Договор найма жилого помещения

2

http://monax.ru/order/ - рефераты на заказ (более 2300 авторов в 450 городах СНГ).

ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА ОФИЦЕРОВ ЗАПАСА

Факультет : «Юридический»

Кафедра: «Гражданского права»

Прощенко Г.В

Договор найма жилого помещения

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Студента 3 курса группы ЮЗ - 15

Научный руководитель

Кандидат юридических наук

Павлычева Ольга Николаевна

Допущен к защите

«___»__________ 200__г.

Заведующий кафедрой

____________________

Москва 2003 г.Оглавление

Введение 3

1. Правовое регулирование пользования жилыми помещениями на территории Российской Федерации 7

1.1. Понятие и содержание права граждан на жилище 7

1.2. Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. 25

1.2.1. Стороны договора 25

1.2.2. Предмет договора 28

1.2.3. Срок договора 30

1.2.4. Цель договора 32

1.2.5. Права и обязанности сторон 35

1.2.6. Изменение условий договора 40

1.2.7. Прекращение договора 42

2. Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма 46

2.1. Отличие договоров коммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения 46

2.2. Анализ судебной практики 60

2.2.1. Практическая реализация выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения 60

2.2.2. Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения 76

2.2.3. Выселение граждан из жилых помещений в административном порядке 78

Заключение 80

Библиография 83

Приложения 89

 Введение

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики». В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.

Законодатель на протяжении последних 30 лет неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско - правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта - Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Еще более сложна судьба этого договора в настоящее время. Дело в том, что Жилищный Кодекс РСФСР формально не признан утратившим силу, однако он действует только в случаях, если он не противоречит более поздно принятому законодательству. Положение еще более осложнено тем, что Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» внес довольно много нового в регулирование жилищных правоотношений, в частности, как я уже указал ранее, впервые допустив возможность «деления» жилищного фонда на предназначенный для предоставления гражданам по договору коммерческого найма и по договору социального найма.

Вопросы жилищного законодательства в соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а Федеральный законодатель, по сути, ограничил свое влияние на уровне названного выше Федерального закона и ряда положений Гражданского Кодекса РФ, то органы государственной власти субъектов Российской Федерации проводят очень разнообразную политику в вопросах регулирования жилищных правоотношений на своей территории.

Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище: «Никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40); «Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25). Она в значительной мере расширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье. «Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату…» (ст. 40 Конституции РФ).

Существует также ряд законодательных актов, изданных Президентом РФ и Правительством РФ по данному вопросу, например - Указ от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приватизации жилья», Указ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и другие.

Сейчас основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский Кодекс (ГК) и Жилищный Кодекс (ЖК). ЖК - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

Принимаются и Московской Городской Думой соответствующие постановления, например:

1. Постановление от 1 октября 1999 г. № 129 «О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2000 - 2001 годах»;

2. Постановление от 18 октября 2000 г. № 110 «О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища»;

3. Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. № 2 «О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах».

Я сам являюсь очередником на улучшение жилищных условий, что и определило выбор темы дипломной работы.

Предметом и объектом исследования являются соответственно правовые нормы и общественные отношения в области жилищных отношений.

Целью представленной дипломной работы является изучение договор найма жилого помещения.

Исходя из цели работы, в ней будут решены следующие задачи:

- отображено понятие и содержание прав граждан РФ на жилье;

- проанализированы нормы жилищного и гражданского права;

- рассмотрены виды найма: коммерческий и социальный, а также их основные отличия;

- выработаны предложения по совершенствованию законодательства;

- дан анализ сложившейся судебной практики.

Структурно данная дипломная работа состоит из введения, трех глав и заключения. В конце работы приведен список используемой литературы.

Первая глава работы раскрывает понятие и содержание права граждан на жилище, а также понятие пользования жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации и постановлениями Московской Городской Думы.

Во второй главе работы раскрыты отличия договоров коммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения договоров. Приведен анализ судебной практики, связанной с наймом жилых помещений.

В конце работы написано заключение и приведен список используемой литературы.

1. Правовое регулирование пользования жилыми помещениями на территории Российской Федерации

1.1. Понятие и содержание права граждан на жилище

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека Принята резолюцией 217 А Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., Российская газета 5 апреля 1995 г. «каждый человек имеет право на такой жилищный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно - правовых документах о правах человека, включая международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (ст. 10). «Действующее международное право», Колосов Ю.М., Кривчикова Э.С., М., Издательство Международного независимого института международного права, 1997, т. 2, с. 15 Причем, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. Колосов Ю.М., Кривчикова Э.С., Указ с., право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человека места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54 -Ф3, С3 РФ, 1998, № 14. ст. 1514; 2001 № 2 ст 163.

С учетом требований международно - правовых актов Конституция РФ Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., М., Ось-89

(ст. 40) провозглашена в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально - экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. В Конституции РФ закреплены следующие основные положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами.

Как закреплено в Основах Федеральной жилищной политики «Жилье. Нормативные акты и их применение», Долгополов М.И., МещенковВ.В., Олейник С.Д., Расков В.Е., Шишкин Д.А., М., Право и закон, 2001 (ст. 2) и ст. 671 - 672 ГК РФ Официальный текст по состоянию на 1 ноября 2000 года, М., ИВЦ «Маркетинг», 2000, право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального пользования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды жилого помещения либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищного фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного и постоянного пользования гражданином имеющимся у него жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем, главным образом, приобретения другого жилища.

В ст. 3 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 66. прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают:

1) Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2) Доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилья. По мнению Л. М. Пчелинцевой и С. В. Пчелинцева Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В. Жилищные права и льготы граждан России, М., Норма, 2001, с.2. под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещение предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). В этом они согласны с П. И. Седугиным Седугин П.И., Жилищное право, М., Норма, 2000, с.12 . В основах жилищной политики города Москвы (ст. 1 и 2) указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната, иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянного проживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение, являющиеся объектом договора социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 Закона Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 343 следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаются граждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещений либо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественно проживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 64).

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации (2.1. ст. снов федеральной жилищной политики ).

В соответствии с определением, данным в ст. 1 Основ федеральной жилищной политики² , жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Основы федеральной политики (ст. 7) называют следующие виды жилищного фонда в Российской Федерации:

1. частный жилищный фонд

2. государственный жилищный фонд

3. муниципальный жилищный фонд

4. общественный жилищный фонд

5. жилищный фонд в коллективной собственности. Общественный жилищный фонд не может быть выделен как отдельный вид жилищного фонда, т.к. он относится к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. И если основываться на правовом решении собственность, то можно выделить три вида жилищного фонда:

1) частный

2) государственный

3) муниципальный

4) Частный жилищный фонд - это:

А) фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно - строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир: квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);

Б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно - строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом (хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские кооперативы).

Государственный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, включая:

А) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

Б) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городе Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций. Однако, исходя из смысла ст. 8 Конституции Российской Федерации и базирующейся на ней положений ст. 212 и 213 ГК, устанавливающих формы собственности, общественный жилищный фонд представляет собой разновидность частного жилищного фонда, поскольку входящие в него жилые дома и другие жилые помещения находятся в частной собственности общественных объединений, являющихся юридическими лицами.

Жилищный фонд в коллективной (общей) собственности включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в общей совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Он образуется при объединении в товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере (кондоминиумы), собственников квартир в многоквартирных домах и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. В кондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории Фед. Закон « О товариществах собственников жилья» от 15. 06. 1996 г. № 72 - ФЗ, Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 737. В коллективной собственности жилые помещения принадлежат двум и более субъектам на праве общей долевой или общей совместной собственности.

В ст. 12 Основ федеральной жилищной политики особо выделен с учетом специального целевого назначения такой вид жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования. Называет такой вид жилищного фонда и п. 1 ст. 672 ГК. Жилищный фонд специального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и представленных в пределах норма жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования согласно ст. 12 Основ федеральной жилищной политики формируется из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными муниципальными предприятиями, учреждениями. Из ст. 672 ГК следует, что фонд социального использования создается только за счет жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов. Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В., Указ. соч. с.7 считают, что норма ст. 672 ГК по данному вопросу более согласуется с положениями Конституции Российской Федерации и части первой ГК о праве собственности.

Учитывая полноту данной в Основах федеральной жилищной политики классификации видов жилищных фондов в Российской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационного критерия, в юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности Ю.К. толстой Толстой Ю.К. Жилищное право, М., Пост-Фактус, 1996 полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: А) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

Б) жилые помещения , предоставляемые по договору коммерческого найма;

В) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

Г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

Д) служебные и специализированные жилые помещения;

Е) жилые помещения. Предоставляемые в пользование гражданам по иным основаниям.

П.И. Седугин Седугин П.И., Указ. соч. с. 73 читает возможным исходить при определении видов жилищных фондов не только из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В зависимости от этого можно выделить жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Исходя из положений Конституции Российской Федерации и ГК , П.В. Крашенинников Крашенинников П.В. Жилищное право, М., Статус, 2000, с. 20 предлагает исходить при классификации жилищных фондов из двух признаков:

1) Принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включая собственный жилищный фонд и жилищный фонд жилищный и жилищно-строительных кооперативов;

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд. В зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный, коммерческий, индивидуальный и специализированный. Таковы основные понятия жилищного законодательства Российской Федерации.

В различные исторические периоды и в разных странах критерии достаточной обеспеченности жильем являлись разными, а потому потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Причем необходимая степень обеспеченности жильем, как правило, зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существующей в нем общественно-политической системы, являющейся определяющим для норм права, регулирующих основания и порядок обеспечения жильем граждан.

В СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства, нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательным нормам.

Привлечение личных средств граждан для решения жилищной проблемы носило эпизодический характер и получило распространение лишь в последний период существования СССР. С учетом сложившихся форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и исходя из закрепленного ст. 44 Конституции (Основного закона) СССР 1977 г. права граждан на жилище в советский период понимались как гарантированная для каждого гражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, либо как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилого фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством Андрианов И.И., Жилищное законодательство: практические вопросы, М., Юрид. Лит., 1988, с. 3 . Граждане СССР имели юридическую возможность (право) стабильного обладания жильем и, во-вторых, юридическую возможность (право) получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищных фондов, в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов либо приобретения жилья в собственность Марткович И.Б., Жилищное право: закон и практика, М., Юрид. Лит., 1990, с. 34 . То есть выделялись два основных элемента права на жилище:

А) гарантированная государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

Б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем Суханова Е.А., Гражданское право, т. 2, М. Бек, 1993, с. 149 .

Вместе с тем в советском законодательстве отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность граждан удовлетворить жилищные потребности (получение нового жилого помещения, улучшение жилищных условий, постройка или приобретение жилого дома, бессрочное пользование имеющейся жилой площадью), однако лишь при соблюдении определенных условий, при которых гражданин признается нуждающимся в жилье.

Поэтому государством в соответствующих законодательных и нормативных актах устанавливался критерий нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений Рясенцев В.А. Советское гражданское право, М., Юрид. Лит., 1987, с. 124 .

В наше время, помимо ранее существовавших: неприкосновенности жилища, экономической доступности жилища, устойчивости субъективных жилых прав, защиты жилищных прав и законных интересов граждан, содействия государства жилищному строительству и др., принято также относить обеспечение здоровой среды обитания; жилой среды, достойной цивилизованного человека, что соответствует нормам международного права Окуньков Л.А. Комментарий и конституции Российской Федерации М. Бек, 1994., с. 128 . С учетом требований современного конституционного, гражданского и жилищного законодательства также необходимо обратить внимание на то, что в Российской Федерации право граждан на жилище охватывает не только возможность непосредственного улучшения жилищных условий, но также неприкосновенность жилища и свободу выбора места жительства О нарушениях прав граждан на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации. Доклад о деятельности уполномоченного по правам человека в Российской Федерации в 1999г. В сб.: Становление и развитие института уполномоченного по правам человека в Российской Федерации и ее субъектах. М. Юрид. Лит. 2000 с. 99 . П.И. Седугин Седугин П.И. Указ. соч. с. 1 , характеризуя сущность права граждан на жилище, отмечает, что право на жилище:

А) по своей юридической природе является государственно-правовым институтом;

Б) имеет многолетний характер;

В) является неотчуждаемым, поскольку относится к числу основных конституционных прав граждан.

Прав на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции Российской Федерации и федеральных законах. Рассматривая содержание права на жилище, Ю. К. Толстой и А.П. Сергеев Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право, М., Проспект, 1997, с. 215 обращают внимание на то, что данное право может возникнуть в силу разных оснований и всегда является само по себе элементом жилищных правоотношений, которые предоставляют собой собирательное понятие, охватывающее разные правоотношения (по эксплуатации и управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности и др.), включающие также отношения по предоставлению жилых помещений.

С учетом вышесказанного можно дать определение о сущности граждан на жилище: право на жилище - это гарантированная законом возможность приобретения гражданином жилища по тем или иным основаниям и стабильного пользования или в условиях свободы выбора места жительства и цивилизованной среды обитания при обеспечении государством гарантий неприкосновенности жилища и недопущении произвольного его лишения. Так считают Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В., Указ соч. с. 11 .

Важное значение в механизме реализации права граждан на жилище имеют юридические гарантии этого права. Юридические гарантии права граждан на жилище - закрепленные законодательством Российской Федерации и ее субъектов средства (способы) и специальные меры, направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере, среди которых различаются условия, которые обеспечивают правомерную реализацию права на жилище (гарантия реализации права) и условия их защиты (гарантии защиты прав).

К юридическим гарантиям реализации права граждан на жилище относятся также меры, выраженные в правовых нормах, как например:

А) оборудование жилищного фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищных фондов и предоставление в нем жилых помещений в нем в порядке очереди нуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам в бессрочное пользование по договору социального найма (ст. 672 ГК; ст. 12 Основ федеральной жилищной политики);

Б) установление требований, которым должно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилое помещение (ст. 40-41 ЖК), а также требований к объекту договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК);

В) определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК);

Г) наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равным с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма жилого помещения (ст. 53 ЖК), а в договоре коммерческого найма жилого помещения и предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равного с ним права по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК);

Д) снятие ограничений на количество, размер и стоимость недвижимого имущества в жилой сфере (ст. 6 Основ федеральной жилищной политики; ст. 213 ГК);

Е) предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 15 Основ федеральной жилищной политики);

Ж) другие специальные меры, обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище (закрепление принципов недопустимости произвольного лишения жилища, неприкосновенности жилища - ст. 25, 35 Конституции Российской Федерации).

Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключается также в наделении органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями, в установлении их обязанностей и ответственности в жилищной сфере. Согласно ст. 3 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 66 органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают:

1) порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилом фондах;

2) доступность для населения условия найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

3) жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления гражданам жилья на условиях социального найма, коммерческого найма, купли - продажи (в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан);

4) Предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях определенных градостроительной документацией;

5) содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

6) возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предприятиями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

7) поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства);

8) правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы;

9) бронирование жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

10) контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.

Что касается гарантий защиты права граждан на жилище, то она осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделить две основные формы и способов защиты прав: юридическую и неюридическую.

Юридическая форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, орган внутренних дел и др.). В рамках юридической формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюридическая форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.

Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством Российской Федерации. Прежде всего, согласно ст. 80 Конституции Российской Федерации гарантам прав и свобод человека в Российской Федерации является Президент Российской Федерации Положение о Комитете по правам человека при Президенте Российской Федерации. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 18 октября 1996 г. № 1457. с. 3 РФ 1996 № 43 ст. 4886 . Соответствующие меры в области защиты прав граждан осуществляет Правительство Российской Федерации; ст. 19 (ст. 114 Конституции Российской Федерации; ст. 19 Федерального Конституционного Закона от 17 декабря 1997 г. № 2 - ФКЗ «О правительстве Российской Федерации» С 3 РФ 1997 № 51 ст. 5712; 1998 № 1. ст. 1 и другие органы государственной и законодательной власти на федеральном и региональном уровнях (например, Закон города Москвы «Об обращениях граждан» Принят Московской городской Думой 18 июня 1997г. № 25. Норма-Инфра 1997 ), а также межгосударственные органы по защите прав и свобод Карташкин В.А. Как подать жалобу в Европейский суд по правам человека. М. Норма-Инфра 1998 .

Важное значение имеет деятельность Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, осуществляемая в соответствии Федеральным конституционным законом от 26 февраля 1997 г. № 1 - ФКЗ «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» С 3 РФ. 1997. № 9. ст. 1011 . Защита прав гражданина на жилище может осуществляться в судебном порядке по правилам гражданского самоуправления, что соответствует и требованиям ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей судебную защиту прав и свобод каждого гражданина Российской Федерации. В суд могут обжаловаться решения и действия (или бездействие) государственных органов и должностных лиц всех ветвей власти - законодательной, исполнительной и судебной, а также предприятий, учреждений, организаций всех форм собственности, органов местного самоуправления и отдельных государственных и муниципальных служащих, нарушения те или иные жилищные права Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права граждан, с изменениями внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г. № 197 - ФЗ. Ведомости РФ. 1993. № 19 ст. 685; С 3 РФ 1995. № 51. ст. 4970;. Защита нарушенных или оспоренных прав проходит в суде в общей юрисдикции в порядке искового производства или производства, возникающего из административно-правовых отношений. Обращения в суд в последние годы становятся все более распространенной и действенной формой защиты права на жилище.

Также любой гражданин РФ имеет право обратиться в Конституционный Суд РФ с жалобой на не конституционность закона, который был применен в его деле и ущемил какие-либо его, в частности жилищные, права О Конституционном суде Российской Федерации от 21 июля 1994 г. № 1 - ФКЗ. Ст. 36 с3 РФ 1994. № 13 ст. 1447;.

Действия прокурора по защите жилищных прав граждан могут выражаться в предъявлении в суд ряда требований (например, о вынесении) и в участии в рассмотрении дел. Прокурор также наделен правом на вынесение представлений об устранении нарушений закона. Объявлении предостережений о недопустимости нарушения закона, принесение протеста на незаконные акты административных органов, незаконное или необоснованное решение суда Федеральный закон О прокуратуре Российской Федерации. От 17 января 1992 г. № 2202-1. в редакции федеральных законов от 17 ноября 1995 г. № 168 - ФЗ, 10 февраля 1999 г. № 31 - ФЗ, 19 ноября 1999 г. № 202 - ФЗ, 2 января 2000 г. № 19 - ФЗ. М., Бск. 2001. В настоящее время эффективный контроль за соблюдением прав человека осуществляется международными региональными органами (Совет Европы, Европейская комиссия по правам человека). Под способами защиты права граждан на жилище понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на право нарушителей. Способы защиты права граждан на жилище называются в нормах, регулирующих те или иные виды жилищных отношений или устанавливающих ответственность за нарушение жилищного законодательства (признание ордера на жилое помещение недействительным - ст. 48 ЖК; признание обмена жилыми помещениями недействительным с. 74 ЖК; выселение без предоставления другого жилого помещения за противоправное поведение - ст. 98 ЖК; привлечение правонарушителя к уголовной ответственности за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации

Федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63 - ФЗ. Введен в действие с 1 января 1997 г. Федеральным законом от 13 июня 1996 г. № 64 - ФЗ с последующими изменениями и дополнениями. С 3 РФ. 1996. № 5. ст. 2954-2955; 1997 № 1 ст.2; 1998 № 22 с. 2332; № 26 с. 3012; 1999 № 7. ст. 871, 873; № 11. ст. 1255; № 12. ст. 1407; № 28. ст. 3489-349 и др.) В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правонарушений, то соответственно при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 12 ГК дает общий примерный перечень таких способов: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещение убытков; прекращение или изменение правонарушения и др.). Если в гражданско-правовой норме нет конкретного указания на способ защиты права, то обладатель нарушенного (оспариваемого) субъективного гражданского права самостоятельно выбирает способ защиты права, руководствуясь при том двумя обстоятельствами:

А) спецификой защищаемого права;

Б) характером правонарушения . Таким образом, право граждан на жилище обеспечивается комплексом юридических гарантий и защищается при необходимости посредством применения надлежащей формы и способов защиты, рассмотренных нами в данной главе имеющей название: «Понятие и содержание права граждан на жилище».

Право граждан на жилище реализуется в следующих формах:

1. путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади;

2. путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма;

3. путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади;

4. в иных формах (например, путем предоставления служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.).

Данная работа рассматривает Договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

1.2. Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

1.2.1. Стороны договора

На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.

Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы. Пост. Правительства Москвы от 21 января 1997 г. № 46. Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 291.

.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма.

За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма - часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение - по договору коммерческого найма. Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» Долгополов и др. Указ. соч. стр. 72, предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формы удовлетворения жилой потребности граждан, как «коммунальное жилье».

Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их комплекции (п. 1 и п. 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляет департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.).

Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.

В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК). Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162, 167 ГК), Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается на основе Типового Договора, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.

В практике встречаются случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключается в устной форме. Гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и получает от нее ключи от квартиры. Такие действия свидетельствуют о заключении между сторонами договора найма жилого помещения.

1.2.2. Предмет договора

Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако. Как предусмотрено законодательно для каждого договора найма предметом может являться жилой дом. Квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК).

Возможны случаи заключения договора найма и на часть квартиры - одну или несколько комнат, но не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ч. 2 ст. 52 ЖК).

Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор). Жилая комната - обособленная стенами часть помещения, предназначенная и используемая для проживания.

Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади. Социальная норма площади жилья равна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов (ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 70).