Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК).

Существенным условием этого договора в отличие от других договоров следует считать его форму. Он должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, иначе будет недействительным. Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР 1964 года, закреплявшего обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом, ст. 550 нового ГК не предусматривает такой формы для сделок по продаже недвижимости. Это можно объяснить тем, что установленное ст. 131 ГК правило о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции, где должны быть не менее квалифицированные юристы, чем нотариус, делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК считаются ничтожными и сделки, которые вообще не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В отличие от оспоримых сделок, недействительность которых обязательно должна быть признана судом, ничтожная сделка считается недействительной с момента ее заключения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет возникновения никаких прав и обязанностей у сторон. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением.

Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Следует обратить внимание на не совсем точное утверждение о том, что "спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению заинтересованного лица..." Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая культура", редакция журнала "Хозяйство и право", 1995, с. 203.. Создается впечатление, что иск о признании сделки ничтожной может возбудить и незаинтересованное в этом лицо. Между тем это не соответствует точному содержанию п. 2 ст. 166 ГК.

В ней говорится о том, что иск о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлен "лицами, указанными в настоящем Кодексе", а о применении последствий недействительности ничтожной сделки - "любым заинтересованным лицом".

В отличие от иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий этого, который может быть предъявлен в течение года в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки - в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК).

Существует особенность и в исполнении этого договора: передача продавцом и принятие покупателем предмета договора производится по передаточному акту или иному документу о передаче, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю и подписания сторонами соответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается как отказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если покупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК).

Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости.

При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК).

Если нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК применяется правило о праве покупателя потребовать замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору.

При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором она находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом: при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должны передаваться права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Когда же в договоре продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственником земельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором. Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).

При продаже земельного участка, на котором находится недвижимость продавца, без передачи ее в собственность покупателя продавец сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют, за продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ее использования по назначению (ст. 553 ГК). Определенными особенностями отличается договор продажи жилых помещений. Они состоят в том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). К таким лицам относятся: члены семьи бывшего собственника, которые остались проживать в проданном жилье (ст. 292 ГК РФ); наниматель жилья и постоянно проживающие с ним граждане, указанные в ст. 677 ГК; поднаниматель жилого помещения до истечения срока договора (ст. 675, 685 ГК). При продаже жилого дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду социального назначения, в перечень должны включаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилья (ст. 672, 685 ГК).

Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный жилой дом, квартиру Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6,c.13.. По договору продажи других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК).

В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК).

При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установлено законом или договором между сособственниками.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимость производится на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать предприятие в целом как имущественный комплекс вместе с правами и обязанностями, кроме тех, которые он не имеет права передавать другим лицам (ст. 559 ГК). Этот договор должен заключаться в такой же форме, как и другие сделки о продаже недвижимости. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК). Особенностью договора является необходимость для продавца составления целого ряда документов до подписания договора, которые служат необходимым приложением к нему: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов предприятия, кредиторов и др. (ст. 561 ГК). Кредиторы предприятия до передачи его покупателю должны письменно уведомляться о его продаже. В противном случае они имеют право предъявить иск об удовлетворении своих требований в установленный законом срок (п. 3 ст. 562 ГК).

С момента передачи предприятия покупателю стороны несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия покупателю производится по передаточному акту, составление и представление которого на подписание является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 563 ГК).

Предприятие признается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта.

С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, которое было передано в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не установлено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия (ст. 563, 564 ГК). Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками предусматриваются ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).

Регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним должна производиться в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется в месте регистрации предприятия как юридического лица. Она является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта (ст. 22 Закона).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). К нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о договоре мены и существу мены. Каждая из сторон договора выступает в качестве продавца товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязана принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК).

Когда согласно договору сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязанностей по передаче имущества должны применяться правила о встречном исполнении обязательств, закрепленные в ст. 328 Кодекса.

Право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами (ст. 570 ГК).

В случае изъятия третьим лицом у стороны имущества, полученного по договору мены, она имеет право при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК, потребовать от другой стороны возврата имущества, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков (ст. 571 ГК).

Два последних правила - о переходе права собственности на обмениваемое имущество и об ответственности за его изъятие третьим лицом - являются новыми, усиливающими защиту прав потерпевшей стороны.

В качестве одной из сделок с недвижимостью выступает договор дарения. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Из содержания ст. 572 Кодекса вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным.

Даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Если предмет дарения находится в общей совместной собственности, его дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК (п. 2 ст. 576 ГК), а также п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая находится в общей долевой собственности, производится по согласию всех ее участников. Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

В Гражданском кодексе РФ впервые закреплено новое правило о возможности заключить договор, в котором может содержаться обязанность передачи другой стороне договора имущества в собственность либо имущественного права, то есть обязанность заключения договора дарения. Вместе с тем обещание дарения может считаться договором дарения и связывать юридически обещавшего только при наличии предусмотренных в законе условий: если обещание сделано в надлежащей письменной форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем дарение; указано конкретное лицо одаряемый; в договоре должен быть точно обозначен конкретный предмет дарения в виде вещи (дом, дача, квартира и другая недвижимость).

Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно, не порождает никаких обязанностей у обещавшего и прав у того, кому обещали (п. 2 ст. 572 ГК).

Таким образом, если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать его исполнения в принудительном порядке через суд.

Ничтожным является договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК).

Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, имеют право подарить его только с согласия собственника, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 576 ГК).

Договор дарения, в том числе недвижимости, можно заключить и по доверенности. Однако закон требует, чтобы в такой доверенности был назван одаряемый и точно указан предмет дарения, иначе она будет ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК), а договор дарения недействительным.

Закон наделил дарителя правом на отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем имущество одаряемому: во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни; во-вторых, по основаниям, которые дают ему право отменить дарение.

3.2 Государственная регистрация продажи недвижимости.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 32 от 2 декабря 1993г. записано, что "право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи". В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 было отмечено, что "право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором".

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

В ст.131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.

Хотя в Кодексе не дано самого понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Признавалось, что целями законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, т.е. укрепить эти права. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют право знать собственника недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

В соответствии со ст.129 ГК здания как объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, совершенная с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Данный вывод вытекает из положений ст.ст.218, 223 и 235 ГК.

Особенностями сделок с недвижимостью является соблюдение императивных норм ГК, а именно: письменная форма сделки; обязательность государственной регистрации сделки в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общим правилом, предусмотренным в ст.433 ГК, является то, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу данной статьи это положение в первую очередь касается сделок с недвижимостью.

Кроме приведенных особенностей, положения отдельных статей части второй ГК содержат дополнительные императивные нормы, несоблюдение которых может повлечь негативные для участников сделки последствия. В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать недвижимое имущество, фиксирующих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также согласованного условия о цене недвижимости влечет согласно ст.ст.554 и 555 ГК признание такого договора незаключенным.

Статьей 575 Кодекса запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями. Нарушение данной нормы права влечет за собой, по общему правилу, ничтожность сделки в соответствии со ст.168 Кодекса.

В части второй ГК законодатель по разному подходит к государственной регистрации сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Положения данной статьи распространяются на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа.

В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Данный вывод вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.

Из изложенного следует, что Гражданский кодекс регламентировал как государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1, с.95..

Применению изложенных норм права об обязательности государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления и иных положений, связанных с ним. Не решили эту проблему положения Федеральных законов от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации", которыми было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

С целью урегулировать вопросы с недвижимостью субъекты Российской Федерации принимали свои законодательные и нормативные акты. Так, в Московской области 1 февраля 1996 г. был принят Закон "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". В соответствии с приведенным Законом и постановлением главы администрации Московской области от 25 марта 1996 г. N 99-ПГ была создана Московская областная регистрационная палата, на которую возлагались функции по осуществлению регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней. С момента введения в действие данного Закона на территории всей Московской области вводился единый порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.

Сотрудниками Палаты была проделана большая работа в плане систематизации нормативных актов Российской федерации и Московской области, устанавливающих регистрацию недвижимости, с целью выработки порядка и способов осуществления такой регистрации. Разрабатывались также нормативные акты, регламентирующие регистрацию отдельных видов вещных прав на недвижимость и сделок с ним. В частности, были изданы инструкции "О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникших в результате исполнения инвестиционных договоров", "О порядке регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности", "О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)", "О порядке проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании односторонних актов государственных, судебных, нотариальных и других органов и организаций", "О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества", и другие. Палатой были разработаны также формы свидетельств и выписок из государственного реестра, выдаваемых правообладателям.

Результатом проделанной работы является создание на территории Московской области единой системы государственной регистрации недвижимости. Данная система включает в себя как целостную систему регистрирующих органов (филиалов и представительств Палаты), так и единообразные действия этих лиц при осуществлении государственной регистрации,

Действия Палаты по проведению государственной регистрации полностью соответствуют и положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в силу со 2 февраля 1998 г.

В ст.2 этого Закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В Законе нашли свое закрепление основные положения об участниках отношений, возникающих при государственной регистрации, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении и ответственности отдельных лиц, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наряду с тем что ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. подтверждены положения ГК об обязательности государственной регистрации, Закон устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона от 21 июля 1997 г. "государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения в действие настоящего Федерального закона".

Отдельные статьи Закона являются новыми для законодательства Российской Федерации и требуют толкования их судами и арбитражными судами. Но несомненно, что Закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

Глава 4. Защита прав на недвижимость.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государство гарантирует защиту прав граждан, в том числе и имущественных. Способы такой защиты могут быть самыми разнообразными, главное, чтобы они не противоречили закону. В цивилистической науке защита гражданских прав исследуется преимущественно как функция, направленная на пресечение конкретных нарушений и восстановление нарушенного права, предпочтение отдается в основном судебным формам защиты. Подобная позиция объяснима, поскольку ранее действовавшая ст.6 ГК РСФСР предусматривала защиту гражданских прав через судебные органы власти, а в случаях, предусмотренных законом, - через систему общественных и административных учреждений.

В настоящее время позиция законодателя в этом вопросе изменилась. Через судебные и административные органы (ст.11 ГК РФ) осуществляется защита только нарушенного (оспоренного) права и, следовательно, понятие защиты гражданских прав трактуется более широко и включает в себя также и способы, направленные на охрану, укрепление гражданских прав от возможных нарушений со стороны третьих лиц. Одним из таких способов является признание права А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г. С. 45.. Оно как средство его защиты от возможных нарушений может быть реализовано не только в судебном порядке, но и путем установления внешних ориентиров, свидетельствующих о существовании права. В одних случаях установление этих внешних знаков (письменная форма сделки) может осуществляться субъектами права самостоятельно, а в других (нотариальное удостоверение, регистрация и т.д.) эту функцию может взять на себя и государство, издав соответствующий закон. Такая позиция изложена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ст.2 этого Закона государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. А раз так, то государство путем признания берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистратор) легализует соответствующие вещные права. Причем ряд статей Закона выделяет и обосновывает новую правовую область, без которой рынок недвижимости существовать не может и где признание вещных прав представлено на совершенно новых основаниях. Их можно свести к следующему.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).

С другой стороны, полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, когда субъекты права согласуют свои действия с недвижимостью на основании только достоверной информации, которая содержится в реестре. Всякая запись в нем считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица (принцип публичности), поскольку общественная открытость создает дополнительную защиту собственника - доступные для всех сведения гораздо труднее изменить или подтасовать.

Закрепление изложенных принципов в законе, установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью: обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.

Но этому предшествует целый механизм, называемый приобретением прав. Проще говоря, прежде чем отразить в государственном реестре переход вещных прав на недвижимое имущество, необходимо составить договор, по которому одна из сторон приобретает вещное право, а другая его утрачивает. Весь процесс перехода, закрепления и тем самым признания вещных прав на недвижимое имущество можно разбить на две стадии: составление договора и его регистрация в реестре. И если последняя урегулирована Законом от 21 июля 1997 г., то стадия составления договора, включающая консультирование, техническую работу, выявление и закрепление подлинной воли участников сделки и т.д., осталась в сфере деятельности самих участников сделки. Хотя ранее именно здесь приобретение вещных прав на недвижимость связывалось с именем государства, и нотариус в рамках требований ст.ст.16, 42, 43, 45, 53, 54, 55 Основ законодательства РФ о нотариате констатировал законность и обоснованность сделки вещно-правового характера. С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ отменено обязательное нотариальное удостоверение форм договоров продажи недвижимости и их дарения (ст.ст.550, 560, 574 ГК).

Следует отметить, что Закон от 21 июля 1997 г. и ГК закрепляют ряд особенностей возникновения вещных прав, их перехода, ограничения и прекращения. В соответствии со ст.164 ГК сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. Этот порядок распространяется на договоры об ипотеке (ст.339 ГК); продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и предприятия (ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК); аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (ст.609 ГК); аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (ст.651 ГК); аренды предприятия (ст.658 ГК).

Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки в силу ст.165 ГК влечет ее недействительность. Однако эта же статья допускает совершение сделки в надлежащей форме и до государственной регистрации. В то же время ст.433 ГК связывает момент заключения договора только с его регистрацией. Из этих коллизий можно сделать вывод, что государственная регистрация сделки не относится к форме сделки.

В силу ст.218 ГК на основании сделок приобретается право собственности и другие вещные права, которые согласно ст.223 ГК возникают с момента государственной регистрации. Отсюда следует, что при заключении сделки об отчуждении недвижимости вещное право считается приобретенным только после его регистрации.

Законодатель закрепляет неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.

Именно на стадии приобретения участники сделки должны получить юридическую консультацию, разъяснение смысла, значения и правовых последствий сделки. В этот период проверяются соответствие содержания договора требованиям законодательства и действительным намерениям сторон, дееспособность физического лица и правоспособность юридического лица, конституционный принцип свободы договора, удостоверяется личность договаривающихся, выполняется техническая работа по подготовке проекта договора.

Федеральный закон правильно ориентирован на то, что при нынешних условиях на участников коммерческого оборота не может быть возложена обязанность проверять полноту и достоверность всех правоустанавливающих документов, предшествующих сделке. Это стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность приобретаемых прав собственности. Естественно, все эти обязанности государство возложило на регистратора. Однако выполнение перечисленных действий, связанных с приобретением вещных прав, не входит в компетенцию регистратора. Последний только проверяет и констатирует то, что состоялось на стадии приобретения.

В арсенале регистратора четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости; проверка юридической силы правоустанавливающих документов.

Одним из важнейших и основных действий является проведение правовой экспертизы документов. А это значит, что в каждом деле, содержащем правоустанавливающие документы, должен быть акт эксперта или экспертного учреждения. Каковы порядок проведения этой экспертизы и форма заключения, законодатель не раскрывает. Нет наработок в этой части и в практике деятельности других юридических структур. Процессуальная природа правовых экспертиз не получила отражения не только в нормах права, но и в теории.

Очевидно только одно, что регистратор и эксперт не могут быть в одном лице. Во-первых, производство экспертизы не входит в компетенцию регистратора, во-вторых, эксперт должен иметь необходимую юридическую специальность, опыт работы с правовыми документами и быть компетентным в вопросах, составляющих предмет экспертизы.

Таким образом, возникает необходимость в создании специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы. Причем делать это придется незамедлительно, несмотря на то, что помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала потребуются дополнительные расходы из федерального бюджета. Отсутствие экспертного заключения делает запись в Едином государственном реестре сомнительной и оспоримой в судебном порядке из-за неполноты проведенной проверки.

Все выводы по регистрации должны быть построены на основании заключения эксперта. Именно в этом документе регистратор почерпнет сведения о законности сделки, данные о наличии противоречий методу заявляемыми и уже зарегистрированными правами, о подлинности и юридической значимости представленных документов. Поэтому немаловажным является вопрос о взаимодействии эксперта и регистратора. В одних случаях регистратор по вопросу назначения и проведения экспертизы привлекает необходимых специалистов и их взаимоотношения построены на гражданско-правовом договоре, где, помимо прочего, содержатся данные об ответственности сторон, оплате и расценках за оказываемые услуги. В других случаях, с целью уменьшить дополнительные расходы по регистрации, эксперты по трудовому контракту принимаются в штат учреждений юстиции. Подобное сотрудничество законодателем не урегулировано и, вероятно, ущемления прав заинтересованных в сделке сторон будут иметь место. А раз эксперт предупреждается об ответственности за свои действия, то ошибки, содержащиеся в заключении, допущенные по небрежности или в результате добросовестного заблуждения, влекут обязанность эксперта или юридического лица возместить за свой счет материальные убытки то ли в силу договора, то ли в силу обязательства вследствие причинения вреда. Выполнение столь объемного экспертного исследования затруднено и тем, что в законе не определено понятие вещного права, не сформулирована единая система вещных прав. Не ясно, каким образом проверять законность сделки, юридическую силу и действительность документа. Все это создает определенные негативные моменты в осуществлении государственной публичной функции по защите и признанию вещных прав приобретателя недвижимого имущества.

На стадии регистрации в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 г. не представляется возможным дать объективную оценку юридическим фактам, составляющим технологию приобретения вещных прав. В конечном итоге это, как мне думается, не может не привести законодателя к мысли о необходимости сочетания регистрации с предварительным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.

И к этому есть реальные предпосылки, поскольку должны быть изучены документы, отражающие способность субъекта к приобретению прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, установлен факт проверки дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, участвующих в составлении документов. Проведение таких проверок не входит в компетенцию регистратора, он может только приостановить государственную регистрацию прав до получения соответствующих документов. Полномочиями же по проверке дееспособности и правоспособности законодатель наделил только нотариуса (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате). Отсюда следует, что на договоре или ином документе, подтверждающем приобретение права на недвижимость, должна быть удостоверительная надпись нотариуса о способности лица приобрести (или передать) данное право.

Нужно сказать и об объекте, подлежащем приобретению. Он относится к сфере вещей или иного имущества, прочно связанных с землей. В этой части правовой эксперт должен подтвердить свой вывод о том, что предметом приобретения является недвижимость, и доказать прочность связи приобретаемого объекта с землей на основании представленных ему для проверки заключений соответствующих специалистов. Назначение таких экспертиз не входит в обязанность регистратора. Подобные исследования редко назначают и нотариусы, хотя в соответствии со ст.41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате назначение экспертизы, истребование дополнительных документов входят в основные правила совершения нотариальных действий.

Приобретение права предполагает также и законное основание, по которому происходит переход вещных прав на недвижимость.

Исследования правового эксперта в этой части должны дать четкий ответ о том, как формировалась воля лица, приобретающего или отчуждающего права на недвижимость, нет ли факторов, которые могли исказить представления о существе отношений (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.) А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г. С. 52.. Каким образом это будет определяться и фиксироваться, Закон от 21 июля 1997 г. ответа не дает. Не сможет однозначно решить эти вопросы и эксперт, так как в силу своего статуса он работает только с документами, а не с участниками данных правовых отношений.