Институт купли-продажи недвижимости

Нужно отметить важную роль правильной квалификации заключенного договора. К примеру, по одному делу суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело - направлено вновь на рассмотрение в суд первой инстанции. [9]

Напомним, то что общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. К примеру - Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 №18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 сформулирована следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предмет предварительного соглашения это заключение сторонами основного договора в согласованный сторонами срок определенный предварительным договором. Применительно к данному делу заключение предварительного договора аренды вызывало у сторон обязательство не передватьт имущество в пользование, а только лишь заключить основной договор в дальнейшем.

Надо отметить тот факт, то что сегодняшняя практическая деятельность арбитражных судебных инстанций предписывает воспринимать некоторые предварительные договоры как договоры купли-продажи недвижимого имущества с присутствием обязательного условия о предварительной оплате. С подобными договорами связана процедура предварительной оплаты, до заключения основного договора (передачи прав на недвижимое имущество).

Особенную значимость приобретает сумма предварительной оплаты, с которой появляется степень «существенности». «Существенность» связана с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем, представляется необходимым определить сумму в 70% от установленной суммы в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.

Очень важно обратить внимание на мнение ВАС РФ.

Руководствуясь установленной и представленной логикой ВАС РФ, на сегодняшний момент практически не имеет правового значения то, как будет уплачена стоимость недвижимого имущества: это может сделает как целой суммой, а так же и в рассрочку. Необходимое условие для такого договора, это оплата суммы в полном объеме до заключения основного договора. В таком случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В этой связи появляется вопрос: до какого времени должна быть уплачена сумма покупаемой недвижимости, для того чтобы отношения сторон возможно было квалифицированы как договор купли-продажи?

Если отталкиваться от общепризнанного юридической практикой современного понятия «предварительная оплата», то правильно будет предположить, то что данные действия приобретателю недвижимости необходимо совершить до момента передачи самой недвижимости.

Нужно учесть, то что право собственности на объекты недвижимости появляется у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно толковать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем[10].

Таким образом, позиция судебных инстанций РФ в настоящее момент основывается на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые могли бы запретить заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, на которое у продавца на момент заключения договора не зарегистрировано право собственности на недвижимость и сделок с ней в едином гос. реестре. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод подтверждает ВАС ссылаясь на пункт 2 ст. 455 ГК РФ. Согласно указанной норме к предмету договора купли-продажи относится как товар, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если другое не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества). [11]

Судебная практическая деятельность РФ исходит также из той точки зрения - если отсутствует в предварительном договоре кадастровый номер объекта недвижимости, то это не делает договор недействительным. В случае когда стороны сделки заключили договор купли - продажи недвижимости, индивидуальные черты предмета договора могут быть указаны с помощью других сведений, с помощью каковых возможно определить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору. [11]

Если судебная инстанция судебной системы РФ на основаниях предоставленных доказательств все таки придет к такому выводу, что стороны не достигнувшие согласия в отношение того, какое конкретно имущество передается в собственность приобретателя, то в таком случае договор продажи недвижимости не будет считаться как заключенный. Судебная практическая деятельность рекомендует в таких случаях конкретные способы защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. К примеру - покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения касательно того, что указанной в договоре информации достаточно для идентификации предмета договора купли-продажи недвижимости. Тогда покупатель вправе требовать с продавца возмещения реального ущерба, который причинен в результате признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму п. 2 статьи 178 ГК РФ[11].

Другое существенное условие предварительного договора, заключемого8 на постройку новой недвижимости. Кроме условия об объекте продаваемого имущества, является и стоимость продаваемого объекта. Стоимость будущей недвижимости может быть установлена за единицу ее площади или другим образом (этот момент описан в п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Тут, можно привести пример, относящийся к решению проблем прав собственности. Направившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X требовал признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как они не соответствуют требованиям пункта. 1 ст. 307, ст. 328, пункта. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемые условия предварительного договора купли-продажи недвижимости предусматривали, что уплату стоимости квартиры нужно производить покупателю безналичным перечислением финансовых средств в сумме 7 525 250 руб., не позже 7 марта 2010 г.

Суд удовлетворил иск, объяснив это тем, что к предмету договора предварительного договора, могут относиться только обязательства о заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и поэтому недопустимо включение условия о денежных обязательствах сторон в предварительный договор, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

ВАС отменяя решение, указал, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к выводу о том, что предварительный договор продажи недвижимости может содержать условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке[12]. Данная позиция по рассматриваемым спорам по отношению условий передачи имущественных прав на недвижимую недвижимость отображена и в других некоторых судебных правоприменительных актах[13].

Ниже еще вернемся к форме предварительного договора продажи недвижимого имущества. Вот следующий пример в котором будет рассмотрен этот вопрос. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[14]. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.

Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.

Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.

Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Споры, возникающие по поводу предварительного договора купли-продажи недвижимости, разрешаются согласно нормам Гражданского Кодекса РФ по договорам купли-продажи, включая положения пункта 3,4 ст. 487 ГК РФ. Более того, Высший Арбитражный Суд РФ делает вывод касательно того, что положение ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» относятся е специальным в сравнении с положениями Гражданского Кодекса РФ по купле-продаже которая будет создана в будущем. Основываясь на выше изложенном необходимо принимать во внимание, что вовлечение денежных средств граждан с целью постройки многоквартирных домов и иных объектов и построек недвижимости может быть только теми способами, что в п. 2 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть фактически посредством заключения указанного договора купли - продажи недвижимости. Помимо этого, в случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи мало сведений для индивидуализации проданного объекта недвижимости, тем не мене они имеются к примеру, в акте приема-передачи, составленном сторонами в исполнение заключенного ими договора, в таком случая договор купли - продажи недвижимой собственности не может быть признан незаключенным. Согласно данному обстоятельству отказ органа по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в государственной регистрации перехода права собственности на переданное недвижимое имущество к покупателю ссылаясь на то, что договор купли - продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке предусмотренном законом согласно части. 2 ст. 201 АПК РФ.

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержанием договора купли-продажи недвижимости являются права и обязанности сторон такого договора.

По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать, а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли - продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.

Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью. [52, c. 430]

Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли - продажи недвижимости - это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли - продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца. [53, c. 18]

От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли - продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение - это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.

После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.

В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.

Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.

Передаточный акт по договору купли - продажи недвижимого имущества не рассматривается как дополнение или уточнение договора. В случае Если сторонами, указано, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли - продажи недвижимости, то это не послужит как основание освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение такого договора. [46, c. 345]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.

Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора. То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности. [44, c. 23]

Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:

1) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли - продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи. 559 ГК РФ);

3) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).

покупатель имеет право на:

1) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее - пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);

2) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли - продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.

3) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества. [42, c. 15]

Равным образом, покупатель выполняет следующие:

1) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;

2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества;

3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли - продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).

4) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости. [39, c. 54]

Также нужно придать значение праву покупателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

3. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

Договор купли - продажи недвижимости зачастую используется в юридической практике, имея при этом определенную правовую специфику. Рассмотрим правовые проблемы, появляющиеся при заключении договора купли / продажи недвижимости.

Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. [20, c. 11]

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе законного определения договора купли - продажи недвижимости совместно со специальными нормами статьи. 558 ГК РФ, регулирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец обязан передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру, долю жилого дома или квартиры. В свое черед покупатель должен принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него денежную сумму определенную условиями договора.

Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества определены спецификой предмета договора купли - продажи недвижимого имущества.

При определении жилого помещения как предмет договора купли - продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:

соответствие помещения требованиям, именно его годность к проживанию (часть 2 пункта 1 ст. 673 ГК РФ);

целевое предназначение, к примеру - стабильное проживание в нем физических лиц.

Осуществляя сделки с недвижимостью, нужно обезопасить себя от неприятных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли - продажи недвижимости, не передачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли - продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если взять в расчет немалую стоимость недвижимости, а еще относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то беспокойства участников сделок по купли - продажи недвижимости станет понятным.

Зачастую когда заключают договор продажи жилой недвижимости подписывают соглашение о задатке, в каковом, с одной стороны, прописывается заключение основного договора купли-продажи в будущем, и покупатель передает установленную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае если договор не будет заключен или не исполнен, задаток возвращается в двукратном размере если виноват продавец, ну а если покупатель то задаток остается у продавца.

На первый взгляд, формирование такого соглашения поможет дисциплинировать стороны и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить закон и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно сделать вывод, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не обладает юридической силой.

В статье. 380 ГК РФ содержит понятие задатка. Задаток это конкретно определенная сумма в сделках купли продажи недвижимости, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли - продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора купли - продажи недвижимости и в гарантию его исполнения.

Итак, задаток это часть той суммы, которую должник должен заплатить кредитору. Задаток выполняет подтверждающую функцию - «заключения договора». Кроме того он обеспечивает выполнение договора. Та сторона которая не исполняет обязательство полностью теряет сумму задатка. Осознание возможного наступления таких неприятных последствий подталкивает сторон обязательства к надлежащему его исполнению. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком только тогда, когда стороны изначально (на момент передачи) понимали (и закрепили), какие функции должна осуществлять данная денежная сумма. Если какая-то из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком не признается, а законодательство призывает считать такую сумму авансом.

Задатком невозможно обеспечить исполнение обязательства, которое предположительно сторонами возникнет только в будущем, так как обязательство, появляющееся на основании соглашения о задатке, то оно является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависит от главного обязательства и может иметь место только при условии существования основного обязательства.

На случай появления разногласий, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком. Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки. [29, c. 342]

Следует заметить, то что участник долевой недвижимой собственности вправе продавать собственную долю в общей собственности. Тем не менее, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности желающим приобрести продаваемую долю дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация допускается только в том случае если доля в собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать долю в собственности, собственник ставит в известность в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. Если остальные участники долевой собственности не способны купить продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, тогда продавец имеет право продать свою долю тому кому пожелает.

Если остальные участники отказываются покупать долю, им нужно в письменном виде дать согласие от других собственников на продажу этой доли, заверенное нотариусом или оформленные в государственном органе исполняющем регистрацию прав. В том случае, когда такие документы не имеются, то это повлечет приостановление государственной регистрации на один месяц, помимо этого отправляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не предоставили своего согласия. А если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства. [39, c. 23]

Договор купли - продажи недвижимого имущества, в частности жилого помещения, должен устанавливать стоимость (цену). Как уже отмечалось чуть раньше, передача прав собственности оплачивается как целой суммой, а так же и в рассрочку. При продаже недвижимого жилого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Современным гражданским законодательством (пунктом. 1 статьи. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи недвижимого жилого имущества, так же, жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимую собственность передаются права и на ту часть земельного участка на которой он расположен и необходима для ее использования.

В настоящей момент наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Возникновение таких ситуаций опасно кое-какими проблемными моментами, которые будут отмечены дальше. При покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. [19, c. 28]

Правовое регулирование купли-продажи недвижимого жилого имущества зависит не только от существующей специфики объекта сделки, но также и от правового статуса ее субъектов. Особые вопросы появляются при наличии в числе собственников несовершеннолетних граждан.

Как отмечалось ранее, сделки по отчуждению недвижимого жилого имущества могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями. Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями (родителями, усыновителями или опекунами). [17, c. 112]

Данная правовая норма является причиной больших трудностей в имущественном недвижимом обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом жилом помещении либо другом населенном пункте.

Осуществляя анализ ситуации данной выше, нужно обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли - продажи недвижимого имущества ничтожной. Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли - продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Семейное законодательство дозволяет представительство детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет сами участвуют стороной в сделке купли - продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители дают согласие на сделку, обычно, после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли - продажи недвижимости.

Рассчитывается на то, что само по себе согласие, выражаемое прямо в тексте договора купли - продажи недвижимого имущества, является более предпочтительным для другого участника сделки. Это связано с тем, что в таком случае возникает защита покупателя от возможного оспаривания договора купли - продажи недвижимого имущества законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.

Защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях на счет купли - продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых механизмов, которые должны быть использованы:

наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;

наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;

наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;

сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;

наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли - продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. [41, c. 45]

В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с четким конкретно определенными условиями. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей:

Покупатель может посчитать вышеуказанные условия для себя не выгодными и отказаться от приобретения недвижимого жилого имущества. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему собственнику недвижимого жилого имущества его законный представитель должен заблаговременно позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом больших денежных средств, а еще с исполнением гражданами своих конституционных прав на жилище. В связи с этим правовые нормы сегодняшнего действующего российского законодательства нацелены на то, чтобы в наибольшей степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей / продажей недвижимого жилого имущества и гарантировать им право на жилье.

Гражданское право признает установленное законодательством право пользования. Помимо этого, современное законодательство предусматривает возникновения права собственности на недвижимую собственность в следующих способах:

договор найма жилого помещения в пользование (пункт 1 статья 671 ГК РФ);

право пользования членов семьи нанимателя или собственника, проживающих совместно с нанимателем (собственником);

вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов. [42, c. 15]

По этому вопросу в литературе выдвинуты две концепции:

Семейно-правовая концепция. Среди представителей данной концепции можно выделить следующих исследователей, как Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и др. С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением появляется в силу конкретных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником или нанимателем.

Гражданско-правовая концепция. У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение. [35, c. 344]

В соответствии с нормой, в пункте 1 статья 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого жилого имущества в обязательном порядке должна содержаться информация о сохранении при продаже жилого помещения для нового собственника права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Все же, нужно отметить тот факт, что в тексте договора купли-продажи очень редко встречается важная формулировка существенного условия договора. Такая формулировка может выглядеть так:

Если продается квартира с жильцами, то в основном, в договоре имеются следующее условие:

В случаях если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то такое условие считается ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может закончиться на основании обязательств последнего.

Продавец по договору купли - продажи недвижимости должен поставить в известность покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не составляет большой сложности случаях, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусматриваются действующим законодательством. [43, c. 214]

Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют. Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений.

А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы

В этом случае наивысшую защиту нового собственника жилого недвижимого имущества можно было бы обеспечить с помощью внесения в п. 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое сможет дать покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Возможно когда редактировали пункт 2 статью 558 Гражданского кодекса хотели обеспечить наилучшую защиту покупателя недвижимости от недобросовестного продавца. Ну а связанно данное с тем, что когда совершается указанная сделка, права и обязанности сторон появляются с момента гос. Регистрации купли продажи недвижимости, а не с того момента когда подписан договор. Такой правовой подход из которого вытекает что права и обязанности у сторон возникают после того как произведется регистрация сделки в реестре, кажется неосуществимым, но и также противоречит статье. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если применять такой подход, то происходит лишение права просьбы о гос. Регистрации в порядке судопроизводства той стороны, которая уклоняется от государственной регистрации договора продажи недвижимости. [44, c. 26]

Таким образом, можно отметить тот факт, что складывается определенная ситуация, при которой договор купли - продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена и письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей этот договор не породил.

Изложенное выше свидетельствует о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ достаточно неверна. это связано с тем, что момент заключения договора купли / продажи недвижимого имущества не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор купли / продажи недвижимого имущества считается заключенным, если между сторонами в законодательно требуемой форме достигнуто соглашение по всем его наиболее существенным условиям. Таким образом, необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию. [47, c. 195]

Итак, представленная выше норма пункт 2 статьи 558 ГК РФ нуждается в значительном изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи недвижимого жилого имущества и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию пункта 2 статьи 558 ГК РФ:

Подобная формулировка положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости пункт 3 ст. 165, пункт 3 статьи 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки купли / продажи недвижимого имущества, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить пункт 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение пункта 3 статьи. 165, пункта 3 статьи 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли - продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган.



3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:

Здание должно быть принято в эксплуатацию.

Здание не может быть самовольно построенным.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр. [48, c. 32]

Так же как купля - продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. [51, c. 20]

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли - продажи недвижимого имущества.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли - продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли - продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. [53, c. 18]

Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем. [35, c. 231]

Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.

Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.

Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.

Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы. [32, c. 432]

Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.

документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.

технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.

выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.

заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.

заключения из санитарно-эпидемиологического надзора

техническое заключение управляющей компании.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс. [24, c. 431]

Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

распространённая ошибка - неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.

несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.

будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.

По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.



Заключение

В подведении итогов дипломного исследования, необходимо отметить следующие моменты. Особое значение договора купли-продажи в современном праве обусловлено широтой сферы его применения, так как купля-продажа это наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договор купли - продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота, а так же регулирует многообразные отношения экономического оборота. Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным.

Как можно отметить, под договором купли - продажи недвижимого имущества понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) должна передать в собственность-то есть передать имущественные права другой стороне (покупателю) определенное недвижимое имущество (жилое или нежилое). А покупатель должен заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами сумму (предварительно, после заключения сделки, целиком или в рассрочку).

Существенными условиями договора купли - продажи недвижимого имущества нынешнее законодательство относит условия договора предмет, подлежащий продаже и его стоимость.