Составление договора аренды транспортного средства без экипажа и договор найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный политехнический университет»

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра «Предпринимательство и коммерция»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Контракты»

на тему «Составление договора аренды транспортного средства без экипажа и договор найма жилого помещения»

Выполнил: студент В1077/21 группы

Константинова Ю.Е.

Принял: Ефимов А.М.

Санкт-Петербург 2008

Содержание

Введение

1. Договор аренды транспортного средства без экипажа

1.1 Общая характеристика договора

1.2 Условия договора

1.2.1 Существенные условия

1.2.2 Обычные условия

1.2.3 Случайные условия

1.3 Классификационные признаки договора

1.4 Финансово-правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

2. Договор найма жилого помещения

2.1 Общая характеристика договора

2.2 Условия договора

2.2.1 Существенные условия

2.2.2 Обычные условия

2.2.3 Случайные условия

2.3 Классификационные признаки договора

2.4 Анализ финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

3. Порядок досудебного и судебного урегулирования разногласий между сторонами

3.1 Преддоговорное разногласие

3.2 Претензия

3.3 Исковое заявление в арбитражный суд

3.4 Расчет государственной пошлины за рассмотрение дела

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Гражданско-правовой договор (далее по тексту -- Договор) очень распространен и постоянно применяется в процессе деятельности большинства хозяйствующих субъектов. Почему же гражданско-правовой договор получил такое широкое распространение? Прежде всего, гражданско-правовой договор -- это такое уникальное правовое средство, в рамках которого интерес каждой из сторон в договоре может быть удовлетворен только в том случае, если эта сторона удовлетворит интерес другой стороны. Это свойство договора (где каждый участник договора заинтересован, чтобы не только его интересы были удовлетворены, но и интересы другой стороны, иначе его интересы не будут удовлетворены) обеспечивает такую организованность и такой порядок в сфере общественного производства без какого-либо непосредственного воздействия и взаимодействия с аппаратом государственного принуждения, какой не могут обеспечить никакие другие правовые средства, в том числе и административно-правовые средства.

Именно договор обеспечивает наиболее успешное развитие гражданского оборота, и никакие другие средства, какими бы самыми суровыми они ни были, вплоть до уголовного наказания, не говоря уж об административных, не обеспечат такой организованности и порядка в общественном производстве, как договор. Однако эти свойства договора сохраняются в том случае, если действуют общие правила о свободе договора. Без свободы договор не обладал бы этими уникальными свойствами.

Данная курсовая работа посвящена договорам аренды транспортно средства без экипажи и найма жилого помещения.

Договор аренды транспортного средства и договор найма жилого помещения широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Создание и постоянное совершенствование самодвижущихся механических средств перевозки (передвижения) граждан, грузов и багажа. В эксплуатации появляются их новые виды и типы.

Механический транспорт становится значимым, неотъемлемым и распространенным объектом экономического, гражданского оборота. Данный фактор социально-экономического развития общества, а также специфика рассматриваемого объекта (как источника повышенной опасности и сложного технического устройства) гражданских правоотношений, с одной стороны, и существенные изменения в гражданском праве, связанные с утверждением рыночных экономических отношений, и как следствие, высокой и возрастающей степенью востребованности гражданско-правового института аренды, с другой, - выявили исключительную актуальность договора аренды транспортого средства, необходимость его более детального законодательного рассмотрения и системного научного исследования.

Говоря о значимость договора найма жилого помещения стоит заметить, что сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются успехов. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет.

Как уже было отмечено, данные договоры получили широкое применение в предпринимательской сфере.

Сегодня, когда многие организации на стадии образования и первых лет своей деятельности испытывают трудности в покупке транспортных средств, приходит на помощь аренда, которая решает данную проблему. Договор аренды транспортного средства без экипажа активно используется во всех сферах предпринимательской деятельности.

В частности договор аренды транспортного средства без экипажа может использоваться в следующих ситуациях:

· Аренда легкового автомобиля для сотрудников организации;

· Аренда лимузина на праздник или желовое мероприятие;

· Аренды грузового автомобиля для перевозки продукции предприятия;

· Аренда самолета для осуществления перелетов.

Договор найма жилого помещения может использоваться в следующих ситуациях:

· Найм жилого помещения для проживания сотрудников организации

Цель данной курсовой работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды транспортных средств без экипажа, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды транспортных средств без экипажа. Указанная цель определяет задачи исследования:

Рассмотрение общих положений договоров аренды транспортного средства и найма жилого помещения, а также его существенных условий, объектов и субъектов;

Рассмотреть финансово-правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств договоров;

Рассмотреть досудебное и судебное урегулирование разногласий между сторонами;

1. Договор аренды транспортного средства без экипажа

1.1 Общая характеристика договора

Договор аренды транспортного средства без экипажа - это договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Гражданский кодекс РФ различает отдельные виды аренды и аренду отдельных видов имущества (ст. 625 Гражданского кодекса РФ).

На первый взгляд, кажется, что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства не представляет собой отдельного вида аренды, а выделяется по признаку особого вида арендуемого имущества - транспортного средства. Однако более внимательное рассмотрение денного договора приводит к выводу о том, что речь идет об отдельном виде договора аренды со специфическим предметом вытекающего из него обязательства, который не сводится только к арендуемому имуществу.

Договор аренды можно отнести к договорам направленным на передачу имущества, предмет данных договоров включает в себя как минимум два объекта: объект первого рода - действия по передаче имущества; объект второго рода - само передаваемое имущество.

Понятие "транспортного средства" является чрезвычайно широким и включает в себя самые разные объекты, имеющие целью транспортировку пассажиров, почты, грузов, багажа; от воздушных и морских судов до телеги и велосипеда. Объектом же договора аренды могут служить только те из них, пользование которыми требует управления и обеспечения надлежащей технической эксплуатации, причем речь идет о квалифицированных управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа.

Аренда транспортно средства без экипажа отличается от аренды транспорного экипажа с предоставлением услуг по управлению тем, что от арендатора требуются квалифицированное управление и надлежащая техническая эксплуатация, которые могут быть обеспечены только с помощью профессионального экипажа.

Итак, договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, связанные с арендой транспортного средства, которые предполагают использование транспортного средства путем квалифицированного управления им и его надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа.

Данный вид договора предназначен для пассажиро- и грузоперевозок различными способами.

В настоящее время арендные отношения играют большую роль в экономической деятельности предприятия. Все возрастающее количество предприятий прибегает к аренде в повседневной жизни. Использование предприятием аренды сказывается на налогообложении и экономике предприятия. Т.к. сумма аренды уменьшает налогооблагаемую часть на сумму аренды для арендатора. А для арендодателя это еще один источник дохода.

Для арендатора аренда выгодна в случае, когда нет постоянной необходимости в транспортном средстве, а она носит лишь разовый характер. В этом случае выгодно взять транспортное средство в аренду, а не покупать его. Это поможет эффективнее использовать имеющиеся денежные средства.

1.2 Условия договора

1.2.1 Существенные условия

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными.

Существенными в соответствие с Гражданским кодексом (ст.432) признаются условия:

- о предмете договора;

- относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;

- которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

В предмете договора должны быть определены те отношения, по поводу которых заключается договор, а также некоторые дополнительные сведения в случаях, установленных законом.

Иногда в законе установлены определенные требования к предмету договора.

При этом следует различать предмет договора и объект договора.

Объект договора - это то имущество, по поводу которого заключается тот или иной договор.

Таким образом, понятие предмета договора шире понятия объекта договора и включает его в себя. При составлении данного раздела договора следует учитывать, что предмет договора, как правило, можно установить из первой статьи в каждом разделе Гражданского кодекса применительно к указанным в нем договорам.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды транспортного средства без экипажа должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить транспортное средство, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. конкретизированы признаки транспортного средства (например, для автомобиля: марка, государственный номер, цвет, год выпуска, номер двигателя и пр.).

1.2.2 Обычные условия

Разграничение обычных и случайных условий договоров проводится исключительно на доктринальном уровне и характеризуется отсутствием единства мнений. Так, многие авторы к обычным условиям договора относили условия, содержащиеся в нормативных актах. В частности, О. Иоффе отмечал, что обычные условия предусматриваются законом и потому вступают в действие в силу одного только факта заключения договора. Практически нет необходимости включать их в договор, в то время как случайные условия договора могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, если они будут включены в договор. М.Брагинский и В.Витрянский полагают, что отсутствуют объективные основания для выделения обычных и случайных условий - и те и другие являются существенными условиями договора.

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к существенным условиям, они являются обычными. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата в соответствии с п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ. Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 Гражданского кодекса РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 Гражданского кодекса РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок в соответствии п.2 ст.610 ГК РФ. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно,. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному в соответствии с п.3 ст.610 ГК РФ.

К обычным также относятся следующие условия:

Арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средств. включая осуществление текущего и капитального ремонта (644 ГК РФ)

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. (645 ГК РФ)

Если иное не предусмотрено договором аренды, то арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. (646 ГК РФ)

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду. Эта норма, содержащаяся в ст. 647, диспозитивна, поэтому стороны своим соглашением могут предусмотреть иное регулирование, например, запретить передачу транспортного средства в субаренду или обязать арендатора получить разрешение арендодателя на такую передачу.

Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать самостоятельные договоры с третьими лицами, в частности договоры перевозки. Законодатель при этом устанавливает единственное требование к этому - отсутствие противоречия такого договора целям использования.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК РФ (648 ГК РФ)

1.2.3. Случайные условия

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия.

Стороны могут установить:

· дополнительные обязанности для арендатора (например, периодичность уборки);

· обязательство по предоставлению транспортного средства для нанесения рекламной информации;

· прохождение дополнительных тех.осмотров;

· обязательство застраховать транспортное средство от каких-либо рисков дополнительно (например Каско страхование);

· запрет на внешние изменения транспортного средства, установку дополнительных элементов;

· особенности согласования связи между сторонами со ссылкой

- на перечень лиц, уполномоченных давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;

- на сроки связи между сторонами;

- на способы связи (телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием номеров и иных данных);

· что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу;

· стороны могут по своему усмотрению изменить территориальную подсудность для споров по договору;

· С целью упрощения и удешевления процедуры решения споров по договору стороны могут предусмотреть их передачу на рассмотрение третейского суда. В этом случае сторонам необходимо согласовать название и местонахождение постоянно действующего третейского суда либо определить порядок формирования третейского суда, в частности указать число судей, язык разбирательства и другие вопросы сразу после подписания данного договора, поскольку, если в дальнейшем одна из сторон будет уклоняться от этого, спор останется неразрешенным.

· нормы, регулирующие вопросы конфиденциальности

· количество экземпляров договора

· реквизиты сторон

1.3 Классификационные признаки договора

Договор аренды является:

a) По моменту возникновения обязательства: консенсуальный, обязательство возникает в будущем.

b) По содержанию регулируемой договорами деятельности: имущественный, на передачу имущества.

c) В зависимости от того, кто может требовать исполнение договора: договор в пользу участников

d) В зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ: возмездный

e) По основаниям заключения: свободный

f) В зависимости от способа заключения: взаимосвязанный

g) В зависимости от юридической направленности: основной договор

h) В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами: взаимный

i) В зависимости от определенности правового основания сделки: каузальная

j) По форме договора: простая письменная

1.4 Финансово-правовые последствия неисполнения и ненадлежащего исполнения договора

В предложенном мной договоре (Приложение 1) предусмотрены следующие способы обеспечения исполнения обязательств:

Неустойка зачетная - возмещение убытков производится в части не покрываемой неустойкой.

По условиям договора Арендная плата составляет 1000 (Одна тысяча) рублей 00 копеек с учетом НДС в месяц.

В случае задержки арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента направления Арендодателем письменной претензии в адрес Арендатора.

Уплата пеней не освобождает Арендатора от выполнения обязательства по оплате основного долга.

А также в случае несоблюдения условий договора (неисполнения или ненадлежащего исполнения договора) договор подлежит расторжению.

2. Договор найма жилого помещения

2.1 Общая характеристика договора

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР (Далее -- ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона -- собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В Гражданском кодексе РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части -- поднанимателей (п. 1--3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в действующем законодательстве на принципиально различных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Что касается договора коммерческого найма, то здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма -- это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы Гражданского кодекса РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1--3 ст. 685 ГК РФ). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается в порядке, предусмотренном жилищным, а не гражданским законодательством.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР). Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды; регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах (квартирах).

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектом права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. 673 и ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймам. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится к двум указанным в Гражданском кодексе видам договора найма жилых помещений.

Во-первых, в Кодексе предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат обязательно государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, то наниматель обязан самостоятельно вносить соответствующие коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, в Гражданском кодексе, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся; во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если оно существенно изменяет условия пользования помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 метров жилой площади). У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РСФСР). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК (п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Вероятно, по договору поднайма должно предоставляться жилое помещение и юридическими лицами -- арендаторами жилья, однако, такие отношения имеют значительную специфику и их регламентация должна найти место в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных. Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что это требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров комерческого и социального найма. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае такой договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК РФ правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Однако путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда, а сама в целом реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России, как ни странно сдвинулась бы с места.

2.2 Условия договора

2.2.1 Существенные условия

Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

2.2.2 Обычные условия

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Предоставляемое нанимателю для проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель обязан также обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Если договором сроки оплаты жилого помещения не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

договор аренда судебный транспортный

2.2.3 Случайные условия

· Запрет на содержание домашних животных.

· Обязательство поливать цветы.

· Запрет на осуществление ремонта и внесение конструктивных изменений.

· особенности согласования связи между сторонами со ссылкой

- на перечень лиц, уполномоченных давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;

- на сроки связи между сторонами;

- на способы связи (телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием номеров и иных данных);

· что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу;

· стороны могут по своему усмотрению изменить территориальную подсудность для споров по договору;

· С целью упрощения и удешевления процедуры решения споров по договору стороны могут предусмотреть их передачу на рассмотрение третейского суда. В этом случае сторонам необходимо согласовать название и местонахождение постоянно действующего третейского суда либо определить порядок формирования третейского суда, в частности указать число судей, язык разбирательства и другие вопросы сразу после подписания данного договора, поскольку, если в дальнейшем одна из сторон будет уклоняться от этого, спор останется неразрешенным.

· нормы, регулирующие вопросы конфиденциальности

· количество экземпляров договора

· реквизиты сторон

2.3 Классификационные признаки договора

a) Договор найма жилого помещения:

b) По моменту возникновения обязательства: консенсуальный, обязательство возникает в будущем.

c) По содержанию регулируемой договорами деятельности: имущественный, на передачу имущества.

d) В зависимости от того, кто может требовать исполнение договора: договор в пользу участников

e) В зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ: возмездный

f) По основаниям заключения: свободный

g) В зависимости от способа заключения: взаимосвязанный

h) В зависимости от юридической направленности: основной договор

i) В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами: взаимный

j) В зависимости от определенности правового основания сделки: каузальная, из существа сделки видно, что она приследует.

k) По форме договора: простая письменная

2.4 Анализ финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

В предложенном мной договоре (Приложение 2) предусмотрены следующие способы обеспечения исполнения обязательств:

В данном договоре предусмотрена выплата неустойки как способ обеспечения обязательств. Процент неустойки установлен для каждого вида нарушения обязательств. Неустойка по данному договору является штрафной, т.е. неустойка не входит в состав убытков. Также в договоре установлен процент штрафа и пени.

По условиям договора Арендная плата составляет 1000 (Одна тысяча) рублей 00 копеек с учетом НДС в месяц.

В случае задержки арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента направления Арендодателем письменной претензии в адрес Арендатора. Уплата пеней не освобождает Арендатора от выполнения обязательства по оплате основного долга.

А также в случае несоблюдения условий договора (неисполнения или ненадлежащего исполнения договора) договор подлежит расторжению.

3. Порядок досудебного и судебного урегулирования разногласий между сторонами

Досудебное урегулирование (mediation) -- это двусторонний и взаимный процесс, когда стороны по-прежнему остаются заинтересованными в продолжении сотрудничества, но при этом самостоятельно предпринимаемые усилия по урегулированию разногласий путем переговоров не приводят к ощутимому результату. При этом нейтральная сторона помогает в достижении согласованного решения для разрешения конфликта на нейтральной территории. Это также полезный инструмент для избежания судебных издержек.

Судебное урегулирование - это когда вопрос решается в суде. Постановлением суда накладывается определенные санкции, которые стороны обязаны выполнить.

3.1 Преддоговорное разногласие

Порядок урегулирования преддоговорных споров регулируется ст. 446 ГК РФ. Данная статья названа "Преддоговорные споры" и посвящена спорам, возникающим до заключения договора. Такие споры возможны в связи с отказом (уклонением) одной из сторон от заключения договора или разногласиями по условиям договора. Поэтому судебной практике известно два вида дел по преддоговорным спорам:

дела по искам о понуждении заключить договор;

дела о рассмотрении разногласий по условиям договора.

В силу принципа свободы договора граждане и юридические лица по своему усмотрению заключают договор и определяют его условия. Самостоятельно разрешают стороны и свои разногласия, возникающие при заключении договора. Статья 446 ГК РФ устанавливает в исключение из этого общего правила возможность передачи спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник в отношении договора, который обязана заключить одна из сторон, либо передача разногласий на решение суда согласована сторонами.

Обязанность заключить договор возникает в случаях, предусмотренных ГК или законом. Порядок и сроки передачи в суд возникающих при этом споров определены ст.445 ГК и ст.528, 529 ГК.

Обязанность заключить договор может возникнуть не только из закона, но также из добровольно принятого на себя обязательства. Поэтому может быть передан на рассмотрение суда спор, вытекающий из предварительного договора; спор по договору поставки для государственных нужд, если поставщик заключает договор на основании извещения о прикреплении, выданного государственным заказчиком в соответствии с условиями государственного контракта (ст.529 ГК РФ) и др.

Обладает правом передать спор на рассмотрение суда также лицо, которому ГК или иные законы предоставили преимущественное право заключить договор на новый срок (ст.621, 684 ГК РФ), на покупку доли в общей собственности, акций (паев) и др. (ст.ст. 85, 93, 97, 111, 250 ГК РФ). Такое право возникает, если при осуществлении преимущественного права имеются разногласия, связанные с заключением договора.

С иском о понуждении заключить договор вправе обратиться только контрагент обязанной стороны. Аналогичное право самой обязанной стороне не предоставлено.

По соглашению сторон спор, возникающий при заключении договора, может быть передан на рассмотрение суда независимо от наличия норм, относящих рассмотрение тех или иных споров к компетенции суда. При этом спор передается как на рассмотрение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, так и третейского суда.

Возможность передачи в суд спора, возникающего при заключении договора, может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора в деловом обороте принято называть "арбитражной оговоркой". В арбитражной оговорке, как правило, должен быть указан суд, на разрешение которого стороны договорились передать спор.

Соглашение сторон о передаче в суд спора, возникшего при заключении договора, возможно как в отношении конкретного договора, так и ряда договоров. Как правило, такое соглашение должно быть облечено в письменную форму. Однако судебно-арбитражная практика приравнивает к соглашению сторон конклюдентные действия, т.е. действия, из которых вытекает согласие сторон на рассмотрение спора судом. Так, если в суд с разногласиями по договору обратилась сторона, для которой заключение договора обязательно, а контрагент направил в суд свои предложения по условиям договора, то можно полагать, что спор передан на рассмотрение арбитражного суда по соглашению сторон.

Можно полагать, что в случае возникновения спора сторона, оказывающая услугу или выполняющая снабжение через присоединенную сеть, вправе передать разногласия, возникшие по отдельным пунктам такого договора в процессе его исполнения, на рассмотрение суда в соответствии со ст.11 ГК, т.е. обратиться в суд с требованием о защите оспариваемых прав. Такой спор не может трактоваться как преддоговорный, т.к. договор признается заключенным.

Статья 446 ГК РФ устанавливает юридическое значение решения суда, принятого при рассмотрении преддоговорных споров: договор признается заключенным на условиях, указанных в решении суда, т.е. условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

При принятии судом решения о понуждении заключить договор на определенных условиях договор считается заключенным даже при уклонении одной из сторон от выполнения судебного решения. Тем самым в соответствии со ст.8 ГК решение суда признается юридическим фактом, служащим основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

В решении по спору, возникшему при заключении договора, арбитражный суд указывает в резолютивной части судебного акта по каждому спорному условию договора свое решение, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Такие требования к содержанию решения означают, что сторона, предъявляющая иск, обязана указать, какие условия являются спорными, и обосновать свои доводы, а к заявлению о понуждении заключить договор приложить проект договора.

Если суд принимает решение о понуждении заключить договор на условиях проекта договора, представленного обратившейся в суд стороной, он обязан проверить соответствие условии договора ГК, иным законам и правовым актам.

При понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости или иной договор, для которого цена является существенным условием, суд обязан указать в своем решении цену продажи.

Таким образом, преддоговорные споры могут разрешаться как во внесудебном порядке, так и в судебном порядке.

При заключении договора между - ООО «Машинка» и арендодателем Гражданином РФ Сидоровым П.П.возникли разногласия, связанные с несогласием Сидорова П.П. по некоторым условиям договора.

Сидоров П.П. в 30-дневный срок подписывает договор и, приложив к нему протокол разногласий, направит заказчику. В течение следующих 30 дней заказчик должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и известить поставщика о принятии согласованных условий либо уведомить его об отказе от заключения договора. При отклонении протокола разногласий (или истечении срока на его согласование) заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора. Пример протокола разногласий представлен в приложении 3 курсовой работы.

3.2 Претензия

Претензия - требование кредитора к должнику об уплате долга, возмещении убытков, уплате штрафа, устранении недостатков поставленной продукции, проданной вещи, выполненной работы. До предъявления иска, вытекающего из отношений между организациями, обязательно предъявление ПРЕТЕНЗИИ.

Излагается она в вольной форме, но из содержания претензии должно быть четко понятно, кто, почему и чего хочет.

В тексте претензии должны присутствовать такие данные:

-на чем основаны отношения адресатов претензии: договор, гарантийное письмо, иные обязательства;

-что конкретно нарушено потенциальным ответчиком и в какой мере;

-ссылки на конкретные условия обязательств, нарушение которых вызвало претензионное требование;

-сумма требований с расчетом (если расчет претензионных требований достаточно громоздкий по объему, его можно вынести в приложение к претензии);

-желательно в претензии дать ссылки на нормы законодательства, в соответствии с которыми заявитель претензии обосновывает свои требования:

-прямые и косвенные убытки, упущенная выгода и т.п.,

-в обоснованной претензии существо требований должно быть изложено в жесткой (но вежливой!) форме, с четкой позицией (без или-или) с предупреждением о последующем обращении за защитой своих моральных и имущественных прав и интересов в арбитражный суд в случае неудовлетворения претензии или нерассмотрения ее в установленном порядке (если, конечно, сам заявитель "чист" перед адресатом претензии).

-к претензии должны быть приложены документы (копии их), обосновывающие претензионные требования, или должна быть ссылка на то, что все документы (можно перечислить их) для рассмотрения претензии у адресата имеются.

У заявителя обязательно должен остаться "след" о направлении претензии: квитанция об отсылке заказного (или с уведомлением о вручении) почтового отправления или отметка (со входящим номером и датой, печатью (штампом), подписью должностного лица) организации - адресата о получении материалов претензии (на другом экземпляре претензии).