Гарантии жилищных прав граждан при расторжении договоров социального найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Уральский финансово-юридический институт

Юридический факультет

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

на тему:

Гарантии жилищных прав граждан при расторжении договоров социального найма жилого помещения

Екатеринбург, 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Договор социального найма жилого помещения: объект, основания заключения

2. Защита прав владельца, не являющегося собственником

3. Расторжение и прекращение социального найма жилого помещения. Гарантии жилищных прав граждан

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

В нашей стране государственная собственность долгое время оставалась ведущей формой собственности и имела наибольший удельный вес.

Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений.

Право на защиту является одним из правомочий субъективного гражданского права, элементом ее содержания и представляет собой возможность применения управомоченным лицом мер правоохранительного характера с целью восстановления нарушенного права и пресечения действий, нарушающих право.

Этим обусловлена актуальность и значимость темы исследования.

Цель - изучить гарантии жилищных прав граждан при расторжении договоров социального найма жилого помещения.

Задачи:

1) рассмотреть объект и основания заключения договора социального найма жилого помещения;

2) описать особенности защиты прав владельца, не являющегося собственником;

3) описать расторжение и прекращение социального найма жилого помещения, проанализировать гарантии жилищных прав граждан.

Методы исследования, использованные в работе: аналогия, описание, сравнение, анализ, синтез и др.

1. Договор социального найма жилого помещения: объект, основания заключения

Договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России: Учебник / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. - С.149.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отношения, возникающие из договора найма жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом РФ, другими нормативными правовыми актами.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя выступает всегда физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан Рузакова, О.А. Гражданское право / О.А. Рузакова. - М.: Изд-во МФПА, 2009. - С.219.

Договор найма жилого помещения является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма,

· договор коммерческого найма Там же. - С.220.

Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК) Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.121.

Во исполнение части 2 статьи 63 Жилищного кодекса РФ постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» (СЗ РФ. 2005. №22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня под писания настоящего договора Городов, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; Под ред. О.А. Городова. - М.: Проспект, 2009. - С.142.

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.122.

Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является решение государственного или муниципального органа о предоставлении жилого помещения.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, соответственно наймодателями выступают государство (РФ, субъект РФ) или муниципальное образование в лице своих органов или управомоченное ими лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ Гатин, А.М. Гражданское право: Учебное пособие / А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2010. - С.198.

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:

1) гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;

2) отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам полиции, прокурорам и военнослужащим).

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений. В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия Гатин, А.М. Гражданское право: Учебное пособие / А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2010. - С.198.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным Рузакова, О.А. Гражданское право / О.А. Рузакова. - М.: Изд-во МФПА, 2009. - С.222.

Договор аренды жилого помещения представляет арендатору недвижимость, включая жилые помещения, за договорную плату во временное пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату. Арендодателем выступает собственник жилых помещений, арендодателями - граждане и юридические лица. Стороны свободно определяют условия договора, размеры арендной платы. В этом заключается основное их отличие от договоров найма жилых помещений.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах норм жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Отношения сторон строго регламентированы. В числе важных нормативных актов, регулирующих отношения, охватываемые данной группой договоров, наряду с ГК следует назвать Жилищный кодекс РФ, Закон об основах федеральной жилищной политики, Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».

2. Защита прав владельца, не являющегося собственником

С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ³, иных нормативных правовых актов Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.116.

Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма - найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством Там же. - С.118.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.

Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции. Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.) Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.120.

Защита гражданских прав выражается в действиях субъектов права, а также уполномоченных органов по предупреждению правонарушения или восстановлению нарушенных прав. Право на защиту выражается в применении мер имущественного характера и направлено на компенсацию, восстановление существующего положения и реализуется в исковой форме в судебном порядке Рузакова, О.А. Гражданское право / О.А. Рузакова. - М.: Изд-во МФПА, 2009. - С.76.

Защищать свои имущественные права могут не только собственники, но и лица, владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК). Причем защищать свои имущественные права владельцы, не являющиеся собственниками, могут теми же способами, что и собственники. В частности, право на подачу виндикационного и негаторного исков принадлежит как собственнику, так и владельцу, не являющемуся собственником, о чем прямо указано в ст. 305 ГК Гражданское право: Учебник / Под ред. д.ю.н. В.П. Мозолина. - М.: Юристъ, 2011. - С.269.

Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.122.

Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.123.

Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование обмена жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК). В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования Там же. - С.125.

Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.

За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена - разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения Там же. - С.126. жилищный правовой социальный найм

Наниматель вправе потребовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.

Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.127.

Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель Там же. - С.129.

3. Расторжение и прекращение социального найма жилого помещения. Гарантии жилищных прав граждан

Основания для изменения и расторжения договора социального найма регламентированы отдельными положениями - ст.ст. 82 и 83 Жилищного кодекса РФ и отличны по своему содержанию от общих оснований и условий для расторжения договоров, регламентированных главой 29 ГК РФ, что объясняется особой социальной значимостью договора социального найма Городов, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; Под ред. О.А. Городова. - М.: Проспект, 2009. - С.143.

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, воле изъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.132.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повреждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому основанию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее правонарушение.

Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и систематичности (неоднократности) его противоправных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов любых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.133.

Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов, складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.

Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполнение соответствующих предписаний наймодателя является безусловным основанием для расторжения договора.

Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в последующем возлагается на наймодателя.

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК) Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - С.134.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления Там же. - С.135.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами Там же. - С.137.

Согласно ст. 675 ГК РФ, сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено для случаев перехода к другому лицу только права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение.

Таким образом, положения ст. 64 ЖК РФ шире по своему содержанию закрепленных в ст. 675 ГК РФ норм в отношении договора найма жилого помещения и позволяют сохранить неизменным договор социального найма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением Городов, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; Под ред. О.А. Городова. - М.: Проспект, 2009. - С.147.

Итак, установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма.

Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента (наймодателя) четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения) Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2009. - С.792.

Законодательство предусматривает для граждан ряд гарантий, призванных обеспечить их жилищные права и интересы в случаях расторжения договора найма жилого помещения. В частности, согласно ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным федеральным законом. Это положение распространяется на отношения пользования жилым помещением в домах всех фондов и является важнейшей гарантией устойчивости жилищных прав граждан. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконным актами.

Судебный порядок расторжения договора дает возможность обеспечить наиболее полную защиту жилищных прав и интересов граждан.

Кроме того, в соответствии со ст. 84 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом. Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выяснит действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

Соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение. Однако в данном случае происходит все же не замена одного помещения другим, а прекращение, причем в принудительном порядке, жилищного правоотношения найма, поскольку отпадают важнейшие его элементы - предмет, права и обязанности, аннулируется право на прежнюю жилую площадь. Если гражданин вселится в предоставленное ему и его семье жилое помещение, он вступает в новые договорные отношения и возникает новое правоотношение.

Нередко выселяемый имеет явно недостаточную жилую площадь. В подобных случаях ему и его семье должно быть предоставлено помещение не по принципу «не менее ранее занимаемого», а с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления при улучшении жилищных условий. Такой вывод можно сделать, руководствуясь ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Действующее законодательство рассматривает государственную и частную собственность не как противостоящие друг другу формы собственности, а как две составляющие экономических отношений собственности, не имеющие политической окраски. Развитие частной собственности в разумных пределах под государственным контролем, как и приумножение государственной собственности, может и должно быть выгодно всему обществу.

В сложной системе экономических отношений государственная собственность представляет собой форму собственности, имеющую целью общенародное присвоение имущества, обособленного от имущества других организаций и граждан. Совпадение общенародных и государственных интересов в сфере присвоения материальных благ основывается на конституционном положении, согласно которому носителем и единственным источником власти в РФ является ее многонациональный народ (ч. 1 ст. 3 Конституции РФ). Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе - договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом.

Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. Официальное издание. - М.: Юридическая литература, 2009. - 64 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994. №51-ФЗ

3. Постановления Президиума ВАС РФ от 07.06.2005 №15787/04, от 14.10.2008 №8115/08

4. Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2009. - 847 c.

5. Городов, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; Под ред. О.А. Городова. - М.: Проспект, 2009. - 418 с.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.1 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: «Юрайт-Издат», 2010. - 349 с.

7. Гатин, А.М. Гражданское право: Учебное пособие / А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2010. - 297 с.

8. Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин; Под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - М.: Проспект, 2009. - 528 с.

9. Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 607 с.

10. Гражданское право: Учебник / Под ред. д.ю.н. В.П. Мозолина. - М.: Юристъ, 2011. - 576 с.

11. Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России: Учебник / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. - 560 с.

12. Жилин, Г.А. Правосудие по гражданским делам: актуальные вопросы / Г.А. Жилин. - М.: «Проспект», 2010. - 372 с.

13. Крашенинников, П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2010. - 362 с.

14. Рузакова, О.А. Гражданское право / О.А. Рузакова. - М.: Изд-во МФПА, 2009. - 422 с.

15. Сутягин, А.В. Предоставление жилья по найму / А.В. Сутягин. - М.: ГроссМедиа, 2009. - 80 с.

Размещено на Allbest.ru