Земли населенных пунктов как градообразующий фактор

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1. Виды и состав земель населенных пунктов

1.1 Понятие и состав земель населенных пунктов

1.2 Общая характеристика правового режима земель поселений

Глава 2. Современный город и рациональное использование его земель

2.1 Земли населенных пунктов как градообразующий фактор

2.2 Проведение землеустройства. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны

Список использованной литературы

Глава 1. Виды и состав земель населенных пунктов

земля населенный пункт

1.1 Понятие и состав земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов - одна из семи категорий земель, предусмотренных ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ). Несмотря на то, что данная категория занимает наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь, она является самой густонаселенной - на ней проживает подавляющее большинство населения России. Особенностью данного вида земель является то, что он представляет собой ценность прежде всего в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может быть использована для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости и иных необходимых для комфортного проживания населения объектов селитебной, транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционно-строительные процессы, осуществление различных форм градостроительной деятельности, в связи с чем важнейшее значение в регулировании вопросов использования и охраны данных земель имеет также и градостроительное законодательство.

С принятием в 2001 г. нового ЗК наименование данной категории земель изменилось - она впервые стала именоваться "земли поселений", и именно это название стало привычным в последние годы. Однако с 1 января 2007 г. оно было изменено - теперь данная категория снова именуется "земли населенных пунктов", что нашло отражение в ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс [12].

В соотвествии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Поселения РФ подразделяются на:

- городские - города, поселки городского типа и рабочие поселки;

- сельские - села, деревни, хутора и станицы.

Города, в свою очередь, в зависимости от численности населения подразделяют на:

- сверхкрупные - численность населения более 3 млн. человек;

- крупнейшие - численность населения от 1 млн. до 3 млн. человек;

- большие - численность населения от 100 до 250 тысяч человек;

- средние - численность населения от 50 до 100 тысяч человек;

- малые города и поселки - численность населения более 50 тысяч человек.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенного пункта в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

Выделяются два связанных признака, по которым земли могут быть отнесены к данной категории:

1) использование (или предназначение) земель для застройки и развития городских и сельских поселений;

2) отделение этих земель чертой поселения от земель других категорий.

Земли поселений являются единственнной категорией земель в РФ, границы которого можно четко определить на основании закона.

Вся территория населенного пункта подлежит разделению на территориальные зоны.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам (ст. 85 ЗК РФ).

1.2 Общая характеристика правового режима земель поселений

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне (ст.85 ЗК РФ).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) [14].

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений [14].

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ст.85). [14]

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом (ст.85).

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры [14].

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов [14].

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами [14].

Рассмотрим территориальные зоны более подробно.

1. Жилые зоны.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам [14].

2. Общественно-деловые зоны.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам [14].

3. Производственные зоны.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам [14].

4. Зоны инженерных и транспортных инфраструктур.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам [14].

Размещение в данной зоне объектов недвижимости допускается только временное, при условии, что это не мешает функционированию инженерной или транспортной инфраструктур.

5. Рекреационные зоны.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Каждому городскому поселению необходимо организовать рекреационную зону. Проведение строительства и размещение объектов недвижимости в данной зоне допускается только в целях необходимости обеспечения самой рекреационной зоны.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение [14].

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры [14].

6. Зоны специального назначения.

В ст. 85 упоминаются зоны с особым режимом - это зоны специального назначения и военных объектов.

Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок, бытовых отходов и иных объектов, пользование которых не совместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Запрещается любое строительство и отчуждение зданий.

Данные зоны определяются органами исполнительной власти РФ или субъектами РФ по согласованию с органми местного самоуправления населенного пункта. Особенностью указанных территориальных зон является их ограниченный допуск в отношении большинства граждан. Исключением являются сервитуты, установленные для организаций, выполняющих задачи эксплуатации, государственного (муниципального) контроля, а также правоохранительные органы в части выполнения отдельных, предусмотренных законами действий [14].

7. Земельные участки общего пользования.

Наличие большого количества (по площади) зон общего пользования является одной из отличительных черт земель населенных пунктов. Эти зоны заняты площадями, улицами, бульварами, скверами, набережными, закрытыми водоемами и пляжами. Все граждане имеют право беспрепятственно пользоваться указанными зонами, которые приватизации не подлежат [14].

8. Зоны военных объектов и иные режимные территории.

Любые отношения данной зоны регулируются специальными нормативно-правовыми актами.

9. Земли сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки [14].

10. Пригородные зоны.

Для нормального функционирования, создания и определенного базиса деятельности городов создаются специальные зоны, призванные обеспечивать благоприятную среду обитания и необходимый уровень обслуживания городского и сельского населения. Такие зоны называются пригородными. Отличительной чертой таких земельных территорий является то, что эти земли входят непосредственно в земли населенных пунктов, не находятся в прямом административно-правовом подчинении населенного пункта (города), но, при этом, составляют с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию, хотя и находятся за пределами черты городских населенных пунктов.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений (ст. 86).

Размер, режим и конфигурация пригородной зоны определяются количеством и составом населения города, уровнем развития промышленности, деловой активности, а также необходимостью обслуживания разнообразных нужд города.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ (ст.86).

Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами (ст. 86).

Таким образом, природоохранительные зоны имеют особое значение в "жизни" любого населенного пункта, а основной целью создания пригородных зон является охрана условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений и животных.

Глава 2. Современный город и рациональное использование его земель

2.1 Земли населенных пунктов как градообразующий фактор

Главная особенность земель населенных пунктов состоит в том, что они служат важным градообразующим фактором.

Градостроительный кодекс (ст. 1, 10, 31, 32 и др.), также как и Земельный, указывает на необходимость обеспечения рационального природопользования, в том числе рационального использования и охраны земель [10].

В соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ градостроительная деятельность представляет собой деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства [1].

Градостроительство должно обеспечивать как удовлетворение производственно-хозяйственных, социально-трудовых потребностей населения, так и выполнение мероприятий по охране окружающей среды.

Земели населенных пунктов подвержены риску захламления, загрязнения бытовыми и промышленными отходами [10].

Вопросы охраны земель тесно взаимосвязаны с вопросами их рационального использования.

Земли населенных пунктов имеют особенности своего правового режима. В городе, особенно крупном, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает целая совокупность правовых вопросов.

Использование земель населенных пунктов требует градостроительного планирования развития территорий поселений и их застройки. Основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию, является генеральный план[10].

2.2 Проведение землеустройства. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны

В условиях рыночной экономики встала задача максимального удовлетворения с учетом перспективы развития экономических интересов как землепользователей, так и государства.

В связи с этим работы по планированию и организации рационального использования земель и их охраны должны осуществляться с целью определения долгосрочной и краткосрочной перспективы развития территорий и рационального использования земель всех категорий, независимо от форм собственности на землю и форм хозяйствования, подготовки предложений для принятия решений по предоставлению (перераспределению) земель с учетом потребности агропромышленного комплекса, лесного хозяйства, развития городов и других поселений и систем расселения, промышленности, транспорта, горнодобывающих отраслей, территорий природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, историко-культурного назначения, формирования государственного фонда перераспределения земель и иных целевых земельных фондов с целью обеспечения земельными участками граждан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, организации, крестьянских (фермерских) хозяйств, обеспечения мероприятий по охране земель, выделения территорий в местах традиционного проживания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и других нужд [13].

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны должно осуществляться на основе социально-экономических программ, землеустроительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.

Работы по планированию и организации рационального использования земель и их охране в городских и сельских поселениях проводятся совместно с градостроительной деятельностью, осуществляемой государственными органами и органами местного самоуправления в соответствии с их полномочиями в области градостроительной деятельности [13].

В соответствии со ст. 14 Закона "О землеустройстве" планирование и организация рационального использования земель и их охраны проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях [2].

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны включают в себя следующие основные виды работ:

- разработка предложений о рациональном использовании земель и об их охране;

- природно-сельскохозяйственное районирование земель [2].

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводятся в соответствии с градостроительной документацией.

Для решения вопросов планирования и рационального использования и охраны земель составляются:

- генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации,

- схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации,

- схема землеустройства муниципальных образований,

- схемы использования и охраны земель;

- карты (планы) объектов землеустройства;

- проекты внутрихозяйственного землеустройства;

- проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

- материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель,

- инвентаризации земель;

- тематические карты и атласы состояния и использования земель (ст.19 Закона "О землеустройстве").

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства [2].

Список используемой литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 27.07.2006 N 143-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 10.05.2007 N 69-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ, от 30.10.2007 N 240-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 04.12.2007 N 324-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 16.05.2008 N 75-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.12.2008 N 281-ФЗ, от 30.12.2008 N 309-ФЗ, от 17.07.2009 N 164-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.07.2010 N 240-ФЗ, от 22.11.2010 N 305-ФЗ, от 29.11.2010 N 314-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 27.07.2010 N 226-ФЗ).

2. Закон «О землеустройстве» от 18.06.2001г. №78-ФЗ (в ред. Федеральных законовот 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ).

3. Земельный Кодекс РФ (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 07.03.2005 N 15-ФЗ, от 21.07.2005 N 111-ФЗ,от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ,от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 92-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ,от 27.07.2006 N 154-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 04.12.2006 N 204-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 260-ФЗ,от 29.12.2006 N 261-ФЗ, от 28.02.2007 N 21-ФЗ, от 10.05.2007 N 69-ФЗ,от 19.06.2007 N 102-ФЗ, от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 30.10.2007 N 240-ФЗ,от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 13.05.2008 N 68-ФЗ,от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ,от 25.12.2008 N 281-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ, от 14.03.2009 N 32-ФЗ,от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 17.07.2009 N 164-ФЗ, от 24.07.2009 N 209-ФЗ,от 25.12.2009 N 340-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 365-ФЗ,от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 29.12.2010 N 442-ФЗ).

II. Учебная литература

7. Гулак Н.В., Бевзюк Е.А. Земельное право: Учебное пособие. РИУ ГОУ ОГУ, 2005. 114 с.

8. Земельное право РФ: Учебное пособие/ Л.В. Воробьева. Тамбов, 2007. 92 с.

9. Нецветаева А.Г. Земельное право: Учебно-метиодический комплекс. М, 2008. 386 с.

III. Интернет-ссылки

10. Законодательное обеспечение охраны и рационального использования земель в городе Москве//http://www.systemfond.ru/analit.phtml?p=36.

11. Земельное право//http://www.labex.ru/page/zemleu_14.html.

12. Комментарии к Земельному Кодексу// http://prozakon.su/a59?id=35130.

13. Проведение землеустройства. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны//http://www.zemlyaresurs.ru/ cont.php?lm=3&pm=2&dm=0&s=4.

14. Украинцев О.Ю. Земельное право. Учебный курс//http://www.e-college.ru/xbooks/ xbook087/book/ index/index.html?go=part-013*page.htm.

Размещено на Allbest.ru