Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв.м., наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Гражданин, которому предоставлено жилое помещение, обязан в течение 15 дней после получения выписки из решения органа исполнительной власти заключить договор на право пользования жилым помещением с собственником этого жилого помещения, либо уполномоченным или органом. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в домовой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума (Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» ст. 7 и ст. 8).

Сказанное в данном параграфе о предмете договора найма можно выделить следующий схемой.

Схема 1.Предмет договора найма жилого помещения.

 1.2.3. Срок договора.

Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение в любой его разновидности. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указанного срока действия, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление нового договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечении срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанности на сдавать помещение в наем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещение убытков, причиненным отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продолжения договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель на вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма (п. 2, 3 ст. 684 ГК).

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок - до одного года (п. 2 ст. 683 ГК).

Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен прав включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих, временных жильцов и поднанимателей (ст. 679, 680, 685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора (п. 2 ст. 687 ГК). Но по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть носителем полного комплекса прав и обязанностей, предусмотренных законом для нанимателя в таких правоотношениях.

 1.2.4. Цена договора

Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленным жилищным законодательством (п. 1,3 ст. 682 ГК).

Норма ст. 682 ГК гарантирует нанимателям гибкую регламентацию размера платы за жилое помещение, в том числе установление ее максимального размера. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Определение размера платы - право обеих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размеры платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 682 ГК).

Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилого фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем централизованно на основе методики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг, нос одновременным предоставлением гражданам компенсаций (субсидий) на оплату этих платежей.

Согласно «Положению о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 511», утвержденному постановлением правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 п. 1, компенсация предоставляется гражданам органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Постановление Правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 508» п. 1, признано целесообразным продолжить реформирование правоотношений в жилищно-коммунальной сфере и системы управления жилищным фондом, обеспечивая при этом адресную защиту населения.

Увязывать изменение платы за жилье и коммунальные услуги с системой мер по социальной защите малоимущих граждан, уровнем дохода населения и реализацией мероприятий по снижению издержек жилищно-коммунальных услуг. При не внесении нанимателем «Квартирной платы» в установленный срок, она взыскивается по исполнительной нотариуса (ст. 35 Основ законодательства о нотариате Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, 30 декабря 2001 г. № 194 - ФЗ, М., Ось - 89, 2002). Все вышесказанное, касающиеся платы по договору социального найма мы можем представить отдельно в схеме № 2.

Схема 2. Плата по договору социального найма жилого помещения.

 1.2.5. Права и обязанности сторон.

Действующее жилищное законодательство и гражданское определяют договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

Основной обязанностью наймодателя по договорам социального найма и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ГК; ст. 51 ЖК). Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 676 ГК). Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК).

Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременного ремонта жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта (ст. 143 ЖК). При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю, либо могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом от 9 января 1996 г. «О защите прав потребителей Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, 30 декабря 2001 г. № 194 - ФЗ, М., Ось - 89, 2002», если наймодатель - юридическое лицо; либо индивидуальный предприниматель.

Пленум Верховного суда РФ в постановлении № 7 от 17 января 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей определил, что отношения, реализуемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг, по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК).

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма; обусловленные социальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только для проживания, обеспечение сохранности жилого фонда и поддержание его в надлежащем состоянии (ст. 687 ГК). Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить плату за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и при дворовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешений наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние (2.2. ст. 678 ГК, 2.3. ст. 84 ЖК).

По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (с. 60 ЖК); право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК); право на обмен жилых помещений (2.1. ст. 67 ЖК); право сдачи помещения в поднаем (ст. (76 ЖК) и ряд других.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором (п. 2 ст. 677 ГК). На вселение несоршеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК). Обязательным условием такого вселения является соблюдение требований законодательства о норме площади жилой на одного человека, кроме случаев вселения несоршеннолетних детей.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Закон не уточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В него могут входить не только супруг, дети, родители, иждивенцы, но и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельских или иных отношениях.

Жилищный кодекс иначе решает вопрос вселения иных граждан в занимаемое нанимателем жилое помещение по договору социального найма. Круг их сужен: это - супруг (супруга), дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица. В соответствии с 2.2. ст. 53 ЖК иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведет общее хозяйство. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Исключение, как и в договоре коммерческого найма, составляют несоршеннолетние дети (2.1. ст. 54 ЖК).

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательством (2.2. ст. 53 ЖК).

В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3 ст. 677 ГК). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждан допускается только на основании заключенного с нанимателем договора о несении такой ответственности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

 1.2.6. Изменение условий договора.

В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим (ст. 6868 ГК).

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения, права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения, между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения (п. 2 ст. 686 ГК). В противном случае такие меры решаются в судебном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает более широкий перечень оснований изменения договора социального найма. Они касаются не только нанимателя, но и состава семьи и предмета договра.

Так изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения (ч. 1.2. ст. 46 ЖК). Такое изменение договора внесет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей, либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 52, 86 ЖК).

Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельной квартире по разным договорам (лиц, вступающих в брак, супругов, ранее проживающих раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправе требовать заключение с кем-либо одним договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора может быть обжалован в судебном порядке (ст. 87 ЖК).

 1.2.7. Прекращение договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одного нанимателя, а также гибели предмета договора.

Статья 687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет расторгнутым.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

А) не внесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (2.2. п. 2 ст. 687 ГК),

Б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих (2.3. п. 2 ст. 687 ГК);

В) непригодность помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК);

Г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими (п. 4 ст. 687 ГК).

Суд, рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя в суд расторгается договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а также (как и договор коммерческого найма) в случае смерти одного нанимателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договора найма жилого помещения (ст. 89 ЖК). Расторжение же договора по требованию наймодателя осуществляется в судебном порядке и лишь в исключительных случаях (из домов, гразящих обвалом и при самоуправном занятии жилого помещения) в административном порядке.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из нанимаемого ими жилого помещения. В том случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Иначе законодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма. Поскольку расторжение договора может производиться по разным основаниям, ЖК предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92 ЖК); если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК); если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено (ст. 83 ЖК); если офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).

Предоставление гражданам в связи с вселение в другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у них прав на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть увеличен, но не менее нормы жилой площади на человека.

Жилищное законодательство содержит ряд основания выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения, в том числе и неблагоустроенного ( п. 2.2. 1 ст. 95, 2.2. ст. 100, ст. 108, 2.2. ст. 110 ЖК). К этой категории относятся граждане, получившие жилое помещение в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию; граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным; рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, проживающие в служебных жилых помещениях, но имеющие право предоставления им другого жилого помещения; работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 и ст. 108 ЖК.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное право нарушение, если законом не установлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающие невозможным проживание с указанным лицами в одной квартире или одном доме при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК), признание выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц (2.1. ст. 100 ЖК). Прекращение трудовых отношений рабочих и служащих, исключение из членов колхоза лиц, вселенных в служебные жилые помещения этих организаций, и не имеющих права на выселение с предоставлением другого жилого помещения (ст. 107, 108 ЖК), окончившие срока сезонных и временных работ и обучение в учебных заведениях (2.1. ст. 110 ЖК), также служит основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения.

Наиболее часто встречаются в практике случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления (2.2. ст. 110 ЖК). Так судебная компания по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала обоснованным решение Верховного Суда Башкирской АССР, а иск Уфимского производственного объединения им. С.М. Кирова к Х.О. выселении ее из общежития в связи с расторжением трудового договора по приказу администрации за совершение прогула без уважительной причины подлежащим удовлетворению.

 2.Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма

2.1. Отличие договоров коммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения

Коммерческий найм жилого помещения является одной из сфер реализации права граждан на жилище. И реализуется путем заключения договора коммерческого найма жилого помещения в домах частного, государственного или муниципального жилищных фондов. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством Российской Федерации и органами государственного управления субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия договора, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируется гл. 35 ГК. Договор коммерческого найма жилого помещения - это соглашение в силу которого одна сторона - собстве Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 72нник жилого помещения или управомоченному им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником жилого помещения управомоченному им лицам и гражданам на основе их свободного волеизъявления и правомерного положения в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое по такому договору жилое помещение должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъект Российской Федерации, муниципальные образования, или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не водящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоршеннолетних детей такого соглашения не требуется (п. 2. ст. 677, ст. 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существующим условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основе ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользователем жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за приделами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики¹) и в отличии от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных жилых норм.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность.

Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальный наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения:

А) краткосрочный наем - на срок от одного года;

Б) долгосрочный наем - на срок от одного до пяти лет.

Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК). Более подробно предмет, срок, цена договора и др. мы рассмотрели во второй главе работы.

В Москве помещения по договору коммерческого найма предоставлялись очередникам г. Москвы имеющим доход на каждого члена семьи не менее 5000 руб. в месяц Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. № 2 «О приоритетах предоставления в пользовании или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах», Гарант, ст. 3 п. 3, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Жилое помещение нельзя поменять, продать, завещать. При улучшении материального положения можно заключить договор коммерческого найма на большую площадь. Квартплата и услуги оплачиваются полностью без всяких льгот, а при отсутствии денег у нанимателя, как уже было сказано выше, наниматель и его семья выселяются в принудительном порядке без предоставления жилого помещения, то есть на улицу. И здесь уже не помогут словосочетания: «коренной москвич», «долгожитель г. Москвы», «ветеран труда» и т.д.

В приложении 1 я привожу образец примерного договора коммерческого найма жилого помещения (прил. №1 к Положению о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 298).

Социальный найм жилого помещения

Понятие жилищного фонда социального использования дается в ст. 12 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 70. Данный фонд предназначен прежде всего для социально слабо защищенных категорий граждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 64). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 196 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов независимо от площади жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации¹ перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды великой Отечественной Войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством Российской Федерации право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 364, многие их которых одновременно имеют право и на жилищные льготы разного характера.

Необходимые условия для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29). Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы. 9 января 1997 г. № 5 - ФЗ, с 3 РФ. 1997. № 3 ст. 349

), а также жилищным законодательством субъектов Российской Федерации. К основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1. обеспечить жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта Российской Федерации (так называемая учетная норма). Например, в Москве нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане и члены их семей, проживающие В жилых помещениях размеры ниже установленной нормы площади на одного человека: менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и 15 кв. метров общей площади коммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа;

2. проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (непригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством);

3. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелым формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5. проживание в общежитиях;

6. проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фонде (лиц, не имеющих другой жилой площади);

7. иные основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, например, в дополнение к вышеназванным основаниям для отдельных категорий военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку, установлены следующие основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

А) наличие жилой площади на одного члена семьи ниже предела социальной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемого законодательством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Б)наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках Правила учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства. Постановление правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 п. 7

Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 690.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определятся органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующих нормативных актах.

При этом, в качестве необходимых предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма, выделяются: нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий; постоянное проживание в данном населенном пункте; размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья. Согласно ст. 30 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут быть приняты на учет и по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, если организация имеет жилищный фонд, ведет жилищное строительство или принимает деловое участие в жилищном строительстве, а по желанию граждан - одновременно еще и по месту жительства.

Обязательным условием для принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и получении жилого помещения по договору социального найма является его постоянное проживание в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК) с регистрацией по месту жительства. Причем законодательством субъектов Российской Федерации определяется и необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина ( в Москве, например, этот срок составляет 10 лет) . В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия является необязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.).

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения, за исключением случает, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки ан получение жилых помещений (ст. 33 ЖК). Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.36-37 ЖК). Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой.

Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При этом субъекты Российской Федерации должны исходить из положений ст. 11 Основ федеральной жилищной политики, согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья. Социальная норма площади жилья - это размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 64). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере 33 кв. метров общей площади - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из двух человек и 18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Пост. Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 п. 1, Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 505

.

Так, норма предоставления жилья по договору социального найма (социальная) в г. Москве составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускаются предоставления жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - 33 кв. метра общей площади, а на семью из двух человек - 42 кв. метра общей площади. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать ряду обязательных требований: А) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

Б) соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК).

При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК).

На основании решения органа местного самоуправления или совместного решения администрации и профсоюзного комитета организации о предоставлении гражданину жилья по договору социального найма, органом местного самоуправления гражданину выдается ордер, который является единственным основанием вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключаются в письменной форме (образец приведен в конце параграфа) на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государством или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК; ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 72) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительность договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на указания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК).

В ордере и соответственно в договоре социального найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК; п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (2.2. ст. 53 ЖК).

Наймодатель (орган местного самоуправления и муниципальные организации жилищного фонда; государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуются предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории Правило пользования жилыми помещениями, содержание жилого дома и при дворовой территории, пост. Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 п. 9 ; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если также повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдавать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК; ст. 67, 85 ЖК; Правила пользования жилыми помещениями…; п. 8 Там же п. 8. Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 41). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ДК; ст. 2 Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Важной гарантией права гражданина на жилище является установленное законом положение о том, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК).

Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяют сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения; выдача ордера на это помещение; заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Отличие коммерческого найма от социального найма

Главное отличие данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, коммерческий найм - коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же - временную потребность в жилье. Договор социального найма является реальным, а договор коммерческого найма консенсуальным.