Рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения, выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств допускается за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами [4,ст.78].

Жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно находиться в пределах данного населённого пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов [4,ст.73]. Оно должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Приведём пример из судебной практики Суда Новобелицкого района г.Гомеля. Гражданское дело рассмотрено в апреле 2009 года «О выселении с предоставлением другого жилого помещения», по иску администрации Новобелицкого района г.Гомеля и КЖРЭУП «Новобелицкое» к гражданке А.

«Решением суда Новобелицкого района г.Гомеля гражданка А. лишена родительских прав в отношении своей дочери 2002 года рождения.

Дочь находится на воспитании в приёмной семье.

Ответчица длительное время не в полной мере возмещает расходы, понесённые государством на обеспечение девочки. Задолженность перед отделом образования администрации Новобелицкого района составляет ***.***.*** белорусских рублей.

Ответчица проживает в двухкомнатной квартире. Решением администрации Новобелицкого района в 2007 году эта квартира закреплена за несовершеннолетней.

Поскольку задолженность гражданки А. по коммунальным услугам составляет ***.***.***. рублей просили переселить ответчицу в квартиру, которая решением администрации Новобелицкого района г.Гомеля определена для переселения в судебном порядке граждан, не выполняющих обязанности по содержанию и воспитанию детей.

В судебном заседании представители истцов, действующие на основании доверенностей исковые требования поддержали и дали пояснение аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчица иск признала.

Выслушав стороны исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к убеждению, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению и по основаниям п.15 Декрета Президента Республики Беларусь от 24.11.2008 года «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях», ст.71 ЖК.

Руководствуясь ст.ст.302-306 ГПК Республики Беларусь, суд решил: исковое заявление администрации Новобелицкого района г.Гомеля и КЖРЭУП «Новобелицкое» удовлетворить; выселить А. из квартиры в комнату площадью 13.6 кв.м. квартиры, заключив с ней срочный договор найма на срок до исполнения дочери 18 лет, то есть до 2020 года.

Взыскать с А. в доход государства госпошлину в размере ***.***.*** рублей и *.*** рублей судебных издержек в республиканский бюджет.» [38]

Для того, чтобы подвести итог данной главы, хотелось бы отметить, что по данным статистики Управления Юстиции Гомельского Облисполкома в 2007 году заявлений о расторжении договора найма жилых помещений поступило - 331, рассмотрено из них - 287, удовлетворено - 243. В 2008 году было подано 71 заявление, рассмотрено - 63, удовлетворено - 57. Чаще всего иски по таким делам суды признавали обоснованными. Мы видим, что количество исков в 2008 году в сравнении с 2007 годом значительно уменьшилось. Это связано с развитием процесса приватизации.

Необходимо добавить, что исков о выселении из домов государственного жилищного фонда было в 2007 году подано 29, рассмотрено - 24, удовлетворено 23. А из домов частного жилищного фонда: подано - 7, рассмотрено и удовлетворено - 2. В 2008 году было всего 2 исковых заявления о выселении из домов государственного жилищного фонда, оба рассмотрены и удовлетворены, и 1 исковое заявление о выселении из дома частного жилищного фонда также было удовлетворено [40].

Достаточно сказать, что по спорам о выселении (с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения) иски чаще всего предъявлялись государственными органами и организациями, собственниками, нанимателями жилых помещений и членами их семей.

Ответчиками по этим делам являлись в большинстве случаев наниматели жилых помещений. Однако иски были заявлены и к собственникам жилых помещений, а также к членам их семей и к членам семей нанимателей.

Выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого допускается в тех случаях, когда граждане уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин. Поэтому суды, рассматривая такие дела, выясняли причины неуплаты соответствующих платежей, период, за который они не вносились. Если выяснялось, что оплата за жилое помещение не вносилась в течение шести месяцев и без уважительных причин, это являлось основанием к удовлетворению исков о выселении.

Имели место случаи, когда граждане заявляли суду ходатайства о приостановлении производства по делу, чтобы погасить имеющуюся задолженность. Установив, что в период рассмотрения спора в суде задолженность была действительно погашена, суды отказывали в исках о выселении в жилое помещение менее занимаемого.

Проблемным для судов является рассмотрение дел о выселении из жилых помещений по основаниям ст. 71 ЖК семей с несовершеннолетними детьми. Изучение дел показало, что такие споры суды рассматривают, как правило, с участием органов опеки и попечительства и при вынесении решений учитывают интересы детей.

В суды нередко поступают иски о выселении граждан, которые систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делая невозможным для других проживание с ними в одном доме или квартире, систематически разрушают или портят жилое помещение.

Суды принимали такие действительно жесткие меры, как выселение без предоставления другого жилого помещения, при доказанности, что ответчики совершали виновные действия неоднократно, к ним применялись меры предупреждения и иного воздействия. Однако они продолжали совершать нарушения, создав другим гражданам условия, невозможные для проживания в жилом помещении.

В судах рассматривались также иски о выселении ответчиков, уволенных из организации, предоставившей им служебное жилое помещение или общежитие, и не выселившихся в добровольном порядке.

Проанализировав вышесказанное, можно сделать вывод, что в законодательстве Республики Беларусь не указаны основания расторжения договора найма, имеющего бессрочный характер, по требованию одной из сторон. ЖК Республики Беларусь предусмотрел лишь обязанность стороны, требующей расторжения договора в одностороннем порядке, предварительно за три месяца направить другой стороне соответствующее письменное предупреждение.

Кроме того, анализ ст. 37 ЖК Республики Беларусь позволяет констатировать, что договор найма расторгается при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение (договор найма считается расторгнутым со дня такого выезда). К тому же ст. 121 ЖК Республики Беларусь посвящена выселению нанимателя на время капитального ремонта жилого помещения, проводимого его собственником - наймодателем.

Анализ данной статьи позволяет считать основанием расторжения договора найма неотложный капитальный ремонт жилого помещения наймодателем, который нельзя провести без выселения нанимателя и членов его семьи. При этом собственник жилого помещения не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи на время ремонта другое жилое помещение. В случае отказа нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение на время капитального ремонта собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке.

Таким образом, расторжение договора найма жилого помещения и выселение может осуществляться по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, по инициативе наймодателя. В последнем случае законодательство предусматривает судебный порядок, с целью недопущения произвола со стороны наймодателя. Выселение возможно как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств.

Отдельные вопросы, касающиеся расторжения договора найма и выселения урегулированы не в полной мере. Так по правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г: «Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, охарактеризовав и проанализировав юридическую природу договора найма жилого помещения, можно сделать следующие выводы и предложения.

Договор найма жилого помещения - это договор, по которому наймодатель обязуется предоставить на срок или бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, выполнять обязательные работы и услуги по содержанию и эксплуатации жилого помещения, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, вносить плату за пользование жилым помещением, выполненные наймодателем работы и оказанные услуги.

По договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение и

осуществлять его техническое обслуживание, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, соблюдать правила пользования им, вносить установленную плату за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением, коммунальные услуги, а также отчисления на капитальный ремонт".

По договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить нанимателю на определенный срок жилое помещение или его часть, обеспечить в нем надлежащее состояние санитарно-технического оборудования, а наниматель совместно с проживающими с ним лицами обязуется использовать жилье в соответствии с его назначением, соблюдать правила содержания и пользования, вносить плату за владение и пользование жильем в срок и размере, установленном соглашением сторон.

Жилое помещение является предметом договора найма жилого помещения в узком смысле (как вещь) и объектом жилищного правоотношения в смысле обобщающего, собирательного понятия, акцентирующего внимание на том, что жилые помещения служат цели удовлетворения потребности человека в жилье, предназначены в отличие от нежилых помещений исключительно для проживания граждан.

Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения, и его отсутствие не влечет признание этого договора незаключенным.

Следует отметить, что правоотношения найма жилых помещений в Республике Беларусь урегулированы не в полной мере:

? В Гражданском и Жилищном кодексах Республики Беларусь отсутствуют понятия «коммерческий наем» жилого помещения. Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений как имущественный наем и договор найма жилого помещения, отношения по которому полностью регулируется Жилищным кодексом. Считаем необходимым закрепить данные понятия в Жилищном и Гражданском кодексах. Применительно к понятию коммерческого найма, ЖК в новой редакции может быть дополнен отдельной главой, регулирующей данный вопрос.

? Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма предполагает чёткое определение прав и обязанностей субъектов правоотношений по найму жилых помещений, которые содержатся в Типовых договорах найма, но не нашли своего отражения в ЖК. Виду чего считаем целесообразным в проект нового ЖК включить статьи, закрепляющие основные права и обязанности нанимателя и наймодателя.

? Не все правоотношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма (поднайма), нашли своё законодательное закрепление. В частности требуется разработка Типового договора найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам негосударственной формы собственности.

? Отдельные вопросы, касающиеся расторжения договора найма и выселения урегулированы не в полной мере. Так по правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г: «Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.»

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов [Текст] // П.И.Седугин - М.: Издательская группа ИНФРА М-НОРМА, 1997.-320с.

2. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями). Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996г. - Мн.: - Амалфея. - 2003. - 48с.

3. Чигирь В.Ф., Гражданское право:В 2 ч. Ч. 2: Учебник [Текст] // Под.общ. Ч 58 ред.проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея. - 2002. - 1008.

4. Жилищный кодекс Республики Беларусь: Принят Палатой Представителей 18 декабря 1998 года. Одобрен Советом Республики 8 февраля 1999 года / .- МН. : АМАЛФЕЯ , 2002. - 78c.

5. Чигирь В.Ф., Жилищное право: Учебник для студентов юрид.вузов.-2-е изд., испр. И доп. [Текст] // В.Ф. Чигирь. Мн.: Выш.шк. - 1986. - 205с.

6. Бруй М.Г. Жилищное право [Текст]// М.Г. Бруй. - Мн.: Тетрасистемс, 2008. - 271 с.

7. Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999г. №1392, в редакции от 17 марта 2006г. №370 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - №71. - 5/1616

8. О внесении изменения в постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000г. №4 «Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания»: Постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30 мая 2001г. №11 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - №59. - 8/6222

9. Об утверждении перечня заболеваний, дающих лицам, страдающими ими, право на дополнительную площадь жилого помещения, и перечня заболеваний, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате (квартире): Постановление Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 19 апреля 2001 г. № 27 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - № 50. - 8/5780

10. О творческих союзах и творческих работниках. Закон Республики Беларусь от 16 декабря 1999г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. - 1999. - №36. - Ст.586.

11. Чигирь В.Ф. Договор найма жилого помещения: По новому жилищному законодательству. [Текст] // В.Ф.Чигирь. - Мн.: Амалфея, 2001. - 368с.

12. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Типовой договор найма жилого помещения социального пользования в домах государственного жилищного фонда. Типовой договор найма служебного жилого помещения в домах государственного жилищного фонда: Утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006г. №1371 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006. - №52. - 5/22049

13. Журавлёв Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма. [Текст] // Т.Журавлёв. - Гражданское право. - 2007. - №2. - С.14-17.

14. О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. №128 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007. - № 70. - 1/8420.

15. Об утверждении Типового договора найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилом фонде: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2003г. №318, в редакции от 11 мая 2006г. № 601 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 13 марта 2003г. - №5/12112

16. Качан Н.П. Предоставление жилых помещений: новый порядок: Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005г. №565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» // Право Беларуси. - 2006. - №1. - С.33-35.

17. Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - № 73. - 5/1672.

18. О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений: Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2005. - № 190. - 1/6977.

19. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 3 июня 2008г. № 292 «Об утверждении Типового договора найма специальных жилых помещений государственного жилищного фонда». Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008г. № 1408 // http://pravo.by/webnpa/text.asp?start =1&RN=C20801408

20. Форма договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Форма договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда: Утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь 12 сентября 2006г. №1191 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006. - №15. - 5/1823

21. Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением. [Текст] // Г.Ф Шешко. - Жилищное право. - 2006. - №7. - с.27-31

22. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998г. №218-З, в редакции от 18 мая 2007г. №233-З // Ведомости национального собрания Республики Беларусь. - 1999. - №7-9. - Ст.101.

23. Чигирь В.Ф. Физические и юридические лица как субъекты гражданского права. [Текст] // В.Ф. Чигирь. - Мн.: Амалфея. - 2000. - 105с.

24. Об утверждении и введении в действие Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь: Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г. № 177 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - № 14. - 8/2546

25. Жилищный кодекс Белорусской ССР. Принят Верховным Советом Белорусской ССР 22 декабря 1983 года // СЗ БССР, 1983 - N 36. - ст.586.

26. О правовом регулировании систематической сдачи физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания: Решение конституционного суда Республики Беларусь от 06 апреля 2007 г., г. Минск № П-210/2007 //Нар.газ. - 2007. - 16 мая. - С.2.

27. Лизинг, аренда, ссуда имущества [Текст] // Библиотечка журнала `Юрист`. - Мн.: Агенство Гревцова, 2007. - 96 с.

28. Герасимова Л. Жилищное право. Краткий курс [Текст] // Л. Герасимова. - Ст. Пт.: Питер, 2005. - 256 с.

29. О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь. Закон Республики Беларусь от 16.04.1992г. (с изм. и доп. 11/07/07)// Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. - №15. Ст.247; 1995. №6. Ст.58; Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. 1998. №20. Ст.220; // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001.- №63. - 2/778

30. Фирсова М. Коммерческая недвижимость: приватизация и защита [Текст] // М. Фирсова - М.: Вершина, 2007. - 224 с.

31. Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений: Утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. №303 в редакции от 18 февраля 2004 г. №2// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - № 85. - 8/1200.

32. Инструкция по учету платных услуг населению: Утверждена постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - № 14. - 6/2532.

33. О плате за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного фонда: Решение Конституционного суда РБ от 5.09.2000г. №Р101 / 2000 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - №85. - 6/255.

34. О плате за пользование жилыми помещениями: Постановление Министерства Экономики Республики Беларусь от 26.05.2000г. №107 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - №54. - 8/3526.

35. Басин Ю.Г. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах Федеральной жилищной политики». [Текст] // Ю.Г. Басин. - М.: - 1993.- 148с.

36. О нотариате и нотариальной деятельности: Закон Республики Беларусь от 18 июля 2004г. №305-З, в редакции от 16 мая 2006г. №115-З // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2004. - №2-1055

37. О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 37. - 6/218.

38. Материалы архивов Суда Новобелицкого района г.Гомеля

39. О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007. - № 171. - 6/686.

40. Статистические данные Управления Юстиции Гомельского Облисполкома по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении за 2007, 2008 г.г.

41. Данилов Е. Защита жилищных прав [Текст] // Е. Данилов - М.: - АСТ, 2007. - 256 с.

42. О некоторых мерах по упорядочению использования жилых помещений: Декрет Президента Республики Беларусь от 18 января 2001 г. № 2 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - № 9. - 1/1967.

43. О расторжении найма жилого помещения и выселении по правилам ст. 39 ЖК см. Чигирь В.Ф. Расторжение договора найма и выселение // Недвижимость Белоруссии. - 2000. - № 37,38.

44. Гвоздева О.П. О выселении из общежития [Текст] // Право Беларуси. - 2003. - №18. - С.75-77

45. Смирнова М.И. Выселение с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. [Текст] // Право Беларуси. - 2003. - №22. - С.64-68.

Размещено на Allbest.ru