Купля-продажа недвижимости

Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В это нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона - чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества и принимающая сторона - чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические или юридические недостатки этого недвижимого имущества (если такие обнаруживаются в ходе приемки).

Вместе с тем в договоре купли-продажи может содержаться условие о передаче недвижимости после регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость, здесь имеется ввиду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. В этом случае регистрирующие органы не должны отказывать в государственной регистрации перехода права собственности и требовать подтверждения такой передачи (предоставления передаточного акта) для государственной регистрации. В тоже время уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

- принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ);

- при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии с данной статьей ГК РФ следует различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК РФ).

Так же специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя не только фактическую передачу вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, но и передачу «юридическую» - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию сделки (в отдельных случаях) и на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Отдельным обязательством по договору купли-продажи недвижимости является оплата. Оплата напрямую не связана с возникновением права собственности на вещь у покупателя.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, то исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.

Законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара.

Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Кроме этого, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Здесь имеются ввиду общие основания изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК РФ), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Так, управление муниципального имущества и землепользования администрации 02 марта 2011 года продало Обществу нежилое помещение в здании. Договором купли-продажи было определено, что оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком на 5 лет. Платежи должны перечисляться покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к настоящему договору. Кроме того, приложение к договору предусматривает график платежей по договору, начиная с периода с 06.02.2011 по 05.03.2011 года и заканчивая периодом с 06.01.2016 года по 05.02.2016 года. В соответствии с пунктом договора продавец передал объект, а покупатель принял объект с момента подписания договора купли-продажи.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года, в связи с тем, что Общество с момента заключения договора не сделало ни одного платежа по договору.

Решением Арбитражного суда от 03.07.2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 года исковые требования были удовлетворены.

Общество же в свою очередь подало кассационную жалобу, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

При принятии решения по данному спору Федеральный арбитражный суд исходил из следующих соображений. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 2 ст. 218, ст. 309, 314, п. 1 ст. 484, п. 1 ст. 486, ст. 556 ГК РФ, правомерно пришли к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года и указанный договор имеет силу передаточного акта, верно указав на то, что продавец - Управление муниципального имущества и землепользования надлежащим образом исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю. Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на п. 1, 2 статьи 450, 452, 489 ГК РФ, с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком были нарушены существенные условия договора по оплате переданного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи от 02.03.2011 года.

Поскольку судами установлено, что с момента заключения договора от 02.03.2011 до момента рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не внес ни одного платежа, а предложение Управление муниципального имущества и землепользования о расторжении договора оставлено обществом без ответа, а также то, что доказательств, подтверждающих исполнение Обществом обязательств по оплате не представлено Федеральный арбитражный суд постановил решение суда первой и апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества - без удовлетворения.

Здесь следует сказать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т.е. при исполнении сторонами обязательств предусмотренных договором купли-продажи недвижимости отношения сторон прекращаются в силу закона (а не по соглашению сторон).

Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом и в полной мере, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным, а продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

3. Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных объектов недвижимости в современных условиях

3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

В юридической литературе отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В.В. Витрянский и В.П. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает определение жилого помещения: под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Но в таком определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.

Обратимся к Жилищному кодексу РФ для определения понятия жилого помещения. В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ сказано, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))».

Далее, в ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов: три или пять. Не вносят ясность и другие части указанной статьи.

В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

Исходя из анализа ст. 15, 16 ЖК РФ следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляет купля-продажа жилых помещений, которые мы перечислили выше. Как указывалось в введении жилая недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав, и с учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров купли-продажи жилых помещений четких предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. В этой связи законодатель для сделок по купле-продаже жилых помещений предусмотрел некоторые исключительные требования, по мимо тех которые применяются при купле-продаже недвижимости.

В первую очередь это дополнительное существенное условие для договора купли-продажи жилых помещений, закрепленное ГК РФ. Таким существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Исследуя законодательство мы выяснили, что в настоящее время законом сохранено право пользования жилым помещением после его отчуждения за:

- нанимателями и постоянно проживающими с ними гражданами (ст. 675, 677 ГК РФ);

- ссудополучателями, проживающими в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ);

- получателями ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586, 602 ГК РФ);

- отказополучателями, проживающими в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ);

- члены семьи (в т.ч. бывшие члены семьи) продавца приватизированного жилого помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом.

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

На наш взгляд второй особенностью купли-продажи жилого помещения ранее являлось то, что сам договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С 1 марта 2013 года данное требование отменено. Таким образом, при продаже жилого помещения регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю. Стороны договора должны совершить совместные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности, т.е. один передать, а другой оплатить и принять жилое помещение по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Как отмечалось выше «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества». Передача жилого помещения, осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, оформленная соответствующим актом, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Только факт заключения договора купли-продажи жилого помещения порождает у его сторон право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Жилищным законодательством также установлено дополнительное правило, относящееся к продаже жилых помещений. Так, в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ определено, что «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ». В данном случае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст. 250 ГК и определяющие порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Здесь следует обратить внимание на соотношение понятий комнаты (как части жилого дома или квартиры) и доли в праве общей собственности.

Еще одной особенностью купли-продажи жилых помещений, является то, что при продаже жилого дома применяется ст. 552 ГК РФ. По договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При совершении сделок по купле-продаже жилых помещений присутствуют некоторые ограничения. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под его опекой или попечительством, либо проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Органы опеки и попечительства, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассматривают вопросы по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, и выдают письменные разрешения на продажу жилой недвижимости, с условием, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками или сособственниками собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних. В постановляющей части такого разрешения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

По нашему мнению, еще одним ограничением при купле-продаже жилого дома, находящего на территории указанной в перечне приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, является то, что покупателем такого дома не могут являться иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, в связи с применением ст. 552 ГК РФ, когда по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, мы видим, что при купле-продаже такой недвижимости как жилые помещения применяются отдельные нормы и ограничения определенные законодательством.

3.2 Особенности купли-продажи земельных участков

Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, для признания земельного участка объектом купли-продажи, необходима совокупность следующих условий:

- границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

- земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует следующее условие;

- предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для купли-продажи земельных участков (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

- земельный участок не должен быть ограничен в обороте.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные органы, в собственности которых находятся земельные участки. Здесь необходимо отметить, что покупателями земельных участков не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ;

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых установлен Федеральным законом от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». До утверждения указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях.

Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В соответствии с законодательством купля-продажа земельных участков совершается заключением договора в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Как указывалось во главе 2 данной работы императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ст. 554 ГК РФ) и соответственно применяется и к договору купли-продажи земельного участка. Таким образом, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения).

Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. В этой связи можно высказать предложение по дополнению в статью 37 ЗК РФ перечня сведений о земельном участке, которые необходимо отражать в договоре купли-продажи земельных участков.

Исходя из анализа научной литературы и правоприменительной практики можно выделить основные сведения о земельном участке, которые необходимо отразить в договоре:

- местоположение земельного участка (определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров);

- площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);

- границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета, кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору;

- кадастровый номер участка (кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. «Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера»;

- категория земель и виды разрешенного использования;

Указанные сведения нашли свое отражение в п. 1 приложения 1 к данному диплому.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ), такая информация может быть отражена, как указано в п. 1.3 Приложения 1.

Сведения об ограничении (обременении) земельного участка может содержаться:

- в правоустанавливающем документе на участок (см. приложение 2);

- в кадастровом плане участка;

- в градостроительном плане земельного участка;

- в сведениях из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности органов местного самоуправления;

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Далее хотелось отметить особенность продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ и не может превышать ее кадастровой стоимости. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. Данный порядок определяется ст. 38 ЗК РФ. Так же при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Еще одной особенностью купли-продажи земельных участков, является то, что законодатель в п 2. ст. 37 ЗК РФ четко определил недействительные условия договора купли-продажи, такие как:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Как отмечалось выше цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, согласно ст. 555 ГК РФ, а следовательно она должна быть чётко определена в договоре купли-продажи земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, и может устанавливаться как фиксированной суммой, так и за единицу его площади. В этом случае общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка. Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Указание цены земельного участка, порядок оплаты может отражаться в договоре как указано в п. 2 Приложения 1.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка не имеет существенных особенностей. Здесь, продавцом и покупателем совершаются действия, которые мы рассматривали в главе 2.4 данной работы. Обязательства по договору купли-продажи земельного участка должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

3.3 Купля-продажа предприятий

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права. Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий, которые нашли свое отражение в § 8 гл. 30 ГК РФ. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам, напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости:

- предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен;

- предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем.

Указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем. Так реализация ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что «сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота».

Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.

Предприятие - это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы.

К ним относятся: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты интеллектуальной собственности.

При продаже предприятия по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Как указывалось выше такой договор регулируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ. Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности.

Также законом (ст. 560 ГК РФ) установлены требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен заключаться только в письменной форме и не подлежит обязательной государственной регистрации с 1 марта 2013 года.

Договор купли-продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая - он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая - продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Но между тем согласия кредиторов на продажу предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия) необходимо лишь их уведомление. Указанное правило является исключением из общего правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное лицо допускается только с согласия кредитора в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. Его права защищает ст. 562 ГК РФ. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).

Еще одна особенность договора купли-продажи предприятия, заключается в том, что при признании его недействительным или при изменении (расторжении) договора полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц; не противоречат общественным интересам (ст. 559 ГК РФ).

Порядок заключения договора купли-продажи предприятия можно условно разделить на несколько этапов:

Первый этап это принятие решения о продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях договор купли-продажи предприятия является, как для продавца, так и для покупателя крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов продаваемого предприятия на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании. Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров. Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли-продажи предприятия может быть признан недействительным по основания указанным в ст. 168 ГК РФ.

Вторым этапом будет подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ такими документами являются:

- акт инвентаризации (он должен быть составлен на основании полной инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия, инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;

- бухгалтерский баланс.

Третьим этапом является обязательное уведомление кредиторов о продаже предприятия. Законом определено, что уведомление кредиторов осуществляется в письменной форме до его передачи покупателю.

В предпринимательской практике достаточно распространена такая форма уведомления кредиторов об отчуждении предприятия, как публикация в средствах массовой информации. Вместе с тем, очевидно, что предпочтительно будет оповестить каждого кредитора, что уменьшает риски доказывания уведомления кредиторов о совершившейся сделке. На практике же уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Четвёртый этап это подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

Существенными условиями такого договора являются предмет т.е. само предприятие) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки. В § 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, является существенным. Поэтому в данном случае применяется ст. 555 ГК РФ. Из этой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене.

Пятым этапом будет фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю. В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении всех кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты. При этом, в соответствии со п. 1 ст. 563 ГК РФ, подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором. Комментируя данный этап хотелось отметить, что с момента передачи предприятия риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.

Шестой этап это государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса.

Рассмотрим вопрос о переходе права собственности на предприятие более подробно. Согласно п. 1 ст. 564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия, т.е. момент перехода права собственности может устанавливаться договором. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно, хотя «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества».

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основании ранее составленного передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести другие расходы.

Предоставление покупателю таких полномочий связано с применением п. 3 ст. 564 ГК РФ (например, в связи со спецификой предприятия, не допускается приостановление работы предприятия), а так же с тем, что покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса.

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что в состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений. Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Так при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: «сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

В завершение можно рассмотреть особенности купли-продажи предприятия, которое является банкротом. В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Таким образом, мы видим, что в данном случае предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия-банкрота производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах. При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличии от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

Заключение

В заключение работы хочется сказать, что ключевые препятствия к развитию института купли-продажи недвижимости заключается не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур, не смотря на постоянно меняющееся законодательство.

По нашему мнению важным фактором, необходимым для развития оборота недвижимости, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере, а так же совершенствование нормативно-правовой базы. Большинство криминальных сделок купли-продажи недвижимости происходит не только из-за ловкости мошенников, которые пользуются «пробелами» в законах, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок.

Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина - недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают. Таким образом, само определение недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения, например одно из них звучит так: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей».

При совершении сделок с недвижимым имуществом обязательно составление договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче. Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Самая распространенная сделка в данной сфере - купля-продажа жилья. Жилое помещение как недвижимость - это товар, но товар особого рода и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. В этой связи можно высказать предложения по внесению изменений в ст. 16 ЖК РФ в части касающейся видов жилых помещений и четко определить их перечень и количество.

Завершая исследование законодательства о современном правовом регулировании сделок по купле-продаже недвижимого имущества подчеркну: недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц в нашей стране. Купля-продажа является одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, ГК РФ, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно сказать, что пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью. В связи с этим становится очевидным глубокое и системное понимание сущности недвижимости, как объекта правого регулирования, что бесспорно свидетельствует о необходимости более тщательного и комплексного изучения вопросов правового режима сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.

Исходя из изложенного в данной работе можно высказать основные предложения по изменению в законодательство, а именно в части касающейся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ) и не использовать в данной статье отсылочную правовую норму. Предлагается вместо действующего правила установить норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами, четкостью и недвусмысленностью.