Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и проходит этап согласования в различных ведомствах. Результаты кадастровой оценки земель промышленности замечено использовать для целей налогообложения. Также они могут быть использованы при формировании стартовой цены при аукционной продаже участков таких земель, установлении ставок арендной платы.

Пятый метод -государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.

Основным методическим подходом к кадастровой оценке этих земель является установление взаимосвязи (корреляционной зависимости) между существующими рыночными ценами на земельные участки этих объединений и ценообразующими факторами. К таким факторам относятся наличие обеспечивающей инфраструктуры, водоемов, лесов, качество земель и ряд других.

На основе этих данных строится регрессионная модель зависимости цены объединений (земель) и ценообразующих факторов.

Для построения регрессионной модели требуется информация о рыночных ценах земельных участков как минимум по 15 объединениями. В случае отсутствия такой информации модель создается на основе анкетирования специалистов, связанных с рынком земель садоводческих объединений. Для использования данной методики необходима следующая информация: цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам; интенсивность транспортного сообщения; наличие электро-, газо- и водоснабжения; качество земель; удаленность от города -центра, леса, водоемов и т.д.

Проект данной методики находится на этапе доработки. Методику предполагается использовать при оценке земель для целей налогообложения. Результаты оценки могут быть использованы также при установлении ставок арендной платы и стартовых цен при аукционной продаже земель, а также при анализе цен на землю, характерных для данного района, и оценке земель других видов использования.

Шестой метод - государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в субъектах Р.Ф.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель, имеющих статус особо охраняемых территорий, что означает полное запрещение или частичное ограничение на них отдельных видов хозяйственной деятельности. Земли особо охраняемых природных территорий (кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Кадастровая стоимость земель особо охраняемых природных территорий в субъекте РФ определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель по Российской Федерации на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Средняя кадастровая стоимость определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную «полезность» охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить.

Необходимой информацией при определении поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель отдельных регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем.

Земли рекреационного назначения и земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. При проведении кадастровой оценки в субъекте РФ выделяются территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения и регионального значения.

Переоценка земель с рекреационными ресурсами всероссийского значения по каждому виду объектов оздоровительного и рекреационного назначения отбираются типовые объекты. Оценка производится методом остатка для земли на основе анализа финансовой информации по типовым объектам посредством выделения из общего дохода от продажи рекреационных услуг его доли, приходящейся на землю, т.е. земельной ренты. Далее земельная рента капитализируется. Объекты, не приносящие доход, например, зеленые пригородные зоны, оцениваются исходя из затрат, необходимых для их создания и эксплуатации.

Кадастровая стоимость земель с рекреационными ресурсами регионального значения определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель рекреационного назначения и земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов на поправочные коэффициенты, характеризующие общий уровень цен на землю в данном административно-территориальном образовании и рекреационную привлекательность территории.

Необходимой информацией для оценки являются данные о местоположении и типе объектов оздоровительного и рекреационного назначения, финансовых результатах их деятельности и природно-рекреационной привлекательности территории.

Земли историко-культурного назначения. Эти земли оцениваются на основе метода соотнесения, т.е. перенесения на них кадастровой стоимости земель садоводческих объединений как категории земель с наиболее развитым рынком земель вне поселений. Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий намечено использовать в целях налогообложения, при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли.

Седьмой метод - государственной кадастровой оценки земель водного фонда на уровне субъектов Р.Ф.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель водного фонда по субъектам РФ. Действие методики не распространяется на оценку земель, покрытых водой внутренних морских вод, территориального моря Российской Федерации и подземных водных объектов.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости земель водного фонда является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопользователями. В основу оценки экономического эффекта от использования водных объектов положены платежи за пользование водными объектами и платежи за сброс загрязняющих веществ в водные объекты. Далее экономический эффект капитализируется с коэффициентом капитализации 0,08.

Необходимой информацией для кадастровой оценки земель водного фонда являются: площадь земель водного фонда, данные о суммах платежей за пользование водными объектами, за сброс загрязняющих веществ. Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель водного фонда намечено использовать для целей налогообложения.

Восьмой метод - государственной кадастровой оценки земель запаса

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению. К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот. Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.

Необходимой информацией при определении кадастровой оценки земель запаса являются: кадастровая стоимость земель по всем видам угодий, входящих в состав земель запаса; расчетные затраты на вовлечение земель в хозяйственный оборот; временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот; инженерно-геологические показатели, характеризующие условия строительства на этих участках; местоположение земельного участка.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель запаса намечено использовать для создания налоговой базы при вовлечении этих земель в хозяйственный оборот, а также для определения стартовых цен на такие земельные участки при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.

Девятый метод - массовая оценка.

Массовая оценка - это определение кадастровой стоимости,

одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и включает следующие основные этапы:

Этап 1--подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2-- функциональное зонирование территории;

Этап 3-- исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4-- ценовое зонирование территории;

Этап 5-- оформление результатов кадастровой оценки земель (цифровых и графических).

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

- сбор общих сведений о населенном пункте, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

- определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

- классификацию земель по землепользователям населенного пункта, правовому режиму;

- классификацию земель по функциональному использованию;

- классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

- оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

- определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

- сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

- Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

- Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

- Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

- Транспортная зона --зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

- Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

- Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

- малоэтажной усадебной жилой застройки;

- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

- многоэтажной секционной застройкой (3--5 этажей),

- многоэтажной секционной застройкой (6--9 этажей);

- многоэтажной секционной застройкой (10--12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа -- реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

- улицы, площади, проезды;

- границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

- по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

- по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории.

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

- близость значений показателей стоимости земельных участков;

- территориальное единство расположения микрозон;

- общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

- создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

- формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Глава 2. Характеристика земель Жигаловского муниципального образования

По данным информации сайта Жигаловской администрации jigadm.ru: в 2004 году Законом Иркутской области «О статусе и границах муниципального образования Жигаловского района Иркутской области» на территории Жигаловского района было образовано Жигаловское муниципальное образование, сам поселок наделен статусом городского поселения, а также определены границы Жигаловского муниципального образования. Данным законом определено наименование поселения - рабочий пос?лок Жигалово.

Рис.2.1 Жигаловский район

Как муниципальное образование р.п. Жигалово действует с 1 января 2006 года.

Численность постоянного населения Жигаловского муниципального образования на 01.01.2015г. составило 5 194 человек. Это составляет 52% населения района. Плотность населения составляет 247 человек на 1 квадратный километр.

Площадь Жигаловского муниципального образования составляет 21 кв. км, площадь р.п. Жигалова -15кв.км.

Жигаловское муниципальное образование расположено на левом берегу реки Лена, в 400 км на северо-востоке от областного центра города Иркутска. Протяженность с севера на юг составляет около 3 км, с востока на запад - 11км.

Границы на севере проходят по левому берегу реки Лена, через Колчановский затон, по острову Колчановский до дамбы, проходит по дамбе, далее вверх по границе левого берега реки Лена до линии электропередач. На востоке в верх по границе левого берега реки Лена вдоль линии электропередач Жигалово - Балахня до пристани Жигаловской нефтебазы, по левому берегу реки Лена до Жигаловского аэропорта, по западной границе земель Тутурского муниципального образования, южной границе Жигаловского аэропорта, вдоль линии электропередач Жигалово - Тутура до жилой застройки, по восточной, южной границам жилой застройки до песчаного карьера, по левой стороне автодороги, восточной границе жилой застройки, восточной границе Жигаловской средней школы № 2.

На юге граница Жигаловского муниципального образования проходит вдоль северных земель Рудовского муниципального образования до автодороги Жигалово - Качуг. На западе проходит по границе Жигаловской электроподстанции, границе жилой застройки, по северной границе земель Рудовского муниципального образования до ручья Федоровский, вдоль линии электропередач до пересечения ручья Минеевский Ключ, по границе пашни до левого берега реки Лена.



Рис. 2.2. Фрагмент схемы расположения Жигаловского муниципального образования в структуре Жигаловского района

Жигаловское муниципальное образование имеет дорожное сообщение с городом Иркутском, поселками Качуг, Залари, Балаганск, Усть-Уда. Время поездки до областного центра составляет 6-8 часов. В связи с освоением Ковыктинского газоконденсатного месторождения, закончено строительство автодороги до поселка Магистральный Казачинско-Ленского района, что позволяет связать Жигаловское муниципальное образование с севером и востоком Иркутской области.

Аэропорт в р.п. Жигалово закрыт, осуществляются только спецрейсы. В летнее время осуществляются пассажирские перевозки по реке Лена по маршруту Усть-Кут - Жигалово - Усть-Кут.

2.1 Категория земель и разрешенное использование

Земли, находящиеся в пределах Жигаловского муниципального образования, составляют земельный фонд Иркутской области, как часть земельного фонда Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям, формам собственности и видам права на землю, а также по использованию для сельскохозяйственного производства и других нужд.

Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количественном, качественном состоянии и правовом положении земель в границах Жигаловского муниципального образования, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель, их охраны.

Структура земельного фонда Иркутской области -Жигаловское муниципальное образование по категориям показана на рис 2.3.

Рис.2.3. Структура земельного фонда Жигаловского муниципального образования

Из данной диаграммы видно, что большая часть территории Муниципального образования приходится на р.п. Жигалово, т.е. земли населенных пунктов 64,8% (1300 га) от общей площади земельного фонда образования. На остальные 6 категорий приходится всего 35,2%, из них: на земли лесного фонда - 23,4% (491.4 га); на долю категории земель сельскохозяйственного назначения приходится всего 6% (126 га), занимают земли промышленности и иного специального назначения занимает -1%(21га) и 2% - земли запаса (42 га), на долю земель особо охраняемых территорий и объектов приходится 1,2% (25,2 га), земли водного фонда составляют 1,6% (33,6 га)

Использование территории

Площадь Жигаловского МО в границах поселения по состоянию на 01.01.2015 г. составила1562,0 га.

Застройкой (без учета санитарно-защитных зон) занято 603,4га, что составляет 38,6% всех земель поселения. Ландшафтно-рекреационные внеселитебные территории занимают около половины площади в границах города (53,3%), под прочие виды использования остается8,1% городских земель.

Анализ современного использования территории МО позволяет сделать вывод о его недостаточной эффективности. На долю селитебной зоны приходится 445,6 га, или 28,5% территории. Площадь селитебной территории в расчете на одного жителя составляет 833,8 м². Значительная часть территории застройки - 78,1% селитебной территории, или 57,7% территории застройки, приходится на малоэтажную застройку, характеризующуюся низкой плотностью.

Площадь участков предприятий и учреждений обслуживания в расчете на одного жителя составляет 36,3 м², что выше, чем во многих городах Иркутской области. В Жигалово значительные территории в селитебной зоне занимают улицы и дороги. На них приходится 13,2% всей селитебной территории МО. Площадь улиц и дорог в расчете на одного жителя составляет 109,7 м²/чел, что также выше аналогичных показателей по городам области.

На юге граница Жигаловского муниципального образования проходит вдоль северных земель Рудовского муниципального образования до автодороги Жигалово - Качуг.На западе проходит по границе Жигаловской электроподстанции, границе жилой застройки, по северной границе земель Рудовского муниципального образования до ручья Федоровский, вдоль линии электропередач до пересечения ручья Минеевский Ключ, по границе пашни до левого берега реки Лена.

Рис.2.4 дорожная сеть Жигаловского МО

Из них 10,4 км асфальтированных дорог. Дорог, не имеющих гравийного покрытия и дорог с некачественным гравийным покрытием в поселке 28,6 км. В основном это дороги на вновь созданных улицах, и окраинах поселка. Две трети дорог с асфальтовым полотном также нуждаются в ремонте. Увеличение количества частных автомашин, в том числе и грузовых, негативно сказывается на техническом состоянии дорог. Мостовые переходы по улицам и пешеходные мостовые переходы, расположенные по всему поселку требуют постоянного ремонта или замены. Нехватка дорожных знаков и знаков разметки создает на дорогах дополнительные проблемы, требующие немедленного решения. Для решения проблем в сфере транспорта и дорожной инфраструктуры в администрации разработана программа по обеспечению безопасности дорожного движения и пешеходов. Основной вид транспорта в поселении автомобильный.

Промышленные территории охватывают 66,8 га, коммунально-складские - 24,2 га.

Ландшафтно-рекреационные территории занимают значительную часть поселковых земель (832,5 га), в их составе преобладают леса (75,2 га). Однако подавляющая часть рекреационных территорий приходится на болота, пустыри и прочее.

В целом современное использование территории Жигаловского Муниципального Образования не отличается рациональным характером. Существующая застройка характеризуется низкой этажностью, наличием внутри нее значительных пустующих и заброшенных территорий. Ряд промышленных и коммунально-складских объектов располагается в окружении жилой застройки. Производственные территории располагаются в непосредственной близости от жилых кварталов, без необходимых санитарных разрывов. Разрешенное использование земельного участка

Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования должен быть установлен федеральным законом.

Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления, а правил землепользования и застройки городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ.

В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1. жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, средне этажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2. общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3. производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4. инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5. рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6. сельскохозяйственного использования;

7. специального назначения;

8. военных объектов;

9. особо охраняемых территорий;

10. иные.

Карта градостроительного зонирования М1:5000.Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством РФ.

2.2 Развитие земельного рынка

За период 2014г.администрацией Жигаловского муниципального образования внесены изменения и зарегистрированы42адресных объекта недвижимости.

Выдано20 разрешений на строительство объектов недвижимости. Введено в эксплуатацию 6 объектов недвижимости из них1 автосервис и 5 объектов жилищного строительства осуществляемого по программе переселения граждан из ветхого аварийного жилья п. Жигалово.

По программе социального развития села в 2014г. введено в эксплуатацию 2 жилых дома общей площадью 259 м.кв.

В рамках муниципального земельного контроля в 2014г.по признакам нарушения земельного законодательства было проведено 5 проверок из них было возбуждено по двум земельным участкам административные дела.

На территории п. Жигалово за прошедший год предоставлено 109 земельных участков для строительства новых объектов капитального строительства и обслуживания существующих объектов недвижимости общей площадью 171877 м.кв. на общую стоимость 4,8 мил.руб. в результате чего увеличился налог на 14 тыс. руб. В сравнении с 2012г. сведения о налогоплательщиках земельного налога следующие 381-493

Сделки

В отчетном году органом самоуправления МО совершенно 22 сделки по продажи земельных участков.

В аренде за 2014г. находилось 263 земельных участка.

Из них в том числе:

- 133 - земельных участка под ИЖС,

- 60 - под обслуживанием жилого фонда,

- 9 - под гаражами,

- 24 - у юридических лиц,

- 24 - у предприятий,

- 13 - огородничество.

В рамках исполнения приказа Федеральной налоговой службы от 31 августа 2014г. Об утверждении порядка ведения адресной системы и предоставления содержащейся в ней адресной информации, между администрацией и налоговой службой заключено соглашение об организации информационного взаимодействия, в результате которого, в настоящее время, осуществляется в режиме реального времени посредством интернета, корректирование и ввод адресов объектов недвижимости и наименований уличной сети. Данная система (сокращённо - ФИАС) ориентирована на ввод актуальных, достоверных адресов объектов недвижимости подпадающих под налогообложение, что в свою очередь является одним из показателей эффективности в собираемости налогов и поиска налогоплательщиков. В текущее время внесено 1287 адресов, расположенных на территории п. Жигалово.

Цена земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, при их продажи составляет:

1. Для индивидуального жилищного строительства- 19,12тыс. руб. за 1м²

2. Для введения личного подсобного хозяйства-23,74 тыс. руб. за 1м²

3. Для промышленной деятельности-227,63 тыс. руб. за 1м²

4. Для других целей-227,63 тыс. руб. за 1м²

2.3 Характеристика кадастрового квартала: 38:03:120502

Жигаловский район делиться на 108 кадастровых кварталов, из которых 19 находятся в Жигаловском муниципальном образовании.

Рис. 2.5 Кадастровое деление ЖМО

Кадастровое деление - и это деление территории Российской Федерации по принятым правилам на кадастровые единицы и их нумерация для целей ведения Государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

Кадастровые единицы - обобщенное наименование территориальных единиц разного уровня в структуре кадастрового деления (кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы), границы которых признаны, удостоверены и зарегистрированы уполномоченным органом кадастрового учета. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы.

Кадастровым округом признается часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

Кадастровым районом признается часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы.

Кадастровый квартал- кадастровая единица низшего уровня кадастрового деления территории кадастрового района, сформированная для однозначного определения местоположения земельного участка и присвоения ему кадастрового номера. Граница кадастрового квартала представляет собой замкнутый контур. На кадастровый квартал открывается самостоятельный раздел Государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта.

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Для более детального изучения темы: «Определение кадастровой стоимости земельных участков на примере р.п. Жигалово», я выбрала один кадастровый квартал: 38:03:120502 (см. рисунок 2.6.)

Территория кадастрового квартала начинается при въезде в р.п. Жигалово, по дороге Иркутск - Жигалово. Граница квартала начинается с пресечения улиц Советская и Кобычева и продолжается на Восток вдоль улицы Кобычева до пересечения с улицей Еловая. А на юг граница проходит до границы муниципального образования.

Рис. 2.6. Кадастровый квартал: 38:03:120502

Данный квартал самый большой в поселке, он только начинает развиваться, так как для осуществления Муниципальных программ таких как: «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Жигаловском муниципальном образовании на 2014 - 2020 годы»; «Предоставления земельных участков многодетным семьям», и других, необходимо было наличие свободных земельных участков, поэтому было принято расширить границы р.п. Жигалово.

Рис. 2.7. Кадастровый квартал со спутника

На территории квартала в основном земли разрешенного использования -под индивидуальную жилую застройку, а так же земли под зданиями.

Так как я рассматриваю в дипломе конкретно земельные участки под индивидуальную жилищную застройку, в данном кадастровом квартале кадастровая стоимость1 м кв (удельный показатель) составляет =42,48 рублей.

2.4 Расчет кадастровой стоимости земельных участков кадастрового квартала: 38:03:120502

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается как: площадь земельного участка умножена на удельный показатель (стоимость 1 кв.м). Расчет удельного показателя осуществляется методом массовой оценки. Расчет массовой оценкой происходит поэтапно:

На 1 этапе происходит сбор необходимой информации о населенном пункте, в данном случае о р.п. Жигалово. А именно классификация земельных участков, классификация по функциональному использованию, развитие рынка земли и другой. Этот этап подробно рассмотрен в 2 главе «Характеристика земель Жигаловского Муниципального образования»

Второй этап оценки. Предусматривает деление территории на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли, такие как селитебная, промышленная, транспортная, сельскохозяйственная и др. зоны. С функциональным делением территории р.п. Жигалово более подробно ознакомлено в пункте 2.1

На третьем этапе происходит расчет показателей кадастровой оценки земельных участков. Точнее обработка исходной рыночной информации методами регрессионного корреляционного анализа и статистического методом группировок (учебная выборка).

Для расчета кадастровой стоимости я выбрала кадастровый квартал 38:03:120502. Данный квартал только начинает развиваться в связи с осуществлением местных программ: «переселения населения из ветхого жилья», «предоставление земельных участков многодетным семьям», т.д. поэтому большая часть территории не застроенная. Это облегчает задачу по установлению рыночной стоимости земельных участков, поскольку нет необходимости применять дополнительные методы расчета, которые нужны при застроенном земельном участке (затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений (разрешенное использование- ИЖС) осуществляется в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; Таблица 2.2

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков;

- группировка земельных участков;

- сбор рыночной информации;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков;

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков.

Экспертный подход предполагает выбор ценообразующих факторов с использованием различных методов. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков. С этой целью производится:

- расчет коэффициентов корреляции ценообразующих факторов с рыночными стоимостями по формуле

-

;

- расчет коэффициентов значимости по формуле

,

где r max - максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

- выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0,2 - 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости ценообразующие факторы являются теми факторами, на которых будут строиться модели оценки.

Или в программном обеспечении Excel построить поле корреляции, что облегчает расчеты и экономит время. Для этого нужно ввести исходные данные в последовательности: сначала х, затем у, где х - факторы влияющие на стоимость, у - цена предложения.

Далее идет построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Цель состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков. Для расчета я воспользовалась только двумя типами регрессионной модели.

1.линейная (аддитивная):

Y = a0+ a1X1 +…+ anXn,

где Y - зависимая переменная (рыночная (удельная) цена или стоимость земельных участков),

X1,…,Xn - ценообразующие факторы земельных участков,

а0,а1…,аn - коэффициенты модели;

2. мультипликативная с фиктивными переменными:

.

Здесь Xk+1,…,Xn - двоичные факторы со значениями 0, 1;

мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

.



Для построения моделей в программе Excel, расчет параметров происходит с помощью встроенной статической функцией ЛИНЕЙН или ЛГРФПРИБЛ.

Таблица 2.1. Результат вычислений функций линейной 3-х факторной модели

Коэффициенты
b3	b2	b1	а
100976,6107	890,8523859	138,334978	56217,83662
26698,2189	28274,44236	26,7054369	51878,34252
0,818782207	43990,64029	#Н/Д	#Н/Д
19,5789617	13	#Н/Д	#Н/Д
1,13666E+11	25157293626	#Н/Д	#Н/Д

Таблица 2.2. Результат вычислений функций линейной многофакторной модели

Коэффициенты
b2	b1	а
1,169920169	1,000386317	169261,7
0,097915706	0,000109241	0,203162
0,609484971	0,180356036	#Н/Д
10,92504636	14	#Н/Д
0,710746361	0,455396194	#Н/Д

По полученным результатом (таблица 2.2) видно, что большую зависимость цены предложения от значения факторов х, отражает линейная трех факторная модель.

Об этом же говорит коэффициент детерминации ( из таблицы 2.2 коэффициент детерминации показывает долю вариации результативного признака у под влиянием факторного признака х, он связан с коэффициентом квадратичной зависимостью. При отсутствии связи коэффициент детерминации равен нулю, а при функциональной связи единице.

=0,82 - это значит, что 82% цены предложения (у) объясняется вариацией фактора х (площадь, вода, электричество), а остальные 18% влияние других факторов, не включенных в модель.

Большое различие между кадастровой стоимостью и рассчитанной стоимостью, получившиеся путем расчета методом массовой оценки. Кадастровая стоимость получившиеся на данный момент времени на много выше установленной постановлением Правительством Иркутской области от 15 ноября 2012 года №517 «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области».

Различие стоимостей обусловлена изменением ряда факторов. К первому фактору относится: расчет кадастровой стоимости проводиться раз в пять лет, на основании рыночной стоимости, последний расчет был произведен в 2013 году. За это время произошли изменение экономики страны в целом или сопутствующих факторов. Изменение экономики в основном произошло за счет наложенных санкций в отношении нашей страны, России. Специалисты Банка России дают пессимистичные оценки современных перспектив для российской экономики. Такие внешние факторы, как напряженная геополитическая ситуация и взаимные санкции создают условия высокой неопределенности. То есть в результате российские банки и корпорации серьезно ограничены в займах. Препятствия встают на американском и европейском рынках, и теперь российский бизнес активно развивает сотрудничество с азиатскими банками. Но эти меры не дадут мгновенных результатов, потому что: наладить деловые связи и найти новых партнеров быстро достаточно сложно; финансовые рынки взаимосвязаны, поэтому ужесточение условий кредитования идет по всему миру. Все это приводит к тому, что российские предприниматели предпочитают заимствовать в России: основным кредитором стал бюджет и Центробанк.

Так же происходит обесценение рубля, девальвация (снижение курса национальной валюты по отношению к твердым валютам, международным счетным единицам, уменьшение реального золотого содержания денежной единицы).

Таким образом, цены быстро изменяются, в основном растут, а доходы населения не меняются. Поэтому на данный момент рыночная стоимость на объекты недвижимости завешанная, за счет того, что продавцы хотят получить как можно больше прибыли.

Земельные участки обладают стоимостью, поскольку они имеют определенную полезность для конкретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности -- способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физическими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения диктует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже цена земельных участков, поэтому существует точка равновесия, где спрос и предложение находятся в равновесии. Здесь рыночная стоимость отражает издержки производства и равна себестоимости плюс средняя норма прибыли строительства (берется с учетом того, что любые улучшения производятся строителями). Цена земельных участков начинает падать по мере роста предложения (затоваривание рынка) или уменьшения спроса (на рынке требуются земельные участки с подведенными инженерными коммуникациями). Также цена земельных участков начинает расти, когда предложений на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потенциального клиента) или высок спрос на определенные участки. Спрос на земельные участки низкий, конкуренции в основном нет, поэтому предложений на земельном рынке не так уж и много.

Так же оказывает влияние на кадастровую стоимость земельных участков инвестиционная привлекательность территории, где находиться данные земельные участки. Привлечение инвесторов позволяет обеспечить развитие территории, что автоматически повышает рыночную стоимость.

Все земельные участки, выбранные мной для расчета кадастровой стоимости, находиться в инвестиционно- привлекательной местности. На территории Жигаловского района находиться самое крупное месторождение природного газа в Восточной Сибири и Дальнего Востока «Ковыктинское газоконденсатное месторождение». На данный момент развитие территории осуществлении путем газофикации административного центра района - р.п. Жигалова, так же идет строительство детского сада. В недавнем прошлом была отремонтирована районная поликлиника.

Изменение кадастровой стоимости приводит к изменению земельного налога. Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости в соответствии с положениями ст.390 Налогового Кодекса РФ.

Таблица 2.3. Расчет земельного налога

Объекты	кадастровая стоимость, руб.	Налог 0,3 %, руб.	Рассчитанная стоимость, руб.	Налог 0,3 %, руб.
Участок 1	70 856,64	212,56	388 828,04	1166,48
Участок 2	63 720,00	191,16	364 696,91	1094,09
Участок 3	138 451,27	415, 3	189 157,75	567,47
Участок 4	84883,96	254,65	434507,63	1303,52
Участок 5	84960,00	254,88	434 755,25	1304,26
Участок 6	118 944,00	566,8	545 423,23	1636,27
Участок 7	84960,00	254,65	332 887,79	998,66
Участок 8	288 140	864,42	433 864,40	998,663
Участок 9	84960,00	254,65	332 887,79	998,663
Участок10	84960,00	254,65	433 864,40	1301,59
Участок11	63 720	191,16	462 422,25	1387,27
Участок 12	84960,00	254,65	332 887,79	998,66
Участок13	83 855,52	251,56	329 291,08	987,87
Участок 14	97958,88	293,87	476 194,90	1428,58
Участок 15	84747,60	254,24	434 063,58	1302,19
Участок 16	139 747	419,24	291 379,37	874,14
Участок17	84960,00	254,65	332887,79	998,66

Налогообложение объектов недвижимости, исходя из рыночной стоимости, является одним из важнейших вопросов налоговой реформы в нашей стране. Однако кадастровая оценка недвижимости далеко не всегда совпадает с реальной рыночной ценой (и нередко кадастровая стоимость вовсе не занижена, а серьезно завышена). За счет налога на имущества и налога на землю пополняются местные бюджеты, и они чрезвычайно в таком пополнении заинтересованы.



Заключение

земельный кадастровый стоимость правовой

Целью моей работы являлось определение кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на примере р.п. Жигалово Иркутской области. С 2004 года Законом Иркутской области «О статусе и границах муниципального образования Жигаловского района Иркутской области» на территории Жигаловского района было образовано Жигаловское муниципальное образование, сам поселок наделен статусом городского поселения, а также определены границы Жигаловского муниципального образования. Данным законом определено наименование поселения - рабочий поселок Жигалово. Это значит, что на территории поселка все земли относятся к одной категории- земли населенных пунктов.