Правовая характеристика договора найма жилого помещения

Рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, суд обязывает истца представить доказательства, подтверждающие возможность вселения ответчика в это жилое помещение. При необходимости суд может обязать компетентные органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его соответствии установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Такое заключение подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами [30, п. 21].

Действующее законодательство содержит ряд норм, регулирующих порядок переселения граждан из домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, подлежащих сносу, непригодных для проживания и подлежащих переоборудованию в нежилые.

Снос дома, в котором находится жилое помещение

Основаниями сноса жилого дома могут быть реконструкция городов и других населенных пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.

Если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32].

В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное им помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.

Непригодность для проживания дома (квартиры), подлежащего переоборудованию в нежилой

Основания для признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия для признания его таковым установлены Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их е соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания [56, с. 138].

Если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, государственная организация, которой предоставляется этот земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износом свыше 65%, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно [56, с. 138].

Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен предоставить собственник жилищного фонда

Нахождение дома в аварийном состоянии

Выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается ст. 67 ЖК в случаях, если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений. По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком доме (помещении) опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 ЖК предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств.

Выселение по этому основанию близко соприкасается с выселением из домов, подлежащих сносу, поскольку в обоих случаях дома ликвидируются. Но когда дома сносятся по другим причинам, можно заблаговременно решить вопрос о выселении проживающих в нем лиц в судебном порядке. В этой связи важно установить, какому помещению грозит обвал [50, с. 58].

Этот факт и необходимость срочного выселения всех, кто проживает в помещениях, устанавливается комиссией под председательством депутата местного Совета. Постановление комиссии подлежит утверждению исполкомом соответствующего Совета депутатов. Без него прокурор не может принять от заинтересованной организации материал об административном выселении по указанным основаниям.

Обязанность предоставить гражданину, проживающему в доме, грозящем обвалом, другое жилое помещение типовых потребительских качеств возлагается на владельца дома, т.е. на исполком местного Совета депутатов или соответствующую организацию. Если такой дом восстановлен, граждане, выселенные из него в административном порядке, не имеют права требовать предоставления им прежнего жилого помещения.

Таким образом, для того чтобы выселить граждан из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии, грозящих обвалом, необходимо:

- заключение комиссии об аварийности дома (комиссия исполнительного и распорядительного органа);

- санкция прокурора;

- предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств.

Ликвидация жилого помещения

К другим основаниям расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение государственного жилищного фонда не может быть сохранено или его площадь уменьшится, по требованию нанимателя жилого помещения ему с постоянно проживающими совместно с ним гражданами должно быть предоставлено собственником жилищного фонда жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения. При этом при определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения не учитываются граждане, вселившиеся в жилое помещение государственного жилищного фонда после принятия решения о капитальном ремонте или реконструкции жилого дома, в котором оно находится (кроме несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей нанимателя, его нетрудоспособных родителей, супруги (супруга), а также несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей членов семьи нанимателя) [32].

В этом случае по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 68 ГК). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в предоставляемое жилое помещение местный исполнительный и распорядительный орган, предприятие, учреждение, организация в судебном порядке могут требовании их переселения.

2.2.3 Расторжение договора найма жилого помещения в связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. №565). Расторжение по указанному основанию договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

Разрешая споры о выселении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда и членов их семей в случаях, предусмотренных ст. 71 ЖК, следует иметь в виду, что истцом должны быть представлены, а судом надлежаще оценены доказательства, подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты соответствующих платежей за жилое помещение в течение шести месяцев без уважительных причин, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы основного долга и пени.

Неполная оплата за жилое помещение в течение указанного срока может также повлечь выселение в жилое помещение менее занимаемого. Вместе с тем уклонение от уплаты основного долга за период менее шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК.

Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по существу спора.

Жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно находится в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов (ст. 73 ЖК). Жилое помещение должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

2.3 Судебная практика расторжения договора найма жилого помещения и выселения суда Железнодорожного района города Гомеля

По данным судебной статистики за 2011 год, судом Железнодорожного района г. Гомеля рассмотрено 32 дела по спорам о жилых помещениях. Из них: дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 7 дел, без предоставления другого жилого помещения - 19 дел, о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением - 6 дел.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом поступление в суд Железнодорожного района г. Гомеля дел, связанных с жилищными правоотношениями, уменьшилось. Так в 2010 году было рассмотрено: дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 18 дел, без предоставления другого жилого помещения - 26 дел, о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением - 4 дел. Это означает, что отмечается снижение поступления дел о выселении без предоставления другого жилого помещения и расторжении договора найма жилого помещения, об утрате права пользования жилым помещением.

Более 80% исков о выселении и расторжении договора найма жилого помещения были судами удовлетворены.

Ответчиками по данной категории дел являются наниматели жилых помещений, члены семьи нанимателей, члены семьи собственников.

Расторжение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств менее занимаемого допускается за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 36, 71 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. №565, п. 10 Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. №371).

По мнению суда, невнесение платежей должно иметь место в течение шести месяцев подряд, поскольку другие временные сроки (например, в течение года) ст. 71 ЖК не установлены.

Из числа изученных дел о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 71 ЖК, удовлетворен каждый второй иск, производство по каждому третьему делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Суд Железнодорожного района г. Гомеля прекращает производство по делам в связи с отказом истцов от исков в тех случаях, когда в период рассмотрения спора ответчики добровольно погашали задолженность, образовавшуюся в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение, и удовлетворяли иски, если задолженность не была погашена.

Уклонение от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин свидетельствует о виновном невыполнении нанимателем и членами его семьи условий договора найма. ЖК предусматривает в этих случаях возможность принудительного выселения нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого; требования о соблюдении при этом положений ч. 1 ст. 55 ЖК не содержит.

Вместе с тем если в составе семьи, подлежащей выселению в жилое помещение менее занимаемого, имеется несовершеннолетний, то это обстоятельство имеет значение при вынесении решения о выселении по основаниям ст. 71 ЖК.

Следует отметить, что в законодательстве вопросы, связанные с защитой интересов несовершеннолетних детей, проживающих в семьях, выселяемых по основаниям ст. 71 ЖК, надлежаще не урегулированы. Поэтому суд, как правило, рассматривает эти дела с участием органов опеки и попечительства и разрешает спор с учетом конкретных обстоятельств.

Изучение показало, что суд обоснованно отказывал в удовлетворении исковых требований о выселении в другое жилое помещение менее занимаемого, если нарушались интересы несовершеннолетних детей, проживающих с нанимателем. Вопросы о нарушении жилищных интересов несовершеннолетних детей разрешается судом по таким делам с учетом, в частности, возраста детей и состояния здоровья, их жилищных условий по прежнему месту жительства, степени благоустройства обоих жилых помещений и других обстоятельств.

В силу положений ст. 39 ЖК без предоставления другого жилого помещения может быть выселен наниматель, члены его семьи и другие совместно проживающие с ним лица, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

По этим же основаниям могут быть выселены и члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве собственности на это жилое помещение (ч. 1 ст. 120 ЖК).

Систематическим нарушением правил пользования жилым помещением признается, как правило, совершение противоправных действий не менее трех раз. Под мерами предупреждения судом понимается привлечение ответчиков к уголовной, административной ответственности за совершение противоправных действий, связанных с проживанием в жилом помещении, а также письменные предупреждения, вынесенные должностными лицами в пределах их полномочий.

Как показывает практика, суд отказывает в удовлетворении исков о выселении, если истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для применения такой крайней меры, как выселение без предоставления другого жилого помещения.

Удовлетворяются требования о выселении по указанным основаниям при наличии доказательств, которые подтверждают факт систематического разрушения или порчи жилого помещения по вине ответчиков. Единичные факты повреждений жилого помещения не могут повлечь выселение по основаниям ст. 39 ЖК. Кроме того, выселение допускается, если противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной связи с действиями или бездействием ответчиков.

По данным судебной статистики, дела о выселении из служебных жилых помещений и общежитий в 2011 году составили 75% от общего количества поступивших в суд дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В большинстве случаев требования о выселении из служебных жилых помещений и общежитий удовлетворялись (в 2011 году удовлетворено более 85% таких исков).

При разрешении споров о выселении из служебных жилых помещений суд всегда выясняет юридически значимые обстоятельства: было ли в установленном порядке жилое помещение отнесено к числу служебных до заключения с ответчиком договора найма жилого помещения, относится ли он к числу лиц, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, прекращен ли с ним трудовой договор.

Если договор найма заключался с работником после вынесения компетентным органом решения о предоставлении ему служебного жилого помещения, но до отнесения этого помещения в установленном порядке к числу служебных помещений, суд обоснованно удовлетворяет иски о признании договора найма служебного жилого помещения недействительным (ч. 1 ст. 62 ЖК).

Также при разрешении спора о выселении из служебного жилого помещения выясняется, к какому жилищному фонду это жилое помещение относится.

С учетом требований ч. 2 ст. 98 ЖК при разрешении спора о выселении из общежитий судом устанавливается не только факт прекращения трудовых отношений, но и выясняется вопрос об основаниях прекращения трудового договора. В этом случае суд оценивает обстоятельства, послужившие основанием прекращения трудового договора, и как следствие этого - выселения из общежития.

Например, решая вопрос о выселении из общежития работников, уволенных по собственному желанию, суд всегда выясняет причины, послужившие основанием для подачи заявления об увольнении. При этом суд учитывает, что отсутствие в заявлении об увольнении и в приказе о расторжении трудового договора по основаниям ст. 40 Трудового кодекса указания о причинах увольнения по собственному желанию само по себе не свидетельствует об увольнении без уважительных причин. При рассмотрении иска нанимателя о выселении бывшего работника из общежития, в случае его увольнения по собственному желанию (ч. 2 ст. 98 ЖК) уважительность причин увольнения является одним из доказательств, входящих в предмет доказывания по делу, и устанавливается судом.

При разрешении споров о выселении из общежития с предоставлением жилого помещения в общежитии менее занимаемого, суд применяет нормы материального права. При этом суд принимает во внимание, что вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в общежитиях, регулируются Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. №1437, с изменениями и дополнениями.

В соответствии п. 25 Положения об общежитиях жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Поэтому жилое помещение в общежитии, в отличие от жилого помещения по иным договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда, при выселении в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение предоставляется с учетом п. п. 25-27 Положения об общежитиях.

Таким образом, заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения совершается в строгом соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь. Договор найма жилого помещения является основанием возникновения права пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем (и членами его семьи) и наймодателем в установленной законодательством форме - письменной. Договор найма жилого помещения может быть заключен только на свободное жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Никто самовольно и без оснований не может быть выселен из жилого помещения.

Что же касается практики судов при расторжении договора найма жилого помещения и выселении, в частности суда Железнодорожного района города Гомеля, то здесь суд при рассмотрении указанных жилищных споров руководствуется действующим жилищным законодательством Республики Беларусь.

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

договор наем жилой помещение

Заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности.

Согласно ст. 9 ЖК граждане Республики Беларусь в области жилищных отношений имеют право:

- получать жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, которые установлены ЖК;

- получать земельный участок для индивидуального жилищного строительства;

- осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;

- получать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке льготные кредиты и субсидии для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения;

- получать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке субсидии на плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги;

- приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;

- пользоваться жилым помещением по договору найма и на иных основаниях, предусмотренных ЖК;

- владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных ЖК и иными законами Республики Беларусь;

- требовать устранения обстоятельств, препятствующих осуществлению жилищных и связанных с ними прав, а также создающих угрозу здоровью, отдыху и свободному развитию личности, содержанию жилых помещений;

- на судебную защиту своих жилищных и связанных с ними прав и интересов;

- совершать иные действия, не противоречащие законодательству.

Малообеспеченные нетрудоспособные граждане, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждане, на которых распространяется действие ст. 84 ЖК (ст. 12 ЖК), имеют право на одноразовое получение жилого помещения социального пользования.

Помимо прав граждане Республики Беларусь имеют определенные обязанности в области жилищных отношений:

- соблюдать требования ЖК и иных актов жилищного законодательства Республики Беларусь и договорных обязательств, связанных с осуществлением жилищных прав;

- возмещать ущерб, нанесенный ими жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности в связи с пользованием этими жилыми помещениями;

- обеспечивать доступ в занимаемые ими жилые помещения работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, при проведении необходимых ремонтных работ;

- использовать жилые помещения в соответствии с требованиями ЖК;

- соблюдать правила строительства, эксплуатации и ремонта жилых помещений.

Иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь, пользуются правами и исполняют обязанности в области жилищных отношений наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами Республики Беларусь.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда

Наниматель помещения государственного жилищного фонда имеет право с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, но из расчета не менее 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека. Государственные органы и другие государственные организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения, обязаны предоставить нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда по его заявлению жилое помещение меньшего размера в соответствии с минимальными нормами площади на одного человека (ст. 58 ЖК).

В соответствии с п. 52 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента №565 от 29.11.2005 г. (далее - Положение), наниматель имеет право требовать предоставления жилого помещения за счет собственника жилищного фонда, если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания. В этих случаях выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32, п. 52].

В случае, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, наниматель имеет право требовать предоставления жилого помещения за счет лица, которому предоставляется земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение. В этом случае выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств в пределах от 15 до 20 кв.м. общей площади на одного человека на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32, п. 53].

Наниматель также имеет право:

- требовать от наймодателя своевременного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества;

- сдавать с письменного согласия совместно проживающих совершеннолетних членов семьи жилое помещение другим гражданам по договору поднайма жилого помещения;

- производить обмен занимаемого жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя;

- в установленном ЖК порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Граждане, вселенные таким образом, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя (ст. 57 ЖК).

Если за опекуном или попечителем жилое помещение не закреплено соответствующим порядком, то по прекращении опеки или попечительства согласно ст. 90 ЖК они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В обязанности нанимателя помещения государственного жилищного фонда входит:

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- вносить плату за пользование жилым помещением, плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь. В случае просрочки коммунальных платежей, уплачивать пеню в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки;

- не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях, соблюдать тишину с 23 до 7 часов;

- обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работников, занятых обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

- соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;

- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

- производить за счет собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации или иной организации, ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудовании;

- обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);

- возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;

- освободить занимаемое жилое помещение по истечении срока действия договора, если не имеется оснований на продление договора;

- при расторжении договора освободить в 10-дневный срок и сдать жилое помещение и инженерное оборудование наймодателю по акту в исправном состоянии и др. [43].

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда

Наймодатель имеет право требовать:

- своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислений на капитальный ремонт жилого дома;

- использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;

- доступа в жилое помещение работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

- исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь [2, с. 68].

Наймодатель обязан производить следующие виды работ и услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома:

- содержать в технически исправном состоянии теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

- проверять техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

- своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

- ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправлять за счет средств нанимателя повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, а в случае аварии - систем отопления и водоснабжения незамедлительно;

- реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение типовых потребительских качеств, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в данном населенном пункте, без расторжения договор найма.

Кроме того, наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме; надлежащее освещение лестничных площадок и других вспомогательных помещений жилого дома; уборку вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории и др.

По требованию нанимателя и в установленные законодательством Республики Беларусь сроки наймодатель обязан выдать нанимателю необходимые справки: о занимаемом жилом помещении и составе семьи нанимателя.

При изменении количества проживающих в жилом помещении наймодатель обязан своевременно вносить соответствующие изменения в договор.

В случаях если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, либо дом (квартира) не пригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой и в иных случаях, установленных законодательством, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемой на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, либо из расчета не менее 15 м² на человека [17, с. 80].

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения социального пользования

Наниматель жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда вправе вселить в занимаемое им жилое помещение супругу (супруга), своих несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей, не имеющих в данном населенном пункте жилых помещений в собственности либо жилого помещения государственного жилищного фонда в пользовании на основании договора найма.

Граждане, которым предоставлено жилое помещение социального пользования, обязаны сдать в надлежащем состоянии ранее занимаемой жилое помещение в домах государственного жилищного фонда и жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (жилищно-строительные кооперативы, колхозы и др.) местному исполнительному и распорядительному органу, организации, которые предоставили жилое помещение социального пользования. При этом членам жилищно-строительных кооперативов возвращаются паевые взносы в порядке, установленном законодательством [2, с. 106].

После заключения договора найма жилого помещения социального пользования и открытия лицевого счета наниматель и члены его семьи обязаны в месячный срок освободить занимаемое жилое помещение. При отказе освободить занимаемое жилое помещение лица, указанные в договоре найма, в судебном порядке переселяются в предоставленное жилое помещение.

Наниматель жилого помещения социального пользования и члены его семьи обязаны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома, пожарную безопасность и иные правила.

Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги взимается с нанимателя в соответствии со ст. 65 ЖК.

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения социального пользования

Наймодатель имеет право требовать от нанимателя:

- своевременного внесения платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги;

- использования жилого помещения по назначению;

- экономного расходования воды, газа, электрической и тепловой энергии;

- соблюдения санитарно-гигиенических правил: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок во вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории и др.

В случае, если наниматель и члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, а меры предупреждения оказались безрезультатными, наймодатель имеет право выселить виновных в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По договору найма жилого помещения социального пользования наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган и иная организация государственной формы собственности) обязуется предоставить нанимателю в пользование жилое помещение социального пользования за плату. Данный договор действителен до времени утраты нанимателем и членами его семьи права пользования этим жилым помещением (выезд на постоянное проживание в другое жилое помещение, уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением социального пользования и коммунальные услуги).

В обязанности наймодателя жилого помещения социального пользования входят также:

- содержать жилой дом в соответствии с Правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 04.08.1990 г. №102 [43];

- производить систематический осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства придомовой территории;

- проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

- производить своевременный капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома и др.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии

Наниматель имеет право:

- вселять в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение, находящееся в его обособленном пользовании, своих несовершеннолетних детей и супруга (супругу);

- пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и коммунально-бытовыми услугами;

- требовать своевременной замены пришедших в негодность оборудования, мебели, других предметов домашнего обихода и культурно-бытового назначения, а также надлежащего культурно-бытового обслуживания;

- осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

В обязанности нанимателя входит соблюдение требований Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437 (с изменениями и дополнениями), правил пожарной безопасности, правил внутреннего распорядка.

Помимо этого наниматель обязуется:

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- бережно относиться к общежитию и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию;

- содержать в чистоте и порядке жилое помещение;

- вносить плату за техническое обслуживание жилого помещения и пользование им, за коммунальные услуги в срок, в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь.

При выезде из общежития на постоянное место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение наниматель обязан освободить и сдать наймодателю жилую площадь, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии

Наймодатель имеет право требовать:

- своевременного внесения платы за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги;

- соблюдение правил внутреннего распорядка общежития и пожарной безопасности;

- использования предоставленной жилой площади в общежитии в соответствии с ее назначением;

- исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю жилого помещения в надлежащем состоянии. Своевременно производить необходимый капитальный и текущий ремонт здания общежития, его жилых помещений и мест общего пользования, инженерно-технического оборудования и инвентаря. На период проведения капитального ремонта общежития наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом действующий договор найма.

Наймодатель также обязуется:

- содержать общежитие в соответствии с установленными санитарными правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда;

- зарегистрировать договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в местном исполнительном и распорядительном органе.

За невыполнение обязательств по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь [50, с. 64].

Права и обязанности нанимателя по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда

По договору найма служебного жилого помещения наниматель имеет право вселять в занимаемое помещение членов своей семьи в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Помимо этого наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

В случае нарушения наймодателем существенных условий договора, наниматель имеет право требовать расторжения договора найма служебного жилого помещения.

Члены семьи лица, получившего служебное жилье, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением, они вправе пользоваться служебным жилым помещением наравне с нанимателем до тех пор, пока он не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей жилье.

Граждане, проживающие в служебном жилом помещении, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать их, изменять договор найма по требованию членов семьи нанимателя, ставить вопрос о разделе жилой площади и др.

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с государственным органом или другой государственной организацией, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которых находятся служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами в соответствии с законодательством в судебном порядке [32, п. 77].

В случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 кв.метров и более на одного человека, отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке. Если один из совершеннолетних членов семьи нанимателя состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение, то с ним заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Права и обязанности наймодателя по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда

По договору найма служебного жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислений на капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель также имеет право:

- требовать от нанимателя использования предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;

- доступа в жилое помещение работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

- исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь [2, с. 68].

В обязанности наймодателя по договору найма служебного жилого помещения входит:

- содержание в технически исправном состоянии теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

- проверка техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

- своевременная подготовка жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях и др.

По требованию нанимателя и в установленные законодательством Республики Беларусь сроки наймодатель обязан выдать нанимателю необходимые справки: о занимаемом жилом помещении и составе семьи нанимателя.

При изменении количества проживающих в жилом помещении наниматель обязан своевременно вносить соответствующие изменения в договор [2, с. 69].

Таким образом, заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности. Так как договор найма жилого помещения является двусторонним, то права одной стороны корреспондируют обязанностям другой стороны. Так, наниматель обязан своевременно вносить плату за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги. Соответственно наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги.

Заключение

Резюмируя изложенное, можно сделать следующие выводы.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель. Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение типовых потребительских качеств. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в строгом соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем (и членами его семьи) и наймодателем в письменной форме. Причем он может быть заключен только на свободное жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Никто самовольно и без оснований не может быть выселен из жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является двусторонним, поэтому права и обязанности одной стороны корреспондируют обязанностям и правам другой стороны.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жилье, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока доминируют, заключаются в том, что перспектива получения жилья для большинства становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. В сложившихся на современном этапе экономических условиях без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.

На наш взгляд, некоторые вопросы, касающиеся прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения, можно решить следующим образом.

1. Наиболее остро стоит проблема выселения граждан из жилого помещения в случае ликвидации ветхих и аварийных жилых домов, из домов, подлежащих сносу. Для этих целей могут быть использованы пустующие дома, т.к. в республике насчитывается больше 100 тысяч жилых домов (квартир), в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, в т.ч. и в сельских населенных пунктах. Таким образом, вовлечение в оборот пустующих домов является резервом решения данной жилищной проблемы. В случае отказа переселения в сельскую местность, предоставлять вне очереди льготные кредиты на строительство либо покупку нового жилья.

2. Подобным образом можно решить проблему предоставления жилого помещения гражданам, в случае их выселения на время реконструкции или капитального ремонта здания без расторжения договора найма жилого помещения.

3. При расторжении договора найма жилого помещения, предоставленного определенной категории граждан (социальное жилье), наиболее остро стоит вопрос выселения данной категории лиц (за порчу имущества, за систематическое разрушение, за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением). Для этих целей также могут быть использованы пустующие дома, в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, в т.ч. и в сельских населенных пунктах.

4. В связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения и, как следствие, выселение данной категории физических лиц в общежития, расположенные в сельских населенных пунктах, с обязательным трудоустройством в колхозах и совхозах и оплатой проживания в данном общежитии. Здесь важная роль отводится местным исполнительным и распорядительным органам. Данная мера станет конкретным проявлением заботы государства о реализации предусмотренного ст. 21 Конституции Республики Беларусь права всех граждан на достойный уровень жизни, включая нормальные жилищные условия.

5. В случае возникновения вопроса о расторжении договора найма служебного жилого помещения, предоставляемого организацией на время работы нанимателя, по усмотрению администрации может предлагаться приватизация данного служебного жилья и предоставление льготного кредита на приватизацию.

6. Участились случаи нарушения нанимателями требований наймодателя по соблюдению чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и придомовой территории. Данную проблему можно решить, предоставив право наймодателю на введение штрафных санкции в отношении нанимателей либо обязав нанимателей произвести уборку и ремонт поврежденного имущества за счет собственных средств. Это позволит сократить затраты государства на незапланированный ремонт.