Институт купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

право договор недвижимость

Тема дипломной работы связана с договором купли-продажи недвижимости. Эта тема была выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.

В период развития рыночных отношений в России, который многие, и не без основания, называется «разгул» при работе с сектором недвижимости постоянно расширяется, и базовые основы, цивилизованный рынок еще не решен, не приобрели законченную форму, предмет правового регулирования, относящийся к недвижимости, сделки с недвижимостью является очень актуальной темой на данный момент. Поэтому необходимо рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Тема актуальна и может представлять интерес для широкого круга общественности, так как сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов. Тем не менее, рынок недвижимости остается значительно криминальным. Многие сделки совершаются без достаточного правового исследования, без четкого определения прав и обязанностей сторон, которое влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, следовательно, значительным финансовым потерям. Также придется нести значительные расходы на юридические услуги.

Целью данной работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность закрепленных в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих указанные правоотношения, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблематике.

В соответствии с целью работы были определены следующие задачи исследования:

- дать гражданско-правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости, рассмотреть понятие и виды договора купли продажи недвижимости;

- выявить особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, определить права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи недвижимости. Рассмотреть специфику договора купли-продажи жилой недвижимости, выявить особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный. Использование данных методов позволило всесторонне и глубоко исследовать специфику договора купли-продажи недвижимости.

В российской правовой науке вопросами договора купли-продажи недвижимости занимались следующие правоведы: Вагизов Р.Г., Зражевская Т.Д., Козлов Е.И., Корабельникова Ю.Л., Кутафин О.Е., Лукашева Н.Ф., Лукин В.П., Синцов Г.В., Сунгуров А.Ю., Хаманева Н.Ю., Чуксина В.В. и другие

1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1 Недвижимость как особый объект правового регулирования

Прежде чем приступить к рассмотрению специфики гражданско-правовой характеристике необходимо четко понимать, что включает в себя в содержательном аспекте недвижимость. Как таковое, определение недвижимости дается в пункте №1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту будет использовано сокращение ГК РФ), которое является наиболее общим. Само по себе это определение развернутое и объемное. В силу характерных естественных свойств недвижимости указанное определение является достаточно универсальным.

Также, важно отметить следующие основные признаки недвижимости:

1. Недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека. [36, c. 384]

2. Необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

3. Важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

В указанном выше пункте ГК РФ (в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) представлено перечисление основных видов и типов недвижимости:

земельные участки, участки недр,

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

иное имущество, отвечающее определенным вышеуказанным признакам. [50, c. 33-34]

Характеристика выше представленных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. [39, c. 60]

Гражданский Кодекс различает два основных вида недвижимых вещей:

вещи, являющиеся недвижимыми по их природе,

вещи, являющиеся фактически движимыми, однако в силу их высокой значимости приравненные к недвижимым вещам с точки зрения нормативно-правового регулирования.

Изучение гражданско-правовой природы института недвижимости в современном российском праве предполагает также рассмотрение некоторых правовых проблем и трудностей, непосредственно связанных с указанным институтом.

Как уже было указано выше, сами по себе истоки гражданско-правового регулирования недвижимости как достаточно самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений закреплены в части первой ГК РФ. В дальнейшем, после введение в действие указанного выше нормативно-правового акта, законодателями были предприняты попытки внесения изменений и дополнений посредством принятия актов, целью внедрения которых явилась преодоление и регламентация основных существующих пробелов. Однако, вплоть до сегодняшнего дня существуют по-прежнему непродуманные юридические конструкции, возникшие вследствие некорректного наложения и взаимодействия подчас взаимоисключающих правовых норм.

Как уже было отмечено, недвижимые объекты могут быть отнесены к данной категории как согласно природным, так и правовым основам. Что касается отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу в силу закона, то данный аспект не вызывает нареканий у большинства современных изыскателей в силу обусловленности историческими примерами. [36, c. 384]

С институтом недвижимого имущества связана процедура регистрации данного имущества. Необходимо отметить, что сама по себе процедура регистрации недвижимости в государственный кадастровый реестр для граждан Российской Федерации является обязательной на сегодняшний день [45, c. 1]

Для многих теоретиков и практиков вопрос о целесообразности обязательности регистрации недвижимого имущества является основополагающим.

Рассмотрение данного вопроса предполагает необходимость обратить внимание на несколько аспектов. С одной стороны, любой владелец недвижимого имущества должен в полной мере осознавать ответственность, которая возникает в случае приобретения прав на недвижимое имущество. Повышение уровня ответственности предполагает приближение к достижению европейских стандартов в отношении гражданско-правового института недвижимого имущества.

Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что повышение ответственности владельцев недвижимого имущества должно сопровождаться также и повышением уровня качества мер по выявлению и пресечению действий, нарушающих установленные правовые нормы. Причем в настоящее время систему данных норм не привели в соответствующий целесообразный и действенный вид. На данный момент предполагается, что в достаточно скором времени практически все физические и юридические лица сами осуществят кадастровый учёт без установлений определенного уровня ответственности. [50, c. 33-34]

Кроме перечисленных выше вопросов, некоторые юристы отмечают трудности, связанные с классификацией недвижимого имущества. Согласно Гражданскому Кодексу, объекты, являющиеся недвижимыми по природным основаниям, подразделяются на две основные категории:

а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками,

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Несмотря на первоначальную простоту и целостность классификации, необходимо отметить тот момент, что при разработке первой введенной в действие редакции указанного нормативно-правового акта классификация объектов, являющихся недвижимыми согласно их природе, на вышеперечисленные две основные категории не было проведено законодателем с достаточной рациональностью, а также последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества самое большое сомнение как практиков, так и теоретиков вызывали такие объекты, как:

леса,

многолетние насаждения,

обособленные водные объекты.

Сомнения связаны с несколькими аспектами. С точки зрения возможности либо же невозможности передвижения или транспортировки они находятся в равном положении. Кроме того, согласно современным нормативно-правовым актам, в том числе и ГК РФ, что недвижимыми объектами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а только те земельные участки, на которых они размещены. При этом перечисление вышеуказанных объектов в качестве независимых объектов недвижимого имущества обусловило возникновение в правоприменительной практике основательные вопросы. Это также еще больше обострялось распространением порядка государственной регистрации на указанные объекты. Данное распространение предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [5, c. 1]

Таким образом, можно отметить следующие моменты. Предыдущая и современная практика применения нормативно-правовых актов о недвижимости позволило выявить тот факт, что не все объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Важно отметить факт постоянного внесения изменений в перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные изменения вносились не систематически, согласно необходимости, путем целесообразной трансформации существующих норм и адаптации, но чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов.

Подводя итоги данному параграфу, необходимо отметить несколько основополагающих моментов. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Таким образом, недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Важно принять во внимание тот момент, что правовое значение выделения объектов недвижимого имущества из общей совокупности вещей соединяется с введением для указанного феномена специального правового режима. Само по себе определение «недвижимое имущество» говорит не столько о конкретной вещи или конкретном объекте, сколько о непосредственно правилах, которые были сформулированы для ее гражданского оборота.

1.2 Понятие и виды договора купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, Земельным Кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), законом о регистрации Специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, определяет функции, которые позволяют договор купли-продажи недвижимости выделить в отдельный вид договора.

Таким образом, в соответствии с ст. 454 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность недвижимости покупателя: землю, здания, сооружения, жилое или нежилое помещения или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сумму денег, определяемую по соглашению сторон.

согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность

Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена приобретаемого имущества.

Таким образом, в соответствии со ст. 554 ГК РФ указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны доказательства, устанавливающие нахождение имущества. Подлежащего купли-продажи собственности. Договор должен содержать информацию, которая определяет местоположение этого имущества в соответствующей земле или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, он считается незаключенным.

Недвижимость должна быть описана в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации и должна содержать вид (название) объекта (здания, сооружения, жилого дома, садового дома, коттеджа, гаража), адрес (место нахождения) объекта,

Договор купли-продажи здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором данный объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такие изменения.

Таким образом, в соответствии со ст. 552 ГК РФ согласно договору купли-продажи здания, сооружения или другого имущества к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земли, занятые недвижимостью и необходимыми для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором имущество продается, покупателю передается право собственности на земли, занятые под такой недвижимостью и необходимые для ее использования, если иное не предусмотрено законом. [39, c. 33]

Кроме того, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья 35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Следовательно, необходимым условием договора купли-продажи зданий, жилых и садовых домов является передача права собственности на земли, занятые ими.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ купли-продажи может подлежать только земля, которая прошла государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию: расположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земель (цели), разрешенное использование, обременения.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием, без которого договор не может считаться заключенным. Цена может быть установлена ??для объекта в целом и на единицу площади или иного показателя ее размера, в этом случае полная стоимость имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. И в соответствии со ст. 317 ГК РФ разрешено выражение цены контракта в размере рублевого эквивалента, определяемого в иностранной валюте.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст. 292 ГК РФ передача права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст. 675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст. 1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальная доля недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, за исключением тех случаев, когда представленная доля выставлена на продажу посредством публичных торгов. Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта 1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

В случае продажи доли общего имущества, конкретный продавец должен поставить в известность остальных участников долевой недвижимой собственности, в частности в письменной форме, причем с точным указанием цены и иных условий, при которых данная доля подлежит продаже.

Только в том случае, если остальные участники долевой собственности не согласятся приобрести предлагаемую долю недвижимого (им дается фактически месяц на размышления), собственник продаваемой доли может предложить собственную долю любому физическому или юридическому лицу. Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что сам по себе переход права собственности на недвижимое имущество, в частности по договору купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно связан с процедурой государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Достижение как продающей, так и покупающей недвижимое имущество сторонами соглашения по всем наиболее существенным условиям, связанным с передачей права собственности, знаменует подписанием договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В ряде других случаев соблюдения преимущественного права покупки не требуется. В частности, данная ситуация возможна в тех случаях, когда доля в имущественном праве продается другому участнику долевой собственности, случае отчуждения по гражданско-правовому договору ренты, безвозмездного отчуждения по договору дарения, или же в случае пожертвования.

Важно отметить тот факт, что современное законодательство регулирует преимущественно те правоотношения, в которые вовлечены несовершеннолетние граждане, также являющиеся владельцами недвижимого имущества, что крайне значимо на сегодняшний день в связи с защитой прав несовершеннолетних. В частности, согласно Гражданскому Кодексу России, опекун несовершеннолетнего собственника недвижимого имущества не имеет право давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества (покупка / продажа, дарение, обмен, иное отчуждение) без предварительного разрешения органов опеки.

Также важнейшим условием заключения договора купли / продажи недвижимого имущества, закрепленном в Семейном Кодексе РФ, является условие, связанное с владением, использованием и иными действиями с общим имуществом между супругами.

Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию.

То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной. Подобный механизм будет действовать во всех случаях, за исключением тех, когда будет доказан тот факт, что другая сторона в сделке по приобретению / отчуждению прав на недвижимое имущество знала или должна была знать о несогласии того или иного супруга на совершение сделки.

Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки. [47, c. 125]

Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности.

Особенно необходимо отметить такую важную составляющую договора купли-продажи недвижимости, как цена приобретения / продажи имущественных прав на недвижимость, представленная в статье 555 ГК РФ.

Важно отметить следующие моменты:

При отсутствии в договоре купли / продажи недвижимости согласованной всеми участвующими сторонами цены в письменной форме, такой договор признается незаключенным и недействительным.

Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.

Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники. [44, c. 21]

2. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

2.1 Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

При рассмотрении особенностей сделок по приобретению, отчуждению недвижимости, нужно придать внимание так называемому «предварительный» договор купли - продажи имущества, который является особенным видом договоров обширно используемого и применяемого предприятиями в современных условиях, выступающих посредниками в сделках по купле / продаже недвижимости. Однако, необходимо отметить, что использование предварительного договора купли-продажи недвижимости предполагает значительную осведомленность сторон сделки купли / продажи недвижимости. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива. [33, c. 437]

Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.

Как и основной, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в той же самой форме. Опять же, необходимо обратить внимание на важность соблюдения основных требований составления письменной формы данного договора.

Для наиболее точного представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении 2.

Однозначно также, сторонами согласно представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут являться все физические и юридические лица, представители властных структур разного уровня.

Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества обязан соответствовать ряду условий, к тому же в неукоснительном порядке:

Во-1-ых, должны находиться в нем указания на определенный предмет договора, какие позволят его Точно определять.

Во-2-ых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, какие включают в себя подобные моменты, как стоимость, процедура проведении оплаты, а кроме того порядок передачи объекта недвижимости в имущество другому личности.

В-3-х, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать период, в течение какого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. В случае если в соглашении этот период никак не отображен, в таком случае основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, отличительной Особенностью предварительного соглашения является в таком случае, то что это соглашение совершенно не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации. Помимо этого, сам по себе, этот вид договора купли-продажи недвижимого имущества никак не влечет немедленный переход имущественного права на объект недвижимости, а кроме того обязательство передать данное имущественное право на определенный материальный объект. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества только лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в перспективе заключить основной договор.

Можно выделить следующие отличительные Признаки предварительного договора купли-продажи недвижимости:

- у сторон предварительного договора существует взаимная обязательство по заключению договора в перспективе;

- предварительный договор является безвозмездным соглашением, так равно как предметом данного договора являются действия, нацеленные на заключение основного договора;

- в случае если в предварительном договоре фиксируется обязательство покупателя заплатить стоимость недвижимого имущества либо его значительную часть до заключения основного договора такой договор согласно собственной сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной плате.

Требование о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Достаточно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости содержатся условия о задатке. Тем не менее вопрос о том, способен ли задаток гарантировать выполнение предварительного договора спорный. Судебная практическая деятельность по данному вопросу никак не отличается единообразием. При этом судебная практическая деятельность арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока что судебная практическая деятельность по этому вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что же включать в предварительный соглашение купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к последующему.

Согласно со ст. 429 ГК РФ сущность предварительного договора состоит в том, что же стороны принимают на себя обязанность в перспективе заключить основной договор о отчуждении собственности на условиях предусмотренных предварительным соглашением. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

Согласно со ст. 380 ГК РФ задатком является денежная сумма отдаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по соглашению. Потому как предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора никак не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другой точки зрения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ дозволяет обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонения стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке согласно собственной сути является смешанным договором, к какому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практическая деятельность в области связанной с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практическая деятельность выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом согласно предварительному договор купли-продажи недвижимости может являться только владелец отчуждаемой собственности, В случае если продавец согласно предварительному договору в время его заключения не обладал законном правом собственности на отчуждаемую собственность, в тaком случае предварительный договор является ничтожной сделкой.

Конечная стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в предварительном договоре. В случае если конечная стоимость в предварительном договоре не установлена, договор является не заключенным, так как условие о стоимости является значимым условием предварительного договора.

Если по условиям предварительного договорa покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону. [22, c. 310]

Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договорa, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объектa. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.

Покупная стоимость предметa договорa должна быть Конкретно установлена, при этом в договоре нужно обозначить, что стоимость является конечной и изменению никак не подлежит.

Установить определенный период заключения основного договора и период передачи недвижимого имущества покупателю.

Установить какая сторона несет затраты по части оформления основного договора.

Закрепить ответственность продавца (застройщикa) в случае если недвижимое имущество не достаточно передано в определенный срок, к примеру в виде неустойки.

Зафиксировать обязательство продавца получившего задаток вернуть его в конкретный срок, в случае если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, невзирая на обширное использование предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по большинству вопросов, сопряженным с заключением, исполнением данного договора единого толкования закона и единообразной судебной практики не имеется.

В ст. 550 ГК РФ зафиксировано, что-то договор продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме посредством формирования 1-го документа. Продавец и покупатель обязаны данный документ подписать. Как правило, в практике оформляется и подписывается он в 3 экземплярах, каждый из которых понадобится в дальнейшем.

Главное, что необходимо совершить продавцу или покупателю до того, как поставить подпись в договоре - это очень внимательно его прочесть.

Обязательными составляющими договора купли-продажи являются:

- сведения, позволяющие однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю согласно договору (ст. 554 ГК РФ). Такая информация, из которых очевидно, в каком месте квартира либо дом располагается, какое количество там метров, комнат и т.д. Как правило списываются с документов, подтверждающих право собственности (чаще всего - с Подтверждения о регистрации права собственности);

- стоимость подаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

- список лиц, живущих в жилом доме, квартире, Доли жилого дома либо квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательством право использования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

- условия, касательно которых согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Кроме договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и приобретатель должны подписать, равно как и сам договор (хоть и не обязательно одновременно с ним).

Однако подписанием данных документов дело не ограничивается и сделку (пока что) признать заключенной невозможно. Переход права собственности на недвижимое имущество теперь необходимо зарегистрировать.

Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна - государственная. Она положена согласно закону (конкретно - по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где прописано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимое имущество согласно договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, подписываемый после 1 марта 2013 года, сейчас регистрировать не надо (ст. 558 ГК РФ). Напомним, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1-ый Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в отдельные статьи ГК РФ, какими регулируются принципы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация - вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, что продавец хочет обратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то равно как раз и отмечено (зафиксировано) в ЕГРП. Переход права собственности как раз и фиксируется, Для того чтобы передать покупателю не только лишь помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его обретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Закон о регистрации [5, c. 1]. Нужно отправляться в Федеральную регистрационную службу, где эта регистрация и происходит. После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

1. Написать заявление о государственной регистрации прав

2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестрa по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.

Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется согласно предпочтению заявителя:

- личным обращением заявителя в орган, выполняющий государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, его региональный отделение;

- по телефону;

- Путем использования информационных киосков;

- Путем официальный веб-сайтов Росреестра, веб-сайтов других органов, исполняющих государственную регистрацию прав.

3. Дождаться итога. Регистрационные действия начинаются в день приема документов для государственной регистрации прав.

Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон.

Для этого чтобы государственная регистрация успешно прошла, нужно будет в Федеральную регистрационную службу передать следующие документы:

1. Заявления сторон. Пишутся вручную. Значение документа - зафиксировать переход правa имущества на недвижимое имущество. Оформляется продавцом-покупателем собственноручно. В случае если кто-то из их вместо себя направляет, так сказать, заместителя - официального представителя, в таком случае такой заместитель обязан представить совместно с заявлением нотариально удостоверенную, оформленную соответствующим способом доверенность. В ситуациях, если стороной сделки выступает гражданин, признанный судом недееспособным, либо ребенок, не достигнувший возраста 14 лет, его «заместителем» в силу закона будет представлять родитель либо опекун (доверенность в данном случае не потребуется).

2. Платежный документ, подтверждающий уплату общегосударственной пошлины. Согласно закону подобные сделки, как дарение, купля и продажа недвижимого имущества, не обязательно заверять у нотариусa. Договор имеет возможность быть оформленным в обыкновенный письменной форме, однако его государственную регистрацию необходимо осуществить в обязательном порядке. Как определено нормами действующего законодательства, право собственности, в равной мере как и право пользования, ипотека, сервитуты и прочие права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Государственная регистрация договоров, а кроме того права собственности на помещения, земельные участки и иное недвижимое имущество происходит в специальном регистрирующем органе - Росреестре.

За регистрацию возникновения права на недвижимое имущество взимается госпошлина, плата которой подтверждается квитанцией.

Для того чтобы зафиксировать право на имущество, в региональный отделение Росреестрa совместно с квитанцией о оплате госпошлины представляются следующие документы:

- свидетельство, подтверждающее право на имущество продавца на это помещение;

- договор;

- документ, который является основанием для получения продавцом свидетельства, к примеру, договор дарения квартиры, здания либо земельного участка, свидетельство, подтверждающее право на наследство согласно завещанию либо согласно закону;

- заявление от супругa продавца о том, что он либо она не возражает против совершения сделки.

Дополнительно могут быть представлены и другие имеющиеся в наличии.

Для того чтобы зарегистрировать право на имущество, все подготовленные документы должны быть представлены сторонами или непосредственно их представителями, права которых оформляются у нотариуса и где выдаются нотариально удостоверенные доверенности.

Доверенность на регистрацию права собственности должна содержать указание на права, которыми представитель в соответствии с ней наделяется, в том числе:

- право представителя подавать в регистрационный орган все необходимые документы,

- право расписываться и получать по результатам произведенных регистрационных действий зарегистрированный договор, а также свидетельство.

В случае Если представитель не обладает правом получения денежных средств от сделки, это необходимо также отметить в доверенности.

3. Правоустанавливающий документ, утверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Закона о регистрации [5, c. 3]. Она называется «Основания для государственной регистрации прав». Правоустанавливающим документом может быть, к примеру, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в 2-х экземплярах - оригинал и копия.

4. План жилого помещения и документ, включающий описание жилого помещения, удостоверенные органами согласно учету объектов недвижимого имущества. В 2-х экземплярах - оригинал и копия. Должны быть удостоверены органами согласно учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план либо кадастровый паспорт и разъяснение.

5. Документ о лицах, обладающих согласно законодательству правом пользования жилым помещением, с указанием данного права, заверенная должностным лицом, отвечающим за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается вновь в 2-ух экземплярах - оригинал и копия.

Большинство являются владельцами недвижимости - квартиры, дома, земельного участка. Такое положение обязывает знать ответы на отдельные правовые вопросы, с какими рано или поздно мы можем повстречаться, например, при приобретении или продаже этого самого недвижимого имущества. Реализация квартиры - дело серьезное и хлопотное. Недостаточно отыскать покупателя и согласовать с ним вопрос о стоимости, но чтобы сделка была признана легитимной, и в дальнейшем у продавца и у покупателя не появилось излишних проблем, следует приготовить «энное» количество документов, необходимых при оформлении купли-продажи. Как правило, сбором таких документов занимаются риэлтерские фирмы, однако заметно подешевле это произвести самому лично, в особенности если сделку планируется совершить без дорогих посреднических услуг.

Одна из значимых бумаг, что понадобится для купли либо продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом либо землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Помимо этого, он понадобится при получении разрешения для перепланировку квартиры, а кроме того при оформлении права наследования. что же такое кадастровый паспорт на жилплощадь и как его оформить?

Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости». Эта норма определила образование информационного ресурса, который содержит информацию абсолютно обо всем учтенном недвижимом имуществе на всей территории Российской Федерации, т.е. участках земли, домах и постройках, квартирах и прочих помещениях, незавершенных объектах, а так же о территориальных границах всех субъектов Федерации. Этот закон установил обязательное получение кадастрового паспорта собственниками помещений при регистрации своих прав. Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру - это выписанные из гос. реестра сведения об объектах недвижимости, такие какие необходимы при регистрации права собственности и проведении с ней всевозможных сделок.

Где можно получить кадастровый паспорт? Для этого необходимо обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (БИП), которое располагается по месту нахождения квартиры, имея с собой заявление, документ удостоверяющий личность, и документ о собственности на эту квартиру.

Чем различается кадастровый паспорт на квартиру от технического паспорта. До первого марта 2012 года существовал закон, согласно которому при совершении всевозможных сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее был нужен тех. паспорт объекта. Данный документ, включал гораздо большее количество данных о объекте (план жилплощади, материал стен и перекрытий, год постройки здания, сроки капитально - ремонтных работ, а кроме того инвентаризационную цену), сейчас является добавлением к кадастровому паспорту и выдается при необходимости и дополнительном запросе. Для совершения сделок и регистрации права собственности в настоящее момент достаточно обладать только лишь кадастровым паспортом на квартиру, но, скажем, при оформлении ипотеки банк может потребовать и тех. паспорт объектa.

Сейчас немного о сроках действия кадастрового паспорта. Постановлением правительства РФ сведения о оценке всех объектов недвижимости, являющихся собственностью граждан, действительны в течении года, а период начала отсчета - 1-ое января каждого текущего года. И хоть у кадастрового паспорта не может быть ограниченного действия, сведения, отмеченные в нем, действительны только лишь в течение года. Отталкиваясь от этого, получение кадастрового паспорта на жилплощадь ограничивается 1-м годом. В случае если в течение данного периода у вас не получилось произвести предполагаемую сделку, в таком случае этот документ теряет свою значимость, и его необходимо делать заново.

Кроме того, если договор совершен под условием (то есть, если в договоре предусмотрено, что продавец или покупатель, например, должны перед заключением сделки сделать что-то еще - провести ремонт, дератизацию (вытравить грызунов) и т.д., иначе сделка не состоится), то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах - подлинники, копии.

Наконец, если сторонами договора являются физические лицa, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:

- подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.

Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.

Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос - как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель - несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же - и об этом необходимо помнить всегда - каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;

- свидетельство о праве собственности;

- передаточный акт.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.

Сделки которые подлежат гос. Регистрации будут считаться заключенными с момента регистрации, а не после подписания их сторонами или нотариального заверения. [22, c. 334].

В Сделках с недвижимостью регистрируют переход права собственности, но не саму сделку. Исключением являются сделки связанные с продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно будет только после того, когда сама сделка уже зарегистрирована.

В соответствии с п. 4 статьи 453 ГK РФ стороны не вправе потребовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Следовательно, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда уже зарегистрирован и переход права собственности, практически неосуществимо.

Соответственно, можно расторгнуть только действующий договор купли-продажи недвижимости. Таким образом, если стороны достигли согласия вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.