Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Правовая характеристика договора социального найма жилого помещения
• § 1. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения
• § 2. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения
• Глава 2. Правовая конструкция договора социального найма жилого помещения
• § 1. Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения
• § 2. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение

Введение

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование правового регулирования социального найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотношений социального найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Теоретическую основу исследования составили труды следующих авторов: О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, А.Ю. Кабалкина, Т.Е. Абовой, Б.Е. Семенова, А.Г. Калпина, Е. Козловой, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.А. Сыроедова и др.

Объект исследования - договор социального найма жилого помещения.

Предмет исследования - правовое регулирование договора социального найма жилого помещения.

Цель работы - анализ развития процесса правового регулирования договора социального найма жилого помещения и разработка предложений по его совершенствованию.

В соответствии с поставленной целью в данном исследовании решались следующие задачи:

- Раскрыть понятие и содержание договора социального найма жилого помещения.

- Рассмотреть правовое регулирование договора социального найма жилого помещения.

- Выявить особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения.

- Установить содержание договора социального найма жилого помещения.

- Выявить правовые проблемы в регулировании договора социального найма жилого помещения.

- Сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования по указанному договору.

Методологическую основу исследования составили общие и частные методы научного познания: исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения.

социальный наем жилое помещение

Структура работы содержит введение, две главы, заключение и список использованной литературы.

Глава 1. Правовая характеристика договора социального найма жилого помещения

§ 1. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31. 12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 05.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14. .

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч.2 ст.60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления, либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма Надюкова М.В. Договор найма жилого помещения. коммерческий и социальный наём // Законность и правопорядок в современном обществе. - 2013. - № 13. - С. 60. .

Так, Шилов А.А. обратился в суд с иском к Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, МУ ДМИБ Советского района г. Ростова-на-Дону, в котором просил суд обязать Администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону заключить с ним, а также членами его семьи - договор социального найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.12.2010 года администрация отказала ему в заключении договора социального найма сославшись на то, что ему необходимо получить согласие собственника - ДИЗО г. Ростова-на-Дону. При подаче необходимого пакета документов, он предоставил выписку из реестра объектов муниципальной собственности, в которой указано, что спорная квартира включена в реестр объектов муниципальной собственности города на основании Постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону №1012 от 04.07.1996 года. Балансодержателем является МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района г. Ростова-на-Дону". Истец считает, что полученный отказ ответчика в заключении с ним и членами его семьи договора социального найма для дальнейшей приватизации указанной квартиры нарушает его право на приватизацию квартиры и является неправомерным.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе Шилов А.А. в лице представителя Н. Черныш просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Таким образом, судом были изучены материалы дела, обсуждены доводы кассационной жалобы, проверена законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушаны представителя Шилова А.А. - Н. Черныш действующих на основании доверенности, судебная коллегия не нашла оснований к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 апреля 2013 г. по делу № 33-5155 // СПС КонсультантПлюс.

Стоит отметить, что форма договора - письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч.3 ст.69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст.69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч.2 ст.69 ЖК РФ).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч.4 ст.57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч.3 ст.40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Так, Администрация Советского района обратилась в суд с иском к Байкузину М.В. о понуждении заключить договор социального найма, ссылаясь на то, что по решению Обливского районного суда от 26.11.2009г. Администрация Советского района обязана предоставить Байкузину М.В. вне очереди жилое помещение по договору социального найма жилой площадью не ниже установленных социальных норм.06.05.2010г. на основании указанного решения суда в отношении Администрации Советского района возбуждено исполнительное производство.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В материалах исполнительного производства имеется акт совершения исполнительных действий, согласно которому было осмотрено жилое помещение выставленное на аукцион по приобретению жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в возрасте от 18 до 23 лет, находящихся под опекой (попечительством) на территории Советского района Ростовской области в 2010году.

Из заявления Байкузина М.В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион по причине того, что дом находится очень далеко от центра.

Из заявления Байкузина М.В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион, по причине того, что дом находится за от ст. Н-ской, и ему не на чем добираться на работу. У него родился ребенок, который будет нуждаться в больнице и детском саде. Он согласен только на дом, расположенный в ст. Н-ской.

В судебном заседании ответчик подтвердил, что зарегистрирован в ст. Н-ской по месту жительства брата, где проживает до настоящего времени, работает.

Суд соглашается с доводами представителей ответчика о том, что предоставляя жилое помещение Байкузину М.В. за пределами его места жительства, истец не только ухудшает положение Байкузина М.В. тем, что вместо районного центра он должен проживать в селе за <данные изъяты> км. до районного центра, где отсутствует автобусное сообщение и возможность добраться на работу в районный отдел внутренних дел, но фактически нарушает требования Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Учитывая, что место жительства ответчика - станица Н-ская, то требования истца заключить договор социального найма в слободе Ч-ской, то есть вне места его жительства, за пределами границ населенного пункта "станица Н-ская", противоречат ч.5 ст.57 ЖК РФ, ст.8 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" Федеральный закон от 21. 12.1996 № 159-ФЗ (ред. от 31. 12.2014)"О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 52. - Ст. 5880. .

Суд не принимает доводы представителя истца о том, что администрация Советского района вправе приобретать жилые дома для детей сирот в границах соответствующего муниципального образования. Учитывая, что ответчик не согласен проживать в другом населенном пункте, то требования истца не подлежат удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что ответчик отказывался в рамках исполнительного производства принять предоставляемые ему квартиры в ст. Советской и потому было приобретено жилье в слободе Чистяково, суд находит не состоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит требования о получении согласия лица из числа детей - сирот, на приобретение ему жилья по месту его жительства (за исключением приобретения жилья за пределами границ населенного пункта).

Доводы представителя ответчика о том, что представленный акт обследования жилого дома не соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает обоснованными.

Согласно акту обследования жилого дома проведенного комиссией в составе: заместителя главы администрации по муниципальному имуществу НИС, ведущего специалиста по охране прав несовершеннолетних КСЮ, директора "Советского ЖКХ" ЯЮВ, специалиста по архитектуре КМН у данного жилого помещения цоколь, стены и крыша находятся в хорошем состоянии, дверные коробки не деформированы, трещин и гнили нет, внутренняя отделка в хорошем состоянии, заключение - здание находится в хорошем состоянии.

Однако суд считает, что данный акт не соответствует требованиям закона и потому является недопустимым доказательством.

Между тем, в указанном акте отсутствуют сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М.В., вышеперечисленных инженерных систем, отсутствует заключение комиссии о пригодности данного жилого дома для постоянного проживания.

В ходе судебного разбирательства истцом представлен акт обследования жилого дома, и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания.

Однако в этом акте так же не отражены сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М.В., вышеперечисленных инженерных систем, о наличии в этом доме хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения, в связи с чем невозможно сделать вывод о благоустроенности жилого дома по отношению к местности.

Кроме того, в акте не содержится сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, а напротив, указано о нарушениях правил эксплуатации открытой электропроводки, нарушениях эксплуатации печного отопления, в связи с чем, акт обследования жилого дома и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания не отвечают требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 Бумажникова О.В. Изменение и прекращение обременения жилого помещения по договору социального найма // Право и государство: теория и практика. - 2014. - № 6 (114) . - С. 38. .

Представленный представителем истца в судебное заседание акт технического обследования строительных конструкций жилого дома, составленный специализированной организацией ООО "Техпроектнадзор", не имеет правового значения при рассмотрении данного спора, поскольку данный акт не был представлен комиссии при составлении акта обследования жилого помещения (до принятия решения о приобретении данного жилого дома), а так же не был предметом исследования комиссии при составлении акта о пригодности данного дома для постоянного проживания

Учитывая, что решение муниципального органа о предоставлении жилого помещения Байкузину М.В. было принято на основании акта обследования жилого дома, который не отвечает требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47., акт обследования жилого дома не содержит сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, то при таких обстоятельствах, оснований полагать, что Байкузину М.В. предоставлено благоустроенное жилое помещение (по отношению к местности) не имеется.

Поскольку в судебном заседании установлено, что решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения Байкузину М.В., состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, принято без соблюдения требований ч.2,3 ст.15, ч.5 ст.57 ЖК РФ, то оснований для заключения договора социального найма не имеется и потому иск не подлежит удовлетворению в полном объеме Решение Обливского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 г. по делу № 2-106/2011 // СПС КонсультантПлюс.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст.51 ЖК РФ:

1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но: а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза) Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М., 2012. - С. 213. . Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч.2 ст.57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст.50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст.58 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в целом аналогичны правам и обязанностям сторон по договору коммерческого найма, поэтому остановимся на особенностях, характерных для договора социального найма.

Для вселения супруга, своих детей и родителей нанимателю согласия наймодателя не требуется, однако необходимо получить письменное согласие членов его семьи. После вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не должна быть менее учетной нормы. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Для вселения других граждан в качестве членов семьи, кроме того, должно быть получено согласие наймодателя.

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч.5 ст.72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц Жуйкова В.М. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. - М.: Юрайт, 2012. - С. 165. .

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст.73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст.81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст.76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст.78 ЖК РФ, п.3 ст.685 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06. 04.2015, с изм. от 07. 04.2015) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. ).

Наниматель вправе разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст.80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст.17 ЖК РФ).

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст.82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:

1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений;

2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч.5 ст.83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч.1 ст.83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя Остапенко И.А. О правовой природе договора социального найма жилого помещения // Юридическая наука. - 2014. - № 1. - С. 55. .

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется:

1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ);

2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст.86 ЖК РФ).

2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл.3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

3. Если жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.

4. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома.

Если же в результате капитального ремонта или реконструкции занимаемое нанимателем жилое помещение не претерпит существенных изменений, возможны два варианта:

1) без расторжения договора социального найма - наймодатель обязан предоставить жилое помещение маневренного фонда на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (ч.1 ст.88 ЖК РФ). При этом наймодатель возмещает нанимателю расходы по переселению в жилое помещение маневренного фонда и обратно в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма Чулюкова С.А., Белоновская И.Д. Договор социального найма и современные проблемы его реализации // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 5. - С. 123. . В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

2) с расторжением договора социального найма - с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч.2 ст.88 ЖК РФ).

Предоставляемое помещение должно быть:

1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (не установлено общих критериев благоустроенности жилого помещения). Данное требование должно соблюдаться независимо от степени благоустроенности жилого помещения, из которого производится выселение;

2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно превышает норму предоставления, размер предоставляемого жилого помещения не может быть уменьшен;

3) находиться в черте данного населенного пункта, при этом местоположение жилого помещения в населенном пункте не имеет значения.

Если наниматель занимал квартиру или не менее чем две комнаты, то он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст.89 ЖК РФ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст.90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).

Без предоставления другого жилого помещения (ст.91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст.91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

§ 2. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма, многократно преобразованный и приобретший самостоятельные черты в жилищном законодательстве, вместе с тем регулирует данные отношения лишь рамочно. Поэтому и судебная практика при отсутствии развитой прецедентной системы пестрит не только различным решением идентичных споров, но часто допускает вольное толкование норм жилищного законодательства, что приводит к длительным и тяжелым конфликтам спорящих сторон.

В настоящее время жилищным законодательством установлено правило, согласно которому договор социального найма заключается с нанимателем и членами его семьи, а круг лиц, образующий семью, определяется на момент заключения договора. Понятие "ответственный квартиросъемщик" упразднено, поэтому все дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам. Изменение состава семьи требует соответствующего внесения изменения в текст договора. Однако для легитимности пользования жилым помещением важен факт добровольного вселения лица в качестве нового члена семьи с учетом требований ст.69 и 70 ЖК РФ. В таком случае важную роль могла бы сыграть государственная регистрация лица по месту жительства. Однако и регистрация не является условием сохранения пользования жилым помещением, особенно в том случае, когда при распаде семьи ребенок, зарегистрированный на площади отца, где кроме него правом пользования обладают его родители (бабушка и дедушка ребенка), а также иные родственники, - фактически проживает на площади матери. В этом случае заинтересованные лица вправе инициировать иск об утрате несовершеннолетним права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета Гражданское право: Общая и особенная части: учебник для вузов / А.П. Фоков и др. - М.: Кнорус, 2013. - С. 145. . Так, Свердловский областной суд в определении по делу № 33-7129 от 09.12.2013 пояснил: принимая решение об отказе П. в удовлетворении требований о признании ее несовершеннолетнего внука утратившим право пользования жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что проживание ребенка по месту жительства матери не влечет за собой утрату права на проживание его с отцом. При этом суд указал на то, что местом жительства несовершеннолетнего является квартира, где проживает его мать, а также спорная квартира, где проживает его отец и бабушка.

Вместе с тем, сославшись на положения п.2 ст.20 ГК РФ, суд пришел к неправильному выводу о том, что при раздельном проживании родителей местом жительства несовершеннолетнего ребенка может быть как место жительства его матери, так и место жительства его отца.

Возможность сохранения права пользования жилым помещением за несовершеннолетним ребенком в случае расторжения брака между его родителями, исходя из положений Семейного кодекса РФ, может иметь место только в том случае, когда жилое помещение принадлежит одному из родителей на праве собственности, и вопрос о прекращении права пользования жилым помещением ставится одним из родителей - собственником этого жилого помещения в соответствии с положениями ч.4 ст.31 ЖК РФ.

В данном же случае спорное жилое помещение не находится в собственности отца ребенка. Пользование им осуществляется на основании договора социального найма, заключенного с П., которая ставит вопрос о признании своего внука утратившим право пользования жилым помещением в соответствии с положениями ч.3 ст.83 ЖК РФ.

Поскольку мать ребенка на протяжении 10 лет проживала на другой площади, то эта площадь, одновременно, является постоянным местом жительства и ее ребенка. То обстоятельство, что ребенок остался зарегистрированным по прежнему месту жительства, не свидетельствует о том, что за ним, как несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, могло быть сохранено право пользования жилым помещением отца.

Исходя из содержания ст.69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кроме детей, родителей и супруга могут быть признаны другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а также иные лица, путем признания их членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Однако вряд ли возможно в судебном порядке понудить, например, родителей взрослой дочери признать ее мужа членом своей семьи, если между указанными лицами не сложились социальные отношения.

Специалисты не раз отмечали, что бесспорными участниками отношений, вытекающих из договора социального найма, можно считать только супруга, детей и родителей нанимателя. Но вопрос о том, являются ли дети супруга от другого брака или его родители членами семьи нанимателя, продолжает оставаться весьма спорным.

Исходя из положений статей 69, 70 ЖК РФ, перечисленные лица могут быть участниками отношений, вытекающих из договора социального найма, после признания их таковыми всеми членами семьи, включая отсутствующих. Но данное правило не содержит прямого указания на необходимость такого признания в отношении детей. Означает ли это, что брак между лицами, каждая из сторон которого имеет детей от предыдущих браков, создаст проблему определения порядка пользования жилым помещением, когда интересы одних лиц, связанных кровным родством, будут прямо конкурировать с интересами других, влившихся в эту семью в результате юридического акта Илларионова Т.И., Гончало Б.М., Плетнев В.А. Гражданское право: Учебник. - М.: Норма-Инфра, 2012. - С. 215. .

Весте с тем суды в ряде случаев с большей готовностью признают членом семьи фактического супруга (сожителя), чем кровных родственников, когда речь идет о спорах, связанных с перезаключением договора социального найма по факту смерти нанимателя, считая совместное проживание и ведение общего хозяйства достаточными критериями для оценки признания таких лиц членами своей семьи самим нанимателем при жизни, особенно если такое лицо имеет регистрацию на спорной площади.

Приведем определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 15.07.2008 по делу 33/5-2008.

В суд первой инстанции обратилась гражданка Г. с иском к мэрии г. Ульяновска о признании ее членом семьи нанимателя А., заключении с ней договора социального найма жилого помещения по факту смерти нанимателя А., с которым она длительное время (с 2001 года) состояла в фактических брачных отношениях. Она пояснила суду, что с 2003 года имеет регистрацию на спорной площади, а после смерти А. обращалась к ответчику о заключении договора социального найма, в чем ей было отказано со ссылкой на то, что она не является членом семьи умершего А.

Одновременно с исковыми требованиями о признании членами семьи нанимателя, приобретшими право на жилое помещение, и о вселении в квартиру обратились дочери умершего А. Требования мотивированы тем, что с 2004 года отец пытался вселить дочерей в спорную квартиру. Вселению препятствовала Г. Считают, что Г. не была надлежащим образом вселена в данное жилое помещение, поэтому у нее не возникло права на заключение договора социального найма.

Определением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 19.05.2008 вышеуказанные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Поскольку исковые требования гражданки Г. были удовлетворены, дочери нанимателя А. в кассационной жалобе просили его отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Заявительницы указали, что вселение в квартиру было необходимо, поскольку отец нуждался в уходе, а Г. фактически в спорной квартире не проживала.

Суд, разрешая требования Г. о признании ее членом семьи нанимателя и заключении договора социального найма жилого помещения в связи со смертью нанимателя А., правильно руководствовался положениями статей 69 и 70 ЖК РФ, определяющими состав семьи нанимателя.

Согласно ст.70 ЖК РФ, наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Поскольку Г. состояла с умершим нанимателем в фактических брачных отношениях, вела с ним совместное хозяйство, проживала и была зарегистрирована в спорной квартире, суд первой инстанции правильно указал, что у Г. как члена семьи умершего нанимателя имеется право на проживание в спорной квартире на условиях договора социального найма. При этом дочери нанимателя в спорной квартире зарегистрированы не были, в установленном порядке не вселялись и не являлись членами семьи нанимателя А., а поэтому право на спорное жилое помещение не приобрели.

Таким образом, судебная коллегия, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, определила оставить жалобу без удовлетворения.

Приведем другой пример, в котором юридические брачные отношения и длительное совместное проживание, но при отсутствии государственной регистрации по месту жительства, не могут быть основанием для перезаключения договора социального найма по факту смерти нанимателя.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда, рассмотрев 2 сентября 2008 г. в судебном заседании кассационную жалобу на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 04.07.2008, проверив материалы дела, обсудив доводы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Гражданка Ш. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования "Город Нижний Тагил" о признании ее членом семьи А., нанимателя 1-комнатной квартиры, о признании права пользования данной квартирой по договору социального найма как члена семьи нанимателя.

В обосновании иска Ш. указала, что с 1995 года состояла в фактических брачных отношениях с А. и, проживая на спорной площади со своей дочерью от первого брака, вела с ним общее хозяйство и имела общий бюджет. В 2005 году был заключен брак. Супруги совместных детей не имели. Истец пояснила суду, что постоянно проживая с нанимателем, была прикреплена к районной поликлинике, ее дочь училась в местной школе, а после замужества дочери истец проживала с нанимателем вдвоем. Однако судом было установлено, что истец сохраняла регистрацию на жилой площади, предоставленной ей с места работы, где были зарегистрированы и ее дети. Данная квартира не бала приватизирована. Истец также указала, что А. скоропостижно скончался в 2008 году, не успев приватизировать спорную квартиру, а также зарегистрировать ее в этой квартире. Однако, по словам истца, отказ в приватизации был связан с задолженностью по оплате коммунальных услуг. В настоящее время спорная квартира не приватизирована. Продолжая проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги, истец считала, что, являясь членом семьи нанимателя, приобрела право пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма.

В судебном заседании истец Ш. пояснила, что с 1995 года, т.е. с момента начала совместного проживания с нанимателем в спорной квартире, она перестала оплачивать коммунальные услуги по месту регистрации, где остался проживать ее сын. На момент рассмотрения дела она снялась с регистрационного учета на своей площади, так как считала свое право пользования этим жилым помещением утраченным.

Представитель ответчика К. исковые требования не признала, пояснив, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию "Город Нижний Тагил". На момент смерти А. был зарегистрирован в квартире один. Лицевой счет в связи со смертью нанимателя закрыт. Поскольку истец зарегистрирована на другой площади, за ней не может быть признано право пользования двумя жилыми помещениями, и требования истца незаконны. Истец ранее не вставала на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, не состоит на таком учете и в настоящее время. По месту жительства с таким заявлением не обращалась. Истцом не представлено доказательств вселения в спорную квартиру и пользования ею в качестве члена семьи нанимателя.

Судебная коллегия отметила: в силу статей 53, 54 Жилищного кодекса РСФСР, иные лица (кроме супругов, детей и родителей) могли быть вселены только при условии, что их вселяли именно как членов семьи, признавая при этом за ними право пользования жилым помещением. В 1995 году нанимателем спорной квартиры являлся А., брак между А. и истцом заключен только в 2005 году, соответственно, в период 1995-2005 наниматель и истец супругами не являлись. В то же время доказательств того, что наниматель А., умерший в 2008 году, при жизни признавал за истцом право пользования спорной квартирой, суду не представлено.

При этом кассационная инстанция указала, что суд не учел, что сам факт вселения и проживания истца в спорной квартире не порождает у нее права пользования жилым помещением, значение имеет именно волеизъявление нанимателя на признание за ней права пользования спорным жилым помещением. Семейные отношения (как фактические, так и юридические) и по Жилищному кодексу РСФСР, и по Жилищному кодексу Российской Федерации сами по себе не являлись и не являются основанием для возникновения жилищных правоотношений.

Каких-либо доказательств обращения нанимателя А. с заявлением о регистрации истца на спорной площади, а также отказа ему в этом суду не представлено. Кроме того, российское законодательство не предусматривало и не предусматривает такого основания для отказа в регистрации по месту жительства, как задолженность по оплате коммунальных платежей.

Ссылки истца на то, что коммунальные платежи по месту регистрации истца должен был вносить ее сын, не могут быть приняты во внимание, поскольку последний зарегистрирован в указанной квартире только 27 января 2004 г. На момент его регистрации нанимателем указанной квартиры являлась истец, а без ее согласия его регистрация в этой квартире не могла быть произведена. Согласие истца на регистрацию сына в квартире лишь свидетельствует о том, что она не отказалась от права пользования квартирой и распоряжалась ею по своему усмотрению.

Снятие истца 27 июня 2008 г. с регистрации необоснованно принято судом во внимание, поскольку данное действие произведено в период подготовки дела к судебному разбирательству, возбужденного 3 июня 2008 г., что расценивается судебной коллегией лишь как попытка любыми средствами добиться удовлетворения иска в отношении спорной квартиры.

Таким образом, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в соответствии с п.3 ч.1 ст.362 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14. 11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 06. 04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 05.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532. в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Рассмотрев приведенные примеры, мы видим, что суды, оценивая одни и те же обстоятельства, в одном случае считают необходимым обращаться к нормам жилищного законодательства, действовавшего ранее, а в другом - к действующему в настоящее время. Отсюда различие в решении и в правовых последствиях, не всегда отвечающих социальным установкам и ставящих в зависимость то от процедуры регистрации брака, то от регистрации по месту жительства.

Умолчание об этом обстоятельстве в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - № 123. - 2009. (далее - постановление Пленума ВС РФ № 14) свидетельствует о том, что суды продолжают ошибочно считать регистрацию по месту жительства необходимым условием для вселения в жилое помещение, при том что в соответствии со ст.3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" Закон РФ от 25. 06.1993 № 5242-1 (ред. от 31. 12.2014)"О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993. - № 32. - Ст. 1227. регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства вводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Другими словами, регистрация по месту жительства она утратила критерий "прикрепления к объекту права", сохранив лишь уведомительный, а не разрешительный характер. Кроме того, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 02.02.1998 № 4-П "По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713", сам по себе факт регистрации не порождает для гражданина каких-либо жилищных прав и обязанностей. Поэтому вывод о том, что гражданин имеет постоянное место жительства при наличии одной только регистрации по этому адресу, основан на неправильном толковании закона Афонин А.В. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: Дашков и Ко, 2011. - С. 76. .

Относительно лиц, ставших бывшими членами семьи сложилась следующая позиция. С одной стороны, действительно, временное отсутствие бывшего члена семьи нанимателя в жилом помещении не влечет к прекращению пользования, с другой - сам факт отсутствия служит предметом доказывания заинтересованного лица.