Договор пожизненного содержания

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Договор пожизненного содержания (ухода) занимает довольно важное значение в практической жизни. Осуществление этой сделки, позволяет с одной стороны - материально обеспечить существование отчуждателя, а с другой - предоставляет лучшую возможность приобретателю получить в собственность недвижимое или ценное движимое имущество. Анализ судебной практики показывает, что в последнее время увеличилось количество споров связанных с исполнением договора пожизненного содержания. Для решения данной проблемы необходимо детально изучить юридическую природу и сущность этого института.

Теоретическую базу исследования, основу, на которой сформулированы выводы и предложения изложены в диссертации, составили работы известных украинских ученых-цивилистов: Бару М.И., Маслова В.Ф., Ландкофа С.Н., Гордона М.В., Подопригоры О.А., Саниахметовои Н.А., Луця В.В., Дзера И.А., Космина Ю., Жигалкин И., Мичурина Е.А., а также работы зарубежных (прежде всего, российских) авторов: Амфитеатрова Г.Н., Брауде И.Л., Рясенцева В.А., Десяткова В.М., Яковлевой В.Ф., Тархова В.А., Иоффе О.С., Ерошенко А.А., Кабалкин А.Ю., Меерзона С., Коняева Н., Круглова В., Белогорской Е.М., Марковой З.В., Лаасика Е.Я., Кулагиной Е.В., Клейна Н.И., Брагинский М.И. При написании курсовой работы была проанализирована также другая многочисленная отечественная и зарубежная монографическая литература и периодические издания, которые так или иначе касаются предмета исследования.

Следует отметить, что большая часть работ, в которых исследуются проблемы института пожизненного содержания (ухода) были опубликованы до принятия ныне действующего Гражданского кодекса Украины, в связи с чем некоторые из изложенных в них теоретических положений уже устарели и в определенной степени утратили свою актуальность .

Кроме этого, многочисленная литература не исчерпывает все содержание данной проблемы. К тому же, многие проблемные вопросы института пожизненного содержания (ухода), несмотря на всю их значимость, не получили в юридической литературе достаточно полного и целостного рассмотрения. В этой связи возникает необходимость в целостном исследовании многогранной совокупности вопросов, связанных с правоотношениями по пожизненного содержания (ухода).

Объектом данной курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере договора пожизненного содержания.

А предметом является сам договор пожизненного содержания.

Целью курсовой работы является уточнение, конкретизация, раскрытие, определение, установление, уточнение, выявление договора пожизненного содержания.

1. Общие положения о договоре

1.1 Понятие и характеристика

Понятие договора пожизненного содержания раскрыто в статье 744 ГК Украины. Согласно этой статье, по договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом пожизненно.[1, ст. 744]

В научной литературе при рассмотрении вопроса сущности договора пожизненного содержания отмечается следующее:

По своей юридической природе договор пожизненного содержания (ухода) близок к договору ренты, который рассматривается в главе 56 Кодекса. В отличие от договора ренты, который до принятия действующего ГК Украины был неизвестен отечественному законодательству, договор пожизненного содержания был урегулирован гражданским законодательством советского периода и относился к договорам о предоставлении услуг, что обусловливалось его главной целью - предоставления отчуждателю имущества материального обеспечения. Указанный вывод подтверждается также тем, что в структуре ГК УССР 1963 г. нормы, которые регламентировали договор пожизненного содержания, располагались среди норм о предоставлении услуг в следующем порядке:-сначала глава 34 «Поручение»; затем глава 35 «Комиссия», глава 36 « хранение »и наконец глава 37 «Договор пожизненного содержания ». ГК Украины отводит этому договору место среди группы договоров, направленных на отчуждение права собственности, разместив нормы, регулирующие отношения договора пожизненного содержания после договора мены, дарения и ренты. Этим самым законодатель подчеркивает его цель и правовые последствия, направленные на отчуждение права собственности.[3, 4]

Новый ГК Украины, в отличие от ГК УССР, в котором договора пожизненного содержания посвящалось всего 5 статей, более детально регламентирует указанные отношения, придав этому договору широкого содержательного значения.

Обращается также внимание на то, что согласно ст.425 ГК УССР по договору пожизненного содержания одна сторона, которая является нетрудоспособным лицом по возрасту или состоянию здоровья (отчуждатель), передает в собственность второй стороне (приобретателю имущества) дом или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.[3, 4, ст. 425]

Если сравнить приведенную норму с комментируемым ст. 744 нового ГК, то можно заметить, что в новой редакции законодатель расширил предмет договора содержание, а также круг лиц, которые могут быть его отчуждателя. Кроме того, он рассматривает договор пожизненного содержания также и как договор ухода, добавив такое его определение в название главы, посвященной этому виду договора [3].

Договор пожизненного содержания (ухода) позаконодательным определением является односторонним, поскольку по этому договору только один человек (приобретатель) наделена обязанностями, а вторая (отчуждатель) - лишь правами. Одновременно следует отметить, что в юридической литературе этот договор иногда признается двусторонним, поскольку приобретатель вправе требовать его расторжения. Такой точки зрения придерживался, в частности профессор А.А. Подопригора. Однако, законодатель не устанавливает запретов относительно введения в договор пожизненного содержания условий о возможных обязанности отчуждателя. Поэтому, учитывая действие принципа свободы договора (ст. 627 ГК), будет считаться правомерным, например, договор пожизненного содержания, предусматривающий отчуждение части недвижимого имущества и устанавливает определенные обязанности отчуждателя относительно общего пользования частями недвижимого объекта, а также по дальнейшему отчуждение приобретателю, надлежащим осуществляет содержание (уход), другой части недвижимого имущества, принадлежащего отчуждателю. Таким образом, в решении этого вопроса главное значение, прежде всего, будет иметь смысл договора пожизненного содержания. [3, 6, 1]

Договор пожизненного содержания, безусловно, является возмездным, поскольку приобретатель получает в собственность по этому договору определенное имущество, а отчуждатель - необходимое содержание в виде соответствующих материальных благ и услуг. При этом гражданское законодательство не требует, чтобы стоимость переданного отчуждателем имущества была эквивалентной стоимости предоставленных приобретателем услуг. В стоимости первой и второй могут быть весьма существенные различия, зависящие от договоренности сторон, а также от продолжительности жизни отчуждателя. Договор пожизненного содержания не имеет заведомо определенного срока действия, поскольку он прекращается с моментом наступления смерти отчуждателя. То есть этот договор является срочным, причем срок его действия связан с наступлением смерти отчуждателя. Поэтому от продолжительности его жизни напрямую зависит и размер предоставляемого приобретателем содержание. При этом законодательство справедливо не предусматривает возможности заключения этого договора на другой срок, а только пожизненно.

Достаточно сложным и неоднозначным может оказаться решение вопроса о реальности или консенсуальности договора пожизненного содержания. Как известно, консенсуальными признаются сделки (договоры), заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в соответствующей форме, установленной законом. Реальны те соглашения (договоры), для заключения которых обязательно необходимо совершить определенное дополнительное действие, в частности, передать соответствующее имущество.

В юридической литературе договор пожизненного содержания, как правило, безоговорочно признается реальным договором и обосновывается это тем, что: договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и в этот самый момент к приобретателю переходит право собственности на дом или иное имущество (передача имущества - это не обязанность отчуждателя и не его исполнение, а момент заключения договора. Приведенные безоговорочные обоснование реального характера договора пожизненного содержание не в полной мере отражают содержание правовых норм, регулирующих этот договор. Как известно, договор дарения цивилистическая наука также признает реальным договором. Основанием для такого вывода была норма ст. 243 ГК УССР согласно которой договор дарения считается заключенным с момента передачи имущества одаренному. Между тем аналогичного подхода к построению ст.425 ГК УССР (1963) и ст.744 действующего ГК законодатель почему-то не применил, а использовал неоднозначную для понимания терминологическую фразу о том, что по договору пожизненного содержания отчуждатель «передает» в собственность второй стороне (приобретателю) соответствующее имущество. Представляется, что в такой редакции нормы указанных статей не дают достаточных оснований полагать, что договор пожизненного содержания должен всегда считаться заключенным лишь с момента передачи отчуждателем имущества приобретателю.[4, 3, 1]

В свое время известный цивилист советского периода О. С. Иоффе обосновал консенсуальный характер договора пожизненного содержания ссылкой на то, что когда договор пожизненного содержания надлежаще оформленный, то приобретатель должен предоставлять отчуждателю содержание независимо от переданного имущества.[7]

В этой связи стоит напомнить законодательный опыт Белорусской ССР, в ЦК которой в свое время содержалась норма о том, что отчуждатель «обязуется передать имущество в собственность» приобретателя, что фактически подтвердило консенсуальность договора пожизненного содержания. Такая конструкция договора пожизненного содержания формально предоставляет приобретателю право в случае надлежащего его оформления требовать от отчуждателя передачи имущества. [10]

В последнее время была высказана точка зрения о том, что договор ренты (в том числе и пожизненной) является реальным в случае отчуждения движимого имущества и консенсуальным - в случае отчуждения недвижимого имущества.[3]

Определено в ст. 744 ГК Украины понятие договора пожизненного содержания содержит определенные признаки консенсуального договора, ведь с учетом норм ст. 640 ГК он считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (относительно движимого имущества) или государственной регистрации (в отношении недвижимого имущества). Итак, если бы разработчики ЦК имели целью признать договор пожизненного содержания безальтернативно реальным, то они применили бы конструкцию, которая, например, заложена в ст. 1046 ГК, в которой, в частности, указано, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками. Поэтому на практике выявление признаков консенсуальности или реальности договора пожизненного содержания необходимо осуществлять также на основании его конкретного содержания.[1]

ГК УССР устанавливал ограничения объектов, которые могли отчуждаться по данному договору. К ним относились исключительно дом или его часть. Действующий ГК расширил их перечень. В частности, согласно ст. 744 ГК такими объектами могут быть: жилой дом, квартира, их часть, другое недвижимое имущество, движимое имущество, имеющее значительную ценность. Итак, по новому ГК Украины отчуждаться по договору пожизненного содержания может, в отличие от ГК УPCР, также движимое имущество, имеющее значительную ценность. В комментируемой статье ГК не приводится стоимостное выражение значительной ценности такого имущества и его перечень. Таким движимым имуществом может быть как одна вещь высокой стоимости (например, автомашина), так и их совокупность (например, коллекция антикварных вещей и т.п.).[4]

Поскольку договор пожизненного содержания направлен на передачу права собственности на перечисленные объекты, то соответственно указанное имущество должно принадлежать отчуждателю на праве собственности. Последнее должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами и не может быть обременено залогом.

Харитонов Е.О. считал сутью договора пожизненного содержания (ухода) сводит к передаче имущества одним лицом другому в собственность в обмен на получение содержания в виде средств и (или) других материальных благ и ухода в виде услуг. Они предоставляются лицу, которое передает имущество по договору, персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью приобретателя сразу после оформления договора и при жизни отчуждателя. [2, стр. 592]

А Чаусская О.А.сутью данного договора считает отчуждение права собственности на само имущество, поэтому его следует отнести к разновидности договора купли-продажи.[11, стр. 410]

На основе изложенного можно сделать вывод, что договор пожизненного содержания всегда реальный, поскольку считается заключённым с момента передачи имущества, а с ним переходит право собственности на дом. У приобретателя возникает обязанность содержания отчуждателя взамен на полученное имущество. Это позволяет считать договор возмездным. Поскольку этот договор направлен на предоставление пожизненного содержания, то его следует считать продолжительным. Особенностью договора является то, что запрещается отчуждение имущества, которое передано для обеспечения пожизненного содержания. Данный договор является двухсторонним, согласно ч.3 ст. 626 ГК Украины.

1.2 Стороны договора

Законодатель определяет стороны договора следующим образом согласно статье 746 ГК Украины:

1. Отчуждателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья

2. Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо.

3. Если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве общей совместной собственности.

Если приобретателями являются несколько физических лиц, их обязанность перед отчуждателем является солидарной

4. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

В литературе суть указанной нормы раскрывается следующим образом:

Сторонами договора пожизненного содержания выступают отчуждатель и приобретатель. Отчуждателем по этому договору может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья. Указанное положение кардинально изменило суть самого договора пожизненного содержания, не только расширив круг лиц, которые могут быть отчуждателя, но и предоставив такое право всем физическим лицам. Ведь в отличие от нового ЦК, ранее ГК УССР признавал отчуждателя только нетрудоспособных физических лиц.[3, 4]

Как следует из содержания комментируемой нормы, законодатель предусматривает возможность заключения договора пожизненного содержания несовершеннолетними и малолетними лицами. В этих случаях необходимо учитывать нормы статей 31-32 ГК, по которым несовершеннолетние отчуждателя могут заключать этот договор только по нотариально заверенному согласию родителей (усыновителей или попечителей), а от имени малолетних детей этот договор должен заключаться их родителями, опекунами, усыновителями. При этом, если приобретателями имущества выступают родители, опекуны, усыновители таких детей, то договор от имени малолетнего лица заключаются третьим лицом. Кроме того, необходимым условием для заключения договора пожизненного содержания с участием несовершеннолетних или малолетних детей является наличие разрешения органов опеки и попечительства (ст. 71 ГК).

Согласно ч. 2 ст. 746 ГК приобретателями могут быть совершеннолетние дееспособные физические лица или юридические лица. Это новое требование в регулировании договор пожизненного содержания. По ст. 425 ГК УССР приобретателем по этому договору могла быть только физическое лицо, способное оказывать отчуждателю обусловленное договором обеспечения. Данная статья действующего ГК предоставляет такую возможность быть приобретателем и юридическому лицу. При этом ГК не определяет никаких требований к юридическим лицам-приобретателей, что в конце концов не исключает вероятности слишком произвольного толкования ч.2 ст. 746, а следовательно любое юридическое лицо может обратиться в нотариальную контору с просьбой удостоверить договор пожизненного содержания. [1, 4]

Новый ГК предоставил отчуждателю право предусмотреть в договоре пожизненного содержания несколько приобретателей. Причем в этом случае ими могут быть только физические лица, получающие имущество на праве общей совместной собственности. Их обязанность перед отчуждателем является солидарной, а это значит, что отчуждатель имеет право требовать исполнения обязательств по такому договору частично или в полном объеме как от всех приобретателей вместе, так и от любого из них в отдельности (см. комментарий к ст . 543 ГК).[1]

Часть 4 комментируемой статьи признает возможность заключения договора пожизненного содержания в пользу третьего лица. Т.е. приобретатель обязан выполнить свой долг не в пользу отчуждателя, а в пользу третьего лица, которое установлено или не установлено в договоре (ст. 636 ГК).[3]

Сторонами договора пожизненного содержания являются отчуждатель и приобретатель. Харитонов E.O. считает, что согласно ст. 746 ГК отчуждателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть физическое лицо. Это следует, собственно, из природы настоящего договора - физическое лицо может требовать содержания и (или) ухода, которое ему предоставляется по договору на соответствующий период - до его физической смерти (пожизненно) - что также присуще только физическому лицу. Соответственно юридическое лицо не может быть отчуждателем по этому договору. Также он отмечает, что физическое лицо может стать отчуждателем независимо от его возраста и состояния здоровья.Учитывая то, что на отчуждателей распространяются нормы относительно дееспособности физических лиц, возраст и состояние здоровья имеют значение для них, лишь в контексте момента возникновения (объема существующей) дееспособности. Отчуждателем может стать любое дееспособное физическое лицо; при этом не имеет значения степень его трудоспособности - согласно ГК, отчуждателем может быть и трудоспособное лицо - имеет значение лишь его желание пожизненно получать содержание и (или) уход. Отчуждателями могут быть и родители, которые действуют от лица малолетнего ребенка (с разрешения органов опеки и попечительства).[2, стр.593]

На стороне отчуждателя в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть как одно, так и несколько физических лиц. Примером последнего является случай, когда имущество принадлежит отчуждателям на праве общей совместной собственности, в частности имущество, которое принадлежит супругам. Если отчуждателем является один из совладельцев имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен после определения доли этого совладельца в общем имуществе или определения совладельцами порядка пользования этим имуществом (ст. 67 Семейного кодекса Украины, ч. 2 ст. 747 ГК).

Вместе с тем законодательство не содержит запрета выступать на стороне отчуждателя лицам, которым имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.

Чаусская О.А. отмечает, что сторонами в договоре пожизненного содержания являются отчуждатель и приобретатель, автор здесь придерживается мнения Харитонова. Она также соглашается с тем, что Отчуждателем может быть физическое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, поскольку кроме неработоспособных, физически работоспособные лица, которые не имеют возможности или желания реализовать своё право на работу, но являются собственниками недвижимого или такого, что имеет ценность имущества, также могут требовать материального пожизненного обеспечения в натуре, в виде питания, медицинского обслуживания и другой помощи.[11, стр. 411]

Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода), согласно Харитонову Е.О., может быть как совершеннолетнее дееспособное физическое, так и юридическое лицо. В отличие от отчуждателя, относительно приобретателя - физического лица ГК не только четко закрепляет обязательное наличие у него полной дееспособности, но и устанавливает возрастной ценз - достижение лицом совершеннолетия.[2,стр. 593-594]

Возможность участия на стороне приобретателя юридических лиц обусловлено характером его обязанностей - предоставление содержания и (или) организация ухода, выполнение которых не зависит от юридического статуса приобретателя. При этом законодательство не предъявляет никакие требования относительно организационно-правовой формы такого юридического лица. Таким образом, приобретателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, если приобретателем является юридическое лицо, оно должна быть организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и предоставление содержания и услуг по уходу является одной из целей деятельности.

На стороне приобретателя могут быть как одно, так и несколько физических лиц. В этом случае они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве общей совместной собственности (ч. 3 ст. 746 ГК) - то есть без определения долей любого из них в праве собственности. Несмотря на отсутствие непосредственного указания в Кодексе, по аналогии в договоре пожизненного содержания (ухода) не исключается участие нескольких юридических лиц, а также совместно - физических и юридических лиц.

На основе изложенного, в договоре различают две стороны договора: отчуждателя и приобретателя. Отчуждателем по этому договору может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья. Приобретателями могут быть совершеннолетние дееспособные физические лица или юридические лица. Также возможно в данном договоре несколько приобретателей, но в таком случае здесь могут быть только физические лица, получающие имущество на праве общей совместной собственности. Также присутствует возможность заключения договора пожизненного содержания в пользу третьего лица.

2. Заключение и исполнение договора

Формой договора, согласно статье 745 ГК Украины является:

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Договор пожизненного содержания, по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации.

В литературе суть указанной нормы раскрывается следующим образом:

Гражданское законодательство устанавливает особые требования относительно формы договора пожизненного содержания. Согласно ст. 426 ГК УССР договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования влекло за собой недействительность сделки (ст. 47 ГК УССР). Ранее законодатель прямо не предусматривал обязательной государственной регистрации договоров пожизненного содержания, как это было сделано в отношении других сделок по отчуждению недвижимости, в частности, по договорам купли-продажи, мены, дарения (статьи 227,242,244 ГК УССР).

Однако на практике приобретатели недвижимости по договорам пожизненного содержания осуществляли их регистрацию, чтобы подтвердить свое титульное право собственности (в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7февраля 2002 г.). При этом отсутствие такой регистрации не вела по ГК РСФСР к недействительности договора пожизненного содержания, в отличие от старого и нового Гражданского кодекса РФ, по которым такие последствия установлены.

Действующий ГК Украины содержит определенные новеллы относительно оформления договора пожизненного содержания. Так, согласно ст. 745 ГК договор пожизненного содержания заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а по отчуждению недвижимости - также государственной регистрации. Однако ни комментирован статья, ни нормы главы 16 ГК, регулирующих сделки, не определяют правовые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации договора пожизненного содержания, по которому отчуждается недвижимость. В частности, в ст. 210 ГК лишь отмечается, что сделка является совершенной с момента его государственной регистрации. Следовательно возможный вывод, что невыполнение сторонами этого требования не является основанием признания нотариально удостоверенного договора недействительным, а может стать лишь основанием для признания его незаключенным.

По государственной регистрации договора пожизненного содержания, то она осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004

Последствия несоблюдения нотариальной формы договора пожизненного содержания предусматриваются общей нормой ст. 220 ГК, согласно которой такой договор считается ничтожным с применением соответствующих правовых последствий, предусмотренных ст. 216 ГК. Однако в судебном порядке возможно признание такого договора действительным в случае, если будет доказано, что стороны договорились обо всех существенных условия договора при условии подтверждения этого письменными доказательствами и произошло полное или частичное его исполнение, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 220 ГК).

Эти выводы нашли свое воплощение в постановлении Пленума ВСУ «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными» от 28 апреля 1978 г. № 3, согласно которой неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения (в том числе договора пожизненного содержания) не может быть основанием дляпризнания ее недействительной. В этом случае сторона вправе потребовать расторжения договора или применения иных установленных последствий, а не признания сделки недействительной [8, подпункт «б» п. 16 постановления].

Согласно статье 747 ГК Украины, особенностями заключения договора пожизненного содержания являются:

1. Имущество, которое принадлежит совладельцам на праве общей совместной собственности, в частности имущество, которое принадлежит супругам, может быть отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода).

В случае смерти одного из совладельцев имущества, которое было отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода), объем обязательства приобретателя соответственно уменьшается.

2. Если отчуждателем является один из совладельцев имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен после определения доли этого совладельца в общем имуществе или определения между совладельцами порядка пользования этим имуществом.

В комментариях Гражданского кодекса суть раскрывается следующим образом:

Комментированная статья предоставляет супругам и другим лицам, которым имущество принадлежит на праве общей совместной собственности, возможность заключить договор пожизненного содержания, по которому они осуществят отчуждение принадлежащего им на таком праве имущества. В данном случае отчуждателя выступают супруги или другие лица, которым имущество принадлежит на праве общей совместной собственности. Это также могут быть лица, которые хотя и не состоят в зарегистрированном браке, но проживают одной семьей (ст.74 СК), лица, ведущие личное крестьянское хозяйство (Закон Украины «О личном крестьянском хозяйстве»), члены семьи в случае приобретения имущества в общую собственность в результате их общей совместной работы и за общие денежные средства, другие лица (см. комментарий к ст. 355 и 368ГК). То есть в данном случае заключается не два договора, а один, в котором на стороне отчуждателя выступают два лица. При этом обязательным условием такого договора является указание принадлежности имущества, отчуждаемого на праве общей совместной собственности настоящим отчуждателя и указанием правового основания приобретения ими имущества в общую собственность. [3]

Часть 2 ст. 747 ГК уточняет правовые последствия смерти одного из отчуждателей. В частности, в этом случае объем обязательства приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) соответственно уменьшается. То есть он продолжает выполнять условия договора пожизненного содержания только в отношении того из совладельцев, который остался жив. И с момента смерти одного из отчуждателей приобретатель может в полном объеме распоряжаться долей, приобретенной по договору от того из совладельцев, кто умер.

Часть 2 комментируемой статьи устанавливает порядок заключения договора пожизненного содержания (ухода) при наличии одного отчуждателя из совладельцев общей совместной собственности. В частности, для его заключения необходимо или выделить доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности или установить порядок пользования общим имуществом между совладельцами в порядке, определенном статьями 369-370 ГК. [3]

Согласно статье 748, моментом возникновения у приобретателя права собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода) является:

Приобретатель становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания (ухода), согласно статье 334 этого Кодекса.

Научная литература раскрывает суть этой стать иследующим образом:

Из содержания ст. 748 ГК следует, что право собственности у приобретателя по договору, который требует нотариального удостоверения, возникает с момента такого удостоверения (ч. З ст. 334 ГК), а по договору, который подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК Украины).[1]

Поэтому право собственности недвижимое имущество, отчуждаемое по договору пожизненного содержания, возникает у приобретателя с момента нотариального удостоверения, на недвижимость - с момента государственной регистрации договора. Как видно из текста комментируемой статьи, закон не предусматривает возможности определения иного момента возникновения права собственности, чем того, который предусмотрен ст. 334 ГК. Следовательно, в данном случае момент нотариального удостоверения (государственной регистрации в отношении недвижимого имущества) свидетельствует также переход имущества в собственность приобретателю независимо от фактической его передачи приобретателю. При этом ст. 754 ГК устанавливаются также определенные ограничения права распоряжения этим имуществом отчуждателем.

Согласно Харитонову Е.О., часть 4 ст. 746 ГК разрешает заключение отчуждателем договора пожизненного содержания (ухода) в пользу третьего лица. В этом случае вместе с отчуждателем в договорные отношения вводится новый участник - получатель платежей (услуг по уходу).[2, стр. 544]

Согласно вышесказанному, договор пожизненного содержания заключается в письменной форме, и подлежит нотариальному удостоверению. По нему передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя по договору, который требует нотариального удостоверения, возникает с момента такого удостоверения, а по договору, который подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации.

Исполнение

В статье 749 ГК Украины изложены обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания, а именно:

1. В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми приобретатель может обеспечивать отчуждателя.

2. Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или в случае возникновения потребности обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода спор может решаться согласно основам справедливости и разумности.

3. Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода).

Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, затраты на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

В научной литературе при рассмотрении вопроса сущности договора пожизненного содержания отмечается следующее:

Приобретатель по договору пожизненного содержания обязуется систематически обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом. При этом согласно ч.1 комментируемой статьи в договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя. Представляется, что приведенная норма не достаточно удачная, ведь можно заключить, что условие о материальном обеспечении и (или) уход является необязательной, и соответственно несущественной условием договора пожизненного содержания. Часть 2 ст. 749 ГК устанавливает правовые последствия неуказание в договоре пожизненного содержания видов материального обеспечения. Так, в частности, в этом случае спор подлежит разрешению в соответствии с принципами справедливости на разумности. Касательно способов содержания, то они могут заключаться как в материальном обеспечении (в натуральном или денежном), так и в предоставлении ухода. Это может быть как предоставление жилья, питания, обеспечения необходимой одеждой, бельем, лекарствами, замена постельного белья, уборка квартиры (дома) и т.д.. Виды перечисленного обеспечения и ухода могут обусловливаться физическим состоянием отчуждателя, например, невозможностью свободно передвигаться без посторонней помощи или наступлением временного улучшения здоровья. При этом необязательно, чтобы отчуждатель нуждался всех этих видов ухода в момент заключения договора. В нем может быть указано обязанность предоставления таких видов ухода в случае ухудшения состояния здоровья. Указанные виды материального обеспечения подлежат денежной оценке в договоре и индексации в порядке, установленном законом (ст.751 ГК). Договором может предусматриваться также предоставления отчуждателю систематических денежных выплат. [3]

Следовательно, в договоре пожизненного содержания должны быть указаны способы предоставления содержания, сроки их выполнения, порядок и виды ухода за отчуждателем. То есть, приобретатель по договору пожизненного содержания наделен следующими обязанностями: предоставлять отчуждателю различные виды материального обеспечения (в натуральной и денежной форме) и (или) осуществлять уход в сроки, предусмотренные договором; обеспечить приобретателя жильем (в случае, если такая обязанность предусмотрена договором); похоронить отчуждателя, даже если такая обязанность не был предусмотрен договором (ч. З ст. 749 ГК). При этом, если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, то расходы на погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

Также, согласно статье 750 закреплена обязанность приобретателя обеспечить отчуждателя жильём:

1. Приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в доме (квартире), переданным по договору пожизненного содержания (ухода).

В этом случае в договоре может быть конкретно определена та часть помещения, в котором отчуждатель имеет право проживать.

Научная литература утверждает следующее, раскрывая суть статьи:

В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать.

Статья 750 ГК предусматривает возможность определения в договоре пожизненного содержания обязанности обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем, которое стало собственностью приобретателя. В том случае, когда по договору пожизненного содержания приобретатель обязуется обеспечить отчуждателя или третье лицо, в пользу которого заключен договор, жильем, причемтаким может быть как дом (квартира), которые отчуждаются, так и другое жилье, в нем обязательно должно быть конкретизировано, какое именно жилье предоставляется (квартира или дом полностью, отдельная комната или комнаты). При этом обязанность по обеспечению жильем действует до прекращения договора пожизненного содержания. В таком договоре могут быть предусмотрены также определенные обязанности отчуждателя или третьего лица по пользованию этим жильем. Из содержания ст. 750 ГК можно сделать вывод, что здесь действует презумпция безвозмездного предоставления жилья.[3]

В статье 753 изложены права приобретателя и отчуждателя о замене имущества, которое было передано приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода):

Приобретатель и отчуждатель могут договориться о замене вещи, которая была передана по договору пожизненного содержания (ухода), на другую вещь.

В этом случае объем обязанностей приобретателя может быть по договоренности сторон изменен или оставлен неизменным.

Комментируя, тот же источник в научной литературе выделяет следующее:

Статья 753 ГК рассматривает возможность замены имущества по договору пожизненного содержания. В частности, она может осуществляться по взаимному согласию сторон путем внесения изменений и дополнений в договор пожизненного содержания, которые должны быть совершены в той же форме, что и сам договор. Действующий ГК не указывает на основания для замены вещи, что может приводить к злоупотреблениям приобретателями или отчуждателя в сфере применения этого действия несколько раз. При этом законодатель не определяет также видов вещей, которые могут быть заменены по договору пожизненного содержания. Из приведенного следует признать, что замене могут подвергаться любые вещи, которые охватываются понятием предмета договора пожизненного содержания. [3]

Последствиями замены вещи по договору пожизненного содержания могут быть оставление обязанностей приобретателя в неизменном объеме или соответствующая их изменение, зависит от стоимости замененной вещи. Если стоимость замененной вещи меньшая стоимость предыдущей вещи, то объем обязанностей приобретателя может быть соответственно уменьшен. А если стоимость замененной вещи больше стоимости предыдущей вещи, то объем обязанностей может быть увеличен. В случае замены вещи на другую вещь эквивалентной стоимости, объем обязанностей приобретателя остается неизменным. При этом в случае изменения объема обязанностей приобретателя по основаниям замены вещи, к договору пожизненного содержания должны быть внесены соответствующие изменения в той же форме, что и договор пожизненного содержания. Кроме того, в случае замены недвижимого имущества по договору пожизненного содержания нотариусом должны быть внесены соответствующие изменения об этом в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, а также представлены сведения для осуществления государственной регистрации.

Согласно статье 754:

1. Приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), составлять относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки.

2. На имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода), не может быть обращено взыскание на протяжении жизни отчуждателя.

3. Потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

Комментарий статьи из научного источника определяет:

Статья 754 ГК Украины устанавливает следующие способы обеспечения исполнения договора пожизненного содержания: отсутствие у приобретателя права до смерти отчуждателя продать, обменять, подарить имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания, заключать относительно него договор залога, передавать в собственность другому лицу на основании другой сделки; невозможность обращения взыскания на имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания, по его обязательствам в течение жизни отчуждателя; потеря, уничтожение, повреждение этого имущества не прекращают действие договора пожизненного содержания и не являются основаниями для прекращения или уменьшения объема приобретателя перед отчуждателем. Что касается первого способа обеспечения исполнения договора пожизненного содержания следует сделать замечание о том, что он оформляется путем наложения запрета отчуждения имущества нотариусом, о чем делается отметка на всех экземплярах договора, (п. 85 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции от С марта 2004 г. № 20 / 5). Данная статья направлена на защиту прав отчуждателя, ведь установление таких ограничений стимулирует приобретателя должным образом выполнять условия договора пожизненного содержания.[3]

Харитонов Е.О. считает, что с целью обеспечения выполнения договора пожизненного содержания (ухода) ч. 3 ст. 754 ГК, в частности, устанавливается, что потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. Имущество, которое является предметом договора пожизненного содержания (ухода), передается отчуждателем приобретателю в собственность. Учитывая то, что по договору пожизненного содержания (ухода) отчуждатель должен передать приобретателю имущество в собственность, он, в свою очередь, должен иметь это имущество на праве собственности. Также, поскольку отчуждатель должен передать имущество в собственность приобретателю, последний должен иметь право его принять, то есть стать его собственником.[2, стр. 595-597]

Законодательством Украины установлены определенные ограничения относительно возможности отдельных лиц быть собственниками соответствующего имущества. Например, Земельным кодексом Украины установлен запрет на приобретение в собственность иностранными юридическими и физическими лицами, а также лицами без гражданства земельных участков сельскохозяйственного назначения, а участки, приобретенные такими лицами по наследству (по аналогии - и по договорам пожизненного содержания), подлежат отчуждению на протяжении одного года (ст. 81-82). В таком случае заключение договора пожизненного содержания (ухода) исключается, поскольку приобретатель хотя и становится сразу собственником имущества, распорядиться им (в том числе отчуждать) до момента смерти отчуждателя, как требует Кодекс, он не может.[12]

Согласно ст. 323 ГК риск случайного уничтожения и случайного повреждения (порчи) имущества несет его собственник. Соответственно с момента приобретения права собственности на имущество, которое является предметом договора пожизненного содержания (ухода), риск случайной его гибели переходит к приобретателю.[1]

Приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом.

По смыслу Закона Украины от 13 января 2005 г. *06 обеспечении организационно-правовых условий социальной защиты детей-сирот и детей, лишенных родительской заботы» под содержанием можно понимать полное обеспечение материальными и денежными ресурсами лица для удовлетворения его жизненно необходимых потребностей и создания условий для нормальной жизнедеятельности. Главным признаком содержания является обеспечение иждивенца (отчуждателя) денежными средствами и (или) иными материальными ценностями. [13]

Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или в случае возникновения потребности обеспечить отчуждателя иными видами материального обеспечения и ухода, спор может разрешаться соответственно основам справедливости и разумности.

Кроме того, приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода). При этом, если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, затраты на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем. Потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем (ч. 3 ст. 754 ГК).

Также приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в недвижимом имуществе (доме, квартире), которое ему передано по договору пожизненного содержания (ухода). В этом случае в договоре может быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать (ч. 2 ст. 750 ГК).

Договор пожизненного содержания (ухода) может предусматривать как сугубо обязанности приобретателя относительно содержания отчуждателя, так и ограничиваться обязанностями приобретателя по уходу за отчуждателем без материального его обеспечения; тем не менее, эти обязанности могут быть объединены. В любом случае конкретный объем обязанностей приобретателя определяется договором.

В договоре пожизненного содержания, согласно вышеизложенному, потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. Имущество, которое является предметом договора пожизненного содержания (ухода), передается отчуждателем приобретателю в собственность. Учитывая то, что по договору пожизненного содержания (ухода) отчуждатель должен передать приобретателю имущество в собственность, он, в свою очередь, должен иметь это имущество на праве собственности.

3. Прекращение договора

пожизненный содержание договор исполнение

Законодательство закрепляет: статья 755 прекращение договора пожизненного содержания (ухода)

1. Договор пожизненного удержания (ухода) может быть разорван по решению суда:

по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;

по требованию приобретателя.

Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.

В научной литературе описана суть статьи:

Статья 755 ГК определяет основания для расторжения договора пожизненного содержания в судебном порядке. Истцом в данном случае выступает отчуждатель или другое лицо, в пользу которого был заключен этот договор.

Первое основание для расторжения договора связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору пожизненного содержания. При этом для привлечения приобретателя к ответственности необходимыми элементами состава гражданского правонарушения будут: наличие причиненного отчуждателю вреда; противоправность действий приобретателя, что выражается в неисполнении или ненадлежащем исполнении договора; причинная связь между двумя указанными элементами. То есть, в данном случае для расторжения договора наличие вины приобретателя в неисполнении или ненадлежащем исполнении его условий не является обязательным. Следует заметить, что законодательное закрепление последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору пожизненного содержания имеет чрезвычайно важное значение, ведь в ГК УССР такая норма отсутствовала, что приводило в судебной практике к признанию в неоднократных случаях таких договоров недействительными. [3]

Вторым основанием для расторжения договора пожизненного содержания является требование приобретателя. При этом ГК не определяет примерного перечня оснований, при которых приобретатель имеет право такого требования. Можно предположить, что к ним следует отнести ухудшение имущественного положения приобретателя, его болезни, существенные изменения обстоятельств (ст. 652 ГК). [3]

Безусловным основанием для прекращения договора пожизненного содержания является наступление смерти отчуждателя. С этого момента приобретатель может в полном объеме распоряжаться переданным ему отчуждателем имуществом и его обязанности по договору прекращаются. Основанием для этого служит снятие запрета на отчуждение имущества нотариусом, которое осуществляется при получении сообщения о прекращении или расторжении такого договора.Исключением из этого правила обязанность похоронить отчуждателя (ч. З ст. 749 ГК).

Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В случае расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд, по требованию любой из сторон, определяет следствия разрыва договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами затрат, понесенных ими в связи с выполнением настоящего договора.

Изменение договора в связи с важным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, если разрыв договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.

Прекращение договора пожизненного содержания (ухода) в связи со смертью отчуждателя отвечает срочной природе настоящего договора. При этом для прекращения договора не имеет значения, вследствие чего настала смерть отчуждателя - болезнь, старость и т.п. (естественные факторы) или вследствие применения насилия со стороны других лиц (увечье, доведение до самоубийства). В последнем случае лица, указанные в ст. 1200 ГК, имеют право на получение сумм, которые выплачивались по договору пожизненного содержания (ухода) при жизни отчуждателя, тем не менее уже не по договору и не от приобретателя, а в силу указаний закона.[1]