Законодательная основа ведения земельного кадастра

Размещено на http://www.allbest.ru

Законодательная основа ведения земельного кадастра

Государственный земельный кадастр

1. В статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. определено, что "Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре".

2. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" №28-ФЗ принят Государственной Думой 24 ноября и одобрен Советом Федерации 23.12.1999г., подписан Исполняющим обязанности Президента Российской Федерации В.В.Путиным 02.01.2000г.

В Законе дано определение, согласно которому "государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра)".

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Деятельность по ведению земельного кадастра должна осуществляться в соответствии со следующими принципами:

а) единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории страны;

б) непрерывность внесения в кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

в) открытость сведений; г) сопоставимость и совместимость сведений земельного кадастра со сведениями других государственных и иных кадастров, реестров, информационных ресурсов.

Сведения земельного кадастра отнесены к государственным информационным ресурсам, они являются источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету.

В рамках ведения земельного кадастра осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков, представляющий собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством к категории ограниченного доступа.

Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной

форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Полномочия органов государственной власти, а также муниципальных органов по ведению государственного земельного кадастра определены в главе II Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации относятся:

- разработка и принятие федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ в данной области, контроль за их соблюдением;

- разработка, утверждение и реализация федеральных программ развития государственного земельного кадастра;

- определение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление деятельности по ведению государственного земельного кадастра;

- определение перечня основных сведений государственного земельного кадастра;

- установление порядка финансирования деятельности по ведению государственного земельного кадастра; - установление предельного размера и порядка использования платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра;

- определение перечня сведений государственного земельного кадастра, отнесенных к категории ограниченного доступа, и порядка предоставления таких сведений;

- координация деятельности органов государственной власти, а также органов местного самоуправления в случае наделения их отдельными государственными полномочиями в данной области;

- иные вопросы, отнесенные к полномочиям Российской Федерации.

Государственное управление деятельностью по ведению земельного кадастра осуществляется Правительством Российской Федерации непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.

Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации по ведению земельного кадастра определяются федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Субъекты РФ вправе самостоятельно устанавливать перечень дополнительных сведений государственного земельного кадастра, не установленных Российской Федерацией. Сбор, обработка и хранение указанных сведений осуществляются за счет средств субъектов РФ.

Органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями по ведению земельного кадастра с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Включение в земельный кадастр

дополнительных сведений, не установленных Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно и за счет средств местных бюджетов.

3. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции" (ст.131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 1 Закона: "кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права; кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и ндивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера". Законом установлено: "Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера". "План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Контрольные вопросы:

1. Что такое государственный земельный кадастр.

2. Какими нормативными актами осуществляется правовое регулирование ведения земельного кадастра.

3. Каковы цели ведения государственного земельного кадастра.

4. Основные принципы ведения земельного кадастра.

5. Полномочия Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований по ведению земельного кадастра.

 Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Кадастровые отношения - это отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Лесной кодекс, Водный кодекс, Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты РФ. Необходимые термины и понятия из некоторых законов приведены в Приложении 1.

Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости» принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 4 июля 2007 года, одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 года, подписан Президентом России 24 июля 2007 года. Закон опубликован в «Российской газете» 1 августа 2007 года и вступил в силу с 1 марта 2008 года. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года, до этой даты государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является самостоятельной федеральной информационной системой.

Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) - систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории РФ.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений (включая подземные), помещений, объектов незавершенного строительства. Положения Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

До 1 января 2010 года устанавливается переходный период применения Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В этот период порядок применения Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, устанавливается Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Правительством России, государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Федерального закона.

В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

К отношениям, возникшим до 1 марта 2008 года, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после вступления его в силу. Заявления о государственном кадастровом учете земельных участков, поданные до указанной даты, рассматриваются в соответствии с ранее действовавшими правилами.

До приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат указанному Закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам.

Контрольные вопросы:

земельный кадастр государственный недвижимость

1. Какие отношения называют кадастровыми.

2.Какие основные документы составляют правовую основу регулирования кадастровых отношений.

3. Что такое государственный кадастр недвижимости.

4. Кадастровый учет каких объектов осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

5. До какой даты установлен переходный период применения Закона «О государственном кадастре недвижимости». 6. В отношении каких объектов не применяются положения Закона «О государственном кадастре недвижимости» в переходный период.

7. В соответствии с какими требованиями должны оформляться кадастровые паспорта объектов недвижимости в переходный период.

8. В каком объеме применяются положения Закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникшим до его вступления в силу.

9. В каком объеме применяются положения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации до их приведения в соответствие с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

10. До какого срока применяются нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации -- срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном прекращении строительства -- порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок [2] подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства (прил. 3), представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования (прил. 4). В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Виды недвижимого имущества

Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости (*Государственный кадастр недвижимости (ГКН) является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.), то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.

Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации.

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Как мы увидим далее (*), в кадастре недвижимости учитываются следующие виды объектов недвижимости:

-земельные участки;

-объекты капитального строительства:

здания;

сооружения;

объекты незавершенного строительства;

подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

-помещения;

Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.

Рассмотрим основные понятия.

Понятие земельного участка -- одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство (рисунок 3).

Рисунок 3 -- Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)

Согласно Земельному кодексу земельный участок -- часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (рисунок 3), основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».

Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

-земля как природный объект и природный ресурс;

-земельные участки;

-части земельных участков.

Теперь то, что касается зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

1. Различают жилые и нежилые здания (синонимы: строение, дом).

Жилое здание -- жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание -- предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

2. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

3. Помещение - пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан.

*Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные

4. Не завершенные строительством объекты - недвижимые объекты (имущество), которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Объект, не завершенный строительством, представляет собой иной объект прав и не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.

При рассмотрении земельных отношений также могут встречаться и другие понятия.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

В законодательстве дано определение самовольной постройки. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Участки недр -- геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями -- границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Рассматривая недвижимое имущество, нужно упомянуть и о движимом. Это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Неделимая вещь - вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

2. Право собственности, субъекты права собственности, формы собственности

Субъектами гражданских правоотношений являются:

-граждане (физические лица) и юридические лица;

-Российская Федерация;

-субъекты Российской Федерации;

-муниципальные образования.

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения также являются юридическими лицами.

Организационно-правовые формы юридических лиц:

-Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями

-Полное товарищество

-Товарищество на вере (коммандитное товарищество)

-Общество с ограниченной ответственностью

-Общество с дополнительной ответственностью

-Открытое акционерное общество

-Закрытое акционерное общество

-Производственный кооператив

-Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения

-Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления

-Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями

-Потребительский кооператив

-Общественная или религиозная организация (объединение)

-Фонд

-Учреждение

-Объединение юридических лиц (ассоциация и союз)

-Товарищество собственников жилья

-Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество

-Иная некоммерческая организация

Собственник обладает правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Так, собственник вправе, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В Российской Федерации признаются формы собственности:

-частная;

-государственная;

-муниципальная;

-иные.

Имущество может находиться в собственности у следующих собственников:

-граждан и юридических лиц;

-Российской Федерации;

-субъектов Российской Федерации;

-муниципальных образований.

Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников -- граждан и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность -- интересов больших групп людей: народа РФ в целом, населения, проживающего на территории субъекта, лиц, проживающих на территории муниципального образования.

Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации -- республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

В собственности граждан и юридических лиц (или иначе частной собственности) может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Так существует более 20 документов, определяющих виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, изъяты из оборота или ограничены в обороте:

-«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ

-«Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ

-«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ

-Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах»

-Федеральный закон от 31.05.1996 N 61-ФЗ «Об обороне»

-Федеральный закон от 24.04.1995 N 52-ФЗ «О животном мире»

-Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ «О мелиорации земель»

-Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии»

-Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

-Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»

-Федеральный закон от 29.12.1994 N 79-ФЗ «О государственном материальном резерве»

-Федеральный закон от 03.04.1995 N 40-ФЗ «О Федеральной службе безопасности»

-Закон РФ от 14.07.1992 N 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»

-Федеральный закон от 19.07.1998 N 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе»

-Федеральный закон от 15.04.1998 N 64-ФЗ «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации»

-Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации»

-Федеральный закон от 27.05.1996 N 57-ФЗ «О государственной охране»

-Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»

-Федеральный закон от 22.10.2004 N 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»

-Федеральный закон от 06.02.1997 N 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации»

-Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»

-Федеральный закон от 02.05.1997 N 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия»

-Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в -Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»

Субъекты правоотношений:

-Публичное образование

-Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование

-Российская Федерация

-Субъект Российской Федерации

-Муниципальное образование

-Собственники помещений многоквартирного дома

-Иностранное государство

-Владельцы инвестиционных паев

-Юридическое лицо

-Юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации

-Юридическое лицо, зарегистрированное в иностранном государстве

-Международная организация

-Физическое лицо

-Гражданин Российской Федерации

-Иностранный гражданин

-Лицо без гражданства

3. Право собственности на недвижимость. Возникновение и прекращение права собственности

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

3. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество и в иных случаях.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -- продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Виды документов-оснований:

-Федеральный закон

-Акт, изданный органом государственной власти

-Акт, изданный органом местного самоуправления

-Передаточный акт

-Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта

-Договоры (соглашения)

-Договор долевого участия в строительстве

-Инвестиционный договор

-Договор передачи жилья в собственность

-Договор аренды (субаренды)

-Договор аренды с правом выкупа

-Договор дарения

-Договор об ипотеке

-Договор купли-продажи

-Договор мены

-Договор постоянной ренты

-Договор пожизненной ренты

-Договор пожизненного содержания с иждивением

-Договор строительного подряда

-Договор перевода долга

-Договор простого товарищества

-Договор уступки права требования

-Брачный договор

-Соглашение об изменении договора

-Соглашение о разделе наследственного имущества

-Соглашение о расторжении договора

-Соглашение о передаче недвижимости

-Соглашение об определении долей

-Соглашение о перераспределении долей

-Соглашение о разделе имущества

-Соглашение о выделе доли из общего имущества в натуре

-Соглашение об установлении сервитута

-Соглашение об отступном

-Соглашение о новации

Соглашение об уплате алиментов

-Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком

-Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда

-Договор концессии участка лесного фонда

-Договор доверительного управления имуществом

-Иное

-Судебные акты

-Определение

-Постановление

-Решение

-Акт судебного пристава

-План приватизации

-Протокол о результатах торгов

-Разделительный баланс

-Свидетельство на право собственности на землю

-Свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования землей

-Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей

-Свидетельство о праве на наследство по завещанию

-Свидетельство о праве на наследство по закону

-Справка кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного, иного)

-Документ, подтверждающий отказ одаряемого принять дар

-Документ, подтверждающий внесение имущества в уставный капитал

-Иные основания

-Неопределено

-Значение отсутствует

-Свидетельство о государственной регистрации права

-Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения

Иные вещные права на земельный участок

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

-право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

-право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

-сервитуты;

-право хозяйственного ведения имуществом;

-право оперативного управления имуществом.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Владение в гражданском праве -- фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на вещь.

Пользование -- одно из основных правомочий собственника; заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т. п.).

Распоряжение -- правомочие собственника вещи, позволяющее менять правовой режим вещи, отчуждать, обременять вещь залогом и т. д.

Различают следующих лиц.

Землепользователи -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землевладельцы -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладатели сервитута -- лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Приведённые вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Если рассматривать земельные участки, то различные виды прав могут возникать в зависимости от формы собственности (таблица 2).



Таблица 1 -- возникновение новых прав на земельные участки в зависимости от форм собственности
Виды прав Формы собственности Государственная Муниципальная Частная Федеральная Субъектов Федерации постоянное (бессрочное) пользование + + +   пожизненное наследуемое владение + + +   аренда + + + + безвозмездное срочное пользование + + + +

Таблицу 2 следует понимать так: например, гражданин, обладая правом частной собственности на земельный участок, вправе передавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование, т. е. образовать новое право пользования на земельный участок, при этом исходное право собственности гражданина сохраняется.

При этом переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Общая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество бывает:

1. долевой (земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме);

2. совместной:

-имущество супругов («Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ);

-имущество общего пользования в некоммерческих объединениях (ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

-имущество фермерского хозяйства (ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -- в порядке, устанавливаемом судом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Необходимо учитывать, что земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, состоят из обособленных ранее учтенных земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями. При внесении в Единый государственный реестр земель сведений об обособленных земельных участках производилось объединение таких участков в «единое землепользование» с присвоением одного кадастрового номера.

В настоящее время применяется термин «Многоконтурные земельные участки».

Ограничения, обременения объектов недвижимости

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и другими федеральными законами. При этом могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в зонах.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации.

Сведения об ограничении вещного права на соответствующий объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлено это ограничение, включаются в кадастр после осуществления государственной регистрации соответствующего ограничения.

Ограничения (обременения) -- это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, например:

-сервитут;

-ипотека (залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им);

-доверительное управление;

-аренда;

-концессионное соглашение (форма государственно-частного партнёрства, вовлечение частного сектора в эффективное управление государственной собственностью или в оказание услуг, обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях);

-арест имущества и другие.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Обременения (ограничения) прав:

-Сервитут

-Публичный сервитут

-Частный сервитут

-Арест

-Запрещение

-Ограничение прав на земельный участок, предусмотренное статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (Особый режим использования земли)

-Решение об изъятии земельного участка, жилого помещения

-Аренда (в том числе субаренда, лизинг)

-Ипотека

-Залог

-Иные ограничения (обременения) прав

(Приказ Росреестра от 15.03.2010 N П/107 "О реализации Порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2009 N 555")

В государственном кадастре недвижимости учитываются ограничения прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации и возникающие на основании:

-договора;

-акта органа государственной власти;

-акта органа местного самоуправления.

наиболее частыми случаями ограничений являются:

-право ограниченного пользования чужим земельным участком;

-аренда недвижимого имущества.