Обращаясь к тексту постановления Пленума ВС РФ №14, можно заметить, что высшая судебная инстанция рекомендует судам тщательно изучать причины временного отсутствия лица в жилом помещении, поскольку неприязненные отношения, возникающие между членами семьи (включая бывших), препятствуют пользованию и служат мотивом отказа к несению обязательных расходов, связанных с оплатой найма и коммунальных услуг.

В пункте 29 названного постановления указано: "В силу ч.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч.2 ст.60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст.71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст.70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст.72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст.76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч.1 ст.70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора) Платонов Д.И. Гражданское право России: конспект лекций в схемах. - М.: ПРИОР, 2013. - С. 102. .

При этом в тексте постановления не упоминается о каких-либо правах бывшего члена семьи на вселение в помещение нового супруга, детей и родителей, несмотря на то что образование новой семьи, рождение детей являются свободным актом волеизъявления лица, а желание проживать совместно требует согласия остальных лиц, участвующих в договоре. Не ясным остается вопрос об обжаловании отказа на вселение в помещение новой семьи бывшим членом семьи нанимателя и о критериях понуждения остальных участников договорных отношений к выдаче соглашения на вселение.

Далее в тексте постановления отмечено: "частью 4 ст.69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке" (п.30).

Однако практическая сторона вопроса осталась за рамками данного решения. Прежде всего отказ от раздела лицевого счета привел к появлению единого платежного документа с указанием количества лиц, пользующихся наймом площади и потребляющими коммунальные услуги. Определить пользование конкретной площадью и выделить параметры расходов - значит возвратиться к коммунальному хозяйству в завуалированной форме. Последствия предсказуемы и негуманны.

Возможно, целесообразно было бы поставить вопрос не о заключении отдельного соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, а о предоставлении вновь образованной семье жилого помещения в маневренном жилфонде, на определенный срок, истечение которого означало бы признание такой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в целях получения иной площади и заключения отдельного договора социального найма.

Понятно, что данный вопрос трудноосуществим в условиях дефицита социального жилья и замедления реализации государственных программ в жилищной сфере. Однако в настоящее время некоторыми специалистами отмечается во многом устаревший подход к функционированию института социального найма, пользование которым носит бессрочный характер, несмотря на изменение социального статуса нанимателя. Так, договор социального найма может быть расторгнут лишь в случаях: неуплаты за найм и коммунальных платежей более чем за шесть месяцев; порчи и разрушения жилого помещения; использования помещения не по назначению. При этом имущественный критерий используется законодателем лишь в целях признания лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, но не служит пограничной чертой к переводу социального найма в коммерческий, если доход семьи превышает прожиточный минимум, установленный в соответствующем субъекте федерации Масленникова Л.В.К.Ю.Н., Ковальчук Е.Н. К вопросу о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2015. - № 107. - С. 1334. .

Совсем недавно судебная практика склонялась к мнению, что неприобретение лицом иного постоянного права пользования жилым помещением по любым возможным легитимным основаниям, свидетельствует об отсутствии у него другого места жительства. Поэтому, нередко, право пользование сохранялось и тогда, когда бывший член семьи нанимателя не только фактически не проживал в помещении, но и длительное время "бронируя" отдельную комнату, не оплачивал текущие расходы, включая сборы на восстановительные ремонтные работы.

Так, в кассационном определении по делу № 33-1142/2009 по кассационной жалобе Б. на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 декабря 2008 года, рассмотренному судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 марта 2009 г., указано, что Э. и Б. состояли в зарегистрированном браке с 1992 года. В 1998 году спорная квартира была предоставлена по договору социального найма Э. на семью, в том числе, на сына Р. и жену Б. Указанные лица постоянно проживали в данной квартире. В 2005 году брак между сторонами расторгнут, между супругами сложились неприязненные отношения, что явилось причиной непроживания Э. на спорной жилой площади.

Судом установлено, что Э. не имел намерений отказаться от права пользования спорным жилым помещением. В 2005-2007 гг. он пытался реализовать свое право на жилье путем размена спорной жилой площади. В подтверждение этого Э. представил копии анкеты претендента на принудительный обмен жилого помещения, письма ООО "Адрес" о вариантах обмена спорной квартиры, адресованного Б., копию сообщения от ООО "Адрес", свидетельствующие о том, что между Э. и риэлторской компанией ООО "Адрес" заключен договор, в соответствии с которым Э. поручил указанной компании осуществить подбор вариантов жилого помещения для обмена. Право на размен Э. реализовать не смог, поскольку Б. препятствует Э. в реализации указанного права, Б. сменила замок на входной двери, что исключает возможность пользования Э. спорной квартирой, исключает возможность ее осмотра для размена.

Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, обоснованно отказал в иске Б. о признании Э. утратившим право пользования спорной квартирой.

Доводы жалобы о том, что Э. получил денежную компенсацию при разделе имущества между сторонами, и до сих пор живет с другой женщиной, брак с которой зарегистрирован, в ее квартире, не влияют на жилищные права Э. относительно спорной квартиры.

Материалами дела установлено, что от своих прав на спорную жилую площадь Э. никогда не отказывался, не предпринимал никаких юридических действий к прекращению права пользования спорной квартирой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: кассационную жалобу Б. на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 декабря 2008 года оставить без удовлетворения.

Таких и подобных ему решений множество, иногда они носили характер умаления прав проживающих на спорных площадях, поскольку выселению не подлежали даже те бывшие члены семьи нанимателя, которые пренебрегали обязанностью по несению расходов за пользование площадью и коммунальными платежами в течение нескольких лет.

В тексте постановления Пленума ВС РФ № 14 данный подход был изменен в виде прямой рекомендации нижестоящим судам не считать "отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч.2 ст.1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.

В итоге, высшая судебная инстанция предприняла попытку урегулирования одного из актуальных вопросов, а адекватность данной меры найдет отражение в ближайшее время в решении судов по конкретным аналогичным спорам.

Таким образом, хотелось бы отметить, что не только в приведенных случаях, но практически по большинству норм действующего жилищного законодательства, возникают сложности буквального толкования их содержания. В этой связи комментарии Верховного суда РФ призваны систематизировать и гармонизировать деятельность судебных инстанций, пресекая возможность образования противоречивых решений идентичных споров и создавая адекватный механизм реализации действия данных норм.

Глава 2. Правовая конструкция договора социального найма жилого помещения

§ 1. Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения

Значительное место в сфере жилищных отношений и регулирования социального найма жилого помещения занимает проблема субъективного состава. Вопросы, возникающие в судебной практике по договору социального найма, нашли свое детальное отражение в работе О.А. Егоровой и Ю.Ф. Беспалова Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: Учеб. - практ. пособие. - М.: Проспект, 2013. - С. 15. . В соответствии со ст. ст.60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст.671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании данного договора, являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо. В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк полагают, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2.: Договоры о передаче имущества. - М., 2011. - С. 698. .

Л.Ю. Грудцына считает, что членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст.69 Жилищного кодекса РФ являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. - М.: ООО "Издательство "Элит", 2011. - С 58. .

Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы. Первая группа - это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга. Вторая группа - другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет. Третья группа - иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Кроме указанных групп, законодатель в п.4 ст.69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан - бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В.В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит:

1) первичность и вторичность права пользования: а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания;

2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения: а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя Шишкин В.В. Жилищное законодательство - проблемы реализации // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 1. - С. 47. .

В целом разделяя указанную точку зрения, считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних Бумажникова О.В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. - 2014. - № 5. - С. 13-15. .

Так, Администрация г. Таганрога обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской области с иском к Самойловой Е.И. о признании недействительным договора социального найма однокомнатной квартиры, заключенный МУП "ЖЭУ" с истицей, просит признать ответчицу не приобретшей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.

В обоснование заявленного иска администрация ссылалась на то обстоятельство, что после смерти нанимателя ключи от квартиры были переданы МУП "ЖЭУ", квартира взята под охрану и свободна. При подаче представителем Самойловой Е.И. документов на приватизацию спорной квартиры, было установлено, что с ответчицей заключен договор социального найма. Однако администрация города не принимала решение о предоставлении ответчице квартиры. По мнению истца, вызывает сомнение законность и обоснованность оформление договора социального найма на указанную квартиру, поскольку Самойлова Е.И. в квартире не проживает, и не проживала.

Администрация города не давали разрешение на вселение ответчицы в помещение. В судебном заседании представитель истца иск поддержала. Самойлова Е.И. в судебное заседание не явилась, ее представитель иск не признал. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 августа 2012 года исковые требования Администрации г. Таганрога удовлетворены. В апелляционной жалобе Самойлова Е.И. ставит вопрос об отмене решения суда, и принять новое решение.

В ходе судебного заседания установлено, что умер. Вместе с тем судом установлено, что до смерти с ним проживала его супруга, умершая, которая так же была зарегистрирована в квартире.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого помещения, заключенного между МУП "ЖЭУ" и умершими общим количеством 2 человек. В указанном договоре найма Самойлова Е.Н., как член семьи не указана. Наличие регистрации ответчицы в спорной квартире еще не свидетельствует о признании ее членом семьи прежних нанимателей Тищенко. Доказательств, в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ подтверждающих факт вселения Самойловой Е.Н., в жилое помещение, в котором проживала семья Тищенко, для постоянного проживания в качестве члена семьи, ведение общего хозяйство не представлено.

Истец подтвердил доказательствами те обстоятельства, на которые он ссылался в подтверждении, что ответчица в квартире не проживала со дня прописки, не вселялась, регистрация по месту жительства носит формальный характер.

Допрошенный в качестве свидетелей суду пояснили, что умершая приходилась сестрой. В квартире никто прописан не был. Кроме умерших в квартире никто не проживал. Самойлову Е.И. они не знают. Материалами дела установлено, что ответчица постоянно проживает по вместе со своей семьей.

Судом проверены доводы представителя ответчицы, в частности, о применении исковой давности, и эти доводы признаны несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность правильного по существу судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Ставя вопрос об отмене решения суда, автор жалобы утверждает, что отсутствие в спорной квартире Самойловой Е.Н. было временным, вынужденным, намерений оставлять данное жилое помещение у нее не имелось и что Самойловой Е.Н. вносила деньги в счет оплаты квартплаты.

Самойлова Е.Н. не представила суду первой инстанции, суду апелляционной инстанции доказательств вынужденного или временного характера выезда из спорного жилого помещения. В материалах дела отсутствуют доказательства, что ей чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем. В тоже время судом установлено, что Самойлова Е.Н. постоянно проживает по другому адресу, лицевой счет открыт в октябре 2011 г. Из сообщения МУП "Управление "Водоканал" следует, что начисления производились только нВ семью Тищенко из двух чел. В справке паспортиста указано, что в спорной квартире были зарегистрированы Тищенко.

Выводы суда подробно мотивированы, всем приведенным сторонами обстоятельствам, на которых они основывали исковые требования и возражения, и представленным по делу доказательствам в их совокупности судом дана оценка, отвечающая требованиям ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив исследованные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст.55, 60 ГПК РФ, суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы не имеется Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2012 г. по делу № 33-12850 // СПС КонсультантПлюс.

В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п.2 ст.686 ГК РФ). Поэтому, на наш взгляд, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В.В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками Данилова Е.С. Организационное правоотношение по предоставлению жилого помещения на основании договора социального найма // Проблемы права. - 2013. - № 1 (39) . - С. 123. . Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы - совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п.2 ст.63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" Постановление Правительства РФ от 21. 05.2005 № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126. . Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ. В данной параграфе будут рассмотрены лишь некоторые вопросы, которые, по мнению автора, являются спорными либо недостаточно проработаны законодателем. Так, согласно п.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п.1 ст.82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу № 11-645 // СПС КонсультантПлюс. .

Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п.26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч.1 ст.70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч.1 ст.70 ЖК РФ следует дополнить словами: "наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением". Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст.54 ЖК РСФСР предусматривала, что граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. В силу ч.2 ст.36 СК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает. Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу № 11-16806 // СПС КонсультантПлюс. . Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.

Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором.

Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы целесообразным включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации". Представляется, что высказанные в рамках данного параграфа статьи предложения теоретического и правового характера будут способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма. Эти вопросы, несомненно, еще не раз будут предметом обсуждения на страницах специальной литературы.

§ 2. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма

В Жилищном кодексе РФ, федеральный законодатель раскрывает правовую природу договора социального найма, суть которого, состоит в предоставлении во владение и пользование для проживания жилых помещений из государственных и муниципальных жилищных фондов гражданам, нуждающимся в жилье.

Одним из существенных отличий действующего порядка предоставления является, в первую очередь, статус субъекта, обладающего правом на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Перечень категорий лиц, которым гарантирована реализация названного права, определен в положениях ст.49 ЖК РФ, согласно ей жилые помещения по договорам социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законах гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье.

В соответствии с п.2 ст.49 ЖК РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению Седугин П.И. Жилищное право. - М.: Норма, 2014. - С. 187. .

Так, на территории Костромской области в целях признания граждан малоимущими, с учетом социально-экономического развития муниципального образования, бюджетных возможностей, состояния жилищного фонда и других факторов, орган местного самоуправления устанавливает пороговые значения дохода и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению. Малоимущими признаются граждане, у которых размер среднемесячного дохода, приходящийся на каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина и приходящейся на каждого члена семьи доли совокупной стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или стоимости имущества одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает установленных органами местного самоуправления пороговых значений.

Например, на территории г. Костромы в 2010 г. пороговое значение среднедушевого дохода, составляет 8141,3 руб., пороговое значение стоимости имущества для признания граждан малоимущими составляет 478018,5 руб. Очень старые данные. В интернете есть другие цифры, которые могут быть взяты для примера.

При этом, как уже отмечалось ранее, малоимущность есть нечто иное, как правовой статус лица, от наличия которого зависит не только постановка на учет нуждающихся в жилых помещений, но и право на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, для возникновения жилищного правоотношения социального найма жилого помещения, по смыслу п.2 ст.52 ЖК РФ, необходимо наличие таких юридических фактов, как малоимущность и нуждаемость в жилом помещении.

В качестве одного из оснований для признания граждан нуждающихся в жилых помещениях, перечень которых исчерпывающий, является проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

По общему правилу, закрепленному в положениях п.1 ст.57 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в зависимости от даты и времени постановки на учет нуждающихся, т.е. в порядке очередности. Нарушение данного порядка может служить основанием для признания заключенного договора ничтожным, как противоречащего нормам жилищного законодательства (ст.168 ГК РФ).

Одновременно законодатель предусмотрел категории граждан, которым предоставление жилых помещений по договорам социального найма должно осуществляться во внеочередном порядке, т.е. без учета даты и времени принятия на учет нуждающихся (п.2 ст.57 ЖК РФ). К числу таковых относятся граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

При этом данная норма не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также от порядка очередности лиц равной категории Садиков О.Н. Гражданское право России: Учебник. - М.: Контракт, ИНФРА-М, 2012.Ч. 1. - С. 210. .

Таким образом, жилые помещения по договорам социального найма гражданам, проживающим в непригодном жилье, должны предоставляться незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилья вне очереди.

При этом право на получение жилья вне очереди возникает при наличии в совокупности следующих юридических фактов:

- признание в установленном порядке малоимущим;

- принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях;

- проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции. Основания и порядок признания жилых помещений, непригодными для проживания, утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

При наличии всех указанных обстоятельств нанимателю непригодного жилья, по общему правилу, предоставляются жилые помещения общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п.5 ст.57 ЖК РФ).

Например, на территории г. Костромы жилые помещения по договору социального найма предоставляются из нормы, равной 15 кв. м общей площади на одного человека.

В свою очередь, существующая правоприменительная практика неоднозначна. Так, применяя положения пп.1 п.2 ст.57 ЖК РФ, как правовое основание удовлетворения исковых требований о предоставлении жилья по договору социального найма в связи с непригодностью занимаемого жилья, правоприменитель зачастую не учитывает наличие всех юридических фактов, необходимых для возникновения субъективного права на предоставление жилья вне очереди.

При рассмотрении названных исковых требований суды приходят к выводу, что признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания, невозможность приведения его в пригодное для проживания состояние путем капитального ремонта или реконструкции дают заявителям право требовать от органа местного самоуправления предоставления жилого помещения по договору социального найма независимо от того, состоят ли граждане на учете нуждающихся в жилых помещениях как малоимущие или нет, могут ли быть поставлены на такой учет, имеются ли основания для признания их малоимущими.

Данная позиция не соответствует толкованию нормы, изложенному в определениях Конституционного суда РФ.

Так, для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции законодатель предусмотрел возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (п.1 ч.2 ст.57 ЖК РФ) - при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (п.2 ст.49, п.1 ст.52 ЖК РФ.

Такое законодательное регулирование согласуется со ст.40 (ч.3) Конституции РФ, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Одновременно хочется отметить, что само по себе отсутствие оснований для признания гражданина малоимущим, а следовательно, и права быть принятым на учет нуждающихся в жилых помещениях, не может служить отказом в удовлетворении требований нанимателя, проживающего в непригодном жилом помещении, о предоставлении другого жилого помещения по договору социального найма.

Положениями ст.87 ЖК РФ предусмотрены основания, при наличии которых наймодатель выселяет нанимателя из жилого помещения, признанного непригодным для проживания, в другое благоустроенное жилье.

Кроме того, п.50 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, предусмотрено, что договоры социального найма на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Реализуя названные нормы права, нанимателю необходимо учитывать следующее.

В соответствии со ст.89 ЖК РФ при выселении граждан из жилых помещений в связи с непригодностью ранее занимаемого жилья по договору социального найма предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому.

Переселение в связи с непригодностью осуществляется не с целью улучшения жилищных условий, а носит исключительно компенсационный характер, и потому иные обстоятельства (например, количество членов семьи, право на дополнительную площадь, пол лиц и др.), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете Котин А.Ю. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма // Вестник Костромского государственного технологического университета. Государство и право: вопросы теории и практики (Серия "Юридические науки") . - 2013. - № 1 (3) . - С. 70. .

Подводя итог вышесказанному, считаю необходимым отметить, что нормы действующего жилищного законодательства направлены на обеспечение защиты интересов нанимателей, проживающих по договорам социального найма в жилых помещения, признанных непригодными для проживания. При выборе нормы жилищного законодательства, подлежащей применению в каждом конкретном случае, правоприменитель должен исходить из объектной нуждаемости заявителя, в том числе малоимущности, как на момент возникновения субъективного права на благоустроенное жилое помещение по договору социального найма взамен непригодного для проживания, так и при рассмотрении спора по существу.

Право нанимателя, проживающего в непригодном жилье, на другое жилое помещение не ставится в зависимость от правового основания (пп.1 п.2 ст.57 либо ст.87 ЖК РФ) удовлетворения требований. Само по себе правовое основание влияет исключительно на размер жилого помещения. В первом случае нанимателю предоставляется жилое помещение общей площадью не менее нормы предоставления на одного человека, в другом - площадь жилого помещения не должна быть меньше площади ранее занимаемого жилья. Право выбора того или иного правового основания принадлежит исключительно нанимателю вне зависимости от наличия оснований быть признанным малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

При этом следует учитывать, что ст.89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со ст.57 того же Кодекса при наличии к тому оснований.

Таким образом, наличие или отсутствие объективной нуждаемости нанимателя непригодного жилья не влияет на его субъективное право - право на предоставление другого жилого помещения, а может лишь влиять на объем такого права в зависимости от применяемой нормы жилищного законодательства.

Заключение

Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:

1. Сохранившаяся с советских времен система предоставления жилых помещений из государственного и муниципальных жилищных фондов на основании договора социального найма в настоящее время не оправдывает себя. Во-первых, у публичных образований нет достаточного количества жилых помещений, а также достаточных средств на строительство и приобретение нового жилья. Даже резкое сокращение в действующем жилищном законодательстве обеспечиваемых социальным жильем категорий граждан не привело к существенному сокращению срока, в течение которого нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями. При существующем правовом регулировании вряд ли следует ожидать улучшения ситуации - договор социального найма заключается без установления срока действия (п.2 ст.60 ЖК РФ): имущественное положение и жилищная обеспеченность граждан имеют значение лишь на момент постановки на учет и предоставления жилого помещения социального использования, изменение указанных факторов в дальнейшем не является основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. Не способствует сохранению фонда социального использования и продолжающаяся приватизация жилых помещений.

2. В теории предлагаются различные пути совершенствования законодательства о социальном найме. Однако на данный момент следует обратить внимание на целесообразность сохранения данного способа решения жилищных проблем. Даже если не учитывать долгие годы ожидания социального жилья, его, как правило, невысокое качество, следует согласиться с мнением Ю.К. Толстого, что". разработчики ЖК закрыли глаза на то, что сама категория малоимущих граждан является антирыночной. Законодатель, возможно сам того не желая, рекомендует гражданам, принятым на учет как малоимущим, не стремиться покинуть ряды малоимущих, пока они не получат социальное жилье". При отказе от системы социального найма возникает необходимость разработки иного механизма, обеспечивающего реализацию п.3 ст.40 Конституции РФ.

3. Представляется возможным заменить предоставление жилых помещений в натуре денежными выплатами. Данный способ используется для содействия приобретению жилых помещений в собственность. Основной его недостаток, в том, что суммы денежных выплат не гарантируют возможности приобретения жилого помещения без вложения собственных средств. Замена натуральной формы в выполнении взятого на себя публичного обязательства денежной формой удобна только для государства и далеко не во всех случаях отвечает интересам граждан. Однако, при наличии должной регламентации, денежная форма имеет преимущества и для граждан: возможность выбора жилого помещения, получение в пользование жилого помещения превышающего норму предоставления, отсутствие необходимости многолетнего ожидания.

4. Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. Члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч.1 ст.70 ЖК РФ следует дополнить словами: "наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением".

5. Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу № 11-16806 // СПС КонсультантПлюс. .

6. Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико. Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы целесообразным включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации".

Таким образом, можно констатировать, что на данный момент назрела необходимость не только более подробного регулирования отношения найма жилого помещения и выделения особого вида - некоммерческого найма, но и постепенного отказа от договора социального найма, включая и свойственную ему систему распределения жилых помещений.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Российская газета, 2009, № 7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст.410.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 46, ст.4532.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1, ст.14.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2000, № 32, ст.3340.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст.3594.

8. Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 31.12.2014)"О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // Собрание законодательства РФ, 1995, № 52, ст.5880.

9. Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 31.12.2014)"О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 32, ст.1227.

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ, 2005, № 22, ст.2126.

Учебная и научная литература

1. Алексеев С.С. Гражданское право. М.: Норма, 2012.315 с.

2. Афонин А.В. Жилищное право. Учебное пособие. М.: Дашков и Ко, 2011.376 с.

3. Белов В.А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., 2011.427 с.