Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2005..

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007..

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.

ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

3.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.

Определение государственной регистрации прав на недвижимость содержит ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

В литературе отмечается, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле Корнилевская Н.А. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: содержание, проблемы, перспективы развития: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12. Воронеж, 2008. С. 13.. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Понятие регистрации в узком смысле представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. В зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права и может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость и новый аспект проблемы правопреемства // Закон и право. 2006. № 4. С. 29..

Таким образом, государственная регистрация как акт государственного органа является актом признания государством регистрируемого права, который обеспечивает возможность реализации этого права его обладателем.

Определенный интерес представляет вопрос об установлении момента, когда данный акт государства считается совершенным. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

Рассматривая принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нужно отметить, что среди исследователей нет единого мнения в определении того, что следует к ним относить. Закон о регистрации прав на недвижимость не раскрывает перечень принципов и тем самым не способствует единому подходу к их определению. Анализ норм Закона о регистрации прав на недвижимость, позволяет выделить следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 2001. № 2. С. 55.

Используя в ГК РФ словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда с определением «государственная», законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. В ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость к компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав были отнесены как проверка представленных документов и ранее зарегистрированных прав, так и собственно государственная регистрация, а также выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию. Статья 13 Закона о регистрации прав на недвижимость в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции федерального органа в области государственной регистрации, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности. Функция регистрации недвижимости представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств Игнатова М.С. Правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Право». 2006. № 5 (60). С. 271. .

В связи с этой спецификой регистрирующие органы представляют самостоятельную систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные функции в сфере недвижимости. Законом о регистрации прав на недвижимость в качестве регистрирующих органов указаны «федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы» (ст. 9).

Согласно Указа Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 25 декабря 2008 г. № 1847 Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366., на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложена организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Третьим принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует назвать так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.

Начало внесения является системообразующим принципом регистрационного режима. Обязательность внесения подкрепляется следующим - невнесенные права не признаются возникшими - нет регистрации, нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к волеизъявлению органа публичной власти - регистрирующего органа, который принял решение о внесении права в реестр.

Как отмечает Р.С. Бевзенко, отступление от начала внесения неизбежно создает некоторую «раздвоенность» в правах на недвижимость - существуют права «внесенные», а также права «невнесенные», но которые также признаются возникшими. Подобный эффект имеет два существенных последствия. Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать сделки с недвижимостью. Во-вторых, для всех третьих лиц собственником является не тот, кто обладает «невнесенным» правом, а тот, кто назван собственником в реестре Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 12. С. 17..

Примером отступления от принципа внесения прав является приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552. «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество», т.о. право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре.

Е.Ю. Петров отмечает, что смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, с которым и призван бороться реестр. Но до тех пор, пока умерший числится в реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому была выдана доверенность от имени умершего (хотя понятно, что эта доверенность прекратилась и подобное распоряжение ничтожно). Отсутствие в нашем гражданском законодательстве принципа публичной достоверности реестровых данных ставит приобретателя по такой сделке в крайне невыгодное положение - он доверился данным книги, но в результате совершил ничтожную сделку и реституционные механизмы не всегда могут удовлетворить такого приобретателя. Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Выпуск 3. М.: Статут, 2004. С. 454.

Закон знает и иные исключения из принципа обязательного внесения - это возникновение права удержания недвижимой вещи; приобретение недвижимости в общую собственность супругов; приобретение права совместной собственности на недвижимость, принадлежащую одному из супругов в результате существенных вложений за счет другого супруга; возникновение права собственности члена кооператива, полностью выплатившего свой взнос; приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением; и др.

Считаем, что разрешение существующей коллизии между принципом внесения и исключениями из него возможно на основе полной реализации принципа публичной достоверности.

Еще одним принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является начало легалитета, которое означает, что если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона.

Начало легалитета применительно к регистрационному режиму означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость.

Особой проблемой принципа легалитета является определение пределов проверки юридического содержания документов, представленных на регистрацию.

Сам по себе факт государственной регистрации не означает автоматически того, что зарегистрированные документы признаются соответствующими действующему законодательству. Поэтому, для того чтобы однозначно говорить о легалитете регистрационного режима недвижимости, необходимо установить, подлежат ли представляемые для регистрации документы исследованию на предмет соответствия их закону. Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. 2004. № 4. С. 52.

В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации. К сожалению, ни Закон, ни ведомственные нормативные акты не раскрывают значение этого термина. Содержание правовой экспертизы косвенно может быть выведено из анализа п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистрирующий орган имеет право проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у изготовивших их органов власти. Действительность документов означает, что регистрирующий орган должен установить, не имеют ли юридические факты-основания каких-либо пороков, отвечающих признакам недействительности сделок (порок формы, воли и волеизъявления, субъекта или объекта). Однако в ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Таким образом, легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. С одной стороны, такое положение дел следует приветствовать, так как оно облегчает процедуру регистрации прав. С другой - «недоразвитый» легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке.

Очевидно, что возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов составов, являющихся основанием для регистрации права, во-первых, значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима; во-вторых, придаст регистрирующему органу несвойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью. Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 12. С. 20.

Необходимо выделить и рассмотреть такой принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество как принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ). В Законе о регистрации прав на недвижимость этот принцип раскрывается: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Далее указывается, что «выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости».

Однако нужно отметить, что не все исследователи согласны с тем, как на сегодня сформулирован и действует данный принцип. Можно выделить две группы авторов: одни считают, что данный принцип реализован в Законе о регистрации прав на недвижимость не в полном объеме, другие же, наоборот, говорят о слишком широкой его реализации.

Р.С. Бевзенко считает, что следует постоянно совершенствовать процедуру предоставления третьим лицам информации из реестра прав и предлагает размещение реестра в сети Интернет и предоставление любому пользователю возможности получать информацию о правах, зарегистрированных в отношении того или иного объекта. Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. № 12. С. 21.

Другие исследователи не только не ратуют за расширение возможности получать данные из реестра, но и критикуют законодателя за предоставление такой возможности в том порядке, что существует сегодня.

Данная критика основана на том, что положения Закона о регистрации прав на недвижимость противоречат положениям других нормативных актов и, в частности, с нормам Федерального закона «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3448., который провозглашает «неприкосновенность частной жизни, недопустимость сбора, хранения, использования и распространения информации о частной жизни лица без его согласия» (п. 7 ст. 3), а также нормам Федерального закона «О персональных данных» от 27 июля 2006 гю № 152-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3451, целью которого является «является обеспечение защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну» (ст. 2).

В качестве последнего принципа государственной регистрации недвижимости необходимо выделить и рассмотреть принцип публичной достоверности реестровых данных. Как отмечают исследователи Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. № 12. С. 49., все прочие принципы являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности.

Начало публичной достоверности можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременении прав признается истинным.

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 143.. То есть сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.

В случае действия этого принципа имеется, во-первых, уверенность участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, ответственность регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана ответственность как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Принципу публичной достоверности реестровых данных в действующей российской системе регистрации недвижимости посвящено достаточно много исследований. Их общим выводом является констатация отсутствия этого начала в современном российском регистрационном режиме. Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. № 2. С. 32; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4 С. 9.

В абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость закреплено: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». То есть в Законе о регистрации содержится указание на то, что лицо не может безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной.

Нужно отметить, что полная реализация принципа публичной достоверности возможно только вместе с принципом бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав, поскольку его реализация происходит именно применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не отражающую действительное положение дел.

Однако на сегодня вопрос о правах добросовестных приобретателей не получил однозначного законодательного решения. Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей «вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства». Однако дальше этого признания дело не пошло, поскольку КС РФ установил, что «общие положения о последствиях недействительности сделки: не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации». Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В. М. .Ширяева» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. № 3. Таким образом, КС РФ хотя и призвал законодателя защитить права добросовестного приобретателя, он, тем не менее, не указал на необходимость сделать это одним определенным способом - запретить изъятие у него имущества, приобретенного добросовестно. Законодатель же на определение КС РФ не отреагировал никаким образом, посчитав, что предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим конституционным принципам Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3-4 (16-17). С. 39. .

Считаем, что полная реализация принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость возможна только после законодательного закрепления такого права добросовестного приобретателя недвижимости как невозможности его лишения вещного права на это имущество (т.е. будут предусмотрены изъятия из ст. 301 ГК РФ). При этом добросовестным приобретателем недвижимого имущества следует считать лицо, которое при его приобретении основывалось на данных Единого государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП.

Закон о регистрации прав на недвижимость установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Тем самым, как отмечают исследователи, законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом Михольская В.В. О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Нотариус. 2002. № 3. С. 27..

В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость и включают следующие действия:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих определенным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

3) внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также совершение надписей на правоустанавливающих документах;

4) выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 57. Указанные этапы относят к обязательным. Факультативные этапы:

- приостановление государственной регистрации;

- обжалование отказа в государственной регистрации.

Прежде чем перейти к рассмотрению каждой стадии необходимо отметить, что в своей деятельности Росрегистрация руководствуется большим массивом нормативно-правовых актов, закрепляющих особенности процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / В.В. Алешин, О.В. Есина, Д.Н. Зайцев и др.; под ред. В.В. Алешина. М.: Деловой двор, 2010. С. 54.

Основанием для начала государственной регистрации является личное обращение заявителя в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

По общему правилу, установленному ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. На практике бывают отступления от этого правила.

Одно из отступлений нормативно урегулировано - при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода права собственности; регистрация перехода прав в этом случае производится на основании решения суда, что закреплено в ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, ст. 551 ГК РФ.

Другое исключение - ликвидация одной из сторон сделки (продавца) на момент подачи заявления о регистрации перехода прав. Порядок проведения регистрации в этом случае положения Закона прямо не оговаривают, в регистрации перехода прав на объект недвижимости по заявлению одной стороны сделки регистрирующим органом будет отказано. Практически разрешая данную проблему, арбитражные суды пошли по пути применения норм законодательства по аналогии, руководствуясь ст. 551 ГК РФ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 г. N 1069/03 «Дело по иску об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязании произвести регистрацию направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела» // Вестник ВАС РФ. 2003. № 7; постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4386 // [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012)..

Еще одно отступление от общего порядка - обоюдное отсутствие волеизъявления сторон сделки на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество. В этой связи необходимо ответить на вопрос о возможности регистрации перехода права на основании заявления третьих лиц, например судебного пристава-исполнителя. Ответ на этот вопрос, учитывая вышеназванное положение ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, отрицательный Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 «В соответствии с нормами ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами» // Вестник ВАС РФ. 2004. № 12; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 августа 2003 г. N 8501/03 «Рассматривая иск об освобождении имущества от ареста, необходимо учесть, что обратиться с подобным требованием вправе лишь собственник имущества, а поскольку право собственности на спорное имущество могло возникнуть лишь после государственной регистрации, истец не является его собственником, в то же время исполнительное производство о взыскании налогов, в ходе которого на спорное имущество был наложен арест, было окончено» // Вестник ВАС РФ. 2003. № 10..

Итак, прием (представление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, - первая стадия процесса. Двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, этот орган обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства.

Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Именно на этом этапе проводится проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость), проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость). Дабижа Н.А. Защита прав третьих лиц при наличии зарегистрированного "несуществующего" права на объект недвижимости // Юрист. 2012. N 1. С. 16 - 19.

Как отмечает В.А. Алексеев: «основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней». Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 139. Основанием для начала правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами, других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав является поступление документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С. 25..

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако согласимся с мнением исследователей, считающих, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Карлин А.Б. Проблемы осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и пути их решения // Право и жизнь. 2007. № 106 (16). С. 36

Решение государственного регистратора оформляется штампом на заявлении о государственной регистрации прав.

Основанием для начала процедуры внесения записей в ЕГРП является принятие государственным регистратором решения о государственной регистрации прав и поступление документов специалисту, ответственному за внесение записей в ЕГРП.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Свидетельство оформляется в одном экземпляре, кроме случаев государственной регистрации права общей долевой собственности. При государственной регистрации права общей долевой собственности свидетельство оформляется в количестве экземпляров, соответствующих числу участников общей долевой собственности. Свидетельство оформляется на бланке установленной формы. Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы строительства. 2007. № 2. С. 13.

Итак, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. В рамках данного публично-правового механизма осуществляет свою деятельность Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая от имени Российского государства осуществляет официальное признание и подтверждение прав на недвижимость. Механизм реализации прав граждан на недвижимое имущество имеет процедурное выражение в стадиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2 Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Вопрос о том, что именно подлежит регистрации, т.е. вопрос об объекте регистрации прав на недвижимое имущество, является одним из наиболее важных и сложных. Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющего объекты государственной регистрации, показывает, что регистрации подлежат: права собственности; другие вещные права; ограничения этих прав; их возникновение; их переход; их прекращение. В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты; иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, не является исчерпывающим, но, в то же время, его нельзя назвать и абсолютно открытым, поскольку иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами.

Исследователи обращают внимание на такой вопрос, как соотношение норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Ведь, если бы не было второго предложения, то следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Мнения авторов по интерпретации данного законодательного положения расходятся. Одни считают, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат. Другие отстаивают противоположную позицию.

Представители первой группы рассматривают все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Так, М.Г. Пискунова отмечает, что в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации// Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Сборник статей / Отв. ред.: Кирсанов А.Р. М.: Ось-89, 2003. С. 322.

Однако такая позиция, по мнению представителей второй группы, может привести к ряду весьма негативных последствий. Поскольку основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав, то при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта Алексеев В.А. Несоответствие требованиям действующего законодательства как основание для отказа в государственной регистрации права на недвижимость // Вопросы гуманитарных наук. 2008. № 5. С. 32..

Присоединяясь к данному мнению, считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, однако отсутствие в данном перечне права или обременения не должно служить основанием для отказа в его регистрации.

Поэтому считаем, что необходимо в законодательстве не только выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя.

При рассмотрении регистрации прав возникает такой вопрос: если в п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение, то можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации?

Если взять возникновение права собственности, то вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла. Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. М.: Статут, 2005. С. 319.

Если говорить о том, что понимается под переходом права собственности, то необходимо отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Очевидно, что переход права собственности - это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. При таком понимании можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Представляется, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, нужно говорить о том, что переход права не является объектом регистрации.

Использование в ст. 551 ГК РФ понятия «переход права собственности», по мнению авторов, вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. М.: Статут, 2005. С. 321. Следует согласиться с исследователями, считающими, что было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества.

В отношение же прекращения права собственности его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации, поскольку прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.