отчуждение зданий нежилого и жилищного фондов на условиях реконструкции, капитального ремонта и завершения строительства;

предоставление зданий жилищного и нежилого фонда и земельных участков на инвестиционных условиях;

предоставление инвесторам права участия в акционерных обществах и товариществах, вкладом города в которые являются здания жилищного и нежилого фонда, земельные участки или права пользования ими.

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.97 №678-р утвержден Регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации на продаваемые объекты недвижимости и Перечень инвестиционно-тендерной документации. В Перечень инвестиционно-тендерной документации включаются предварительные заключения отраслевых и территориальных органов Администрации о принципиальной возможности размещения объекта инвестиций, обобщенная информация, необходимая для разработки предпроектных предложений. Ориентировочный расчет стоимости реализации проекта входит составной частью в пояснительную записку к инвестиционному проекту. Пунктом 5 Перечня инвестиционно-тендерной документации предусмотрен отчет о рыночной стоимости объекта инвестиций.

Дальнейшим развитием нормативно-законодательной базы в области продажи объектов недвижимости стал Закон Санкт-Петербурга от 30.07.98 №191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», определяющий права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности, порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти, а также права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга. Торги, в соответствии со ст. 17 Закона, являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Победителем аукциона по решению аукционной комиссии признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, предложившее по заключению конкурсной комиссии лучшие условия (участие в развитии инфраструктуры, архитектурно -планировочные решения и др.).

Наряду с законодательным регулированием инвестиций в недвижимость, включая стоимостные отношения по объекту инвестирования, законодатель регулирует арендные отношения, включая порядок определения арендной платы на объекты недвижимости. Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (в редакции закона от 22.07.98 №183-30) предусмотрено определение арендной платы на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Массовая оценка - это метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости. Ставка арендной платы за пользование объектом «нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. В законе предусмотрена группировка арендаторов по 33 видам деятельности с дифференциацией размера коэффициента социальной значимости (Кс) от 0,03 до 1,0. Так, организации и граждане, арендующие помещения, включенные в фонд творческих мастерских Санкт-Петербурга, нормируются с Кс=0,03; коллегии адвокатов, арендующие помещения для размещения органов правления коллегий, юридических консультаций, нормируются с Кс=0,2; торгово-промышленные палаты, действующие в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом РФ «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации», нормируются с Кс=0,5. Лукин И.С., Мосунов Ю.Г. Голубь М.В., Крюков В.В. О методологии ценообразования на объекты государственной и муниципальной собственности //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2001.-№ 1(6)

В случае возникновения спора о размере рыночной ставки Рыночная ставка - это размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости. арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать (за свой счет) проведение индивидуальной оценки. Индивидуальная оценка производится в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности.

Проведенная краткая диагностика нормативно-законодательных актов Санкт-Петербурга по оценке недвижимости показывает тенденцию к сближению нормативных и рыночных методов оценки, учет экономических параметров деятельности и видов деятельности (как параметра социальной значимости) субъектов хозяйствования. На величину стоимости объектов недвижимости в процессе первичной продажи оказывает воздействие, с одной стороны, стоимость аналогичных объектов на вторичном рынке. С другой стороны, на стоимость объектов недвижимости влияет стоимость арендной платы первичного и вторичного рынков.

Состояние проблемы показывает, что на федеральном уровне, в первую очередь, необходимо обеспечить исполнение гарантий в реализации конституционных норм органам местного самоуправления Санкт-Петербурга на строю определенный и долгосрочный минимум полномочий, прав и обязанностей, а также финансовых средств для выполнения ими своих обязанностей, которые не могут быть сокращены законами субъектов федерации, а только расширены ими.

Следует разработать и законодательно утвердить долгосрочную программу развития местного самоуправления в городах федерального значения с указанием конкретных лиц, ответственных за исполнение каждого ее пункта.

Важным шагом в совершенствовании законодательства в сфере муниципальной собственности стал Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ. Он был принят Государственной Думой 11 октября 2002 года. Одобрен Советом Федерации 30 октября 2002 года. Проблема наведения порядка в госсекторе назрела давно и основательно; ее решению препятствовали только отраслевые ведомства, где этих бесхозных унитарных предприятий несть числа.

Возрастает актуальность принятия федерального закона о государственном муниципальном имуществе, который призван определить «родовые» признаки имущества, которое должно находиться исключительно в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, четко регламентировать процессы поступления и выбытия имущества из публичной собственности, пределы применения различных механизмов распоряжения публичным имуществом, а также правила передачи имущества из собственности одних публичных образований в собственность других.

Заключение

В данной работе мы рассмотрели особенности муниципальной собственности как социально-экономической основы местного самоуправления и выявили ряд проблем, присущих сегодня данному процессу на примере управления муниципальной собственностью органами местного самоуправления г.Санкт-Петербурга.

В результате анализа нормативной базы, обеспечивающей процесс управления муниципальной собственностью, было установлено следующее.

Муниципальная собственность как одна из форм собственности признана и защищается на основании статьи 8 Конституции Российской Федерации. Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что в муниципальной собственности могут находиться земля и другие природные ресурсы. В соответствии со статьей 130 Конституции Российской Федерации население в процессе осуществления местного самоуправления владеет, пользуется и распоряжается муниципальной собственностью, при этом органы местного самоуправления, как следует из статьи 132, самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Таким образом, Конституцией Российской Федерации установлены все необходимые основы в отношении муниципальной собственности: она признается и защищается, названы собственник - население - и управляющий муниципальной собственностью - органы местного самоуправления.

Непосредственно законодательное регулирование в сфере отношений собственности, в том числе муниципальной, осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ним законами. Поскольку муниципальная собственность составляет одну из экономических основ местного самоуправления, нормы, касающиеся муниципальной собственности, содержатся и в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления».

Понятие «муниципальная собственность» определяется в статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью».

Рассматривая муниципальное образование в качестве хозяйствующего субъекта, мы должны иметь ввиду, что управление собственностью МУ имеет определенные особенности.

Во-первых, муниципальная собственность принадлежит всему населению муниципального образования и служит удовлетворению его основных жизненных потребностей. Следовательно, необходимо ограничить возможность совершения органами местного самоуправления действий, влекущих банкротство муниципальных образований.

Во-вторых, органы местного самоуправления являются не только субъектом хозяйствования, но и субъектом властных отношений. А это дает возможность органам местного самоуправления право принимать общеобязательные на территории муниципального образования решения, в том числе и такие, которые могут создать муниципальным предприятиям и организациям льготные условия деятельности по отношению к другим субъектам рыночных отношений.

Анализ проблем управления муниципальной собственностью в городе федерального значения - Санкт-Петербурга позволяет сделать следующий концептуальные вывод.

На федеральном уровне, в первую очередь, необходимо обеспечить исполнение гарантий в реализации конституционных норм органам местного самоуправления Санкт-Петербурга на строю определенный и долгосрочный минимум полномочий, прав и обязанностей, а также финансовых средств для выполнения ими своих обязанностей, которые не могут быть сокращены законами субъектов федерации, а только расширены ими.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Примерная форма

ДОГОВОР

О ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В СОБСТВЕННОСТЬ

МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Санкт-Петербург "__"_______ 200_ г.

На основании Закона Санкт-Петербурга ________________________

(реквизиты и полное

__________________________________________________________________

название Закона Санкт-Петербурга о передаче объектов

__________________________________________________________________

государственной собственности Санкт-Петербурга конкретному

__________________________________________________________________

муниципальному образованию)

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

выступающий от имени Санкт-Петербурга, в лице председателя

Комитета ______________, действующего на основании Положения о

Комитете (далее - Комитет), с одной стороны, и муниципальное

образование ______________________________________________________

(полное наименование муниципального образования)

в лице главы муниципального образования __________________________

_________________________________________________________________,

(Ф.И.О. главы муниципального образования, паспортные данные)

действующего на основании ________________________________________

(далее - Муниципальное образование), с другой стороны, именуемые

далее "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем.

Основные понятия

Объекты - указанные в п. 1.1 настоящего договора:

1) принадлежащие Санкт-Петербургу на праве собственности здания (строения, помещения), входящие в состав имущества казны Санкт-Петербурга;

2) находящиеся в государственной собственности земельные участки, занимаемые зданиями (строениями).<*>

------------------------------

<*> - передача в собственность Муниципального образования Участков осуществляется в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ

1. Предмет договора

1.1. Комитет передает Муниципальному образованию, а Муниципальное образование принимает на условиях настоящего договора:

1.1.1. Объекты недвижимого имущества (здания, строения,

помещения) согласно перечню объектов государственной собственности

Санкт-Петербурга, подлежащих передаче в собственность

Муниципального образования, в соответствии с Законом

Санкт-Петербурга _________________________________________________

(реквизиты Закона Санкт-Петербурга о передаче

__________________________________________________________________

объектов государственной собственности Санкт-Петербурга

__________________________________________________________________

в собственность определенного муниципального образования)

1.1.2. Земельные участки (далее - Участки), занимаемые

указанными в п. 1.1.1 настоящего договора зданиями

(строениями): <*>

1) Площадь участка __________ (_________) кв. м, кадастровый

(цифрами и прописью)

номер _______, входящий в состав земель _________________________,

(категория земель)

предоставленный для _______________________ и иного использования,

не противоречащего ограничениям, установленным соответствующими

органами власти (местного самоуправления) в соответствии с

законодательством и утвержденными строительными, санитарными,

природоохранными, противопожарными нормами.

Участок расположен в границах в соответствии с планом Участка, подписанным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и приведенным в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. (Данный абзац включается в текст настоящего договора при наличии плана Участка на момент подписания настоящего договора.)

В отношении Участка действуют ограничения (обременения),

связанные с ______________________________________________________

(нахождение на территории объединенной охранной зоны,

__________________________________________________________________

установленной решением Ленгорисполкома от 30.12.88 N 1045;

_______________.

иные основания)

2) <**>______________________________________________________

3) <**>______________________________________________________

------------------------------

<*> - передача в собственность Муниципального образования Участков осуществляется в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

<**> - по каждому передаваемому Участку в текст договора включается информация, указанная в пп. 1 п. 1.1.2 настоящего договора.

1.2. Комплекты документов, описывающих объекты (с указанием кадастровых номеров) и подготовленные районными филиалами государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) - проектно-инвентаризационными бюро (далее - ПИБ) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью (приложение 1 к настоящему договору). Указанный комплект документов должен быть прошит и скреплен печатью, а также подписан начальником ПИБ (либо начальником ГУИОН).

2. Права и обязанности сторон

2.1. Муниципальное образование обязуется:

2.1.1. Одновременно с подписанием настоящего договора принять

объекты по передаточному акту от _________________________________

(указывается организация,

__________________________________________________________________

обеспечивающая техническое обслуживание и ремонт недвижимого

__________________________________________________________________

имущества казны Санкт-Петербурга либо иной владелец объекта)

2.2. Комитет обязуется:

2.2.1. Одновременно с подписанием настоящего договора обеспечить передачу объектов Муниципальному образованию по передаточному акту.

2.2.2. В срок, не превышающий 10 дней с момента подписания настоящего договора, подготовить документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности на объекты, а также представить указанные документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Возникновение права собственности

3.1. Право собственности на объекты переходит к Муниципальному образованию с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2. Бремя содержания, а также риск случайной гибели или случайного повреждения объектов переходит к Муниципальному образованию с момента передачи объектов в соответствии с пунктами 2.1.1 и 2.2.1 настоящего договора.

4. Особые условия

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

4.2. Муниципальное образование пользуется объектами с момента подписания передаточного акта (пп. 2.1.1 и 2.2.1 настоящего договора).

4.3. _______________________________________________.

(иные условия, устанавливаемые сторонами)

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна, и имевшей существенное значение для заключения настоящего договора.

5.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий настоящего договора в соответствии с требованиями законодательства.

6. Прочие условия

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.

6.2. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются требованиями законодательства.

6.3. Споры, возникающие по настоящему договору, разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Приложения:

1) Комплекты документов, описывающих объекты (с указанием кадастровых номеров), подготовленные районными филиалами ГУИОН - ПИБ.

2) Закон Санкт-Петербурга о передаче объектов государственной собственности Санкт-Петербурга определенному муниципальному образованию.

3)_________________.

(иные приложения)

Реквизиты сторон:

КОМИТЕТ МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

193060 Санкт-Петербург, Смольный, _________________________

р/счет __________________________ _________________________

к/счет __________________________ _________________________

в _______________________________ _________________________

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Глава

Председатель Комитета Муниципального образования

________________________________ __________________________

"__"________ 200_ г. "__"_________ 200_ г.