Договор инвестирования при строительстве жилья

Обычно предметом договора инвестирования в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора инвестирования квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и её положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Сроки строительства являются одним из самых важных условий договора инвестирования. Так как строительство любого объекта имеет свою специфику, сроки строительства должны устанавливаться в каждом конкретном случае. Они не могут быть установлены путем соотнесения конкретного проекта с другими проектами. Как и в договоре строительного подряда, начальный и конечный сроки строительства работ следует признать существенными условиями договора инвестирования Пиняскина О.В. О правовой природе инвестиционной деятельности // Банковское право. - 2010 - № 2. - С. 12..

Эти сроки определяются путем указания конкретных календарных дат и должны быть внесены Застройщиком в предмет договора инвестирования.

Но, как уже указывалось ранее, строительная деятельность характеризуется особой сложностью и специфичностью. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Несмотря на то, что «разумный срок» хотя и является запасным вариантом, но определяться он будет в конечном счете в суде, поскольку перспектива урегулирования срока исполнения в претензионном (досудебном) порядке представляется проблематичной. При этом не следует забывать, что стороны могут подойти к трактовке «разумности» различным образом, сообразно своему пониманию и исходя из личной заинтересованности.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Так, В.П. Соколов понимает под ней лишь размер вознаграждения, передаваемого стороне, исполняющей договор Соколов В.П. Договор участия в долевом строительстве. - М.: Ось, 2010. - С. 140.. Е.С. Квардонова полагает, что это есть «…сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор» Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. - М., 2003. - С. 81.. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.

Учитывая вышеизложенное, нами предлагается следующая конструкция: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В юридической литературе, учитывая такой критерий, как распределение прав и обязанностей сторон, упоминаются как двусторонние, так и односторонние договоры. В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной. «Договор есть непременно две стороны, но эти стороны не всегда в одинаковом отношении одна к другой». Более точно высказался Я.М. Магазинер, предлагающий называть подобные договоры односторонне обязывающими или односторонне управомочивающими, но только не односторонними либо двусторонне обязывающими Магазинер Я.М. Избранные труды по общей теории права. - М.: Юридический центр, 2006. - С .271..

Учитывая такое квалификационное основание, как наличие встречного удовлетворения, инвестиционный договор относится к разряду возмездных. Хотя некоторые авторы и полагают подобный договор безвозмездным. При этом возмездность заключается в том, что инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им (заказчиком) действия.

По моменту, к которому приурочивается возникновение договора, последние подразделяются на реальные (от лат. res - вещь) и консенсуальные (от лат. consensus - соглашение). Поскольку для возникновения взаимных прав и обязанностей у инвестора и заказчика достаточно достижения сторонами соглашения по условиям такого договора, то в соответствии с этим инвестиционный договор признается консенсуальным.

Учитывая, что каждая сделка имеет свое правовое основание, то есть правовую цель, которой стремятся достичь субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный договор признается каузальным договором. Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку. Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой. В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости.

В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным.

Для всесторонней правовой квалификации инвестиционного договора необходимо рассмотреть факультативные признаки. Так, используя в качестве основы классификации такой критерий, как содержание гражданских организационно-правовых отношений, предложенный О.А. Красавчиковым, можно отметить, что инвестиционный договор обладает организационно - предпосылочными свойствами Красавчиков О.А. Категория науки гражданского права. Том 1. - М.: Статут, 2005. - С. 336.. Инвестора по праву называют инициатором строительства. В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, соответственно создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.

Поскольку вследствие законодательного закрепления возможности инвестора контролировать целевое использование инвестиционных ресурсов заказчиком, постольку можно признать за таким договором контрольные свойства.

Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом.

Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами. Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.

Заключение

Принятие второй части Гражданского кодекса РФ обеспечило новые возможности для развития отношений, связанных с осуществлением инвестирования. Многообразие используемых инвесторами гражданско-правовых договоров при осуществлении своей деятельности, как правило смешанных, делает актуальной проблему правового регулирования инвестиционных отношений, определения принадлежности условий инвестиционного договора к тому или иному виду договора, предусмотренному ГК РФ, и не менее актуальной проблему точного применения к возникшим на основе заключенного договора инвестиционным отношениям действующих правовых норм.

В ГК РФ нет отдельной главы, содержащей положения инвестиционного договора. В связи с этим правовая природа инвестиционного договора имеет законодательную неопределенность.

Развитие экономической, в том числе инвестиционно-финансовой, деятельности в России обусловливает появление большого числа правовых норм, регулирующих данную деятельность. В настоящее время очевидна множественность правовых актов в этих сферах. Прежде всего речь идет о законах, которые должны конкретизировать и развивать соответствующие положения ГК РФ. На федеральном уровне действуют Законы об акционерных обществах, о рынке ценных бумаг, о защите прав инвесторов на рынке ценных бумаг, об иностранных инвестициях, об инвестициях в форме капитальных вложений, о конкуренции на рынке финансовых услуг и др.

В инвестиционном договоре при строительстве жилья существенными условиями является предмет строительства, сроки в течение которого этот объект должен быть построен, условия о цене и оплате. Рассматривая предмет строительства можно отметить, что под предметом строительства здесь подразумевается постройка, здание, cооружение, иными словами то, на постройку чего направлена инвестиционная деятельность по договору (многоквартирный дом, квартира в многоквартирном доме, хозяйственная постройка в нем либо какой-то иной объект). Следует отметить, что данное условие в договоре должно четко отражаться и его содержанием будет являться индивидуализация объекта недвижимости, подлежащей строительству. Иначе говоря, будущему объекту недвижимости должен быть присвоен адрес, информация о квартире, либо о помещении в многоквартирном доме. Причем отдельно стоит отметить тот факт, что адрес местонахождения (строительный адрес) объекта недвижимости не соответствует его почтовому адресу, так почтовый адрес присваивается недвижимому объекту только после ввода его в эксплуатацию. Что касается условия о цене и порядке оплаты, то это условие является в договоре чуть ли не самым существенным, так как если условия о цене не будут с самого начала в договоре четко оговорены, то в будущем это вызовет очень большие финансовые трудности для инвесторов, которые будут проявляться в том, что он будет вынужден бесчисленное количество раз доплачивать за те или иные расходы застройщика.

Законодательство, регулирующее инвестиционную деятельность, имеет массу пробелов, не позволяющих использовать его как систему, дающую участникам инвестиционной деятельности четкий алгоритм действий (нередко инвестору неясно, что на входе и что на выходе из системы инвестиционных отношений). В условиях отсутствия четкой государственной инвестиционной идеологии все это ведет к порокам правоприменительной деятельности»

Инвестиционный договор можно считать особым видом договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права.

В юридической литературе исследователи понятия инвестиционного договора акцентируют внимание, как правило, на понятии договора в сфере строительства.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996. № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 886.

3. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. №7.

4. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 23.11.2009) «О защите прав потребителей» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Российская газета. № 8. 16.01.1996.

5. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 23.07.2010) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. №9. Ст. 1096.

6. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 15.

Литература

1. Бланк И.А. Управление использованием капитала. - Киев: «Ника-Центр», 2000.

2. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. - М.: ИНФРА-М, 2001.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Маркетинг, 2002.

4. Горфинкель В.Я., Купряков Е.М. Экономика предприятия. М.: ЮНИТИ, 1996.

5. Данилова С. Строители на грани банкротства? // Законодательство. - 2003 - №10.

6. Донцова Л.В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. - М.: Диалог, 2009.

7. Ершова И.В. Хозяйственное право. Том 2. - М.: Изд-во БЕК, 1994.

8. Казакова А.В., Вшесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве. - М.: Норма, 2008.

9. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. - М., 2003.

10. Коваленко Н.И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку. - М.:ДЕ-ЮРЕ, 1995.

11. Коралов АЛ., Кожин В.А.Экономика городского строительства. - М.: Стройиздат, 2009.

12. Косарева Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России// Вопросы экономики. - 2001- № 5.

13. Красавчиков О.А. Категория науки гражданского права. Том 1. - М.: Статут, 2005.

14. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты . - Спб.: Питер, 2001.

15. Магазинер Я.М. Избранные труды по общей теории права. - М.: Юридический центр, 2006.

16. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Наука, 1989.

17. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. М.: ИНФРА-М, 2000.

18. Муравьев Б.В. Инвестиционные обязательства в строительстве. - М.: Юрист, 2001.

19. Пиняскина О.В. О правовой природе инвестиционной деятельности // Банковское право. - 2010 - № 2.

20. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000.

21. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.

22. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. - 2001 - № 1.

23. Седугин П.И. Жилищное право. - М.: Норма, 2009.

24. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. - М.: Проспект, 2003.

25. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. - М.: ИНФРА-М, 2000.

26. Соколов В.П. Договор участия в долевом строительстве. - М.: Ось, 2010.

27. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. - 2005 - № 9.

28. Яковец Ю.В. Инвестиционный бизнес. - М.:Изд-во РАГС, 2002.

Судебно-арбитражная практика

1. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г. // Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 03.12.2003 и 24.12.2003.

2. Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2002 «По жалобе гражданки Кулаковой М.И. на нарушение ее конституционных прав абз. 5 ст. 4 Закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» // СЗ РФ. 18.03.2002. №11. Ст. 1092.

Размещено на Allbest.ru