Рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения

? в Гражданском и Жилищном кодексах Республики Беларусь отсутствует понятие «коммерческий наем» жилого помещения. Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений как имущественный наем и договор найма жилого помещения, отношения по которому полностью регулируется Жилищным кодексом [22,ст.ст.578,621,642].

Считаем необходимым, применительно к понятию коммерческого найма, ЖК в новой редакции может быть дополнен отдельной главой, регулирующей данный вопрос.

наем жилой помещение договор

2. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА НАЙМА

2.1 Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений

Следует отметить, в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется как их соглашением (найм жилых помещений частного жилищного фонда), так и императивными нормами законодательства (найм жилых помещений государственного жилищного фонда и жилья социального пользования, служебных и специальных жилых помещений, жилых помещений в общежитии).

Как правило, права и обязанности сторон по договору являются корреспондирующими, не зависимо от отнесения жилых помещений к конкретному жилому фонду, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.

Договор найма жилого помещения - двусторонний договор. Это позволяет рассматривать права и обязанности одной стороны, поскольку права одной из сторон являются обязанностями другой [3,с.250].

Права нанимателя возникают с момента заключения договора, а не вселения его в жилое помещение, таким образом:

-если договор найма жилого помещения заключен до вселения нанимателя в жилое помещение, он вправе требовать от наймодателя передачи ему жилого помещения в судебном порядке и взыскания убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства [22, п.1,ст.364];

В соответствии с законодательством, наниматель и члены его семьи, ввиду равенства их положения с нанимателем, вправе:

-вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга (супругу), детей, родителей, других родственников, иждивенцев и других лиц [4,ст.57], получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. На вселение к

родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется [4,ч.2 ст.30];

-производить обмен жилого помещениями с другими лицами [4,ст.ст. 32,35];

-разрешать временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за проживание [4,ст.40];

-сдавать жилое помещение другим гражданам в поднаём;

-наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади социального пользования, требовать предоставления им жилых помещений меньшего размера [4,ст.58];

-с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения [4,ст.64];

-изменять договор найма в порядке, установленном ЖК [4,ст.59-61];

-владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой территории;

-сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия, независимо от того, сколько времени оно продолжалось;

-требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по содержанию и эксплуатации жилого дома;

-приватизировать жилое помещение [23, с.76].

В свою очередь, наймодатель имеет право требовать:

- своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (если по соглашению сторон такие услуги оплачиваются нанимателем), платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (если по соглашению сторон плата за пользование имуществом и оказываемые услуги не включена в плату за пользование жилым помещением);

- использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;

- доступа в жилое помещение наймодателя (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

- исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Наймодатель должен предоставлять возможности для реализации вышеуказанных прав нанимателя и сам имеет ряд законодательно - закреплённых обязанностей.

Итак, наймодатель обязан:

-выполнять все требования нанимателя при осуществлении последним своих прав, изложенных выше;

-производить профилактические осмотры и технически обслуживать теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

-проверять техническое состояние дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

-своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нём, к эксплуатации в зимних условиях;

-обеспечивать бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме;

выполнять ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправлять за счёт нанимателя повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, в случае аварии - немедленно;

-осуществлять реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в черте данного населённого пункта;

-устранять за свой счёт повреждения в жилом помещении нанимателя, возникшие вследствие неисправностей инженерных систем или конструктивных элементов жилого дома [23,с.79-80].

В случае возникновения спора между заинтересованными сторонами по вопросу компенсации стоимости восстановительных работ и ущерба имущества спор разрешается в установленном порядке, т.е. судом [3,с.254-255].

Кроме прав по пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, на нанимателя и членов его семьи возложен ряд обязанностей, закреплённых Типовым договором найма, неисполнение которых влечёт негативные последствия, вплоть до расторжения договора найма и выселения.

Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны:

-использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку платежей взыскивается пеня в размере 0,5 процента от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. Предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, если просрочка платежа не будет погашена в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Наниматели уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование помещениями и коммунальными услугами, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения [4,ст.71];

-не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;

-производить за счёт собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры, замену и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования. В состав таких работ входят: штукатурка, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, дверей, полов, подоконников, оконных переплётов с внутренней стороны, радиаторов, вставка стёкол, замена полов, окон и дверей и их утепление, ремонт и замена изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного оборудования и подводка к нему (ванна, унитаз, смывной бачок, смеситель мойки и ванны, мойка, умывальник, приборы учёта холодной и горячей воды, тепловой энергии), газового оборудования (плита, котёл, водонагреватель, приборы учёта), электрического оборудования (приборы учёта, плита, проводка, вытяжной электровентилятор) и другого оборудования;

-обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осеннее - зимний период;

-обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

-возмещать ущерб, нанесённый по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;

- при изменении количества проживающих, информировать об этом наймодателя в месячный срок [23,с.78];

-соблюдать другие требования, предусмотренные Типовым договором найма жилого помещения и Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утверждёнными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 7 декабря 1999г.№177 [24].

После рассмотрения основных прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, хотелось бы остановиться на таких правах нанимателя, которые предусматривают ограниченное распоряжение жилым помещением с согласия собственника и разрешения наймодателя: как сдача жилого помещения в поднаём, переустройство и перепланировка, а также обмен и приватизация жилых помещений.

Правоотношения, касающиеся сдачи жилых помещений в поднаём в домах государственного жилищного фонда, урегулированы как ЖК, так и другими нормативными актами. В частности, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 утверждена форма договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда [20].

Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилое помещение другим гражданам по договору поднайма.

Нанимателем могут быть сданы по договору поднайма часть занимаемого им жилого помещения в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Ответственным по договору найма в данном случае остается наниматель.

Для сдачи жилого помещения по договору поднайма в квартире, в которой проживает несколько нанимателей, требуются взаимное согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также согласие остальных нанимателей, проживающих в этой квартире.

По истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе - подлежит выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

Поднаниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов своей семьи в любое время расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выполнив обязательства по нему перед нанимателем.

В случае заключения договора поднайма жилого помещения без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца [20].

Можно проследить историю договора поднайма жилых помещений со времён СССР.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

Следовательно, нормы поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда могут быть практически использованы только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма[4,ст.85-89].

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно статье 86 Жилищного кодекса плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги [4]. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда, для извлечения подобных доходов в ранее действовавшем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства [25,ст.92-93].

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, некоторые исследователи правоотношений, касающихся найма жилых помещений, например, Чигирь, предлагают упразднить вообще поднайм жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности [26].

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 89,7 процента (167,4 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 8,5 процентов (почти 16 млн. кв. метров общей площади) - в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (по методологии Министерства статистики это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом) [27].

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 года № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 года № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 года, рег. № 8/876). Указанным Типовым договором было предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение) [28,с.94].

С принятием Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу, и отношения по найму и поднайму жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности оказались неурегулированными вообще [20].

Только надлежащее правовое регулирование отношений, касающихся систематической сдачи гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания другим гражданам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и злоупотреблению с их стороны своими правами [26].

Таким образом, требуется на законодательном уровне закрепить вопросы, касающиеся найма и поднайма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащим юридическим лицам негосударственной формы собственности. Необходимо разработать отдельный Типовой договор. Данную обязанность возложить на Совет Министров Республики Беларусь.

Что же касается переустройства и перепланировки жилого помещения, то они допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения и не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме. Этим правом обеспечены только наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания.

Переустройство и перепланировка жилого помещения государственного жилищного фонда независимо от капитального ремонта дома обычно производятся по инициативе нанимателя и членов его семьи, проживающих с ним, и допускаются с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, проживающих с ним [4,ч. 1 ст. 64].

Возникающие между нанимателем и членами его семьи по этому вопросу споры рассматриваются в судебном порядке [4,ч. 1 ст. 64], если имеется разрешение наймодателя на переустройство и перепланировку.

Если переустройство и перепланировка жилого помещения не нарушают жилищных прав нанимателя, кого-либо из членов его семьи или других лиц и повышают благоустройство жилого помещения, суд удовлетворяет требование о разрешении переустройства и перепланировки помещения.

Переустройство и перепланировка допускаются с разрешения наймодателя. Он проверяет, будут ли соблюдены при этом архитектурные, строительные, противопожарные, санитарные и другие обязательные правила, не будет ли снижен уровень благоустройства жилого помещения. Отказ наймодателя дать разрешение на переустройство и перепланировку жилого помещения при положительном ответе на поставленные вопросы не может быть обжалован в судебном порядке.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, и гражданин, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения в доме (квартире), находящемся (находящейся) в его собственности, обязаны за свой счет привести эти помещения в прежнее состояние [4,ч. 3 ст. 64, ч. 2 ст. 118].

Такое право нанимателя, как обмен жилых помещений регулируется ст. 32-35, 75-79 ЖК и Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191.

Обмен жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, являясь гражданско-правовой сделкой, тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и органами управления административно-территориальных единиц, оформляющими обмен. Наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществлять обмен:

1) с другим нанимателем жилого помещения в домах государственного жилищного фонда;

2) с собственниками жилого помещения;

В первом случае правовой режим помещений, обмен которыми осуществляется, не меняется. Оба участника обмена остаются нанимателями жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Во втором случае участники обмена становятся стороной иного жилищного правоотношения либо один из них приобретает право собственности на жилое помещение, полученное по обмену. В частности, наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда станет собственником жилого помещения (если другой участник был собственником помещения, которое было предметом обмена). В то же время собственник жилого помещения, которое было предметом обмена станет нанимателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда [11,с.112].

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда или собственник жилого помещения, вправе произвести обмен соответственно занимаемого нанимателем или собственником жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с участником обмена членов его семьи, иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, а также с разрешения наймодателя жилого помещения.

Если между членами семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда не достигнуто согласие об обмене жилого помещения, любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена на помещения в разных домах (квартирах) [4,ст. 76]. Члены семьи собственника жилого дома такого права не имеют.

Важное значение имеет право нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, предназначенного для постоянного проживания граждан, на его приватизацию. Наниматель жилого помещения социального пользования, служебных, специальных жилых помещений, а также жилых помещений в общежитии таким правом не наделены. Данное право закреплено в жилищном законодательстве Республики Беларусь не так давно (в 1992 году вступил в силу Закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь») [29].

Основными принципами приватизации жилья являются:

-безвозмездная передача гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений в порядке, установленном Законом «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», если иной порядок не установлен Президентом Республики Беларусь;

-взаимосвязь приватизации с решением жилищной проблемы;

-добровольная основа;

-сочетание возмездного и безвозмездного характера;

-равные права всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда;

-гласность, государственный и общественный контроль за процессом приватизации [29,ст.2].

Согласно п. 27 Положения о приватизации жилых помещений (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 5 августа 1998 года, № 1236) для приобретения в собственность занимаемого по договору найма жилого помещения наниматель, другие члены его семьи, а также иные лица, за которыми сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают соответствующее заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица. Заявление подписывается всеми лицами, участвующими в приватизации. В заявлении должны быть указаны согласие на оформление приватизации на одного из членов семьи и на долевое участие денежными средствами в выкупе части жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты (чеков "Жилье"), а также перечень всех лиц, имеющих право пользования занимаемым жилым помещением. Жилое помещение (доля в таком помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого помещения (в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности). Другие члены семьи, участвующие в приватизации, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении. Члены семьи, проживающие в приватизированном жилом помещении, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда.

Итак, рассмотрев права и обязанности субъектов по договору найма жилого помещения, и более подробно остановившись на таком праве нанимателя, как ограниченное распоряжение, можно сделать следующие выводы:

? Права и обязанности нанимателя и наймодателя закрепляются Типовыми договорами найма. ЖК не содержит статей, посвященных правам и обязанностям субъектов правоотношений найма жилых помещений.

Считаем целесообразным в новую редакцию ЖК включить статьи, посвященные данному вопросу.

? Ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

Таким образом, на наш взгляд, требуется разработка и принятие отдельного Типового договора найма, регулирующего данные жилищные правоотношения, по сдаче внаём (поднаём) помещений, принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности.

2.2 Плата за пользование жилыми помещениями

Предоставляя жилые помещения в наём, государство не преследует цели извлечения дохода из этого, а стремиться обеспечить конституционное право граждан на жилище. Однако, содержание жилых помещений государственного жилищного фонда требует финансирования, ввиду чего, одной из важнейших обязанностей нанимателей является плата за пользование жилым помещением.

При заключении договора найма жилого помещения организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда, открывает финансово-лицевой счёт на имя нанимателя или собственника с указанием имени нанимателя, полного адреса, основания заселения, характеристики квартиры: количество комнат, площадь, количество жильцов и сведения о членах семьи, совместно проживающих с нанимателем. Только после заключения договора найма жилого помещения открытия финансово лицевого счёта производится регистрация всех вселившихся граждан [6,с.38].

Поскольку финансово-лицевой счет открывается гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться. В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения [27,с.45].

Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, не является основанием для сохранения права на жилье. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением [27,с.46].

Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.

Договор найма жилого помещения является возмездным договором, поскольку жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Размер квартирной платы, будучи экономической категорией, зависит от уровня экономического развития государства, уровня доходов населения, качества жилья, количества льготных категорий граждан и ряда других условий. Составляющими элементами квартплаты являются: земельная рента, проценты за постепенное погашение авансированного капитала на строительство жилого дома, расходы на его ремонт, содержание и страхование, средства на покрытие вероятных безнадежных долгов по квартирной плате и возможных убытков от пустующих квартир, прибыль домовладельца [30,с.118].

С 1920-х по 1980-е годы размер квартирной платы практически не менялся. Сначала это рассматривалось как достижение, а затем было признано ошибкой, поскольку не способствовало развитию жилищного сектора экономики. Установление справедливого размера оплаты жилья должно сочетаться с комплексом более широких мер, чем те, которые охватываются жилищным правом (повышение доходов населения, совершенствование оплаты труда, пенсионное обеспечение).

В настоящее время поставлена задача поэтапного перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты определенных групп населения. Также устанавливается минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг.

Так, в соответствии с Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений государственными минимальными социальными стандартами признаны: уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг; максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления денежных средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг [31].

Для тех граждан, сумма платы за жилье которых превышает 15% совокупного дохода семьи, предоставляется безналичная жилищная субсидия. Она распространяется не на все виды платежей, а лишь на оплату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, капитальный ремонт, некоторые виды коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, электро-, тепло- и газоснабжение, пользование лифтом). Тем самым некоторые виды предоставляемых услуг государство признает обязательными, исходя из доступного среднего уровня потребления услуг и обеспечения удовлетворения санитарно-гигиенических потребностей, что соответствует еще одному минимальному социальному стандарту - соответствующему перечню и объемам предоставляемых гражданам коммунальных услуг [32].

Не все осуществляемые нанимателем платежи и предоставляемые ему услуги лежат в рамках договора найма жилого помещения. Некоторые коммунальные услуги находятся за пределами жилищных отношений и предоставляются только на договорных условиях.

В соответствии с п. 21 Инструкции по учету платных услуг населению, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37, наниматель в пределах договора найма жилого помещения осуществляет: плату за пользование жилым помещением (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции); отчисления на капитальный ремонт; плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (по договорам поднайма и найма в домах частного жилищного фонда); плату за коммунальные услуги, предоставляемые наймодателем (энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, за отвод сточных вод в городскую канализацию, за пользование лифтом, за вывод и обезвреживание твердых бытовых отходов, за уборку территории, за установку, ремонт и техническое обслуживание приборов учета электрической и тепловой энергии, газа, расхода воды).

Государственный стандарт "Жилище. Основные положения", особо оговаривает, что особенности в оплате имеют наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах, состоящих из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. Они также вносят плату за техническое обслуживание (долю затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, с содержанием придомовой территории) на основании отдельного договора на участие в расходах по содержанию жилья [33 ,34].

Некоторые наниматели пользуются отдельными видами коммунальных услуг по индивидуальным приборам учета (водоснабжение, энергоснабжение, телефон). Тогда плата за эти услуги вносится организации-поставщику коммунальных услуг по договору с этой организацией.

Основываясь на ст. 394 ГК о цене, ст. 28 ЖК 1999 г. предусматривает, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, устанавливаемой Советом Министров [22].

Указание на соглашение сторон следует понимать ограниченно, поскольку нормы права о жилищных правоотношениях в большинстве случаев носят императивный характер, размеры платежей всегда устанавливались и устанавливаются централизованно. Даже применительно к договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, исходя из ст. 28 Общей части ЖК, плата за пользование жилым помещением "не должна превышать максимально допустимую норму" [4]. (Реальное соглашение сторон по вопросу оплаты было бы возможно при наличии конкуренции на рынках жилья и услуг.)

Размеры взимаемых с нанимателей платежей устанавливаются разными ведомствами:

а) ставка платы за пользование жилым помещением, ставки (тарифы) за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт - Министерством экономики; плата за техническое обслуживание может взиматься в некоторых случаях по нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Мингорисполкомом;

б) плата за коммунальные услуги в зависимости от видов и от поставщика может устанавливаться либо поставщиками коммунальных услуг, либо местными исполнительными и распорядительными органами, либо облисполкомами и Мингорисполкомом, либо законодательством Республики Беларусь;

в) размер платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда и по договору поднайма в домах государственного жилищного фонда устанавливается по соглашению сторон.

По договору найма жилого помещения, обязанность по оплате несет как наниматель, так и совершеннолетние члены его семьи (если иное не предусмотрено письменным договором между ними). В соответствии со ст.ст. 303 - 307 ГК кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью [22].

В жилищном законодательстве нет указания о цене как существенном условии договора найма жилого помещения. Нормы об оплате, как правило, носят императивный характер, и соглашение сторон по этому поводу не требуется. Они применяются автоматически ко всем нанимателям.

Внесение платежей по договору найма жилого помещения свидетельствует об исполнении договора, соответственно невнесение платежей является нарушением договорного обязательства и может повлечь гражданско-правовые последствия: взыскание пени, приостановление предоставления коммунальных услуг, взыскание задолженности по исполнительной надписи, наконец, граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения [4,ст.71].

К примеру, такое основание выселения было предусмотрено еще в ГК БССР 1923 г. В соответствии со ст. 29 данного Кодекса неплатежом квартирной платы признавался невзнос платы за пользование жилищем в установленных размерах и сроках (для некоторых категорий лиц установлен двухмесячный срок внесения платы, для остальных - семь дней). Договор о предоставлении жилого помещения мог быть расторгнут в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.

Высказываемые учеными мнения о таком основании выселения неоднозначны. Так, Ю.Г.Басин полагает, что неуплата может служить основанием для привлечения нанимателя к другим формам ответственности, но не к выселению [35, с. 51].

В действующем законодательстве установлено, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей установлена пеня в размере 0,5% от суммы этих платежей за каждый день просрочки [4,ст.65].

ЖЭО вправе приостановить предоставление коммунальных услуг нанимателю жилого помещения, имеющему без уважительных причин задолженность по оплате указанных услуг и не погасившему эту задолженность в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Приостановление предоставления коммунальных услуг осуществляется в зависимости от имеющейся технической возможности (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и так далее).

Затраты, связанные с возобновлением представления коммунальных услуг, возмещаются нанимателем жилого помещения в соответствии с калькуляцией, составленной ЖЭО. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение не более двух суток после предоставления документов в ЖЭО о погашении имеющейся задолженности и оплате за работу по их подключению.

Решение о приостановлении предоставления коммунальных услуг может быть обжаловано в судебном порядке.

Взыскание задолженности по договорам найма жилых помещений допускается посредством исполнительной надписи - распоряжения нотариального органа о принудительном взыскании с должника в пользу кредитора определенной суммы денег при наличии документов, подтверждающих бесспорность задолженности [36]. За некоторые виды услуг (пользование телефоном, абонементное обслуживание телевизоров, пользование электроэнергией и пользование радиотрансляционными точками) задолженность не может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи, поскольку предотвращение такой задолженности предусмотрено специальными мерами воздействия: отключение телефона, расторжение договора на абонементное обслуживание телевизора, отключение потребителя от электросети.

Для оказания финансовой поддержки в покрытии части затрат на оплату найма или содержания жилья и коммунальных услуг гражданам предоставляются безналичные жилищные субсидии.

Как видно из изложенного, имеется ряд мер по возмещению оплаты за жилье без обращения в суд.

Сам по себе факт невнесения платы не ведет к автоматической потере нанимателем права пользования жилым помещением. Это значит, что наймодатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор найма на прежнее жилое помещение, но это право может быть реализовано в судебном порядке, путём предоставления жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади, менее занимаемого, и заключить новый договор найма на условиях ранее заключенного. (Однако не все условия прежнего договора войдут в новый договор найма, отличаться будут, в частности, предмет договора, размер новой оплаты).

Для выселения недостаточно одного факта неплатежа. Указание в ст. 71 ЖК на уклонение от внесения платы без уважительных причин связано с виной нанимателя. Соответственно вопрос о причинах неплатежа имеет важное юридическое значение для судьбы договора найма [4].

По мнению В.А.Золотаря, под уважительными причинами неплатежа следует понимать временное тяжелое материальное положение, сложившееся в силу тех или иных обстоятельств (например, смерти кормильца, стихийного бедствия), других обстоятельств при условии, если они создали для нанимателя реальную невозможность выполнить обязательство по внесению платы за пользование помещением.

Не является неплатежом задолженность по оплате, образовавшаяся вследствие ошибки нанимателя в ее размере.

В.А.Золотарь приводил случай, когда наймодатель отказывался принять платеж, то есть неуплата произошла по его вине. Тогда надлежащим исполнением обязательства явилось внесение денег в депозит.

По смыслу ст. 71 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого возможно в случае невнесения платы за жилье в течение шести месяцев подряд. Поэтому не могут быть выселены наниматель и члены его семьи, если они не внесли плату за один месяц и, с момента истечения срока платежа за этот месяц прошло шесть месяцев [4].

При производстве дела о выселении в суде имеются процессуальные формы предоставления нанимателю и членам его семьи возможности погасить задолженность по оплате и, следовательно, исключить выселение по ст. 71 ЖК. Например, наймодатель может отказаться от иска в связи с погашением суммы задолженности. В связи с этим суд вправе приостановить производство по делу по соглашению сторон для погашения долга. Стороны могут заключить мировое соглашение, где оговорить срок погашения оплаты. Нанимателем может быть заявлен встречный иск о перерасчете задолженности в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг.

Удовлетворение требования о погашении задолженности не должно ставиться в зависимость от результата рассмотрения требования о выселении по ст. 71 ЖК. Поскольку внесение платы (погашение задолженности) - это надлежащее исполнение обязательства, которое должно быть произведено в обязательном порядке [4].

Итак, можно сделать вывод: плата за пользование жилым помещением взимается исходя из общей площади занимаемого жилого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой в соответствии с законодательством. Это одно из важнейших условий права пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения.

2.3 Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений

Жилищные правоотношения найма жилого помещения стабильны. Договоры найма жилых помещений действуют длительное время, иногда в течение всей жизни нанимателя. Это не означает однако, что они не подвергаются изменениям. Нередко они изменяются вследствие событий, не зависящих от воли людей, например в связи со смертью самого нанимателя. Сам по себе факт увеличения или уменьшения состава семьи нанимателя в той или иной мере изменяет содержание договора. Первый фактор (увеличение состава семьи) связывает наймодателя с новыми лицами, которые сохраняют право пользования и право на жилое помещения. Он может снять с нанимателя жилого помещения обязанность оплачивать излишки площади по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда и увеличивать или уменьшать оплату некоторых коммунальных услуг. При определённых условиях изменение состава семьи нанимателя даёт всей семье льготы по плате за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами и т.д. Второй фактор (выбытие кого-либо из членов семьи) влечёт за собой рост доли в обшей жилой площади каждого из членов семьи, что в некоторых случаях приводит к образованию излишней общей площади квартиры, уменьшает число лиц, противостоящих наймодателю, может повлечь повышение платы за пользование жилым помещением для оставшихся членов семьи выбывшего лица, например, если выбывший имел льготы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Законодательством специально не регулируется изменение договора найма жилого помещения в связи с увеличением или уменьшением состава семьи нанимателя жилого помещения, проживающих совместно с ним, поскольку в такой ситуации автоматически приводится в действие весь комплекс норм жилищного законодательства.

По общему правилу договор найма жилого помещения может быть изменён по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное [4, ст. 31].

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства ст. 71 ЖК 1999 года предусматривает возможность выселения граждан, уклоняющихся без уважительных причин от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [4]. Здесь изменению в договоре найма подвергается предмет пользования.

Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения (20 кв. м на одного члена семьи), могут избежать перспективы стать должниками по плате за проживание и коммунальные услуги. Статья 58 Жилищного кодекса предоставляет им право с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения [4].

Поскольку ст. 58 жилищного кодекса дала нанимателю жилого помещения право требовать, а не просить предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и возложила на местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации обязанность предоставить этому нанимателю соответствующее жилое помещение, можно было бы предположить, что отказ удовлетворить указанное требование может быть обжалован в судебном порядке. Однако суд не может рассмотреть такое требование, так как решить вопрос, какое конкретное жилое помещение будет предоставлено, в каком доме, на каком этаже и т.п., может только компетентный жилищный орган.

Граждане проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на всё занимаемое ими жилое помещение [4, ст. 59]. В этой статье не установлено, что для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателями. Однако не подлежит сомнению, что такое согласие необходимо, поскольку все члены семьи нанимателей, объединяющих договоры, пользуются одинаковыми с нанимателями правами и несут с ними одинаковые обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения [4,ст.31]. Никто не может быть принудительно включен в состав членов семьи, поэтому отказ какого-либо из членов семьи дать согласие на заключение одного договора найма жилого помещения не может быть обжалован в судебном порядке.

Если в составе семей нанимателей, требующих у наймодателя заключения с одним из них одного договора найма на всё занимаемое жилое помещение, имеются несовершеннолетние дети, на заключение одного договора должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства [18].

Наниматели вправе требовать заключения с одним из них договора на все занимаемое жилое помещение при условии, что они уже объединились в одну семью. Статья 59 ЖК не отвечает на вопрос, может ли быть обжалован отказ наймодателя заключить с одним из них договор на всё жилое помещение в судебном порядке. Ответ на этот вопрос положительный, поскольку ст. 59 ЖК предоставляет гражданам судебную защиту их прав. Рассматривая такой иск, суд должен проверить, соблюдены ли все предусмотренные ст. 59 ЖК для заключения одного договора на все жилое помещение, в частности действительно ли наниматели уже создали одну семью, согласны ли с этим все совершеннолетние члены семьи, получено ли необходимое разрешение органа опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети, не является ли кто-либо из лиц, проживающих вместе с объединившимися в одну семью гражданами, поднанимателем или временным жильцом [4, ст. 59].

Жилищный кодекс не дает ответа на вопрос, пользуются ли такими правами наниматели жилых помещений в общежитиях и специальных жилых домах.

Наниматели жилых помещений в домах частного жилищного фонда вправе заключить один договор на все занимаемые помещения только по согласию с собственником. Отказ собственника-наймодателя дать такое согласие может быть обжалован в судебном порядке.

Осуществление нанимателями прав, предоставленных им ст. 59 ЖК, влечет весьма важные правовые последствия. Несколько договорных жилых правоотношений преобразуются в одно с иным составом пользователей и другим объектом. Все лица, имевшие самостоятельное право пользования жилым помещением, приобретают равные права на всё жилое помещение. Выбытие всех постоянных пользователей, проживавших ранее в части помещения, которая была самостоятельным объектом преобразовавшегося правоотношения, не дает права наймодателю заселить ее по своему усмотрению. Она остается в пользовании нанимателей других частей жилого помещения, которые также были объектом преобразовавшегося самостоятельного жилищного правоотношения. Изменяется доля каждого из постоянных пользователей в общей жилой площади. В некоторых случаях она уменьшается, и в связи с этим отпадает обязанность вносить повышенную квартирную плату за имеющиеся излишки. Все постоянные пользователи приобретают право на льготы по оплате за пользование квартирой и коммунальными услугами, которые ранее имели лишь некоторые из них.

Также имеет смысл рассмотреть изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи [4,ст. 60].

Член семьи нанимателя жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществить право, предоставленное ему ст. 60 ЖК, при наличии следующих условий:

а) он должен быть совершеннолетним,

б) если наниматель и другие проживающие с ним члены семьи дают на это согласие.

Причём это согласие должно быть дано в письменной форме.

Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос, может ли совершеннолетний член семьи оспорить в судебном порядке отказ нанимателя или кого-либо из проживающих с ним членов семьи в признании другого члена семьи новым нанимателем по договору найма жилого помещения. Можно встретить утверждение, что ответ на этот вопрос может быть положительным. Все члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные права, поэтому никто из них не может требовать признания его нанимателем жилого помещения, если остальные члены семьи (или кто-нибудь из них) считают, что в замене нанимателя другим лицом нет необходимости. Другое дело, когда наниматель по уже заключенному договору умер или утратил право на жилое помещение, например переехал на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другую квартиру. В таких случаях заключение договора найма жилого помещения с кем-либо из дееспособных членов его семьи неизбежно. Вопрос о том, с кем он должен быть заключен, решается по их согласию, а в случае спора - судом [37]. Последний в таких случаях учитывает интересы не только членов семьи, но и наймодателя, стремящегося к тому, чтобы нанимателем было лицо, способное надлежащим образом исполнять договорные обязательства [4, ст. 60].