваться по рекордно высоким ценам под строительство коттеджей, предприятий, заправок, частных домов отдыха и для других целей, но никак не для развития сельского хозяйства.

2. Ответственность за земельные преступления