Для повышения достоверности проведенной экспертизы и тем самым укрепления приобретенного права регистратор будет вынужден принимать только те правовые документы, которые удостоверены нотариусом в части выявления истинной воли сторон, выяснения того факта, что стороны понимают значение своих действий и т.д. В противном случае трудно выполнить требование законодателя (абз.1 п.2 ст.1 ГК) о том, что физические и юридические лица приобретают свои права, в том числе и вещные права на недвижимость, только своей волей.

Заключение

В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Представляется, что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст.131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., подписанного Президентом РФ 21 июля 1997 г. (опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г.), в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст.12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая дефиниция, думается, не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.

В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость.

Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

К подобным исключениям можно отнести положения п.4 ст.218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса.

Другим исключением, на наш взгляд, являются положения ч.1 ст.341 того же Кодекса, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Названный перечень исключений может быть дополнен. Так, в частности, ждет своего судебного разрешения вопрос о моменте возникновения прав на недвижимость, основанных на нормах закона. Согласно ч.5 ст.488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Кроме того, право залога на недвижимость в силу закона возникает и при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч.1 ст.587 ГК РФ. С нашей точки зрения, возникновение подобных прав должно быть связано с моментом их государственной регистрации, что объясняется необходимостью обеспечить унификацию принципа закрепления прав и обременений недвижимости, а также ограничить возможность неоправданного расширения перечня исключений из общего правила, предусмотренного в п.2 ст.8 ГК РФ. В связи с изложенным, представляется, что договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости в кредит, попадает в поле зрения государственной регистрации в качестве основания для возникновения вещного права - ипотеки, хотя в иной ситуации (за исключением, когда объектом выступает жилой дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется.

Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.546 ГК РФ, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Названная норма права, устанавливая момент, с которого наследуемое имущество признается принадлежащим наследнику, в то же время не указала, на каком вещном праве базируется эта принадлежность: на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве доверительного управления и т.д. Использование для уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права также не позволяет прийти к исчерпывающему выводу.

Так, возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ и ст.548 ГК РФ. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во-втором - предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст.549 ГК РФ, которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.131 ГК РФ.

Указанный пробел законодателя в отношении четкого определения момента возникновения права собственности при наследовании, на наш взгляд, должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право" третьей части ГК РФ.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из общего правила, предусмотренного в п.2 ст.8 ГК РФ, необходимо отметить следующее. Подобные последствия должны быть снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст.131 ГК РФ, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должно быть поставлено в зависимость от момента внесения соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества.

Список использованных источников

Нормативные акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. (Российская газета, 25 декабря 1993 года, с.3-6).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. от 26 января 1996 года № 14-ФЗ

ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденные Законом СССР от 8 декабря 1961 года (Ведомости СССР, 1961, № 50, ст.525).

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик утвержденные 31 мая 1991 года (Ведомости СССР, 1991, № 26, ст. 733).

Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года (Ведомости РСФСР, 1964, № 24, ст.406).

Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР от 24 июня 1983 года (Ведомости РФ, 1983, № 26, ст.833).

Закон СССР “Об общественных объединениях" от 9 октября 1990 года (Ведомости СССР, 1990, № 42, ст. 839).

Закон РФ "О свободе совести и религиозных объединениях " от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ (Российская газета, 1 октября 1997 года).

Закон СССР “О кооперации в СССР” от 26 мая 1988 года (Ведомости СССР, 1988, № 22, ст. 356).

Закон РФ “О потребительской кооперации” от 19 июня 1992 года № 3085-1 (Российская газета, 23 июля 1992 года, с.6).

Закон РФ “Об основах Федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (Ведомости РФ, 1993, № 3, ст.99).

ФЗ “Об общественных объединениях” от 19 мая 1995 года № 82-ФЗ (Российская газета, 25 мая 1995 года).

ФЗ “О некоммерческих организациях” от 12 января 1996 года № 7-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1996, № 3, ст.145).

ФЗ “О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности” от 12 января 1996 года № 10-ФЗ (Собрание законодательства, 1996, № 3, ст.148).

ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “Об образовании” от 12 января 1996 года № 12-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1996, № 3, ст. 150).

ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1995, № 35).

ФЗ “О благотворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа 1995 года, № 135-ФЗ (Российская газета, 17 августа 1995 года, с.2-4).

ФЗ “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963).

ФЗ “О науке и научно-государственной политике” от 27 августа 1996 года (Российская газета, 1996, 3 сентября, с.4-5).

Закон РСФСР “О свободе вероисповеданий” от 25 октября 1990 года.

Закон РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры (Свод законов РСФСР, том 3).

Распоряжение Президента РФ “О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества” от 23 апреля 1993 года № 281-рп. (САПП, 1993, № 17, ст.1455).

Постановление Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года № 1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР” (СП РСФСР, 1976, № 17, ст. 134).

Постановление Правительства РФ “О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами Федеральной собственности“ от 10 февраля 1994 года, с.5).

Постановление Правительства РФ “Об утверждении Положения об основах хозяйственной деятельности и финансирования организаций культуры и искусства от 26 июня 1996 года № 609 (Экономика и жизнь, № 33, август 1995 года, с. 31).

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда (Утверждено приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства от 5 ноября 1985 года № 529).

Научная литература

1. А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г.

2. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4.

3. Андреев В.К. Метаморфозы права собственности в России и в СССР (1917-1992)// Гос. и право, 1993, № 3.

4. Брагинский М. Юридические лица (Комментарий ГК РФ).- Хозяйство и право, 1998,№ 3.

5. В.Кузьмин "Предвыборный рынок" // Эксперт; № 23, 1996г.

6. Глазьев С. О внесении в Гос. Думу России законопроектов об имущественных правах религиозных организаций. // Вопросы экономики, 1994, № 9.

7. Гражданское и торговое право капиталистических государств.- М.:Межд. отношения,1992.

8. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

9. Гражданское право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова , А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект, 1997.

10. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996.

11. Д.Хамин, Д.Юрков "Рынок недвижимости глазами риэлторов" // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

12. Ермаков В. Проблемы потребительской кооперации. // Экономист, 1995, № 6.

13. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1991.

14. Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит., 1995.

15. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий. // Хоз. и право, 1993, № 7.

16. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений. // Хоз. и право, 1994, № 5.

17. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.

18. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил.// Хоз. и право, 1997, № 2.

19. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.

20. Конституция и право собственности общественных организаций.// Советское государство и право, 1979, № 10.

21. Кооперативное право: Учеб.пособие./ А.А.Собчак, В.Ф.Яковлева, В.С. Тимескова и др. Спб.- 1992.

22. Копылов А.В. Возникновение и развитие ограниченного вещного права на землю.// Гос. и право, 1993, № 4.

23. Крылов К. Новое гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6.

24. Кудрявцева Г.А. Имущественные права органов общесоюзных фондов и движений.// Сов. государство и право, 1990, № 4.

25. Кудрявцева Г.А. Материальная основа деятельности общественных организаций на современном этапе.- М.:Наука, 1988.

26. Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,1998, № 4.

27. Лупарев Г.П. Социальное назначение религиозных организаций как основа их правового статуса.// Гос. и право, 1995, № 11.

28. Любимова Р. Некоторые вопросы, связанные с правом собственности профсоюзных организаций.// Хоз. и право, 1994, № 12.

29. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3.

30. Масляев А.И. Основные проблемы правового регулирования собственности общественных организаций.// Сов. государство и право, 1989, № 1.

31. Масляев А.И. Право собственности общественных объединений.// Закон, 1993, № 2.

32. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.- М.: Институт гос. и права РАН, 1992.

33. Морозова Л.А. Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12.

34. Н.Левадная "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

35. Новое законодательство РФ о кооперативах. Проблемы и перспективы кооперативного движения в России. (“Круглый стол”). // Гос. и право, 1996, № 5.

36. Особенности правового положения субъектов и объектов имущественных и личных неимущественных отношений в развитом социалистическом обществе. Тарту: ТГУ, 1986.

37. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8.

38. Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.

39. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 1995.

40. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 1991.

41. Суханов Е.А. Некоммерческие организации как юридические лица (Комментарий ГК РФ), Хозяйство и право,1998, № 4, № 5.

42. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6.

43. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1.

44. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6.

45. Суханов Е.А. Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК РФ). // Хоз. и право, 1995, № 4.

46. Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов. “Правоведение”, 1993, № 3.

47. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1.

48. Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.

Материалы судебной практики

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1992 года № 13 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности (Закон, 1993, № 2, с. 74-76).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (ВВАС РФ, 1996, № 9, с.5-20).

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 24 от 21 октября 1993 года (ВВАС РФ, 1994, № 2, с.35).

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 26 от 27 сентября 1994 года (Российская юстиция, 1995, № 2)

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4 от 28 февраля 1995 года (ВВАС РФ, 1995, № 8, с.92).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 5007/95 от 19 апреля 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 2, с.45).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1921/95 от 14 ноября 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 2, с.89).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6083/95 от 21 декабря 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 3, с.71).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7207/95 от 26 декабря 1995 года (ВВАС, 1996, № 3, с. 85).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1892 от 5 ноября 1996 года (ВВАС РФ. 1997, № 2, с. 45).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1520/96 от 17 сентября 1996 года (ВВАС РФ, 1997, № 3, с. 42-43).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 3928/95 от 16 апреля 1996 года (ВВАС РФ, 1996, № 8, с. 22).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 5335/94 от 13 августа 1996 года (ВВАС РФ, 1996, № 10, с.115).