Право собственности на землю

Полномочия органа местного самоуправления в области земельных правоотношений:

1) Разработка местных программ по охране земли.

2) Перевод земельных участков, находящихся в муниципальной, частной собственности в другие категории (кроме земель сельхоз назначения их всегда переводят органы субъектов РФ).

3) Муниципальный земельный контроль. Но контроль-то они осуществлять могут, а вот принимать какие-то меры ответственности - это всё на федеральном уровне.

4) Принятие решений о консервации земель с изъятием их из оборота.

5) Разработка правил землепользования и застройки.

6) Установление особо охраняемых территорий местного значений.

7) Нормативными правовыми актами устанавливаются публичные сервитуты на территории муниципальных образований.

8) Органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

9) Принимают нормативные акты о земельном налоге и устанавливают размеры арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

В ФКЗ «О правительстве РФ» сказано, что правительство регулирует

В соответствии с ЗК Правительство РФ устанавливает следующие порядки:

1. О консервации земель с изъятием их из оборота.

2. Организации и проведении торгов земельных участков.

3. Возмещение убытков при изъятии земельных участков.

4. Установление проведение кадастра земель, мониторинга земель…

Система органов управления в сфере земельных отношений.

Органы делятся на: Министерства, агентства и службы.

Наш основной орган - росреестр (раньше был роснедвижимость), он всегда оказывал услуги и осуществлял земельный контроль. Сейчас тоже в этом органе объединены функции и по оказании услуг, и по земельному, геологическому контролю, учёту и регистрации… Это не очень подходит ни под агентства, ни под службы.

К Министерствам, которые осуществляют нормативное регулирование в сфере земельных отношений, относят:

1) Министерство экономического развития. В основном в такой сфере, как «территориальному зонированию», как ведётся кадастровый учёт…

2) Министерство сельского хозяйства

3) Некоторые другие.

Федеральные агентства:

1. Федеральное агентство по управление государственным имуществом (росимущество).

2. Федеральное агентство водных ресурсов, федеральное агентство лесного хозяйства, федеральное агентство по недропользованию.

Службы:

1) Росреестр. Эта служба осуществляет практически все функции в сфере земельных отношений, о которых мы говорили.

2) Федеральная служба в сфере природопользования. Контрольные функции в сфере водного, лесного и особо охраняемых земель.

3) Федеральная служба по экологического, технологическому и атомному надзору.

4) Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору. Это контроль за использованием земель сельхоз назначения.

Это федеральные органы исполнительной власти.

В Воронежской области к этим органам относятся:

В Воронежской области два подразделения: на исполнительные и контрольно-исполнительные.

Исполнительные: Департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области; Департамент архитектурной и строительной политики; Департамент аграрной политики; Департамент лесного хозяйства Воронежской области.

Контрольно-исполнительные: Управления по экологии и природопользованию в Воронежской области; Инспекция государственного строительного надзора Воронежской области.

В самом городе Воронеже: Управление регулирования земельных отношений администрацией городского округа город Воронеж; Управление главного архитектора городского округа город Воронеж; Управление по охране окружающей среды.

Статьи с 5 по 7 Закона «О регулировании земельных отношений», обратить внимание на разграничение компетенции.

2. Функции управления в области использовании и охраны земель

а) Перевод земельных участков из одной категории в другую.

б) Государственный земельный контроль.

в) Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.

Функции управления - это особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.

У авторов нет единого мнения об этих функциях. Кроме того, многие функции управления пересекаются с функцией распоряжения и различить их сложно.

Основные функции:

1. Перевод земельных участков из одной категории в другую.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки.

3. Планирование, использование, охрана.

4. Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

5. Землеустройство.

6. Мониторинг земель.

7. Государственный земельный контроль.

8. Государственная кадастровая оценка земель.

9. Некоторые авторы сюда же относят лицензирование и нормирование в сфере земельных отношений. Но лектор считает, что это больше в сфере охраны окружающей среды.

Перевод земельных участков из одной категории в другую.

Перевод земельных участков из одной категории в другую - это процедура, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельных участков вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории.

Органы, которые осуществляют перевод земель из одной категории в другую: по большей части муниципальными образованиями, за исключением земель сельхоз назначения - это субъектами РФ.

Для перевода земельных участков из одной категории другую подаётся ходатайство в соответствующие органы власти. В ходатайстве обязательно указывается кадастровый номер земельного участка; категории земель, из которой переводится и в которую переводится; обоснование перевода и права на земельный участок.

К ходатайству о перевод прилагаются следующие документы:

1. Выписка из государственного кадастра недвижимости.

2. Документы, удостоверяющие личности гражданина или выписка из регистрации юридических лиц.

3. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимого имущества.

4. Заключение государственной экспертизы.

5. Согласие правообладателя земельного участка на перевод.

На уровне субъектов принимается значительно большее количество документов, которые требуются на практике.

Когда не требуется согласие правообладателя на перевод: 1) согласие правообладателя не требуется для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков; 2) при установлении и изменении черты поселения.

Решение об отказе государственного акта принимается в течение 30 дней. Акты о перевод - правительство в течение 3 месяцев, остальные - 2 месяцев.

Перевод не допускается, если: 1) установлены ФЗ заперты и ограничения на перевод; 2) поступило отрицательное заключение экологической экспертизы; 3) перевод не соответствует документам территориального планирования и документации по планировки территории.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки при переводе не требуются.

Если перевод осуществляется в связи с тем, что земельный участок в связи с изъятием - тогда перевод осуществляется после изъятия, но перед предоставлением требующему их предоставления субъекту.

В случае противоречий категорий земель по заявлению гражданина либо по тем документам, которые у него есть, либо по фактическому пользованию.

Государственный земельный контроль.

Регулируется Постановление Правительства. Там определены три органа, которые осуществляют государственный земельный контроль. Это росреестр - он осуществляет контроль за использованием земельных участков всех категорий земель.

Есть контроль за охран земель особо охраняемых, а также водного и лесного фонда.

Контроль за охраной земель сельхоз назначения - федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному контролю.

Есть главные государственные инспектора реально привлекают к ответственности, а есть ещё и просто государственные инспектора.

Тема: «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения»

а) Принципы оборота земель сельхоз назначения.

б) Особенности оборота земельных участков.

в) оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земельных сельхоз назначения.

г) Порядок выделения земельных участков в счёт долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхоз назначения.

1. Определение порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности.

Нормативные акты:

ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» от 24 июня 2004 года.

ФЗ от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан».

ФЗ от 11 июня 2003 года «О крестьянском фермерском хозяйстве»

ФЗ от 7 июня 2003 года «О личном подсобном хозяйстве».

Закон Воронежской области от 13 мая 2008 года «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области».

Закон Воронежской области от 29 декабря 2009 года «О перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в Воронежской области».

Закон Воронежской области от 25 февраля 2010 года «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области».

Постановление Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года «По делу о проверки конституционности абзаца 2 статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» в связи с жалобами ряда граждан».

Постановление Конституционного Суда от 30 января 2009 года «По делу о проверки конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца 2 пункта 1.1. статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» в связи жалобой гражданки Погодиной».

1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Особенности правового режима сельхоз назначения

Земли сельхоз назначения - это основная категория земель, так как благодаря этим землям население обеспечиваются продуктами питания. В ходе земельной реформы площадь этих земель существенно сократилась.

Проблем в использовании этой земли очень много: многие переведены в собственность, многие не используются вообще…

Понятие земель сельхоз назначения даётся в статье 78 ЗК РФ.

Под землями сельхоз назначения понимают:

1) это земли предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства;

2) находящиеся за границами населённых пунктов.

По земельному законодательству эти земли подразделяются на два вида:

1. Сельхоз угодья. Это земли, которые используются непосредственно в с/х (пашни, сенокосы…).

2. земли, используемые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Земли, занятые дорогами, лесными насаждениями, зданиями, которые необходимы для хранения и вообще для сельхоз назначения.

Употребляется термин «земли сельскохозяйственного использования».

Земли сельхоз использования - это совокупность земельных участков из состава других категорий земель. О таких землях говорится в статье 103, много в девяностых статьях… Но это использование носит временный характер (эти земли находятся в другой категории, но временно могут использоваться в сельхоз целях).

В статье 78 ЗК РФ определены субъекты, которые используют земли сельхоз назначения. Это и граждане, и все виды юридических лиц. В качестве самостоятельных субъектов выделяются казачьи общества, коренные малочисленные народы… В принципе, самые разные субъекты.

В земельном законодательстве понятие «сельскохозяйственный товаропроизводитель» значения особого не имеет, так как это нужнее для налоговых отношений.

Земельное законодательство предусматривает приоритет в использовании и особой охране сельхоз угодий в статье 79 ЗК РФ и статье 7 ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую».

Этот приоритет обеспечивается:

· Особо ценные продуктивные сельхоз угодья в соответствии с законодательством РФ могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. То есть субъект РФ может определить земельные участки, которые не подлежат изъятию и переводу ни в коем случае. У нас недавно такой закон был принят: сельхоз угодья высший учебных заведений, орошаемые и осушаемые земли с постоянным оборудованием, и если кадастровая стоимость выше средней более чем на 50%.

· Перевод сельхоз угодий в другую категорию допускается только в исключительных случаях. Правда, этих исключительных случаев достаточно много - девять штук (статья 7 ЗК РФ).

· Перевод сельхоз угодий с кадастровой стоимостью выше среднего уровня на 50 и более процентов не допускается, за исключением четырёх случаев. Это установление черты населённого пункта; строительство автомобильных, железнодорожных и других путей, дорог и трубопроводов; выполнение международных обязательств; и добыча полезных ископаемых.

· Создание фондов перераспределения земель. Они создаются при органах исполнительной власти, создание предусмотрено статьёй 80 ЗК РФ. Пополняется этот фонд за счёт изъятых земель и земель, от которых отказываются. Предоставляются они гражданам и ведущим личное подсобное или фермерское хозяйство.

· Использование земель сельскохозяйственного назначения должно сочетать с охраной их как природного ресурса. Меры по охране земель, закреплённые в статье 13 ЗК РФ в большей степени касаются земель сельхоз назначения (в пункте 1, 6, 7 и другом). Кроме того, 16 июня 1998 года был принят ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельхоз назначения». Там, например, установлены дополнительные обязанности для лиц, используемых земли сельхоз назначения (соблюдать стандарты и правила по проведению агротехнических мероприятиях, предоставлять в органы исполнительной власти сведения о том, какие они используют агрохимикаты и пестициды; проводить почвенные и фитосанитарные исследования земель; информировать о фактах деградации земель сельхоз назначения). В законе также определены основные направления государственной политики в сфере обеспечения плодородия земель с/х назначения. Также принимаются соответствующие законы и в субъектах (у нас в феврале 2010 года был принят). В качестве обязанности, закреплённой в законе Воронежской области: не допускать чередования культур, которые могут ухудшить плодородие (не допускается посев сахарной свеклы и овса не допускается более двух раз подряд на одном и том же земельном участке).

· Отнесение земель к категориям и перевода их из одной в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. А так вообще, по общему правилу, остальные земли переводятся муниципальными органами.

· Особенности оборота земель с/х назначения заключаются в преобладании публично-правовых начал в регулировании земельных отношений.

Постановление Правительства от 4 сентября «О реорганизации колхозов и совхозов». С принятием ЗК РФ (30 октября 2001 года) по 30 октября 2003 года (ФЗ «О землях сельхоз назначения) приватизация сельхоз земель не допускалась. А после мы обращаемся к законам субъектов РФ. В федеральном законе написано, что если нет закона субъекта, то по правилам ФЗ, но таковых правил нет, так что если нет закона у субъекта, то плохо. В Воронежской области в новом законе от 2008 года определены условия приватизации, которые в основном соответствуют тем условиям, что были ранее. Некоторые субъекты РФ установили, что приватизация может быть продолжены через несколько лет - в некоторых даже 50 лет.

Имущественные паи у всех отличались, а вот земельные доли были равные. Требование: для того, чтобы участвовать в приватизации стаж работы не менее 6 месяцев.

2. Особенности оборота земель сельхоз назначения

а) Принципы оборота земель сельхоз назначения.

Принципы оборота. Те, что есть в законе, и плюс: Минимальные размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельхоз назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства». У нас, в Воронежской области: 200 гектор и для ведения крестьянско-фермерского хозяйства - 50 гектаров, а если крестьянско-фермерское хозяйства овощеводства - 2 гектара.

б) Особенности оборота земельных участков.

в) оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земельных сельхоз назначения.

г) Порядок выделения земельных участков в счёт долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхоз назначения.

По большей части, всё это мы знаем из аграрного права. Так что вспоминаем.

Невостребованные земельные доли. Это те, которые не использовались в течение трёх и более лет.

3. Определение порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности

В том же законе об обороте земель сельхоз назначения. Это решается общим собранием, причём либо более 20% собственников долей либо лица, владеющие более 50% долей… В общем, смотреть ФЗ.

Судебная практика. Когда граждан наделили земельными долями, большинство решили внести эти земельные доли в уставный капитал сельхоз организациями. Но надлежащим образом это оформлено не было. И встаёт вопрос - кому же принадлежат земли, собственникам земельных долей или организации. В Московской и Ленинградской области чаще признают право собственности за организациями, а в других - за гражданами.

Есть точка зрения, что раз уж граждане никогда не пользовались этими землями, то и признавать право собственности надо за организациями. Но победила другая точка зрения, что, мол, не зря же мы приватизацию проводили.

Кроме того, если внесли в уставной капитал, то нужно нормально оформить, ибо у граждан есть свидетельство о праве собственности на долю, а вот у юридических лиц, если нормально ничего оформлено не было…

У нас будет вопрос о сельхоз коммерческих организациях.

Здесь частью урегулирован вопрос в ФЗ «О сельхоз кооперации».

И для кооперативов, и для хозяйственных обществ при выходе из них выходящий может претендовать только на денежную компенсацию (если иное не установлено в уставе) своей земельной доли, а не выдел её в натуре.

В общем, здесь только определения и главные особенности.

Крестьянско-фермерские хозяйства. Земельные участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не подлежат разделу до тех пор, пока сохраняется хоть один желающий вести это крестьянско-фермерское хозяйство. Это главная особенность.

Понять различия можно между садовыми, дачными - и огородническими (так как на огороднических нельзя ничего строить). До решения Конституционного суда отличались, так как строить можно было и на садовых, и на дачных участках, но регистрироваться можно было только в дачных домиках. Теперь можно регистрироваться и в садовых домиках.

Тема «Правовой режим земель населённых пунктов»

Нормативные правовые акты:

Статьи 83-86 ЗК РФ, а также принятый 22 декабря 2004 года Градостроительный Кодекс.

Постановление Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно важно в отношении проблем самовольного строительства.

Постановление Конституционного суда от 28 мая 2010 года «По делу о проверке конституционности статей 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного Кодекса», статья 36 Жилищного Кодекса и 34 статьи Земельного Кодекса в связи с жалобами граждан».

Решение Воронежской городской Думы от 19 декабря 2008 года «Об утверждении генерального плана городского округа город Воронеж».

Решение Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

Приказ Департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области от 15 сентября 2009 года «Об утверждении методических рекомендаций по порядку действий органов местного самоуправления и департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области при включении земельных участков в границы населённых пунктов или исключении, а также установлении или изменении видов разрешённого использования земельных участков».

1032 города в РФ, различных посёлков городского типа немногим более 2000, 151 тысяча населённых пунктов.

Эти земли незначительный процент занимают, но они наиболее вовлечены в оборот.

1. Понятие земель населённых пунктов. Особенности правового режима земель населённых пунктов

В статье 83 ЗК РФ даётся понятие этих земель.

Земли населённых пунктов - это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов, отделённые границей земель от других категорий.

Два критерия:

1) Используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.

2) Отделённые границей земель от других категорий.

Земли населённых пунктов не могут пересекать границ муниципальных образований и границ участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Установление и изменение границ населённых пунктов - это, во-первых, утверждение или изменение генерального плана городского округа, и, во-вторых, утверждение или изменение схемы планирования муниципального района.

Изменение границ Москвы и Санкт-Петербурга происходит по решению Совета Федерации.

Правовой режим земель населённых пунктов - это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населённых пунктов, который осуществляется посредством установления стимулов и ограничений в области разрешённого использования охраны земель, а также особенностей управления в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Особенности этой категории земель:

1. Основное назначение - быть территориальным базисом для размещения объектов.

2. Ценность земли определяется местоположением, грунтом, обеспеченностью коммуникациями…

3. На землях населённых пунктов устанавливается много земельно-планировочных ограничений: резервирование земель (в том числе долгосрочных), сервитуты, требование построения выразительных зданий, определённой высоты…

4. На территории земельных пунктов многие земельные участки принадлежат на праве общей собственности.

5. Согласно закону «О переводе земельных участков из одной категории в другую» установление и изменение границ населённых пунктов, а также включение и исключение земельных участков из границ населённых пунктов является переводом земель населённых пунктов в другую категорию или переводом из других категорий в земли населённых пунктов.

6. Права населения и благоприятные условия жизнедеятельности обеспечиваются путём проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов, по проектам планов землепользования и застройки при отклонении от предельных параметров разрешённого строительства и в других случаях.

7. Основой правового режима этой категории земель является цель использования составных частей земель и зонирование территорий населённых пунктов.

8. Особое место в правовом режиме этой категории занимает градостроительное регулирование использования земель населённых пунктов. На правовой режим земель влияет планирование развития их территорий и регулирование застройки.

Градостроительное регулирование подразделяется на четыре вида градостроительной деятельности:

1) Территориальное планирование.

1. Документы территориального планирования РФ.

2. Документы территориального планирования субъектов РФ.

3. Документы территориального планирования муниципального образования.

а) Схемы территориального планирования муниципальных районов.

б) Генеральные планы поселений.

в) Генеральные планы городских округов.

2) Градостроительное зонирование. Здесь разрабатываются два вида документов:

1. Правила землепользования и застройки.

2. Градостроительные регламенты.

3) Планировка территории. Здесь разрабатываются три вида документов:

1. Проект планировки территории.

2. Проекты межевания территории.

3. Градостроительные планы земельных участков.

4) Архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкция объектов капитального строительства.

1. Инженерные изыскания проводятся (грунта, как правило).

2. Проектная документация.

3. Разрешение на строительство.

4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий

В соответствии со статьёй 85 ЗК РФ и 35 статьёй Градостроительного Кодекса земли населённых пунктов подразделяются на определённые территориальные зоны: жилые, общественно-деловые зоны, производственные, зоны инженерных и транспортных, специального назначения (кладбища), рекреационные и могут быть иные зоны - перечень не исчерпывающий.

Земли общего пользования могут находиться в любой зоне (занятые скверами, пляжами, парками) и эти земли не подлежат приватизации.

Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне и в одной зоне устанавливается единый градостроительный регламент.

В ходе этого зонирования разрабатываются правила землепользования и застройки - это документ, который утверждается правовыми актами органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами исполнительной власти субъектов) и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок принятия такого документа и внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - это установленные в пределах территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства и ограничения использования земельных участков.

Этот регламент обязателен для всех правообладателей земельных участков. В одной территориальной зоне правообладатели могут использовать землю в соответствии с любым видом разрешённого использования.

Земельный участок считается несоответствующим градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешённого использования или не соответствует предельным значениям. Использование таких участков может сохраняться, если их использование не опасно для жизни людей, памятников истории и не влияет (не нарушает) на состояние окружающей среды. Если же нет - то запрет на использование таких участков устанавливается органами местного самоуправления.

Новое строительство и реконструкция допускается только с учётом градостроительных регламентов.

Действие градостроительных регламентов не распространяется:

1) На земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, которые включены в Единый государственный реестр культурного наследия.

2) В границах территорий общего пользования.

3) На участках, занятых линейными объектами.

4) Предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты включают в себя три составные части.

Решения о разработке и подготовки принимается главой местного самоуправления, потом подготавливается проект, после их разработки органы местного самоуправления проверяют их на соответствие всем другим документам (территориальному планированию и т.д.), а потом публичные слушания, после этого проект вновь отправляется главе местного самоуправления и он представляет его представительному органа. Проект утверждается либо отклоняется и отправляется на доработку представительным органом местного самоуправления.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего, что находится на и под его поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации.

В градостроительном регламенте выделяются следующие виды разрешённого использования:

1. Основные виды разрешённого использования.

2. Условно-разрешённые.

3. Вспомогательные виды разрешённого использования. Они допустимы только в качестве дополнительных к основных и условным.

Изменение разрешённого использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов.

В одной территориальной зоне изменение вида разрешённого использования с одного на другой осуществляется самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований.

Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства регулируется статьёй 39 Земельного Кодекса, а получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства регулируется статьёй 40 Градостроительного Кодекса. И в том, и в другом случае заинтересованное лицо обращается в комиссию, созданную органом местного самоуправления, которая и рассматривает этот вопрос, а затем проводит публичные слушания по этому вопросу. И с учётом публичных слушаний эти комиссии принимают соответствующие решения - разрешить или отклонить просьбу.

Минимальный размер - 3 сотки, максимальный - 8. Если требует рекультивации - 10. Этажи - не более четырёх. Со стороны улицы не допускается строительство вспомогательных строений (за исключением гаражей). Высота ограждений - не более 2,2 метров. Санитарно-гигиенические требования - 1 контейнер на 10-15 семей.

Градостроительная деятельность также включает в себя и территориальное планирование.

Территориальное планирование - это перечень административно-правовых действий по определению на будущее и фиксация в соответствующих документах основных видов совокупного использования объектов, расположенных на соответствующей территории.

Федеральные: территориальное планирование по размещению особо охраняемых территорий, энергетики…

Схемы территориального планирования содержат положения о территориальном планировании и они (эти положения) в себя включают: цели из задачи территориального планирования и перечень мероприятий по территориальному планированию и соответствующие карты (схемы), где отображаются границы (муниципальных образований, лесного фонда, особо охраняемых…).

Правительством РФ разрабатываются эти схемы на федеральном уровне, они согласовываются с Правительством, которое потом согласуется с муниципальным образованием, если разногласия - то согласительная комиссия. После утверждения они в трёхдневный срок отправляется в органы исполнительной власти субъектов и муниципальных образований. После утверждения этой схемы в трёхмесячных срок разрабатывается план реализации территориального планирования.

На уровне субъектов РФ аналогично федеральным (за рядом логичных исключений).

Генеральный план утверждается на муниципальном уровне.

Следующий вид документов, который разрабатывается - это планировка территорий.

Это универсальный способ действий по упорядочиванию и организации территории, осуществляемый в соответствии с документами территориального планирования.

В Градостроительном Кодексе определяется, когда не требуется документация по планировки территории:

1) Раздел земельного участка.

2) Объединение земельных участков в один.

3) Когда изменяется общая граница нескольких земельных участков.

При этом не должны нарушаться предельные размеры земельных участков, должен быть подъезд к каждому участку и несколько участков могут объединяться в один, если они находятся в границах одной территориальной зоны.

В ходе планировки территории также разрабатываются три вида документов:

1. Проект планировки территории. Осуществляется для выделения элементов планировочной структуры и установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

Этот проект состоит из основной части (в ней отмечаются красные линии (они, как правило, обозначают границы улиц, земельных участков с линейным планированием), линии, обозначающие дороги, улицы, объекты инфраструктуры, положение о размещении объектов капитального строительства) и материалы по обоснованию состоят из графической части и пояснительной записки.

2. Проекты межевания территорий. Подготовка этих проектов осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройки территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки. Проекты межевания разрабатываются как самостоятельный документ либо как составная часть проектов планировки.

3. Градостроительные планы земельных участков. Подготовка этих планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. В составе этого плане указываются: границы участков, зоны действия сервитутов, отступы от границ, информация о градостроительном регламенте, о разрешённом использовании и другая информация. Форма градостроительного плана устанавливается Правительством РФ.

Архитектурно-строительное проектирование. В общем, инженерные изыскания на следующей лекции.

3. Правовое регулирование застройки земель населённых пунктов

Архитектурно-строительное проектирование.

Инженерные изыскания: для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания в соответствии со статьёй 47 Градостроительного кодекса. Они проводятся для получения материалов о природных условиях территорий, об обосновании компоновки зданий, о проведении расчётов оснований фундамента. Все эти сведения отражаются в текстовой форме и в графической - в виде карт, а также даются возможные прогнозы изменений.

Разработка проектной документации.

Проектная документация содержит материалы также в текстовой форме и в виде карт и определяет архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Проектная документация не требуется для индивидуально-жилищного строительства (могут разрабатываться, а могут и не разрабатываться). Проектная документация подлежит государственной экспертизе.

В соответствии со статьёй 49 Градостроительного Кодекса государственной экспертизе не подлежат следующие объекты капитального строительства:

1) Во-первых, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х (трёх) и предназначенные для проживания одной семьи (они называются «объекты индивидуального жилищного строительства»).

2) Жилые дома блокированной застройки, блоков должно быть не более десять (10), каждый предназначен для проживания только одной семьи и имеющие общую стену с соседним блоком, расположенные на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

3) Многоквартирные дома с количеством этажей не более трёх (3), состоящие из блоков не более четырёх, но в каждом блоке находится несколько квартир и каждый (блок) из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

4) Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч (1500) квадратный метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

5) Объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч квадратных метров и которые предназначены для производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, а также для которых установлены зоны или требуется их установление, за исключением особо опасных технически сложных и (или) уникальных объектов. Эти объекты закреплены в статье 48.1: гидротехнические сооружения, аэропорты, морские порты, метрополитены, линии электропередач…

Разрешение на строительство.

Разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий соответствие проектной документации требования градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию.

Разрешение выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение должно быть выдано в течение 10 дней с момента подачи заявления. К заявлению прилагаются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план; материалы, которые содержатся в проектной документации; положительное заключение государственной экологической экспертизы; может быть надо согласие всех правообладателей этого капитального строительства на реконструкцию…

Разрешение на строительство для индивидуально-жилищного строительства действует в течение десяти (10) лет. А вообще разрешение на строительство действует на срок, который установлен проектом организации строительства объекта. Срок действия разрешения может быть продлён - за два месяца (60 дней) до истечения срок разрешение на строительство может быть продлено.

Разрешение на строительство не требуется в соответствии со статьёй 51 Градостроительного Кодекса когда:

1) Осуществляется строительство гаража на земельном участке, предоставленному физическому лицу не для осуществления предпринимательской деятельности.

2) Строительство объектов, не являющихся объектами капитального типа (навесы…).

3) Строительство сооружений вспомогательного использования (сараи…).

4) В случае изменения объектов капитального строительства, если они не затрагивают конструктивные характеристики безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства.

После того, как получено разрешение на строительство и построен объект, требуется получить последний документ, чтобы завершить строительство - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - этот документ удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, перечисленные в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса. Выделяют девять видов документа:

· Документы о правах на землю;

· Разрешение на строительство…

Новые:

· Акт приёмки объекта капитального строительства;

· Документ, которым подтверждается соответствие построенного объекта техническим регламентам и этот документ подписан лицом, которое осуществляло строительство.

· Документ, подтверждающий соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанное организацией, которая осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

· Заключение органа государственного строительного надзора.

· И другие.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1). Во-первых, отсутствие документов, которые перечислены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса.

2). Несоответствие объекта градостроительному плану земельного участка.

3). Несоответствие требованиям, которые установлены в разрешении на строительство.

4). Несоответствие проектной документации. Это основание не применяется для объектов индивидуально-жилищного строительства.

собственность земля административный специальный

Тема Правовой режим земель специального назначения (правовой режим земель промышленности, связи, энергетики, телевидения, радиовещания, обороны, безопасности и иного специального назначения)

В этой теме очень много нормативных актов. Почти все есть в методичке.

ФЗ «О государственной границе», «Об обороне», «О почтовой связи», «О связи», «Об особых экономических зонах»…

ФЗ от 8 июля 2007 года «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

ФЗ от 8 ноября 2007 года «О морских портах в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты».

И очень большое количество подзаконных нормативных актов.

Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 года «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог».

Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 года «О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог».

Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Приказ Министерства транспорта от 6 августа 2008 года «Об утверждении норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчёта охранных зон железных дорог».

1. Понятие, состав и общие черты правового режима земель специального назначения

Под землями этой категории (специального назначения) понимаются земли, которые:

1) расположены за границами населённых пунктов;

2) используются или предназначены для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных специальных задач;

3) права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов.

По площади эти земли где-то занимают 16,7 миллионов гектаров земель. Полный перечень земель предусмотреть невозможно.

Большинство земель находятся в публичной собственности, только 0,5 от этих земель находятся в частной собственности.

Если говорить об общих чертах, то можно выделить, что эти земли являются базисом для размещения разных объектов (поэтому плодородие тут не важно), причём эти земли имеют либо ленточную форму расположения под линейными объектами, либо площадные участки (или «островные») земельные участки.

Ленточная форма расположения характерна для линейных объектов, где находятся земли транспорта, различные охранные зоны вокруг трубопроводов, кабельных линий… Островные: земельные участки, на которых располагаются вокзалы, фабрики…

Линейные объекты и земельные участки, на которых они располагаются, характеризуются протяжённостью и наличием полосы отводов.

В зависимости от характера специальных задач эти земли подразделяются:

1. Земли промышленности.

2. Энергетики.

3. Транспорта.

4. Связи, радиовещания, телевидения, информатики.

5. Для обеспечения космической деятельности.

6. Земли обороны и безопасности.

7. Иное специальное назначение.

Причём следует отметить, что земли обороны и безопасности в этой категории составляют более 70%.

В состав земель специального назначения включаются зоны с особыми условиями использования. Это охранные, санитарно-защитные, охранно-защитные, зоны вредного воздействия и другие. Они создаются в двух целях:

1) В целях обеспечения безопасности населения, которые проживают вблизи этих объектов;

2) Создание необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных объектов. То есть в целях обеспечения работы деятельности этих объектов.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон у собственников, пользователей не изымаются, но в их границах может быть введён особый режим их использования, который запрещает или ограничивает отдельные виды деятельности. Например, могут быть запреты на применения химических средств борьбы с вредителями растений…

Большое количество земельных участков из земель специального назначения принадлежат на праве собственности РФ. Это ещё земли, кроме обороны и безопасности, земли энергетики, железнодорожной связи…

Нормирование земельных участков, предоставляемых для специальных нужд. То есть в нормативных актах устанавливаются нормы отвода земли для аэродромов, для линий электропередачи и другие объекты (скажем, приказ министерство транспорта мы уже записывали).

Если нормы отвода законодательством не определены, то размеры выделяемых земельных участков определяются в соответствии с проектной и иной технической документацией.

Особенность: множественность нормативных актов, которыми определяются правовой режим этой категории. Нет единого акта - их много. Много очень федеральных законов.

Особенность по переводу земель.

Перевод земель специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, подлежащими сносу, в другую категорию допускается при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Перевод земель специального назначения, на которых осуществлялась деятельность, связанная с нарушением почвенного слоя, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с проектом рекультивации, кроме случаев, когда такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Многие земли специального назначения изъяты или ограничены в обороте.

2. Правовой режим земель промышленности и энергетики

Под землями промышленности понимаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов.

Ещё раз напоминают: эти земли находятся за территориями населённых пунктов.

По этим землям, как правило, отводов нет. Поэтому размеры земельных участков определяются проектно-технической документацией.

На практике под промышленные объекты на период строительства земельные участки выделяются (предоставляются) на праве аренды до пяти (5) лет, а после ввода объекта в эксплуатацию - предоставляются в собственность.

В составе этих земель выделяют две разновидности земель:

1. Во-первых, это земельные участки, которые используются для размещения производственных административных зданий в целях обеспечения организации эксплуатации объектов.

2. Для разработки полезных ископаемых.

Место размещения промышленного объекта и особых зон зависят от характера производства, степени вредных выбросов… Например, если какие-то объекты (они подразделяются на несколько классов) относятся к опасным 1, 2 класса, то вокруг них устанавливаются защитные зоны 1000 метров или 500 метров соответственно (нефтеперерабатывающие заводы, химической промышленности…).

Федеральным законодательством устанавливаются специальные экологические и санитарно-гигиенические требования к размещению, проектированию, вводу в эксплуатацию промышленных объектов.

ФЗ «О недрах» от 21 февраля 1992 года. В соответствии с этим законом:

Под недрами понимают часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при её отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающиеся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

На Кольском полуострове глубина наибольшая - 15 километров.

В состав земель для пользования недрами входят шесть видов:

1) Земли, используемые для геологического изучения без нарушения целостности недр.

2) Земли, используемые для геологического изучения с нарушением целостности недр (то есть путём бурения, например, скважин).

3) Земли, используемые для добычи полезных ископаемых.

4) Земли, предоставляемые для строительства подземных сооружений, не связанные с добычей полезных ископаемых (например, метрополитены).

5) Земли, предоставляемые для образования особо охраняемые геологических объектов (геологические пещеры, например).

6) Земли, предоставляемые для сборы геологических коллекционных материалов.

Недра у нас находятся в государственной собственности, а вот добытые из недр полезные ископаемые могут находиться в разных формах собственности.

Пользователи недр могут быть все возможные субъекты на территории РФ - и иностранные граждане, и юридические лица…

Пользование недрами бывает срочным (полезные ископаемые добываются) и бессрочным (например, строительство подземных сооружений).

Предоставление недр в пользование оформляется специальным разрешением в виде лицензии. Между органом власти и владельцем лицензии может быть заключён договор (а может и не заключаться - в лицензии все условия).

Участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода, а для геологического изучения - в виде геологического отвода.

Когда предоставляется лицензия, определяются предварительные границы этих отводов. А после уже, когда разрабатываются проекты, то окончательно устанавливаются.

Пользование недрами является платными. Плата в виде налога, а также целая система платежей, устанавливаемая в ФЗ «О недрах».

Все полезные ископаемые подразделяются на общераспространённые и необщераспространённые.

Собственники, пользователи и владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в границах земельного участка осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространённых полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти (5) метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин, на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения в порядке, установленном органами исполнительной власти субъектов РФ.

Дело в том, что права на землю и право на пользование недрами, добычу полезных ископаемых находится в разном соотношении. Если общераспространённых - то владелец или собственник может, так как первичным является право пользование земельных участков. Иначе - первичным является право пользования недрами.

Теперь процедура не связана с необходимостью получать согласие от собственника и пользователя участка земли, под которыми находятся недра.

Все участки недр предоставляются в пользование только по результатов конкурсов, торгов или аукционов. Исключение - только когда он сам, за счёт своих средств, открыл это местонахождение.

Общераспространённые полезные ископаемые предоставляются в пользование муниципальных органов исполнительной власти (если это не собственники). Все остальные ископаемые - по решению федеральных органов исполнительной власти.

Земли особо охраняемых территорий.

Постановление Правительства 2003 года «О сочинском общегосударственном природном заказнике». Раньше эти земли находились к сочинскому национальному парку, заявители просили признать это решение незаконным и Верховный Суд признал. Заказники менее строгий режим, чем национальные парки (в обороте ограничены, но не изъяты, на них может вестись ряд хозяйственных деятельностей, не наносящих ущерба природе…).

Второй спор - в 2009 году. Акционерное общество имело территории в границах территории памятника археологии, относящийся к памятникам культуры. У них были там здания, строения и сооружения на праве бессрочного пользования. Высший Арбитражный Суд отмечает, что земельные участки в границах территорий этих земель историко-культурного назначения признаются особыми, и хотя здания, строения и сооружения могут быть в собственности, а вот земли - нет.

Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.

Целями образования особо охраняемых природных территорий является сохранение и защита первозданных участков природы со всеми видами флоры и фауны.

К этим землям относятся:

1) Земли государственных природных заповедников.

2) Земли государственных природных заказников.

3) Национальных парков.

4) Памятников природы.

5) Природных парков.

6) Дендрологических парков и ботанических садов.

7) Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов севера, Сибири и Дальнего Востока.

8) Лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Эти территории включают в свой состав не только земли, но и водную поверхность и воздушное пространство над ними, на которых находятся природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное и иное значение.