Ипотечное кредитование

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два). Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения.

Кроме того, «определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки»ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29. -

Ст. 3400..

Начальная цена продаваемого имущества по ст. 54 Закона об ипотеке может быть определена судом, если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. В остальных случаях начальная цена определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. В Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество Шевчук Д.А. Ипотека о сложном . -М., 2008. -С. 356..

Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену. Аукционный принцип продажи заложенного имущества, в особенности недвижимого, при отсутствии развитого рынка, который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, приведет к массовым случаям, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, которая будет существенно отличаться от той, которую

кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350 ГК).

В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение.

При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя.

Принципы специальности и старшинства залогового права, по мнению автора, нарушаются и иными нормами Закона «Об исполнительном производстве», например, в ст. 78, определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, Закон отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателя - к пятой очереди, включив их в число остальных требований в порядке поступления исполнительных документов Закона «Об исполнительном производстве» 14.09. 2007 № 229-ФЗ // СЗ РФ.- 12.10.2007. - № 30. -Ст. 1456.. Налицо противоречие. В противовес предписаниям п. 2 ст. 41 Закона об ипотеке ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливает приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. -1998. -№ 29.-

Ст. 3400. .

Противоречие в вопросе об очередности удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества между нормами Закона об ипотеке и нормами Закона «Об исполнительном производстве» является отражением конфликта между публичным и частным интересом. В сложившейся ситуации более справедливым и юридически оправданным будет решение возникающих споров на базе норм, сформулированных в Законе об ипотеке. Должно действовать правило, что требования залогодержателя удовлетворяются в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 2 ст. 41) ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29. -

Ст. 3400..

По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК) Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№ 32. -С. 3301. .

Выводом данного параграфа является то, что имущество, заложенное по договору об ипотеке реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

- на публичные торги явилось менее двух покупателей;

- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Глава ІІІ. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

§1. Особенности ипотеки земельных участков

В Конституции РФ закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ) Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. -№ 237. . В основе данной классификации субъекты права собственности: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципалитеты, физические и юридические лица. Земля находится в частной, государственной, муниципальной собственности. Иные формы собственности, возможно, и могут иметь место, но должны быть введены федеральным законом. На настоящий момент имущество всех собственников может быть отнесено либо к государственной, либо к муниципальной, либо к частной форме собственности. В том числе так называемая «колхозно-кооперативная» собственность является, по сути, собственностью кооперативов, т.е. собственностью юридических лиц, или частной Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.10.2001. -№ 44.- С. 4146.. Когда говорят о «смешанной» собственности, то подразумевают собственность акционерного общества, в котором часть акций принадлежит Российской Федерации Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Российская газета.- 2001. - № 34. -С. 109.. А с юридической точки зрения -- это собственность юридического лица, т.е. частная, а вот право собственности на сами акции, принадлежащие Российской Федерации, является государственной собственностью Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектовнедвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки // Право и экономика. -2006. - № 6. - С. 16-21..

Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием Андрус А. Ипотека - что это? // Закон и право. - 2006. -№ 5.- С. 61..

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. 1 ст. 36 Конституции РФ). Имеют такое право российские граждане уже давно, с момента принятия Конституции РФ, с 1993 г. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. -1993.- № 237. . А вот данные федеральные законы были приняты и действуют не так уж давно.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Также объектом земельных отношений может быть часть земельного участка.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№ 32. -С. 3301. .

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ). Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994.- № 32.- С. 3301. .

Земли в России разделены на семь категорий по своему целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запасаЗемельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.10.2001. -№ 44. - С. 4146. .

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (ч. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Категория земель указывается, в частности, в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

Особенности ипотеки земельных участков предусмотрены гл. XII Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».

В ФЗ об ипотеке регулируются особенности передачи земельных участков в залог. Все земельные участки в целях данного закона разделены на две категории:

1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62 ФЗ об ипотеке);

2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст. 63 ФЗ об ипотеке) Власов Е.Н. особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. - 2007. - № 10. -С.. 55-59..

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 ФЗ об ипотеке).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 ФЗ об ипотеке).

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке п. 1 ст. 63 не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения (например, в г. Москве практически вся земля принадлежит Москве, т.е. находится в федеральной собственности, однако ряд земельных участков в Зеленограде был продан частным лицамЗакон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 36 «Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде» // СЗ РФ. -16.11.1999. -№ 14.- С. 365.

).

Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.

Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.

Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.10.2001. -№ 44. -С. 4146..

В п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. - 1998. -№ 29.-

Ст. 3400.

.

В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом» ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29. -

Ст. 3400.

.

Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.

Именно в этом случае законодатель счел возможным и нужным предусмотреть возникновение законной ипотеки в отношении именно земельного участка, на котором построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта. Свиридов Б.Л. Ипотека земельных участков в России // Хозяйство и право. -2005. -№ 4. -С. 9.

Что же касается строящихся или построенных за счет заемных или кредитных средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом. Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». Во всех иных случаях сторонам придется специально заключать договор об ипотеке строящихся или построенных зданий или сооружений.

В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состоит в том, что «на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство.- 1999. - № 3.- С. 9..

Таким образом, необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимость которых очевидна.

§2. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Ипотека распространяется, как правило, на все имущество предприятия. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года // Российская газета.- 06.06.1992. - № 129. -С. 65. Иное может быть установлено законом или договором. Надо сказать, что бухгалтерским законодательством не предусмотрено составление отдельного (тем более самостоятельного) баланса по предприятию (иными словами, отдельному виду имущества, объекту гражданских прав). Имущество предприятия входит составной частью в состав имущества организации, которой принадлежит данное предприятие (имущественный комплекс). Такая организация должна исполнять правила бухгалтерского учета, установленные Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000г. № 11н) Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000г. № 11н) // Финансовая газета. - № 13. -2000. -С. 45..

При продаже предприятия или других сделках с предприятием как имущественным комплексом баланс должен быть составлен.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общие имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок Шкундин М.М. Особенности ипотеки предприятий как имущественного комплекса // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. -№ 6. -С. 78-82..

В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления РФ. Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.10.2001. - № 44. -С. 4146..

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору Василевский Д.Л. Модели ипотечного кредитования и связанные с ними риски // Профессионал.- 2008 .- № 1. -С. 41-45..

В Гражданском кодексе РФ правило о том, на какое имущество распространяется ипотека предприятия, сформулировано следующим образом (уже без деления на основные фонды и оборотные средства и без упоминания «самостоятельного» баланса). При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или договором. Аналогичное правило предусмотрено и ФЗ об ипотеке, причем в тексте ФЗ об ипотеке дается ссылка на п. 2 ст. 340 ГК РФ, хотя данные нормы не идентичны. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29.-

Ст. 3400..

Нельзя взять или передать в ипотеку (а также совершать другие сделки) права организации, полученные на основании лицензии. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. -13.08.2001.- № 33 (часть I).- С. 3430..

Главное, на мой взгляд, понять то, что ипотека распространяется на все имущество предприятия, включая и долги предприятия. Брать в ипотеку долги нонсенс, поэтому в договоре как раз можно уточнить состав отдельных видов имущества, входящих в состав предприятия, которое становится предметом ипотеки. Предмет ипотеки, а именно состав предприятия или его части, должен быть идентифицирован в договоре с как можно большей степенью точности. Необходимо указать наименование имущества, место нахождения имущества, другие характеристики. Данный перечень технически более удобно будет приложить к договору в качестве отдельного приложения, являющегося составной и неотъемлемой частью договора ипотеки Столяров А.В. Некоторые аспекты ипотечного кредитования (сравнительный экономико-правовой анализ) // Закон.- 2007. -№ 6.- С. 105-108..

Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ.- 29.10.2001. - № 44. -С. 4146..

Действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями «здание» и «сооружение». В общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Здания и сооружения делят на временные и постоянные, жилые и нежилые. Временные здания и сооружения не подлежат государственной регистрации, в бухгалтерском учете учитываются в качестве накладных расходов. Что касается жилых зданий и сооружений, то их правовой режим регулируется, помимо Гражданского кодекса РФ, нормами Жилищного кодекса РФ, также существуют особенности ипотеки жилых домов и квартир, установленные в гл. XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» ФЗ «Об ипотеке».

В статье допущена некоторая неточность, так как должником не обязательно является залогодатель. Основное обязательство все-таки должен исполнить должник, а не залогодатель. Должник и залогодатель не всегда одно и то же лицо, в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем может быть и третье лицо.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК РФ, предл. 2 ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).

Возникает вопрос: должен ли одновременно закладываться участок под частью здания Бурцев А.В. «К вопросу о содержании сделок с землей» // Нотариус. -2003.- № 1.- С. 44-46.? По мнению некоторых специалистов, залог участка под частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки, тогда как ГК РФ прямо устанавливает такое правило только в отношении всего здания. Однако в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СЗ РФ. -2000. - № 15. -С. 56. указывается, что, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 03.06.97. № 122-ФЗ // Российская газета. .-07.10.1997. -№ 147 . - С. 671.. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Следовательно, на части здания или сооружения распространяются все те правила, которые распространяются на здание или сооружение целиком. Однако данное разъяснение было дано именно для целей государственной регистрации аренды, и возможно, что, рассматривая вопрос с другого ракурса, высшие судебные органы придут к другому противоположному выводу.

В теории и практике поднимался и другой вопрос: может ли вообще часть здания или сооружения быть предметом залога? Так, п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» было установлено: «Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки». Теперь данный Указ Президента РФ утратил силу. Не должна вызывать вопросов ситуация, когда предметом залога является часть здания или сооружения, зарегистрированная в качестве отдельного объекта в соответствии с ФЗ о государственной регистрации недвижимости Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» было установлено: «Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки» // СЗ РФ. -1996. -№ 5.- С. .32.. Также современным российским законодательством допускается залог доли в праве обшей собственности. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может по своему усмотрению отдать в залог свою долю в праве собственности. Такое же правило предусмотрено и в ФЗ об ипотеке. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (ч. 1 п. 2 ст. 7 ФЗ об ипотеке).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется Скворцов О.Ю. «Понятие недвижимости в гражданском праве» // Правоведение .- 2002. -№ 4.- С. 131-141.. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ч. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). С этого момента правообладатель имеет право осуществлять сделки со своим имуществом, в том числе отдать в залог Гражданское право: учебник: в 3-х томах. Том.2./Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, под ред. А.П. Сергеева.- М. ТК. -Велби, 2009. - С. 1008 . Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 25 ФЗ о государственной регистрации недвижимости). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 03.06.97. № 122-ФЗ // Российская газета. - 07.10.1997. - № 147. -С. 462.

.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (п. 1 ст. 51).

Возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества предусмотрена п. 2 ст. 5 ФЗ об ипотеке. Правила ФЗ об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» ФЗ «Об ипотеке».

§3. Особенности ипотеки жилых помещений

В сложившихся экономических условиях ипотека представляет интерес не только как институт, стабилизирующий отношения между предпринимателями, но и как эффективный инструмент решения социальных проблем, в частности жилищной Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. -2006. -№ 8. -С. 13-16..

Заложенными по договору об ипотеке могут быть только предназначенные для постоянного проживания квартиры и дома, а также изолированные жилые помещения в них, находящиеся в частной собственности граждан или юридических лиц. При залоге квартир в многоквартирных домах заложено считается и соответствующая доля в праве общего имущества такого дома. Согласно ст. 75 ФЗ об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в силу п. 1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом Осадченко И.В. К вопросу о правовом положении заемщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья // Жилищное право. -2007. -№ 9. -С. 34-44...

Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общие имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК). Поэтому залогодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается. Дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Это значит, что специальные правила, установленный для ипотеки жилых домов, на них не распространяются.

Предметом ипотеки могут также быть части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

Договор ипотеки может заключаться и с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. В частности, сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Например, такой порядок закреплены ст.37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не в праве совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В п. 2 ст.37 залог прямо упоминается среди таких сделок. В остальных случаях договор ипотеки жилого дома и квартиры, находящихся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. -2006. -№ 8. - С. 109-121..

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст.5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества. Ипотека незавершенным строительством в отношении стоящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке». - М., 2001. -С. 678.. Не целевое использование заемных средств, а также не предоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Особым образом регулируется вопрос об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Ипотечный жилищный кредит (ипотечный кредит) - это денежные средства, предоставляемые заемщику по кредитному договору для приобретения жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья.

Залогом может быть, по сути, любое жилье, имеющиеся у заемщика.

Ипотечный жилищный кредит следует отличать от ипотечного жилищного займа. Данное разграничение производиться по субъекту, т.е. займ выдается специализированными областными ипотечными органами (фондами жилья и ипотеки, областными ипотечными корпорациями и др.), а ипотечное кредитование выдается исключительно банками и иными кредитными организациями. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 // СЗ РФ. -06.02.2006. -№ 6. -С. 487.

Выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично. Однако на практике все же возникают такие ситуации, когда квартиры, купленные в ипотеку, оказываются в доме, который подлежит сносу. Мартемьянов В.В. Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома // Нотариус. -2008. - № 2.- С. .23-26.

В отношении оснований изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд необходимо выяснить, является ли признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу основанием для прекращения прав собственности на квартиру, в том числе и на квартиру, являющуюся предметом ипотеки Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. -2006. -№ 10. -С. 34-37.. Согласно п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством РФ Авдеенкова М.П. Конституция РФ. Научно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. -С. .267..

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу? // Жилищное право. -2007.- № 5.- С. .55-57..

Действительно, предоставление взамен квартиры в аварийном доме, предназначенном на снос, другого жилого помещения будет справедливым. Однако предоставить собственнику полностью равноценный вариант вряд ли удастся. Квартира - это индивидуально-определенная вещь, ее стоимость может не совпасть со стоимостью идентичного жилого помещения (другой район города, иная инфраструктура и прочие элементы, влияющие в конечном итоге на стоимость жилья). Поэтому предоставление равнозначной замены было бы идеальным вариантом, но все же на практике это нереально. А предоставление квартиры, стоимость которой отличается от стоимости предыдущей, может привести к следующей ситуации - стоимость новой квартиры, являющейся предметом залога, может оказаться больше, чем стоимость предыдущей (что является безусловным плюсом для банка, выдавшего кредит), либо меньше (что невыгодно банку, поскольку стоимость обеспечения, таким образом, будет меньше стоимости выданного первоначально кредита) Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. -2005. -№ 7-. С. 44-48..

Таким образом, поскольку предоставление собственникам жилых помещений новых квартир законодательством РФ не предусмотрено, предоставляемое собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения прав собственности на квартиру.