Совершение сделок с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru

Оглавление

Введение

Глава 1. Характеристика недвижимости, как объекта гражданского права

1.1 Теоретико-правовые аспекты недвижимости, как объекта гражданского права

1.2 Классификация объектов недвижимости

Глава 2. Совершение сделок с недвижимостью

2.1 Купля - продажа

2.2 Ипотечное кредитование недвижимости

Глава 3. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества

3.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимость

3.2 Регистрация права на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота

Заключение

Библиография



Введение

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое». Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция, №11, 2003.

Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ - это « … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения» Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М.: «Омега-Л». 2006. С.60.. При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 - ФЗ от 29. 12. 2004г.) Сборник законодательства РФ. 2001. №3321, ст.3431, 2003 №260, 2565, 2004 ст.4577.. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Российская газета. 30.12.04. №292 (3669)., где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Жилищный кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Однако и в этом случае понятие «помещение» законодателем не определено. В данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:

- недвижимый характер;

- пригодность для постоянного проживания.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

- недвижимая вещь;

- недвижимое имущество;

- недвижимость.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей, в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С.14-16..

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество» Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996. С.130..

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) - понятию недвижимого имущества».

Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно, например, со зданиями и сооружениями. Это касается временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительных работ с обязательством их последующего сноса. «Прочная связь с землей» оборачивается, прежде всего, физической соединенностью с определенным земельным участком, то есть физической связью с жильем. Здания и сооружения являются результатом строительной деятельности человека, недвижимостью, которая создается. Итогом этой деятельности должен стать акт государственной регистрации права собственности на «вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)». Законодатель не придает значения различиям между зданием и сооружением. Внутри этой единой категории он выделяет определенные разновидности, с которыми и связаны особенности правового режима. Прежде всего, это жилые помещения, которые представлены в виде жилого дома (ст. 673 ГК РФ).

От жилых домов, предназначенных для постоянного проживания, законодатель отличает здания, предназначенные для иных видов человеческой деятельности. Однако для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений все эти функции можно свести к одному значению - не для целей постоянного проживания - и обозначить их через категорию «нежилые».

3дания и сооружения, будучи единым объектом права, имеют сложную внутреннюю структуру, составляющие их части. Внутренней частью здания является помещение. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.

Необходимо отметить, что ГК РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Но, очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

С.П. Гришаев, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей указывает на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением Гришаев С.П. Все о недвижимости. М. «Бек», 2000. С. 184..

Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции отмечается, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Противоположный подход порождает ряд закономерных вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ речь идет о возможности признания права на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.

В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п.2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не «перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае, вопреки законам логики, «повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В.. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора. Самара, 2006..

Основная цель работы состоит в анализе вопроса о недвижимом имуществе, как объекте гражданского права.

В соответствии с целью, определяются следующие задачи:

1. Дать характеристику недвижимости, как объекту гражданского права.

Здесь рассматриваются теоретико-правовые аспекты недвижимости, как объекта гражданского права, а также классификация объектов недвижимости.

2. Исследовать совершение сделок с недвижимостью: купля-продажа и ипотечное кредитование.

3. Рассмотреть государственную регистрацию объектов недвижимого имущества. Дается определение государственной регистрации права на недвижимость и исследуется право на недвижимость как объективную необходимость гражданского оборота.

Объектом исследования является недвижимое имущество.

Предмет исследования:

- нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

- вопросы реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

- тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Актуальность темы заключается в том, что сделки с недвижимым имуществом наиболее дорогостоящие из тех, которые приходится совершать гражданам. Сделки с недвижимостью в основной своей массе не требуют обязательного нотариального удостоверения. В силу этого вокруг сделок с недвижимым имуществом сложилась криминальная обстановка. Очень часто граждане становятся жертвами всякого рода мошенников, которые используют в своих целях юридическую неосведомленность большинства граждан.

Теоретическую основу исследования составили работы таких авторов, как Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Диаковская Н.В, Емелькина И.А., Звеков В.П., Зимин В.А., Крашенинников П.В., Козырь О.М., Мозолин В.П., Степанов С.А., Скворцов О.Ю. , Ткаченко В.В., Ткаченко С.В., Шершеневич Г.Ф., Щенникова Л. И др.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографии.



Глава 1. Характеристика недвижимости, как объекта гражданского права

1.1 Теоретико-правовые аспекты недвижимости, как объекта гражданского права

Сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины:

1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое;

2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27-28..

Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые "связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

В этой связи С.А. Степанов, отмечает: «при самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления:

а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и

б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости" Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44..

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.

Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96-97. Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: "Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, «рассматриваются законом как движимости» Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария -Е.А. Суханов).. Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.. Н.В. Диаковская пишет: «анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..

Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю. Скворцовым, который отмечает:

«Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66..

Абсолютно прав Б.М. Гонгало, когда утверждает, что «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения» Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 16 (автор комментария - Б.М. Гонгало)..

Несколько усовершенствованный вариант использования юридического критерия предлагают авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Они, называя физическую связанность с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго (второстепенного) критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность «стать объектами права собственности и иных гражданских прав». Аналогичной позиции придерживается В.В. Чубаров Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 143-145..(173).

Данная позиция не представляется удачной, прежде всего, с точки зрения ее соответствия действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это «недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил». Таким образом, ясно, что незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Применение данной концепции на практике приводит к смешению функций органов государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием. Использование критериев законности создания объектов при технической инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов. Будучи лишены возможности получения технической документации на возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), много- этажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д Янин Д.А. Экономика недвижимости. Конспект лекций. М., 2009. С. 12..

Вообще, вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: «Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем» Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. Екатеринбург, 2010. С. 82..

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения». Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что «разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению».

В Правилах ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). формы соответствующих разделов именуются: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Согласно такому определению, очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые «могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории» (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский сад и т.д.).

Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой недвижимости как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если она «размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел», и «при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания». Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд. II ЕГРП. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд. II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. Действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс. До прекращения действия Закона «О товариществах собственников жилья» существовал и другой вид имущественного комплекса - кондоминиум Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ. (Утратил силу с 1 марта 2005 г.).,но с 1 марта 2005 г. такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП, они подлежали отражению не в разд. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. В разд. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты (здания и сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных сооружений), однако с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус.

Теперь перейдем к разд. III ЕГРП - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано наибольшее количество проблем.

Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность ограничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости. Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета полностью реализовывали пожелания собственников в части определения «границ» объектов, входящих в здания.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: «Волтерс Клувер», 2007. С.60..



Глава 2. Совершение сделок с недвижимостью

2.1 Купля - продажа

Купля-продажа объектов недвижимости - это движение стоимости, приносящей доход. В то же время объекты недвижимости могут приобретаться не только в предпринимательских, но и в личных целях.

Объекту недвижимости присуща асимметрия представлений о нем как о товаре. С позиций потребителя, например, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный дом.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что снижает риск потери вложений в данные объекты. Объект недвижимости - дорогой товар, и для его приобретения часто используют сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее особым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке.

Рынки недвижимости и услуг взаимосвязаны. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

- жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

- промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

- земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга - результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению желаний потребителей. Как товар особого рода объект недвижимости обладает неотделимостью от производителя, непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность Асаул А. Н., Экономика недвижимости: учебник для вузов. / А. Н. Асаул, С. Н., Иванов, М. К. Старовойтов. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. С. 91..

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

- вид (название) объекта - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, часть здания, нежилое помещение, часть дома;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

- этажность;

- этаж и номера помещений на поэтажном плане;

- площадь.

Данные характеристики должны соответствовать плану (техническому паспорту) организации технической инвентаризации (БТИ). Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли (в виде дроби) и данные о целом объекте недвижимости.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участки и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации прав - «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Поэтому в договоре должны быть указаны:

- местоположение участка;

- площадь;

- кадастровый номер;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка;

- обременения участка и ограничения его использования.

Существенным условием договора купли-продажи является цена недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Цену недвижимости и цену участка рекомендуется определять отдельно. Это необходимо, например, для получения налогового вычета при покупке жилья. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. сделка недвижимость кредитование

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Цена отчуждаемого земельного участка, находящегося в частной собственности физических или юридических лиц, определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценке земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Законодательством не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка является обязательным условием сделки. Однако при залоге земельного участка установленная договором об ипотеке оценка участка не должна быть ниже его нормативной цены (ст. 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102?ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 24.12.2002), ст. 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 17381 «О плате за землю»). Сведения о нормативной цене земли также необходимы для нотариального удостоверения сделки с участком. Для получения сведений о нормативной цене земли необходимо соответствующее заявление в орган кадастрового учета Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости при совершении сделок. Блокнот практика. М., 2014. С.58..

2.2 Ипотечное кредитование недвижимости

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Потребительский кредит не является целевым. Он может быть использован, когда для покупки объектов недвижимости не хватает небольшой суммы.

Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала в большей степени относится к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также осуществляется довольно редко и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную) - называется ипотекой.

Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

C экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека - это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании Ст. 1, п. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 338, п. 1 ГК РФ.. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение Ст. 209, п. 1 ГК РФ., а имеются только владение и пользование.