Институт купли-продажи недвижимости

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие имущества покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу по передаче недвижимого имущества.

К Содержанию договора купли - продажи недвижимого имущества относятся определенные права и обязанности сторон такого договора.

Покупатель, по договору, имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты за переданное имущество. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли - продажи недвижимого имущества заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи-то есть имущественных прав на недвижимое имущество. Покупатель В свою очередь, обязуется передать продавцу конкретно определенную договором купли - продажи недвижимого имущества денежную сумму-либо целиком, либо в рассрочку по частям.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество

Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве. Исследование позволило выявить следующие пробелы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилой недвижимости:

1) в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

2) обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. В современном законодательстве отсутствуют единые, четко установленные критерии, согласно которым могло бы предотвращаться нарушения прав несовершеннолетних при купли - продаже недвижимого имущества. В результате отсутствии единых и целесообразных современных норм органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки купли - продажи недвижимого имущества, которые не всегда соответствуют интересам несовершеннолетних.

Решение представленной проблемы может заключаться в применении так называемого адресного подхода. Под адресным подходом подразумевается проведение углубленного мониторингового конкретной ситуации и неблагополучных семей, в которых существует риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок купли - продажи недвижимого имущества.

Кроме того, предполагается необходимость редактирования современных нормативно-правовых актов, в частности Гражданского Кодекса РФ. Редакция статьи 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:

1. Существенным условием договора купли - продажи жилого недвижимого имущества, в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В данном случае максимальная защита нового собственника жилого недвижимого имущества могла бы быть обеспечена путем внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое предоставляет покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

4. Договор купли - продажи недвижимого имущества, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается.



Список использованных источников

1. Приказ Минюста РФ об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Федеральный закон о внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.12.2012 №302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

3. Федеральный закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения от 30.03.1999 №52-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) (30 марта 1999 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (29 июля 1998 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (21 июля 1997 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

6. Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (21 декабря 2001 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

7. ГК РФ ч. 2, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) (26 января 1996 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (25 октября 2001 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

9. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

10. Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

11. Постановление Пленума ВАС РФ о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем от 11.07.2011 №54. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

12. Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

13. Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

14. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007 N А33-6921/07-Ф02-9180/07 по делу N А33-6921/07. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

15. Постановление ФАС Центрального округа от 09.11.2010 N А14-13798/2009/321/34. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости от 13 ноября 1997 г. №21. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

УЧЕБНАЯ И НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

17. Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве. Экономико-правовое исследование. М.: Статут, 2012. С -112.

18. Болгерт Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. 2013. №1. С. 7 - 18.

19. Васильев Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. №6. - С. 28 - 40.

20. Горшкова Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2011. №19. - С. 11 - 19.

21. Гражданское право в вопросах и ответах. Под ред. Алексеева С.С. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2011. - С 368.

22. Гражданское право в схемах. Общая и Особенная части. Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010. - С 544.

23. Гражданское право России. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. - М.: Юстицинформ, 2010. - С 560.

24. Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: МЭСИ, 2011. - С 537.

25. Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, Контракт, 2010. - Т.II: 608 с.

26. Гражданское право. Гатин А.М. - М.: 2010. - С 384.

27. Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. - М.: Юристъ, Ч1 -2008, 719 с.; Ч2 - 2010, 927 с.

28. Гражданское право. В 3-х т. Т.1-2. Под общ. ред. Степанова С.А. - М.: 2011; Т.1 - С 640., Т.2 - С 712.

29. Гражданское право. В 3-х томах. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010, т1 - С 765., т2 - С 848., т3 - С 784.

30. Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.1 - С 1008., Т.2 - С 880., Т.3 - С 800.

31. Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.2 - С 880.

32. Гражданское право. В 4-х томах. Под ред. Суханова Е.А. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2011. - Том 2 - С 496.

33. Гражданское право. Особенная часть. Белов В.А. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2011. - С 767.

34. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. Ивакин В.Н. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: 2010. - С 223.

35. Гражданское право. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010 - С 911.

36. Жилищное право. Седугин П.И. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2010. - С 384.

37. Жилищное право. Конспект лекций. Пименова Е.Н. - М.: Эксмо, 2010. - С 160.

38. Жилищное право. Пименова Е.Н. - М.: Эксмо, 2011. - С 32.

39. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2012. - С 60.

40. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. - М.: Эксмо, 2011. - С 368.

41. Кислов С.С. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. №9. - С. 41 - 47.

42. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15. С. 15 - 19.

43. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - С 396.

44. Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. №1. С. 19 - 28.

45. Мешкова Ю. Регистрация обязательна // ЭЖ-Юрист. 2010. №38. Тематическое приложение. С. 1.

46. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013- С 336.

47. Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта. М.: Юстицинформ, 2013. - С 256.

48. Снегирев А.Г. Купля-продажа земельного участка // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. №6. - С. 32 - 46.

49. Софийская Н.М. Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. №10. - С. 42 - 47.

50. Тушнов М. Доходы от продажи недвижимости: до и после // Информационный бюллетень «Экспресс-бухгалтерия». 2013. №4. - С. 33 - 34.

51. Фирфарова Н.В. Реализуем объект недвижимости // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2012. №18. - С. 20 - 30.

52. Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. - С. 912.

53. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. №3. С. 18 - 23.

Размещено на Allbest.ru