Рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения

В случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение договор найма может быть заключен с любым дееспособным членом семьи, даже если он не достиг совершеннолетия, например, был эмансипированным [4, ст. 26] или вступил в брак до достижения совершеннолетия, получив на это соответствующее разрешение органа опеки и попечительства [4, ст. 20].

От имени детей, не достигших 14 лет, такие договоры заключают их родители (усыновители) или опекуны, а несовершеннолетние достигшие 14-летнего возраста, заключают договоры найма жилого помещения с их согласия.

Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос о том, какие последствия наступают в случае признания нанимателя жилого помещения недееспособным или безвестно отсутствующим. Представляется, что вопрос о заключении договора найма жилого помещения с кем-либо из членов его семьи должен решаться аналогично, как и в случае его смерти.

Статья 60 жилищного кодекса не требует, чтобы гражданин, претендующий на заключение с ним договора найма жилого помещения как с членом семьи нанимателя по ранее заключённому договору, имел самостоятельный источник средств существования (заработок, пенсию и т.д.). Наймодатель обязан признать его таковым, так как последний является членом семьи первоначального нанимателя. Что на наш взгляд создаёт существенную сложность в регулировании правоотношений между нанимателем и наймодателем по оплате за пользование жилым помещением.

Статья 60 ЖК не требует согласия наймодателя на заключение договора найма с членом семьи нанимателя вместо последнего. Отказ наймодателя заключить договор найма с членом семьи нанимателя может быть оспорен в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения не вправе требовать признания кого-либо из них нанимателем вместо первоначального нанимателя [4, ст. 94].

Жилищный кодекс не содержит правил, аналогичных правилам ст. 60, когда нанимателем жилого помещения является наниматель жилого помещения частного жилищного фонда. Представляется, что замена нанимателя жилого помещения в доме, принадлежим гражданину на праве частной собственности, возможна только при согласии наймодателя, всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и самого нанимателя. Но в случае смерти и выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим права и обязанности по договору найма жилого помещения переходит к проживающим совместно с ним членам семьи. Поэтому, собственник обязан заключить на оставшийся срок договор найма с одним из проживающих в сданном в наём помещении совершеннолетних членов семьи выбывшего нанимателя. В случае отказа наймодателя заключить такой договор члены семьи нанимателя вправе требовать заключения договора с одним из них в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения возможно и по требованию одного из члена семьи нанимателя .

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающего требованиям жилищного кодекса [4, ст. 61].

Жилищный кодекс не содержит указания, что на такое изменение договора найма жилого помещения требуется согласие и нанимателя. Хотя ст. 61 ЖК говорит о правах лишь совершеннолетнего члена семьи нанимателя, право требовать заключения отдельного договора имеет и сам наниматель.

Член семьи нанимателя и он сам вправе требовать такого изменения договорного правоотношения при наличии определённых условий [37].

Такое право имеет лишь совершеннолетний член семьи нанимателя. Статья 61 ЖК не отвечает на вопрос, имеет ли такое право эмансипированный несовершеннолетний член семьи, который вступил в брак до достижения совершеннолетия, получив на это соответствующее разрешение органа опеки и попечительства, а также на вопрос, имеет ли такое право совершеннолетний член семьи нанимателя, признанный недееспособным, и член семьи, ограниченный в дееспособности, по правилам ст. 30 Гражданского кодекса.

Анализ норм гражданского и жилищного законодательства, позволяет сделать вывод, что право требовать изменения договора найма жилого помещения по правилам ст. 61 жилищного кодекса имеют не только совершеннолетние члены его семьи, но и эмансипированные [22, ст. 23] и вступившие в брак до достижения 18-летнего возраста члены семьи нанимателя [22, ст. 20].

Совершеннолетний член семьи нанимателя может оказаться душевнобольным или слабоумным. Если он будет признан недееспособным, договор найма жилого помещения от его имени может заключить опекун, который будет осуществлять жилищные права и обязанности нанимателя от имени совершеннолетнего, но больного человека [11, с.192].

Также, представляется правильным, что раздел жилой площади, являющейся предметом договора найма жилого помещения, может иметь место с предварительного разрешения органа опеки и попечительства и по требованию опекунов или попечителей, заявленному в интересах полностью недееспособных членов семьи нанимателя или несовершеннолетних детей. Такая ситуация может возникнуть, например, когда родители лишены родительских прав, а лицо, назначенное опекуном (попечителем) ребёнка, не является нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения, в котором с родителями проживает ребёнок.

Статья 61 жилищного кодекса не требует, чтобы член семьи, требующий заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, имел самостоятельный источник средств существования. Многие считают, что отдельный договор найма жилого помещения может быть заключён только с членом семьи нанимателя, имеющим самостоятельный источник существования. В противном случае раздел жилой площади может привести к конфликтам между новым неплатежеспособным нанимателем и наймодателем. Но как с этим можно согласиться, если законодательство не предусматривает такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения.

Хотелось бы привести пример судебной практики по делам о признании права пользования и изменения договора найма жилого помещения.

«В Суд Новобелицкого района г.Гомеля в 2008 году поступило исковое заявление от гражданки Н., которая проживает в трёхкомнатной квартире своего деда, гражданина К. Данная трёхкомнатная квартира в 1980 году выделялась гражданину К. на семью из 5 человек: К., его жену, двух дочерей и сына.

В мае 2000 года К. с администрацией Новобелицкого района г.Гомеля заключен договор найма на указанную квартиру, в соответствие с которым наймодатель предоставляет жилое помещение К. (нанимателю), дочери нанимателя, сыну нанимателя, внучке нанимателя (гражданка Н.).

В соответствии с заявлениями К. и его сына администрацией Новобелицкого района г.Гомеля в 2006 году было принято решение о разделе лицевого счёта на квартиру, в соответствие с которым сыну гражданина К. с племянницей (Н.) и её дочерью выделены 2 комнаты площадью 16.9 кв.м и 13.4 кв.м, и он был признан нанимателем этих комнат, а гражданину К. на него одного выделена комната площадью 13.3 кв.м, и он был признан нанимателем этой комнаты. Однако на день постановления решения договор найма с администрацией Новобелицкого района г.Гомеля ни один из них не заключил.

На день рассмотрения спора в этой квартире прописаны и проживают постоянно гражданин К., его сын со своими двумя несовершеннолетними дочерями 2004 и 2008 года рождения.

Кроме них в данной квартире проживает гражданка Н. со своей дочерью 2005 года рождения, занимая комнату площадью 16.9 кв.м.

Истица (Н.), а после рождения и её дочь прописаны в квартире временно: с 1991 по 1992 год, с 2005 по 2006 год, и с 2006 по 2007 год.

В связи с тем, что ответчики не давали согласия на перепрописку её и дочери, Н. обратилась с иском в суд, просила признать за ней право пользования квартирой, изменить договор найма жилого помещения, выделив ей с дочерью комнату площадью 16.9 кв.м, оставив подсобные помещения в общем пользовании сторон, и обязать администрацию Новобелицкого района г.Гомеля заключить с ней договор найма на эту комнату.

В судебном заседании истица заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, уточнив, что просит выделить ей в пользование комнату 13.4 кв.м. Никакого другого жилья она не имеет.

Ответчик К. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён должным образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В ходе предварительного судебного заседания К. иск не признал и пояснил, что в квартире прописаны: К., его сын со своими двумя дочерьми.

Проживают же в этой квартире 7 человек: К., его сын с женой и двумя дочерьми, внучка (Н.) и её малолетняя дочь.

К. давал согласие на временную прописку, чтобы Н. оформила паспорт и смогла зарегистрировать рождение дочери. Но на постоянную прописку согласия никто не давал. К. просил в иске отказать.

Представитель КЖРЭУП «Новобелицкое», действующая по доверенности, иск признала и пояснила, что было установлено: в этой квартире проживают К., его сын и внучка (Н.) со своей малолетней дочерью.

Временная прописка, которой было оформлено проживание в этой квартире Н. с дочерью, не имеет юридической силы, так как она проживала в квартире на правах члена семьи, а не как студентка на время учёбы, представитель КЖРЭУП потребовала от К. предоставить согласие Н., как совершеннолетнего члена семьи, на раздел лицевого счёта.

Когда такое согласие было предоставлено, КЖРЭУП подготовило документы на исполком. При этом заявителю разъяснялось, что после получения выписки из решения им необходимо заключить договоры найма. После рассмотрения этих документов гражданину К. было сообщено о результате и предложено явится за получением выписки из решения.

К. так и не заключил договор найма. Представитель КЖРЭУП считает, что Н. заселена в спорную квартиру как член семьи, и выделение ей с дочерью отдельной комнаты площадью 13.4 кв.м., не ущемляет прав других лиц, проживающих в этой квартире. КЖРЭУП просила иск удовлетворить.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд пришёл к убеждению, что исковые требования Н. подлежат удовлетворению по основаниям ст.ст. 56,57,61 ЖК. На основании изложенного и руководствуясь ст.302-306 ГПК, суд решил удовлетворить исковое заявление гражданки Н.

Признать за Н. и её дочерью право пользования квартирой. Изменить договор найма данной квартиры, выделив в пользование Н. с дочерью жилую комнату площадью 13.4 кв.м.

Подсобные помещения оставить в общем пользовании всех проживающих.

Обязать администрацию Новобелицкого района г.Гомеля заключить с Н. договор найма и открыть отдельный лицевой счёт на комнату.

Взыскать с К. в доход государства суммы госпошлины и судебных издержек.» [38]

Необходимо отметить, что данное дело прошло кассационную инстанцию, но решение Новобелицкого Суда г.Гомеля осталось без изменений.

Таким образом, как мы уже рассмотрели на примере, член семьи нанимателя жилого помещения (совершеннолетний эмансипированный несовершеннолетний, несовершеннолетний вступивший с разрешения органов опеки и попечительства в брак до достижения совершеннолетия) может требовать заключения с ним отдельного договора на часть жилого помещения, приходящуюся на его долю общей площади жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением, если ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Жилищного кодекса.

Изолированное жилое помещение в жилом помещении, в котором проживает член семьи нанимателя, требующий заключения с ним отдельного договора должно состоять из изолированной комнаты или нескольких комнат, изолированных от других комнат квартиры. Изолированной комнатой (несколькими комнатами) является комната (несколько комнат), не связанная с другой (несколькими комнатами) общим входом. Следовательно, ни одна из комнат, связанных друг с (смежные комнаты), не может быть предметом самостоятельного договора найма и выделена членам семьи нанимателя. Однако не обязательно, чтобы выделяемое помещение было изолированным в момент предъявления требования членом семьи нанимателя заключить с ним отдельный договор. Выражение «может быть выделено» не означает, что в квартире уже имеется такое помещение. Его следует понимать в смысле технической возможности превращения причитающейся члену семьи доли жилого помещения в отдельную изолированную комнату (несколько комнат).

Изолированное жилое помещение не всегда может быть предметом самостоятельного договора найма, принимая в внимание его небольшой размер. Суды в недалеком прошлом отказывали в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, они приходили к выводу о невозможности заключения на жилые помещения в одной квартире нескольких договоров найма жилого помещения, принимая во внимание малый размер их площади. Речь идет о так называемых малометражных квартирах, построенных по типовым проектам для небольших семей. Вместе с тем суды исходили из того, что, если можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированную комнату по размеру менее установленной законодательством нормы, это не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.

При изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя следует исходить из равного права нанимателя и проживающих с ним членов семьи на пользование жилым помещением. Ему выделяется изолированное жилое помещение «в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения» [4, ст. 61]. Однако, если между вселившимися членами семьи одновременно со вселением или впоследствии было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, последнее может быть разделено с учетом этого обстоятельства [4,ст.61], т.е. с отступлением от равенства долей.

Если при заселении жилого помещения кому-либо из членов семьи была предоставлена дополнительная, жилая площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежать разделу и не оказывать влияния на размер доли такого члена семьи в остальной части жилого помещения. При согласии всех остальных членов семьи может быть выделена жилая площадь, превышающая его долю в жилой площади квартиры.

Если член семьи нанимателя требует предоставления ему жилого помещения меньшего по величине, чем его доля в общей жилой площади, нет оснований отказывать ему в этом.

Согласие членов семьи нанимателя и самого нанимателя на заключение отдельного договора с выделяющимся членом семьи должно быть дано в письменной форме. Согласие на это в устной форме не может быть основанием заключения отдельного договора найма жилого помещения с выделяющимся членом семьи нанимателя [11,с.205].

Отказ членов семьи нанимателя дать согласие на заключение с совершеннолетним членом семьи отдельного договора найма жилого помещения по изложенным правилам и отказ наймодателя заключить с ним отдельный договор является нарушением его жилищных прав и может быть оспорен им в судебном порядке [4, ст. 9].

В литературе было высказано мнение о том, что разделу не подлежат жилые помещения в аварийных домах и в домах, подлежащих сносу. Законодательство не содержит такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения, хотя данный вопрос необходимо законодательно урегулировать.

Можно встретить решение судов о разделе лицевого счёта без заключения самостоятельных отдельных договоров на части квартиры. Некоторые утверждают, что лицевой счёт может быть открыт и на лицо, которое самостоятельного права на жилое помещение может и не иметь. С этим нельзя согласиться. Суд не в праве обязать жилищно-эксплуатационную организацию открыть финансово лицевой счёт на часть жилой площади без выделения доли определённого члена семьи нанимателя жилого помещения и заключения с ним отдельного договора. Не вправе это сделать и сама жилищно-эксплуатационная организация [11,с.206].

На основании вышеизложенного, можно сделать итоговые выводы по разделу:

- Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма предполагает чёткое определение прав и обязанностей субъектов правоотношений по найму жилых помещений, которые содержатся в Типовых договорах найма, но не нашли своего отражения в ЖК. Виду чего считаем целесообразным в проект нового ЖК включить статьи, закрепляющие основные права и обязанности нанимателя и наймодателя.

- Не все правоотношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма (поднайма), нашли своё законодательное закрепление. В частности требуется разработка Типового договора найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам негосударственной формы собственности.

3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ВЫСЕЛЕНИЕ

Так как Конституцией Республики Беларусь право на жилище закреплено, как одно из основных, важное значение в порядке пользования жилыми помещениями на основании договора найма имеет законодательное регулирование порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. В условиях острого недостатка жилищ законодательство устанавливает основания расторжения договора найма по инициативе наймодателя. Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им выполнения им своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда [4, ст. 37].

Никаких неблагоприятных для нанимателя последствий расторжение им договора найма жилого помещения не влечет. Лишь предусматривает, что наниматель при освобождении жилого помещения обязан сдать его наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем [39].

Расторжение же договора по инициативе наймодателя допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь, независимо от того подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения [14].

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств [4,ст.38].

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [4,ст.38];

- признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма [4,ст.72];

- прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившим работникам служебное жилое помещение [4,ст.96];

- прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой [4,ст.98];

- увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнении за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте [4,ст.98];

- в случае нарушения нанимателем существенных условий договора [4,ст.36];

- прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах [4,ст.100].

По данным Управления Юстиции Гомельского Облисполкома за 2007 год, поступило заявлений о выселении без предоставления другого жилого помещения 215, рассмотрено из них - 158, удовлетворено - 117. В 2008 году поступило 20 исковых заявлений о выселении, без предоставления другого жилого помещения, рассмотрено - 19, удовлетворено из них - 12 [40].

Итак, рассмотрим расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения.

Законодательством предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения.

Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Во-первых, действия нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств (например помещение не отапливают, не проветривают, не выполняют текущего ремонта), вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Встречаются случаи систематического оставления водопроводных кранов открытыми и затопление водой квартир на нижних этажах, отчего разрушаются межэтажные перекрытия, потолки, стены.

Во-вторых, такие действии должны быть систематическими, т.е. повторяться неоднократно. Единичный случай повреждений помещения, хотя и значительных, влечёт лишь меры общественного воздействия и возмещение причиненного вреда.

В-третьих, расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости от действий (бездействия) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние.

В-четвертых, действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагается обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличие вины в совершении этих действий.

В-пятых, выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [41,с.156].

Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо.

Использование жилого помещения не по назначению также влечёт расторжение договора найма жилого помещения и выселение.

Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора. Практике известны случаи устройства в жилом помещении столярных мастерских, использование жилых помещений для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота. Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечёт за собой расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение в этом случае есть мера гражданско-правовой ответственности и производится при наличии изложенных выше условий.

Систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, предполагает расторжение договора найма жилого помещения и выселение при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности [41,с.157].

Противоправность нарушения правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе (норм морали, нравственности и т.д.). Многие из этих форм права отражены в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь и в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и в других актах законодательства. Нарушение этих норм всегда является противоправным. Но несоблюдение и иных социальных норм, представляющих общепризнанные правила поведения, если оно создаёт невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме, также является противоправным [4,ст.39].

К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д. Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире. Фабула искового заявления, в котором пишут, что ответчик пьянствует, наносит побои, устраивает скандалы, драки, выгоняет из квартиры, наносит побои и т.д., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемому основанию. Нарушением правил общежития признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п. [24].

Каждый раз, вынося решение о выселении виновных по ст. 39 ЖК, суд должен указать, какие именно поступки ответчика создают условия невозможности совместного с ним проживания [4,ст.39].

Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.

Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры или дома, хотя он их совершает часто (репетиции на дому артистов, возвращение с работы поздно ночью и т.п.). Но, используя эти обстоятельства, гражданин может преднамеренно создать условия при которых исключается возможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становиться основанием для предъявления иска о выселении по правилам ст. 39 Жилищного кодекса.

Противоправные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 Жилищного кодекса, если они совершаются умышленно. Нарушение правил пользования жилым помещением по неосторожности даже в форме грубой неосторожности не может повлечь таких последствий. Душевнобольной не может быть виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание опасно для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. В таких случаях можно ставить вопрос лишь о принудительном лечении [39].

Дело о выселении по ст. 39 Жилищного кодекса может быть начато и опекуном душевнобольного или ребенка, если лица, проживающие с ним, создают обстановку, при которой им невозможно проживать с виновным в той же квартире [39].

Не может быть выселен за систематическое нарушение правил проживания в квартире гражданин, болеющий инфекционным заболеванием, хотя другим жильцам квартиры проживать с ним неудобно. Но больной должен соблюдать необходимые меры предосторожности, чтобы ограничить окружающих его лиц от заболевания.

За злостное игнорирование предписаний врача и несоблюдение их больной может нести ответственность вплоть до выселения по правилам ст. 39 Жилищного кодекса, так как он виновно создаёт условия, при которых невозможно совместное с ним проживание в одной квартире [4].

Выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса подлежат лишь виновные в противоправном поведении лица. Если все совершеннолетние проживающие в жилом помещении, неоднократно нарушают правила пользования жилым помещением и делает невозможным с ними проживание, иск предъявляется ко всем ним. Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними. Таким образом, договор найма жилого помещения расторгается лишь в том случае, когда выселяемое лицо является одиноким пользователем жилого помещения, либо, когда выселению подлежат все совместно с ним проживающие пользователи жилого помещения. Если же выселяются только виновные лица, изменяется лишь субъектный состав договорного жилищного правоотношения.

Выселение виновных за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Оно допускается если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Не требуется, чтобы к виновному применялись как меры предупреждения, так и меры общественного воздействия, но применение одной из них обязательно. Суды считают достаточными мерами воздействия на выселяемого до предъявления иска о выселении предупреждение прокуратуры, органами милиции, привлечение к уголовной ответственности за недостойное поведение в жилом помещении, арест или штраф за мелкое хулиганство в квартире, обсуждение поведения домовым комитетом, собранием жильцов дома и т.д. В большинстве случаев суды удовлетворяли иски о выселении за нарушение правил пользования жилым помещением, если ответчик предупреждался органами милиции или прокурором, хотя его поведение не было предметом рассмотрения общественных организаций.

Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта возникшего в связи с систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным совместное проживание в одной квартире, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса. Принудительный обмен жилого помещения был предусмотрен ч. 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г. Она содержала следующее правило: «лица подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной» [25,ст.115]. Эта норма права позволяла лицам, жилищные права которых были нарушены вследствие систематического нарушения правил общежития другими лицами, использовать эффективное средство защиты своих жилищных интересов. К сожалению, это правило по непонятным причинам изложено в ст. 39 Жилищного кодекса иначе: «Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение» [4]. Эта фактически новая норма права изложена не отдельной частью ст. 39 ЖК, а отдельным предложением этой статьи и, следовательно, относится не только к случаям систематического нарушения правил пользования жилым помещением, делающим невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме с лицом, нарушающим эти правила, но и к случаям, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Понять логику авторов этого правила трудно. Предположим, что лиц, систематически нарушающих или портящих жилое помещение, переселили в другое жилое помещение. Их до этого предупреждали о недопустимости совершать подобные действия, оказывали на них общественное воздействие, но они продолжают их совершать. К новому жилому помещению они будут относиться так же, как и к помещению, из которого их переселили [42].

По правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Таким образом, представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г.

Рассмотренные основания выселения без предоставления другого жилого помещения являются правовыми санкциями за нарушение договора найма жилого помещения.

Статья 39 Жилищного кодекса помещена в разделе «Общая часть» и распространяется на нанимателей жилых помещений, членов семьи нанимателя и других совместно проживающих с ним лиц независимо от того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение и от оснований заключения договора. По каждому из оснований может быть выселено лицо, нарушающее нормы права ст. 39 Жилищного кодекса, проживающее на основании договора найма как в домах государственного жилищного фонда (республиканского, коммунального, в том числе в служебном жилом помещении, общежитии, специальных домах), так и в жилых помещениях частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности да долю в жилом помещении [43,с.5].

В разделе «Общие положения» Жилищного кодекса содержится и более общее правило расторжения договора найма жилого помещения. В ст. 36 установлено: «Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим кодексом» [4,ст.36].

Какие условия договора найма жилого помещения являются существенными действующий Жилищный кодекс, как и Жилищный кодекс 1983 г., не устанавливает. Часть 2 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса предусматривает, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 1 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса договор не считается заключенным, если между сторонами в требуемой и подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора [22]. Поскольку Жилищный кодекс и другие акты жилищного законодательства не устанавливают существенных условий договора найма жилого помещения, для договора найма жилого помещения существенным условием договора является только предмет этого договора. Квартирная плата и плата за пользование коммунальными услугами не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь [4,ст.28], поэтому, если стороны не предусмотрели в договоре, какая плата взимается за пользование жилым помещением, она определяется по установленным ставкам и договор найма жилого помещения считается заключенным.

Не является существенным для договора найма жилого помещения и плата за коммунальные услуги, поскольку они согласно ч. 2 ст. 28 ЖК оплачиваются по тарифам. Не является существенным для договора найма жилого помещения и срок договора, и другие его условия. Следовательно, возможность применения правил ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса становится весьма сомнительной.

Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовой санкции за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Такое расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, когда жилое помещение предоставлялось с учётом определённой правовой связи с лицом, которому оно предоставлено, при условии сохранения им этой связи. Речь идёт о помещениях, включённых в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.

Рассмотрим, к примеру, расторжение договора найма с последующим выселением из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения предусмотрено ст. 96 Жилищного кодекса, а также Указом президента №565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»: «Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ним гражданами без предоставления жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Выселение по этому основанию допускается независимо от того, по каким основаниям были прекращены трудовые отношения с работником, которому служебное жилое помещение было предоставлено, но выселение не допускается, если с этим работником проживает кто-либо из членов его семьи, состоящих в трудовых отношениях с наймодателем, и по характеру его работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение. Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение. Если в судебном заседании ответчик, проживающий до увольнения в служебном жилом помещении, выразил желание вернуться на работу, оно может быть учтено лишь тогда, когда возможно предоставление прежней или другой работы, выполнение которой будет связано с проживанием в служебном жилом помещении.

При выселении из служебных жилых помещений совхозов суды должны помнить, что жилые помещения в домах совхозов, построенных или приобретённых другим способом после 30 марта 1994 г., то есть после вступления в силу Конституции Республики Беларусь (с последующими изменениями и дополнениями), являются служебными если они включены в число служебных в порядке установленном ст. 117 Жилищного кодекса 1983 г. При этом если служебные жилые помещения в домах совхозов предоставляются учителям, врачам и другим специалистам, проживающим в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению жильём, то в случае увольнения этих специалистов они и члены их семей не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения, так как жилая площадь была предоставлена не в связи с трудовыми отношениями с совхозом.

При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений суд должен проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных и относится ли ответчик к числу категорий работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения.

В 2007 году поступило 102 заявления о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, рассмотрено из них - 72, удовлетворено - 61. А в 2008 году: поступило - 6, рассмотрено 5, удовлетворено - 4 исковых заявления [40].

По основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 96 ЖК, без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, относящиеся к категориям граждан, перечисленных в ч.2 ст. 96 ЖК. При этом не имеет значения, относится ли к ним сам наниматель служебного жилого помещений или кто-либо из лиц, проживающих совместно с ним в этом помещении [4].

К лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, относятся:

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебные жилые помещения, не менее 10 лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение [42];

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- воины-интернационалисты, принимавшие участие в боевых действиях;

- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей;

- инвалиды I и II группы;

- граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

- другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [18].

Выселение без предоставления жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК и пунктами 44 и 45 Положения об общежитиях, а также Указом Президента №565. Согласно части первой ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения и, общежития подлежат:

а) сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;

б) граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, в случае выбытия из него;

в) другие работники предприятий, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой,- в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины либо совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населённом пункте.

Причины, по которым была прекращена сезонная или временная работа либо гражданин выбыл из учебного заведения, не оказывают влияния на решение вопроса о выселении указанных граждан без предоставления другого жилого помещения. Что касается граждан, принятых на постоянную работу и получивших в связи с этим жилое помещение в общежитии, то они могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения при увольнении по одному из трёх указанных выше оснований. Однако лица, получившие в связи с работой место в общежитии, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение.

Работники, прекратившие работу по иным основаниям, не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения. То же следует сказать и о работниках, относящихся к категориям граждан, перечисленным в части второй ст. 96 Жилищного кодекса [44,с.76].

В противовес вышесказанному, необходимо рассмотреть расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения в домах государственного жилищного фонда допускается лишь по установленным законодательством обстоятельствах и только в судебном порядке, кроме случаев выселения граждан из жилых домов, грозящих обвалом [4,ст.96].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

- дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом [4,ст.ст.38,67]; при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения; наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются о внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

Управление Юстиции в 2007 году насчитывало поступление 57 исковых заявлений о выселении с предоставлением другого жилого помещения, из них было 37 рассмотрено и 35 удовлетворено. В 2008 году поступило - 18, рассмотрено - 11, удовлетворено - 10 [40].

Основания выселения с предоставлением гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств, предусмотрены жилищным кодексом [4,ст.67].

Первым из них назван снос дома в котором находится жилое помещение. Основаниями сноса жилого дома могут быть реконструкция городов и других населённых пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.

Снос жилого дома означает ликвидацию предмета договора найма жилого помещения и прекращение жилищного правоотношения. В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.

Выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств. Обязанность предоставить жилое помещение возлагается на предприятие, учреждение, организацию, которым отводится земельный участок.

Вторым основанием выселения по правилам ст. 67 ЖК является непригодность для проживания дома (квартиры), подлежащего переоборудованию в нежилой. Основания для признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия для признания его таковым установлены Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. № 13921) и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (приложение к постановлению Министерства Жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г, № 42). В частности, основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износ свыше 65%, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен предоставить собственник жилищного фонда.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается ст. 67 Жилищного кодекса в случаях, если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений. По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком помещении опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 Жилищного кодекса предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств.

Выселение по этому основанию близко соприкасается с выселением из домов, подлежащих сносу, поскольку в обоих случаях дома ликвидируются. Но когда дома сносятся по другим причинам, можно заблаговременно решить вопрос о выселении проживающих в нём лиц в судебном порядке. В этой связи можно установить, какому помещению грозит обвал.

Этот факт и необходимость срочного выселения всех, кто проживает в помещениях, устанавливается комиссией под председательством местного совета. Постановление комиссии подлежит утверждению исполкомом соответствующего совета депутатов. Без него прокурор не может принять от заинтересованной организации приказ об административном выселении по указанным основаниям [45,с.65-67].

Обязанность предоставить гражданину, проживающему в доме, грозящем обвалом, другое жилое помещение типовых потребительских качеств возлагается на владельца дома, т.е. на исполком местного Совета депутатов или соответствующую организацию. Если такой дом восстановлен, граждане, выселенные из него в административном порядке, не имеют права требовать предоставления им прежнего жилого помещения.

К другим основаниям расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома. В этом случае по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [22,ст.68].