Законодательные основы муниципального регулирования земельных отношений в Российской Федерации

Право собственности прекращается при отчуждении собственником недвижимости другим лицам, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника земельного участка не допускается, кроме случаев, когда на основаниях, предусмотренных законом, производятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам;

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

- конфискация участка.

2.3 Земельные платежи

Плата за использование городских земель производится в соответствии с Законом РФ "О плате за землю". Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Экономическая оценка территории, определение зон различной градостроительной ценности, границы социально-экономического районирования городской территории, ставки земельного налога, дифференцированные коэффициенты для взимания платежей за городские земли устанавливаются решением городского Собрания.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором аренды земельного участка, заключаемым собственником или владельцем земель (Арендодатель) с Арендатором (юридическим или физическим лицом).

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности устанавливаются договором аренды между Арендодателем - Администрацией города в лице Управления по земельным ресурсам и землеустройству и Арендатором в соответствии с Правилами использования земель г. Новокузнецка на правах аренды, утвержденными распоряжением городской администрации от 24.12.1996 г. N 957 и базовыми размерами арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, ежегодно устанавливаемыми Администрацией города или Городским Собранием.

Налог за земли санитарно-защитных зон исчисляется на основании методических разработок, утвержденных распоряжением городской администрации от 05.06.1997 г. N 455.

Городское Собрание и Администрация города имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога, в пределах суммы налога, остающейся в городском бюджете.

При передаче в аренду земель, находящихся в муниципальной собственности городская Администрация и Городское Собрание имеют право понижать базовые размеры арендной платы для отдельных категорий арендаторов и видов использования земель, либо повышать арендную плату в зависимости от условий и особенностей использования участка.

Арендная плата в денежном выражении не взимается за передаваемые для рекультивации нарушенные, бросовые, загрязненные земли, их санации и введения в оборот, за земли под строительство инженерных сооружений общегородского масштаба, улучшающих качество земель и экологическое состояние территорий, а также за земли под строительство муниципальных объектов, финансируемых за счет средств городского бюджета.

При передаче юридическими лицами и гражданами, освобожденными от уплаты земельного налога, в аренду или временное пользование земельных участков или другого недвижимого имущества под целевое использование облагаемое налогом, имущественная сделка в обязательном порядке регистрируется в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству и с арендатором (временным пользователем) заключается срочный договор аренды на земельный участок (долю) и взимается арендная плата с площади, переданной в аренду (пользование).

Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования, аренды на земельный участок.

Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами.

Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку.

По вновь отведенным земельным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления.

Земельный налог исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка.

Начисление земельного налога гражданам производится органами государственной налоговой службы, которые ежегодно, не позднее 1 августа вручают им платежные извещения об уплате налога.

Учет плательщиков и начисление налога производится ежегодно по состоянию на 1 июня.

Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Расчет арендной платы за землю является неотъемлемой частью договора аренды и составляется ежегодно Управлением по земельным ресурсам и землеустройству.

Арендаторы не позднее 1 апреля представляют в налоговые органы расчет причитающейся с них арендной платы по каждому земельному участку.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от расчетной годовой суммы до истечения 10 дней от начала следующего квартала, а за IY квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Сроки внесения арендной платы при краткосрочной аренде участка (до 1 года) оговаривается договором.

Арендная плата за использование земельных участков для ведения индивидуального и коллективного садоводства вносится арендаторами равными долями не позднее 10 июля и 10 октября.

Подготовка списков плательщиков земельного налога и арендной платы для государственной налоговой инспекции возлагается на Управление по земельным ресурсам и землеустройству.

Списки плательщиков земельного налога подаются до 1 февраля по состоянию на 1 января. Изменения по плательщикам земельного налога подаются ежемесячно.

Списки арендаторов земли составляются по состоянию на начало квартала и в срок до 1 числа второго месяца квартала подаются в налоговую инспекцию.

Споры, возникающие по вопросам земельного налога, арендной платы рассматриваются Управлением по земельным ресурсам и землеустройству, государственной налоговой инспекцией, а также судом и арбитражным судом.

За нарушения сроков предоставления расчетов и внесение платежей предусматривается ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется Администрацией Кемеровской области для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам по представлению Кемеровского областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

При определении величины нормативной цены земли не учитываются льготы по земельному налогу, а также увеличение размера налога за превышение норм

2.4 Обзор судебной практики в Кемеровской области

Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы арбитражного суда Кемеровской области на первое полугодие 2008 года.

Предметом обобщения явилась судебная практика, связанная с применением земельного законодательства при рассмотрении дел в арбитражном суде Кемеровской области.

Действующее земельное законодательство состоит из большого числа нормативных актов и технических норм, изданных различными правотворческими субъектами, имеющими неодинаковый правовой статус.

Ещё в пункте 4.4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года: «органам государственной власти (органам местного самоуправления) рекомендовано уполномочить соответствующие фонды имущества (при их отсутствии - комитеты по управлению имуществом или иные органы) на осуществление продажи земельных участков. Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием, является фонд имущества, осуществивший продажу указанного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется фондами имущества субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости».

Однако, до настоящего времени при разрешении споров, связанных с землепользованием, возникновением какого-либо права на земельные участки появляются всё новые вопросы, в разрешении которых имеются определённые сложности, в связи с вносимыми изменениями в действующее законодательство, с их новизной и отсутствием сформированной судебной практики.

Согласно статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами.

Иными словами, Федеральный Закон, либо Закон субъекта Российской Федерации может определённые полномочия по распоряжению земельными участками (до разграничения государственной собственности на землю) изъять из компетенции органов местного самоуправления, делегируя эти полномочия иным органам.

Проблемы при рассмотрении данных споров возникают, также в связи с тем, что субъекты Российской Федерации издают собственные нормативные акты, а иногда и законы, которые несколько изменяют сложившиеся правоотношения в регионе.

Достаточно большое число правовых норм, регулирующих, в настоящее время, земельные правоотношения, а также вопросы приватизации земельных участков являются переходными и действуют до момента завершения тех или иных реформ. К числу такого рода норм относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом Российской Федерации форм землепользования, приватизации земли, полномочий тех или иных государственных и муниципальных органов по предоставлению в собственность, аренду и пользование земельных участков.

К числу важнейших актов переходного (в сфере земельных отношений) периода, относится Федеральный Закон № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В пунктах 1 и 2 статьи 3 Закона была установлена обязанность юридических лиц до 1 января 2006 года переоформить права на принадлежащие им земельные участки, в случае несоответствия этих прав новому Земельному законодательству. При этом, коммерческие организации вправе по своему выбору переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или выкупить эти участки по льготной цене в собственность.

В дальнейшем, срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность продлен Федеральным законом от 27.12.2005 № 192-ФЗ - до 1 января 2008 года; Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ - до 1 января 2010 года.

До недавнего времени главным критерием, позволяющим отделить случаи, когда приватизация земельного участка была возможна, от случаев, когда соответствующее лицо теряло такое право, являлась дата заключения договора аренды земельного участка: если договор аренды был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 29 октября 2001 года), то право на приватизацию земельного участка соответствующий собственник недвижимости не утрачивал. Если же договор аренды был заключен после 29 октября 2001 года, то право требования приватизации земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, становилось невозможной, поскольку исключительное право выбора режима владения данным земельным участком считалось уже использованным. В данном случае, выбор права предоставления земельного участка во владение собственнику, расположенного на нём объекта недвижимости, переходил к уполномоченному органу (соответствующему Комитету по управлению муниципальным (государственным) имуществом).

В конце 2007 года законодатель Федеральным Законом Российской Федерации от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» внес ясность в выше указанные противоречия о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду, которые порождали неравенство между участниками данных правоотношений. Новый собственник здания, строения и сооружения, приобретая такой объект у прежнего собственника, не имел исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом, поскольку прежний собственник уже сделал за покупателя выбор в пользу аренды такого земельного участка.

Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции от 01.12.2007 (вступил в силу 08.12.2007), следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящем обзоре проведён анализ, возникающих при разрешении споров, проблемных вопросов, которые, можно систематизировать, как связанные с: землепользованием и землевладением на каком-либо праве, или без установленных законом оснований, платой за землю, предоставлением земель в собственность.

По некоторым делам различными судебными инстанциями приняты противоположные судебные акты, но поскольку практика по ним ещё полностью не сформирована, считаем возможным привести в обзоре различные точки зрения, высказанные при разрешении данных вопросов.

Не все приведённые в обзоре примеры, безусловно, являются бесспорными, с учётом постоянно изменяющегося законодательства в непродолжительный период времени, новизны спорных правоотношений.

При рассмотрении дел, связанных с арендой, либо приватизацией земельных участков, в первую очередь, должен быть определён надлежащий статус лица, который вправе распоряжаться данным земельным участком.

1. Отсутствие у арендодателя, либо продавца земельного участка, права на совершение сделок с ним ведет к недействительности данной сделки, в силу ее ничтожности, по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащей действующему законодательству (положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делу № А27-19978/2004-1 заместителем прокурора Кемеровской области заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Таштагола и Управлению по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола о признании недействительным договора от 15.03.2004 № 11 аренды земельного участка.

Согласно Положению, Управление по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола является структурным подразделением Администрации города Таштагола, финансируемым за счёт средств бюджета, т. е. является муниципальным учреждением.

Исходя из требований ст. ст. 20 и 24 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, либо безвозмездное срочное пользование.

Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача земельных участков в аренду муниципальным учреждениям.

Судом удовлетворены требования прокурора.

В роли арендодателя, либо продавца государственного и муниципального имущества, как правило, выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Сложность вопроса состоит в том, что с введением в действие постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.91 № 3020-1 единый фонд государственного имущества был поделен на объекты, относящиеся к:

1) федеральной собственности;

2) собственности субъектов Российской Федерации;

3) муниципальной собственности.

Российским законодательством установлены также и различные формы собственности на землю. Однако, разграничение земель, находящихся в государственной собственности, до настоящего времени не произведено.

Земля относится к недвижимости. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента ее государственной регистрации в установленном порядке.

2. Имеющийся пробел в регулировании земельных отношений не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности земельного участка, находящегося в государственной, либо муниципальной собственности. В этой связи, затруднено применение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По делу № А27-13026 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска, г. Междуреченск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2003 № 12, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, и применении последствий его недействительности.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчик, заключил спорную сделку с превышением полномочий и распорядился не принадлежащим ему имуществом.

На основании распоряжений Администрации г. Междуреченска от 07.04.2003 №600-р и от 01.06.2001 №769-р между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска и открытым акционерным обществом «Угольная компания «Южный Кузбасс» 01.10.2003 года был заключен договор № 12 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, общей площадью 1081,99 кв. м,, с кадастровым номером 42:28:10 02 016:0030.

Договор сторонами исполнен. Покупатель оплатил выкупную цену земельного участка платежным поручением от 08.10.2003 № 5909 в сумме 215947 руб. 89 коп., а продавец передал земельный участок в собственность покупателя (свидетельство о праве собственности от 21.11.2003 42 АА 699233, регистрационная запись от 21.11.2003 № 42-01/05-15/2003-145).

Согласно п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2002 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствие с п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации расположенных на участке объектов недвижимости.

На земельном участке, переданном по спорному договору купли-продажи, расположен объект недвижимости - отдельно стоящее четырехэтажное здание, общей площадью 3501,8 кв.м.

Данный объект недвижимости входил в состав имущества АО Строительная фирма «Томусашахтострой». Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 22.09.1992 № 158 имущество указанного юридического лица было приватизировано, утвержден план приватизации.

По договору купли-продажи от 19.02.2001 № 98 ЮК/01 ОАО «Угольная компания» Южный Кузбасс» приобрело в собственность недвижимое имущество - отдельно стоящее четырехэтажное задание, общей площадью 3501,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6 (Свидетельство о праве собственности серии 42 АА, № 203212, выдано 26.03.2001).

Учитывая, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок находился в государственной собственности, право на совершение сделки купли-продажи принадлежало Российскому Фонду Федерального имущества (п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением от 07.08.2002 № 576).

Таким образом, заключая договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска распорядился не принадлежащим ему имуществом.

На основании выше изложенного, договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12 является недействительным, в силу ничтожности (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании ст.ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования данным земельным участком.

Исковые требования судом удовлетворены.

В данном случае, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд произвёл одностороннюю реституцию, поскольку спорный земельный участок находится во владении ответчика в силу закона.

По ранее действовавшему Земельному кодексу Российской Федерации, утверждённому Верховным Советом РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1, вопросы передачи земельного участка и прекращения прав на него регулировались статьями 14 и 39 Земельного кодекса (эти статьи признаны недействующими Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации").

В соответствии со ст. 14 кодекса, предельный срок временного пользования землей устанавливался не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39 указанного Кодекса истечение срока, на который предоставлен земельный участок, являлся основанием прекращения прав на землю (прекращением обязательств сторон по договору). Земельное законодательство не устанавливало, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного законом срока, является основанием считать договорные отношения возобновленными на какой - либо срок.

Статьи 86 и 87 Кодекса регулировали порядок предоставления и пользования служебными земельными наделами на время работы, в связи с которой они выделены.

С истечением срока пользования земельным участком, переданным в соответствии со статьей 14 Земельного кодекса, право пользования им должно быть прекращено.

3. В соответствии с действующим земельным законодательством исключительное право выбора способа владения земельным участком: на праве аренды земельного участка или приобрести его в собственность, принадлежит собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимого имущества.

Однако, прекращение срока действия договора аренды не свидетельствует о восстановлении у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку, заключив договор аренды, землепользователь отказался от предыдущего права.

По делу № А27-7301/2006-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района, п.г.т. Тяжинский обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Новикову Николаю Николаевичу, Тяжинский район, с. Преображенка о взыскании задолженности по арендной по договору от 07.04.2005 № 103 аренды земельного участка и штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендной платы.

Спорный земельный участок, на основании распоряжения Администрации Преображенского сельсовета от 10.08.2000 № 7 передан Новикову Н.Н. в постоянное (бессрочное) пользование, под строительство индивидуального жилого дома.

В 2004 году Новиков Н.Н. обратился в межведомственную комиссию Администрации Тяжинского района об изменении назначения жилого дома в с. Преображенка, ул. Советская, 30А на нежилое помещение (под магазин) для использования в целях предпринимательской деятельности. Такое разрешение было получено, о чем свидетельствует выписка из протокола № 9 совместного заседания межведомственной комиссии и комиссии по выбору земельных участков и предварительному согласованию по размещению объектов от 21.12.2004.

Новиков Н.Н. 01.03.2005 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района с заявлением о передаче земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, в аренду.

На основании распоряжения Администрации Тяжинского района от 23.03.2005 № 190р «Об утверждении результатов инвентаризации земельного участка и передаче его в аренду по адресу: Тяжинский район, с. Преображенка, ул. Советская, 30А», между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района и предпринимателем Новиковым Н.Н. был заключен аренды земельного участка от 07.04.2005 № 103, сроком с 23.03.2005 по 31.12.2005.

Предметом данного договора является земельный участок, предоставленный для общественно-деловых целей, кадастровый № 42:15:01 05 001:0068, находящийся по адресу: с. Преображенка, ул. Советская, 30А, общей площадью 156 кв.м.

Возражения ответчика основаны были на том, что спорный земельный участок находится у него в постоянном (бессрочном) пользовании с 10.08.2000; договор аренды заключен под принуждением, что указывает на недействительность договора аренды земельного участка № 103 от 07.04.2005, ввиду несоответствия его нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ землепользователя от принадлежащего ему права, осуществленный в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации, является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие указанного кодекса, сохраняется за правообладателями.

Положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как разъяснил Конституционный Суда Российской Федерации в определении от 25.12.2003 № 512-О, указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствие с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Подача Новиковым Н.Н. 01.03.2005 заявления в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района о передаче земельного участка, переданного ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, в аренду, свидетельствует о добровольном его волеизъявлении на изменение режима пользования земельным участком (с вещного на обязательственное).

С учетом фактических обстоятельств дела и выше названных норм права, суд удовлетворил заявленные требования.

4. Лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет исключительное право выбора режима владения земельным участком (аренда, либо собственность). Срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность продлен Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 212-ФЗ - до 1 января 2010 года.

Соответствующие Комитеты по управлению имуществом не вправе требовать понуждения владельца земельного участка к заключению договора в судебном порядке. Такое право принадлежит только владельцу земельного участка.

По делу № А27-5710/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Итатуголь» о понуждении последнего к заключению договора аренды земельного участка площадью 27208,7 кв. м.; взыскании с ответчика 1 059 873 руб. 41 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком без каких-либо правовых оснований, без заключения договора аренды, и 474 081 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец сослался на распоряжение Администрации Тяжинского района от 13.11.2003 № 597р, в соответствие с п. 2.2 которого определено предоставить ООО «Итатуголь» вышеуказанный земельный участок в аренду.

На основании указанного распоряжения, истцом ответчику был направлен проект договора от 13.11.2003 № 269 аренды земельного участка из земель категории «земли промышленности», с кадастровым номером 42:15:01 07 001:0042.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В материалы дела представлены Свидетельство от 13.12.94 № 253 о праве постоянного пользования землей площадью 65 га., выданное правопредшественнику ответчика, и распоряжение администрации Тяжинского района Кемеровской области от 05.10.95 № 384 об отводе земель для несельскохозяйственных целей с правом пользования.

Аким образом, ответчику предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 27 208,7 кв.м., что подтверждается планом границ и выпиской из государственного земельного кадастра.

Характер возникшего спорного правоотношения и выше названные нормы права предполагают свободу волеизъявления в выборе ООО «Итатуголь» того или иного права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Ответчик пользуется земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта. Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.

Наличие у ответчика - ООО «Итатуголь» права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 3 ст.20 Земельного кодекса РФ) предоставляет ему возможность по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора после соответствующего переоформления, в соответствие с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.

Исходя из выше изложенного, судебные инстанции пришли к выводу, что требование о понуждении ответчика к заключению договора аренды спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежит.

5. Как уже ранее было сказано, вопросы при разрешении земельных споров возникают еще и в связи с тем, что субъекты Российской Федерации издают собственные нормативные акты, а иногда и законы. При этом, действия данных законов, новыми участниками правоотношений, распространяются на отношения возникшие и существовавшие до издания данных нормативных актов, а также на сделки, заключенные иными юридическими лицами.

Согласно статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами.

Федеральный Закон, либо Закон субъекта Российской Федерации, до разграничения государственной собственности на землю, может определённые полномочия по распоряжению земельными участками изъять из компетенции органов местного самоуправления, делегируя эти полномочия иным органам.

В соответствии со ст. 1 Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово осуществляется специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений.

Вышеназванный Закон опубликован 19.07.2006 в газете «Кузбасс» № 130 и, согласно статье 3 Закона, вступил в силу с 20.07.2006.

Распоряжением Администрации Кемеровской области от 26.07.2002 № 506-р «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений» таким специальным органом определён Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово перешли к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, которым поданы исковые заявления о взыскании арендной платы с арендаторов земельных участков в городе Кемерово по договорам аренды, заключенным до принятия выше названного Закона Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и за период времен, до принятия данного Закона.

Правовое обоснование иска ст. ст. 309, 330, 614, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров, судьями были приняты противоположные судебные акты: в первом случае - исковые требования были удовлетворены, во втором случае - в удовлетворении иска отказано.

По делу № А27-10298/2007-1, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лазурит-Д" о взыскании задолженности по арендной плате за период времени с 01.10.2001 по 10.10.2007 в сумме 238 823 руб. 52 коп., неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей за период с 11.10.2001 по 10.10.2007 в сумме 904 096 руб. 85 коп. по договору аренды земельного участка № 14-0081 от 29.06.2004.

Договор заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лазурит-Д" (арендатор) на срок по 26.09.2004.

Стороны договорились, что условия договора применяются к отношениям по пользованию земельным участком, возникшим с 01.10.2001.

По окончании действия договора арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Доказательства отказа от договора не представлены.

Таким образом, с 27.09.2004 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений", распоряжения администрации Кемеровской области от 26.07.2002. № 506-р "О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений", положений ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово, в силу Закона, перешли к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Исковые требования удовлетворены.

По делу № А27-11228/2007-1 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово заявлен иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Шиве Александра Анатольевича, г. Кемерово 32 185 руб. 46 коп. долга за период времени с 29.07.2005 по 10.10.2007 и 62 739 руб. 82 коп. пени за период времени с 06.08.2005 по 10.10.2007 по договору аренды земельного участка от 12.07.2005 № 05-0557.

Договор заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шиве Александром Анатольевичем, г. Кемерово (арендатор).

Правовое обоснование иска ст. ст. 309, 330, 614, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области».

В данном случае, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям:

Доказательства наличия между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово сделок - договора уступки права требования определённого обязательства по спорному договору аренды земельного участка суду не представлены

Не представлено и документальное подтверждение наличия тройственного соглашения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и индивидуальным предпринимателем Шиве А. А. о перемене лиц в обязательстве - спорном договоре аренды земельного участка - арендодателя на Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Суд пришёл к выводу об отсутствии, в данном случае правопреемства, в силу сделки (ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в силу Закона (глав 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 57, 51, 129, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово самостоятельные, не связанные между собой юридические лица, договор заключен до принятия выше названного Закона, требования заявлены, в том числе за прошлый период времени, до издания Закона.

Поскольку право требования по сделке принадлежит лицу, которое является стороной в данной сделке, либо лицу, которому переданы права по данному обязательству в установленном законом порядке, а Закон Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ не может являться основанием для признания Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области арендодателем по договору от 12.07.2005 № 05-0557, заключенному Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шиве Александром Анатольевичем, г. Кемерово (арендатор) до издания данного Закона, судом отказано в удовлетворении иска.

Судебная практика по данным вопросам не сформировалась, судебные инстанции всех уровней не высказали по ним своё суждение, в этой связи, данные точки зрения имеют право на существование, и должны быть предметом обсуждения для формирования основанной на Законе судебной практики.

6. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По делу № А27-8330/07-1, открытое акционерное общество «Системный оператор - Центральное диспетчерское правление Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» Объединенное диспетчерское управление энергосистемами Сибири» обратилось с иском Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, Комитету по управлению государственным имуществом Администрации Кемеровской области о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05 апреля 2004 года № 04-0118.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом и ОАО «Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы» заключили предварительный договор № 44-009 от 02.02.2004 об обязательстве по заключению договора аренды в отношении земельного участка по адресу г. Кемерово, Центральный район, ул. Кузбасская, 29. Предметом указанного договора являлось обязательство по заключению в будущем договоров аренды земельных участков площадью 4120,57 кв. м (кадастровый номер: 42:24:050209:100) и 182 кв. м, что составляет 65/1000 долей земельного участка площадью 2800,52 кв.м (кадастровый номер: 42:24:050200:18).

В последствии принято решение КУМИ от 12.04.2004 № 11-30 и вынесено распоряжение Администрации г. Кемерово от 01.03.2004 № 537 «Об утверждении проекта границ и предоставлении земельных участков ОАО «Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы» по ул. Кузбасской, 29, в соответствии с которыми между КУМИ (арендодатель) и ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 04-0118 от 05.04.2004.

В соответствие с п. 1.2 договора, земельный участок предоставляется для организации проезда.

Согласно ч. 2. ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Часть 3 указанной статьи устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2.3.1 Положения о приобретении и прекращении прав на земельные участки г. Кемерово, утверждённого Постановлением Администрации г. Кемерово от 19.03.2003 № 23 (утратило силу в связи с изданием постановления Администрации г. Кемерово от 06.07.2007 № 84) - собственники и иные правообладатели расположенных на неделимом земельном участке частей объектов недвижимости или временных сооружений, признаваемых самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений, имеют право на предоставление указанного земельного участка на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей частей объектов недвижимости или временных сооружений.

Согласно п. 9 кадастрового плана, разрешенным использованием (назначением) земельного участка по спорному договору являются: улицы, переулки, проспекты, площади. Пункт 10 кадастрового плана определяет фактическое пользование (характер деятельности) - территория совместного пользования под проездом.

Исходя из системного анализа Плана границ, являющегося разделом кадастрового плана, и имеющейся в материалах дела распечатки электронной карты г. Кемерово, суд сделал вывод о том, что земельный участок, переданный по спорному договору аренды, является территорией, прилегающей к зданиям - улицами Кузбасская и Шестакова, проходящими по линиям, огибающим здания.

В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», п. З Положения о порядке установления границ землепользователей в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 - установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий, в соответствие с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.

Из изложенного следует, что указанный земельный участок является земельным участком (территорией) общего пользования, представляет собой улицы возле зданий, предназначенные для движения пешеходов, автотранспорта. Данный вывод не оспаривается и административным органом.

ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» на спорном земельном участке какие-либо объекты (заборы, ограждения и т.п.) не возводило, хозяйственные работы не проводило, организацию автостоянок не устраивало. Такое использование участка, как проезд автотранспортом к определенной территории, находится в пределах, допускаемых законом, не выходит за рамки общего обычного использования. Поскольку такое право общество имеет в силу закона, установление возмездных обязательственных отношений с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» неправомерно.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, однако могут быть предоставлены в пользование. Из данной же нормы следует, что земельные участки общего пользования могут представлять собой площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты. Пункт 12 ст. 1 Градостроительного кодекса российской Федерации не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования).

Дорога общего пользования - это часть земельного участка, которой имеет право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в том числе и ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС».

Поэтому взимание платы за пользование участком дороги общего пользования (в том числе арендной платы по договору аренды) будет противоречить названной норме и нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования.

Суд пришёл к выводу, что взимание с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» арендных платежей за пользование участком общего пользования противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Договор аренды, в силу ст. 168 Гражданского кодекса российской Федерации, ст. 1 Градостроительного кодекса Российской федерации, является ничтожным, так как включение в предмет указанного договора участка земли, на котором находится часть дороги общего пользования.

7. Стороны свободны в заключении договора, изменения условий договора возможно только по соглашению сторон, либо в установленном законом порядке.

По делу № А27-18849/2006-1 Комитет по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района обратился с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу «Эльком» о взыскании 2 084 283,01 руб. арендной платы за период с 15.11.2003 по 15.11.2006 и 1 107 662,86 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 16.11.2003 по 15.11.2006, на основании договора аренды земельного участка № 171 (II) от 23.07.2002, статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора установлен с 15.07.2002 по 10.07.2003.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, в связи с чем, договор, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Спор между сторонами по делу возник в связи с тем, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате, начиная с 15.11.2003, применив происходившие после заключения договора изменения размера базовых (исходных) ставок арендной платы, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления; ответчик рассчитал арендную плату в размере, установленном при заключении договора.

Соответственно отличны расчеты неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Соглашений о внесении изменений в рассматриваемый договор в части арендной платы сторонами не заключалось.

Имеющееся в договоре условие о том, что минимальный размер арендной платы не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (п. 3.2), не означает, что при соответствующих изменениях этих ставок размер арендной платы по договору считается автоматически измененным.

В соответствии с п. 3.5. договора размер арендной платы подлежит пересмотру в случае изменения установленных централизованных ставок и оформляется новым протоколом согласования цены, подписанным сторонами.

Согласно п. 8.1. договора изменения и дополнения условий договора будут действительны только при исполнении их в письменной форме, подписанными уполномоченными представителями договаривающихся сторон.

Таким образом, происходившие изменения ставок арендной платы давали Комитету право требовать от Общества подписания новых протоколов согласования цены, а при уклонении Общества от их подписания ставить вопрос в судебном порядке о внесении изменений в договор в этой части, либо о расторжении договора.

Суд принял решение, с учётом согласованных сторонами условий договора.

8. Соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.