Гражданско-правовой институт аренды

Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 19.07.2010
Размер файла 90,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Синонимом «фрахтования» является термин «чартер». Но определение «чартер» содержится не в нормах гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, а в гл. 40 ГК РФ, регулирующей отношения перевозки. В соответствии со ст.787 ГК РФ по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить второй стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Кодекс торгового мореплавания РФ четко разграничивает договор чартера (фрахтования) - как вид договора морской перевозки, и договор тайм-чартера (фрахтование на время) - как разновидность договора аренды. При этом сторона-дол жни к в договоре чартера именуется перевозчиком, в договоре тайм-чартера - судовладельцем, а сторона-кредитор в обоих договорах называется фрахтователем. Пункт 2 ст. И 5 КТМ РФ предусматривает два возможных вида договора перевозки: 1) с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений (чартер); 2) без такого условия.

Подобная двусмысленность законодателя создает благоприятную почву для непрекращающихся дискуссий по вопросу соотношения договора фрахтования на время и договора фрахтования (чартера).

В юридической литературе обозначилось несколько подходов в решении вышеназванной проблемы. Некоторые авторы признают договор чартера видом арендного договора, считая, что правовое регулирование данного договора должно осуществляться на основе норм § 3 гл. 34 ГК РФ «Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации».

Часть правоведов, например Н.Н. Остроумова, ставит под сомнение возможность однозначно и определенно решить проблему правового регулирования договора фрахтования и разграничения его с договором аренды транспортных средств. Другие авторы, например В.В. Витрянский, В. Липавский, поддерживают позицию законодателя, который, поместив нормы о договоре чартера в главу ГК РФ, регулирующую перевозку, тем самым отграничил данный договор от договора аренды транспортного средства с экипажем.

Аренда земли и смежные правовые категории. Земля используется интенсивно и в различных целях, с различным значением и эффектом. В частности, она может выступать не в обычном своем значении - т.е. не как земельная площадь. Так, земля может использоваться как сфера для размещения в ней других объектов (например, для создания под поверхностью земли склада, погреба и т.п.), целью ее получения может быть эксплуатация природных богатств и т.п. В целом же ранее проведенный анализ может быть использован и для отграничения аренды земли от смежных договоров.

Особо следует сказать о договорах, которые сегодня часто определяют как инвестиционные. Оценивать их в целом как уже сложившуюся самостоятельную группу договоров пока, видимо, рано - для этого нет достаточных оснований. В случаях, когда речь идет о вложении инвестиций в природные объекты, обычно говорится о концессионных соглашениях. Безусловные законодательные критерии для выделения концессионных соглашений как таковых отсутствуют, но можно твердо говорить об обособлении по крайней мере соглашений о разделе продукции как особого, скорее всего - комплексного, межотраслевого, вида соглашений. При этом, учитывая складывающиеся на практике варианты этих договоров, можно было бы говорить о тенденции формирования на базе соглашений о разделе продукции особой группы предпринимательских договоров - концессионных. По мнению С.А. Сосны, концессия земельных участков является самостоятельным договором, одной из возможных систем природопользования, наряду с лицензионной системой, соглашениями о разделе продукции и горной арендой, но для целей настоящего исследования этими (возможными) различиями можно было бы пренебречь, сопоставляя аренду земли с единым концессионным соглашением.

Концессионный договор не ограничивается рамками использования его в отношениях природо- и недропользования; в сферу его регулирования входит также пользование обособленными объектами государственной и муниципальной собственности, составляющими казенное имущество, такими как автомобильные дороги, магистральные трубопроводы, объекты по производству, передаче и распределении электро- и тепло- энергии, аэропорты, объекты социальной инфраструктуры и т.п. Типичным (квалифицирующим) признаком концессионного договора следует признать предоставление концессионеру права пользования определенным объектом государственной собственности, чаще всего участками недр; т.е. передаются исключительные права, а не само имущество. Это отличает его от договора аренды, так как последний направлен на передачу в пользование именно имущества.

Кроме того, поскольку целью концессионного договора является удовлетворение в том числе и публичного интереса, то и задачи (цели) концедента гораздо шире целей арендодателя. То же касается и интереса концессионера - он не исчерпывается лишь осуществлением права пользования объектом, поскольку имеется в виду и получении различных льгот со стороны государства (в основном - таможенных и налоговых). Таким образом, сравниваемые договоры действительно направлены на передачу в пользование объектов гражданских прав, но результат, на который направлены действия сторон концессионного договора, много шире аналогичного результата по договору аренды.

Отличаются сравниваемые договоры и по составу предоставляемого имущества. При аренде это может быть любое имущество, свободно обращающееся, не теряющее своих натуральных свойств в процессе его использования; объектом же концессионного договора являются а) исключительное или простое право пользования, б) право пользования бы естественным, объектами казенного государственного или муниципального имущества, в) права пользования объектами, исключенными или ограниченными в гражданском обороте. Таким образом, по договору концессии концедент передает право пользования имуществом, а не само имущество.

В конечном счете, вышеперечисленные отличия концессионного договора от арендного обусловливаются особой публично-правовой природой договора концессии; целью концессионного договора является удовлетворение публичного интереса, для него всегда характерно наличие «явно выраженных, четко зафиксированных общественно необходимых или полезных целей, публичного интереса, общего блага». Этим объясняется и радикальное отличие в судьбе полученных доходов и плодов по обоим видам договоров. Так, если в рамках договора аренды добыты природные ресурсы (обычно это общераспространенные полезные ископаемые), то они становятся собственность арендатора. Иначе решается судьба добытой продукции в концессионном соглашении. Концессионер получает право собственности лишь на ее специально согласованную часть.

Еще одним отличием является система юридических актов, порождающих концессионные и арендные отношения. Отношения между концедентом и концессионером возникают во исполнение принятого концедентом публичного властного акта, который опосредуется заключаемым в последующем договором; «наличие подобного властного акта о предоставлении (даровании, уступке) прав - один из фундаментальных признаков концессионного договора».

Сложнее обстоит дело в случае предоставления концессионеру обычного, а не исключительного, права пользования на природные объекты государственной и муниципальной собственности. Так, Лесной Кодекс предусматривает возможность заключения как договора аренды, так и договора концессии. В соответствии с основной целью договора концессии - удовлетворения публичного интереса, в соответствии со ст.37 Лесного Кодекса РФ, в концессию предоставляются неосвоенные участки лесного фонда без сложившейся инфраструктуры, требующие значительных средств для вовлечения этих участков в эксплуатацию.

Передаваемое по данному договору концессионеру право пользования предусматривает эксплуатацию лесных ресурсов. По договору же аренды арендатору предоставляется пользование не лесными ресурсами в целом, а конкретными видами лесопользования (например, для рекреационных целей). Договор лесной аренды заключается между пользователем и соответствующим лесхозом. Договор концессии заключается между инвестором и Правительством РФ или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти. Правительство действует от имени Российской Федерации, выражает волю государства, в том числе в распоряжении государственным лесным фондом. Концессионный договор заключается только на основании результатов конкурса или аукциона, проводимого Правительством РФ по согласованию с органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Для заключения договора лесной аренды не предусмотрена обязательность проведения конкурса или аукциона.

Мы не разделяем мнения о том, что в аренду может быть сдан участок недр. Недра есть естественное состояние земли, и существует лишь гипотетическая ситуация, когда целью арендатора будет какое-либо использование данного участка без хозяйственного освоения, без эксплуатации недр. Если даже представить случай, когда такое произойдет (например, если выходы горной породы представляют эстетический интерес и взяты в аренду для организации их осмотра), то объектом здесь будут не сами недра, а право на прохождения к ним и право осмотра. Ряд авторов ссылается на ст. 26 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Полагаем, все-таки в данное случае имела место техническая ошибка, и аренда участков недр невозможна. В качестве дополнительного аргумента следует указать, что всякое действие в отношении недр требует предваряющего административного акта; в этом смысле лицензия выступает не только как разрешение на производство определенных действий, но и как юридический акт, дозволяющий такие действия вообще. Поэтому упоминаемый в части 3 ст. II Закона РФ «О недрах» договор есть не договор аренду между пользователем и соответствующим государственным органом, а специфический лицензионный договор о пользовании недрами («договор о недропользовании»).

Что же касается противоположной позиции, то она почти не аргументирована и высказывается в основном в силу факта наличия в ГК РФ института договора аренды; так, Л.В. Каланда и Р.Н. Салиева считают необходимым «восстановить практику заключения договоров аренды участков недр и в законе урегулировать вопросы сдачи в аренду нефтегазоносных участков».

Нельзя согласиться и с О.И. Крассовым, который полагает, что заключение договора аренды участка недр действительно возможно, но не в сфере недропользования. Он исходит из того, что не существует однозначного понятия «недра» и «участок недр»; каждая отрасль российского законодательства вкладывает в эти понятия свое собственное содержание. «Содержание юридического понятия недра зависит от экономической значимости данного объекта природы, от того, в каких целях он используется». Поэтому с позиции градостроительного и земельного законодательства понятие «недра», пишет О.И. Крассов, имеют значение пространственной сферы. Законодательство же о недропользовании вкладывает в аналогичное понятие совершенно другое значение. Здесь недра, участок недр рассматривается как источник полезных ископаемых, и понятие «недра» охватывает собой, во-первых, пространственную сферу и, во-вторых, полезные ископаемые. Соответственно, само пользование недрами предполагает совершенно различные размеры, границы и цель пользования участком недр. Однако, представляется, что подобная пестрота в понимании не допустима. Если даже мы говорим о недрах в сфере гражданского права, их толкование не должно отличаться от понимания слова «недра» в сфере горного, земельного права и других отраслей; нельзя не признать, что все эти отрасли имеют существенное значение для правового регулирования по сути единых социально-экономических связей и через единство терминологии необходимо обеспечить единство, системность правового регулирования. Кроме того, если даже недра и имеют пространственное размещение (что, конечно же, совершенно правильно), то они характеризуются как особый объект вовсе не этим: суть и специфика недр состоит в заключенных в них полезных ископаемых. Поэтому всякие варианты, когда заключается договор об аренде участка недр, могут быть сведены к двум: а) либо это договор аренды земельного участка (пусть даже как-то связанного с недрами, например, расположенного над недрами), б) либо это договор об эксплуатации недр, т.е. договор о вторжении в сферу исключительной собственности государства и потому требующий предоставления в административной порядке исключительных прав; но тогда это уже не аренда, ибо в основе лежит не договор, а акт властвования.

ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Предмет договора аренды

Вопрос о том, что составляет предмет и объект договора, является дискуссионным. В одних случаях под предметом понимают сами блага, по поводу которых возникают правоотношения, в том числе материальные вещи, предоставляемые в аренду, а под объектом - соответствующие действия участников обязательств. Другие авторы говорят об объекте как о самих благах, в том числе имея в виду вещи. В ряде работ имущество, предоставляемое в аренду, определяется как предмет, но тогда не выделяется понятие «объект».

Поэтому не представляется возможным утверждать о единообразии использования слов «объект» и «предмет» в отечественной доктрине. Проблема, вероятно, была бы решена достаточно быстро, если бы эти же слова не употреблялись в отношении разных явлений - и прав, и правоотношений, и договора.

Мы признаем, что объект прав, объект правоотношения и объект договора может быть понимаем различно. Однако в исследованиях, специально не посвященных такой проблематике, требуются определенные допущения; тем более, что и различие, например, между договором и правоотношением в литературе проводится не всегда. Полагаем, что методологически верным следует считать утверждение, что само правоотношение возникает только потому, что есть объект; права и обязанности существуют (и возникают) потому, что есть интерес в обладании ими (см. п. 2 ст. 1 ГК РФ). В этих целях стороны совершают определенные действия, а при наличии договора именно он и формирует эти же самые права и обязанности в отношении этих самых объектов. Именно поэтому нет оснований «удваивать» систему реально существующих объектов (неважно каких - материальных или нематериальных), либо отказывать по иным причинам в единстве объекта при оценке его с разных позиций. Поэтому мы не видим серьезных причин - если только иное не предопределено логикой исследования - в различении категорий «объект правоотношения», «объект права», «объект договора». В конечном счете, нет ничего логичного в том, чтобы одно и то же явление при обсуждении субъективных прав или правоотношений называть «объект», а в отношении тех же самых объектов применительно к договору говорить о «предмете».

Тем более, что нет единства взглядов и относительно того, что считать объектом в структуре такой базовой категории как правоотношение. Большинство авторов признает, что в структуре гражданского правоотношения следует выделять и такой элемент, как объект. Но в одних случаях под ним понимается «то, на что данное правоотношение направлено и оказывает определенное воздействие. Поэтому в качестве объекта гражданского правоотношения выступает поведение его субъектов...». Другие авторы однозначно определяют объект как блага, по поводу которых субъекты вступают в правоотношение, хотя применительно к договору используют слово «предмет договора». По мнению В.И. Сенчищева, вообще было бы верным говорить только о правовом режиме объектов (а не о них самих), так как всякое иное видение ситуации теряет юридический характер и оказывается связано не с правом, а иными сферами деятельности человека. Есть и другие точки зрения.

Мы исходим из того, что, прежде всего, требуется обеспечить определенность терминологии в рамках данного исследования, а также тот факт, что в центральной для нас статье - ст. 607 ГК РФ - передаваемое в аренду имущество поименовано как объекты аренды. По этому поводу М. Агарков писал следующее: «Во избежание путаницы лучше бы рационализировать терминологию и считать объектом права то, на что направлено поведение обязанного лица, прежде всего вещь...».

В таком случае под предметом договора аренды целесообразно понимать совокупность действий, требуемых для достижения цели соглашения, а объект есть то благо, которое предоставляется в силу согласованного предмета. Эти действия (предмет) в сжатом (концентрированном) виде обычно и закрепляются в разделе «Предмет договора» конкретного соглашения. Традиция определения требуемых по договору действий как предмета восходит еще к Д.И. Мейеру и К.Д, Кавелину - двум первым авторам систематизированных изложений начал отечественного гражданского права.

Специфика же предмета именно аренды состоит в том, что эти действия прежде всего есть действия по предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности).

На квалификацию договора, на отнесение его к тому или иному договорному институту влияют и предмет, и объект, но если объект лишь иногда выступает критерием разграничения договоров (например, для отграничения договора коммерческой концессии - см. п. 1 ст. 1027 ГК РФ), то предмет является таким средством всегда. Характеризуя специфику отношений, полностью и точно раскрытый предмет договора неизбежно содержит указание и на каузу (как юридически значимую цель вступления в договорные связи), и на объект (с требуемой степенью точности), в этом смысле он уникален и тем самым позволяет идентифицировать возникшие связи с известными видами гражданско-правовых договоров. Предмет договора - это не просто действия, а те, которые согласованы и приводят к желаемому результату.

Предмет договора аренды длительное время остается неизменным, однако существует несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета договора аренды.

Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и договором аренды; так, в этот период отмечалось, что договор хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой наем имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором - для использования всех ее производительных сил, в том числе с извлечением и присвоением плодов и доходов.

Кроме того, и в Германском Гражданском кодексе структура третьей главы второй книги вначале содержит общие правила о найме (первый раздел), затем об аренде (второй раздел) и далее (третий раздел) - об аренде земли. При этом правила об аренде применяются тогда, когда из объекта предполагается и получение плодов, доходов. Однако, анализ соотношения правил, изложенных в данных разделах, не позволяет сделать вывод, что они соотносятся так же, как и параграфы в главе 34 действующего отечественного ГК, нет и определений найма в целом (как потенциально универсального института), и собственно аренды (как частного случая найма).

Представляется, отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути разграничения найма и аренды в указанном выше смысле; связанные с этим разграничением задачи решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении.

Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Иными словами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование (без владения).

В этой связи целесообразно уточнить: в какой степени владение характерно для аренды, всегда ли она (аренда) сопровождается владельческой ситуацией и как аренда соотносится с правом пользования и владения, в том числе - надо ли различать владение и пользование при аренде.

Прежде чем ответить на указанные вопросы, следует обратить на порядок формирования прав арендатора. В случае с арендой отсутствует передача прав, например, как это имеет место при передаче обязательственных прав. Права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), поскольку правовые возможности арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть). И какого-либо «перехода» или «передачи прав» от арендодателя к арендатору здесь не происходит; не действует в данном случае и известная формула - «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».

Права и обязанности арендатора каждый раз формируется заново и включают в себя: а) права и обязанности, закрепленные за арендаторами непосредственно в законе (см., например, ст. ст. 41, 42 Земельного кодекса РФ), б) права и обязанности, определенные правосубъектностью арендатора (в том числе с учетом формы собственности его имущества, организационно-правовой формы и пр.), в) права и обязанности, вытекающие из назначения имущества, г) права и обязанности, предусмотренные содержанием договора же поэтому вряд ли правильно говорить о простом отделении от права собственности арендодателя некоторых правомочий и предоставлении их арендатору. Впрочем, и само право собственности может быть мыслимо «расщепляемым» на более мелкие полномочия, не сводимые только к владению, пользованию, распоряжению. Надо также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого. В литературе правильно отмечается, что полномочия владения, пользования и распоряжения представляют собою, скорее, направления действий собственника (иного лица), а не исчерпывающие содержание права собственности полномочия.

В конечном счете, определенные элементы владения и пользования есть и у арендодателя, и у арендатора. Впрочем, такое видение вполне согласуется с логикой фактических обстоятельств: если даже арендатор получил возможность проходить (проезжать) на земельный участок, обрабатывать его, тем не менее, арендодатель сохраняет некоторые права: право на осуществление мониторинга (контроля) за состоянием участка, право на учет в своем оперативном (статистическом) и бухгалтерском учете и т.д.

Но никакого «двойного владения» при этом не возникает, так как каждый из участников договора аренды обладает собственным набором прав и обязанностей. В тех случаях, когда говорится о «двойном владении», данные слова следует ставить в кавычки, что обычно и делается авторами. Ситуация «двойного владения» предусмотрена нормами Германского Гражданского кодекса относительно нанятой вещи: предполагается, что хозяин нанятой вещи продолжает оставаться «самостоятельным» владельцем, а арендатор представляется «несамостоятельным» владельцем. Вероятность «наслоения» прав разных лиц на один и тот же объект (т.е. «двойное владение и пользование») наблюдается также при аренде морских судов - см. 632 ГК РФ. Но во всех этих случаях правомочия арендатора непосредственно не связаны с элементами права собственности, названными в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Каждый из участников договора имеет собственные права.

Кроме того, законодатель в п. 1 ст. 209 ГК РФ указывает что собственнику принадлежат именно «права владения, пользования и распоряжения» (выделено мною - Л.К.); в статье же 606 говорится уже не о правах, а о том, для чего передается имущество.

Отсюда следует, что если понятия «владение» и «пользование» и применять к аренде, то это следует делать с неизбежной корректировкой их содержания, исходя из существа, целей аренды.

В пользу оценки соотношения названных понятий и совокупности прав и обязанностей арендатора можно привести немало аргументов.

Так, нормы дореволюционного, а в последствии и советского гражданского законодательства, направленные на регламентацию арендных отношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендатору во временное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатора правомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когда эффект состоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшее право пользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему и владение вещью».

Аналогичный подход наблюдается в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского Гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма». Подобное указание закона не означает, что у нанимателя возникают только правомочия пользования. Но нет и необходимости подробно описывать все возможные полномочия - они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указанные правомочия предполагают существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью; т.е. «расщепление» правомочий арендатора на отдельные правомочия владения и пользования не мыслится корректным.

В Проекте Гражданского Уложения (ст. 277) займодатель обязывался предоставить имущество только «во временное пользование»3, имея в виду, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.

Более того, права арендатора не ограничиваются правами пользования и владения: в некоторых случаях арендатор может быть наделен также отдельными правомочиями распоряжения, хоть и в ограниченном, «урезанном» виде. Так, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

И на самом деле - основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных отношений в жизнь, состоит в возможности именно пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с физическим обладанием (владением) используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладания правомочиями, характерными для пользования. Права, обычно выражающие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации главной цели.

Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда».

Более того, следует предположить, что заключение договора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло) порочит соглашение как договор аренды и требует его переквалификации. Конечно, понятие «пользование» можно толковать достаточно широко. Например, если намерения арендатора заключаются в передаче объекта в субаренду или для передачи объекта в последующем в ссуду родственникам, знакомым, то нет нужды переквалифицировать договор в какой-либо иной. Однако, это лишь мотивы, не имеющие квалифицирующего значения, так как важны не намерения сторон, а осознаваемая и желаемая ими юридически значимая кауза (предоставление в пользование).

Таким образом, в соответствии с поставленной договором целью, его направленностью, у арендатора появляются те права и обязанности, которые необходимы для достижения этой цели. В их числе, конечно же, прежде всего полномочия, которые мы обычно называем правами пользования, но не только.

В цивилистической литературе давно отмечалось, что право пользования можно и нужно понимать широко, поскольку «те способы удовлетворения потребностей вещью, которые не соединяются с ее уничтожением, входят в состав права пользования». При этом реализация правомочия пользования возможна как путем непосредственного пользования предметом аренды, так и путем извлечения из арендованной вещи определенных плодов и доходов в процессе ее использования. Однако сама возможность стать собственником плодов и доходов в результате использования имущества (ст. 136 ГК РФ) предопределена не обязательствами из договора аренды, а фактом вещного характера - титульным владением; во всяком случае, это право не есть пользование и не есть владение.

Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя)3; возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества. Однако и в таких случаях имеются признаки владения: арендатор обладает юридически признанной и защищенной возможностью эксплуатировать объект в необходимом для этого режиме и тем самым отстраняет и устраняет в данный момент абсолютное господство собственника, его власть над данной вещью или ее частью. Поэтому в действительности в каждом случае аренды не может не присутствовать эффект владения - в большей или меньшей степени, но - одновременно - вопрос о владении всегда занимает подчиненное (функциональное, обслуживающее) значение.

Однако следует признать, что до настоящего времени нет исследований, которые бы провели ясную границу между владением, пользованием и распоряжением. Это допускает идею, что всякое пользование вещами (объектами с натурально-физическими свойствами) требует соприкосновения с ними и тем самым - владения. Заметим также, что не представляется возможным отождествлять полномочия владения и пользования, указанные в ст. 209 ГК РФ, с полномочиями владения и пользования, указанными в ст. 606 ГК РФ.

Действительно, в последнее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ (т.е. пользованием) без владения ими в классическом смысле (как физического удержания под своим полным контролем). Обычно это наблюдается тогда, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, но есть определенные основания говорить, что арендатор все же имеет некоторую власть над объектом. Так, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части (под контролем собственника он лишь извлекает блага), но и здесь он не лишается всяких возможностей, способных быть охарактеризованными как владение. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор лишь ведет торговлю в арендуемом помещении, тогда как владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и, соответственно, на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д. Но можно ли утверждать, что у арендатора владения вообще нет, если он самостоятельно (в рамках общего режима) определяет использование арендованной площади, осуществляет во время работы контроль за лицами, находящимися в помещении, следит за общим порядком и т.п.? Судя по всему, владельческие возможности имеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко.

По изложенным соображениям было бы правильным вообще отказаться от применения терминов «пользование» и «владение» при определении договора аренды, а в части первой ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование» лучше заменить на слова «для целей пользования». Целевой характер аренды, особенности объекта и его назначение позволяет каждый раз определять тот объем отдельных полномочий, которым наделяется арендатор.

Это хорошо заметно в случае аренды земельного участка. Например, в ст. 5 Земельного кодекса РФ помимо собственников земельных участков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения. Согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют практически равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка - в чем бы оно не заключалось - невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности, требующие для их исполнения именно владения (например, по обеспечению рационального использования земли - ст. 42 ЗК РФ).

Однако ясно видно и то, что определенный объем правомочий формируется не только потому, что участок «передан», а еще и в связи с тем, для чего он передан. Отчасти на это влияет целевое назначение участка (например, предоставление участка для строительства исключает одни возможности и добавляет другие), а отчасти - прямое указание закона (см. п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ).

Заметим также, что если аренда состоит исключительно в пользовании плодами, то для признания такого соглашения именно арендой следует специально и дополнительно проверить квалификационные признаки: если смысл отношений заключается единственно в обязанности арендодателя предоставить плоды, то перед нами вовсе не аренда (в пользование предоставляется не объект, а его плоды).

В литературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилого помещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду многих других объектов.

Действительно, передача в наиболее яркой форме свидетельствует о переходе основных владельческих функций от арендодателя к арендатору, хотя, конечно же, не имеет для аренды (в частности, для решения вопроса об исполнении) такого же значения, как передача в купле-продаже.

Однако выяснять наличие владения в договоре аренды все же следует, но не всегда и только в связи с вопросом о возможности применять вещно-правовую защиту.

В числе основных прав арендатора обычно называется право на вещно-правовую защиту (ст. 305 ГК); такое право у арендатора - по закону -существует лишь в случае владения. Получается, что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишены такой защиты.

В литературе отмечается, что надо различать аренду с разным правовым режимом, «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя». В судебной практике вопрос о праве арендатора на вещно-правовую защиту также связывается с фактом реального владения. При этом обычно критерием владения выступает наличие доказательств передачи имущества арендатору. В случае, если передача не состоялась, следует отказ в удовлетворении требования арендатора об изъятия имущества у третьих лиц. Но в тех ситуациях, когда передача не может выступать безусловным доказательством наличия фактического владения, споры о праве арендатора применять вещно-правовые способы защиты решаются противоречиво.

Поскольку установить наличие у арендатора полномочий владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений, арендатор оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий. Если это ему не удастся, то он будет лишен вещно-правовой защиты. Поэтому представляется целесообразным (в том числе и для судебной практики) резюмировать наличие владения для всяких случаев аренды.

2.2 Существенные условия договора аренды

Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.

О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

Возобновление арендных отношений. Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события - иначе она не подлежит применению. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. п. 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды.

По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному выводу.

В приведенной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, - готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения относительно практики разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Так, в Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальный предприниматель Нерсисян Сейран Володяевич с иском к администрации города Иваново о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 436 кв. м, занятого микро-рынком и расположенного на площади Меланжистов в городе Иваново, и об освобождении данного земельного участка от посторонних киосков.

Решением от 29.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004, в удовлетворении иска отказано.

Как видно из документов и установлено судом, 27.11.1995, на основании постановления главы города Иваново от 15.11.1995 № 865-10, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново и предприниматель Нерсисян С.В. заключили договор № ИВО 24-03-000-114 аренды земельного участка общей площадью 436 кв. м сроком на один год.

По истечении срока действия указанный договор продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок.

Упомянутый договор расторгнут с 28.07.2002 по инициативе администрации города Иванова в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Правомерность расторжения договора подтверждена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Ивановской области по делу № 2039/5/221.

С момента расторжения договора Нерсисян С.В. неоднократно обращался в администрацию города Иваново с просьбой о закреплении за ним указанного земельного участка, но получал отказы.

В материалах дела отсутствуют доказательства заключения с кем-либо из хозяйствующих субъектов договора аренды спорного земельного участка, поэтому суд сделал правомерный вывод о незаконности требований Нерсисяна С.В.

В силу отсутствия у истца каких-либо законных прав на земельный участок требования об освобождении его от посторонних киосков отклонены правильно.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.


Подобные документы

  • Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.

    дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006

  • Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.

    курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011

  • Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.

    дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010

  • Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).

    курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008

  • Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.

    дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002

  • Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

    курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010

  • Понятие и содержание договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные виды договоров аренды. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет реализовать экономические интересы.

    дипломная работа [64,3 K], добавлен 01.06.2003

  • Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.

    курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011

  • Понятие договора аренды, его основные юридические особенности. Существенные условия для договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Договорные обязательства по недвижимому имуществу. Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле.

    дипломная работа [127,5 K], добавлен 21.10.2014

  • Определение понятия и цели договора аренды. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

    реферат [31,8 K], добавлен 13.04.2015

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.