Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).

Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном из таких случаев стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае - при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, - Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).

В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).

Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор (п. 13 Обзора).

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих, норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27, 28 ГК РФ); определенная специфика, конечно же, есть, но она выражена в деталях, свойственных всякому договорному.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Нет сомнений, что при нарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, и действительным (ср. п. 2 ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на данное имущество к арендатору, а равно дополнительное соглашение к договору о таком переходе, подлежат оформлению по правилам для договоров купли-продажи (ст. 624 ГК РФ).

В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.

В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Далеко не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего - в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительном ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарных предприятий выступит в качестве арендодателя; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договоров; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.

Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитету по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в ее реализации на определенное время в данных условиях. Поэтому мы склонны оценивать подобные предписания (акты) как не способные влиять на правосубъектность арендодателя; устойчивость гражданского оборота не должна зависеть от факторов, лежащих вне самого оборота.

В целом же в рассматриваемой сфере взаимоотношений требуется установление большей ясности относительно правового положения лиц, фактически действующих и приобретающих права и обязанности на стороне публичного образования. В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или с превышением таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, в случае превышения полномочий органом юридического лица это правило применяться не может, а поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях, ст. 183 ГК РФ к данным отношениям также не применяется (такая сделка ничтожна - ст. 168 ГК РФ). Мы разделяем этот вывод, так как в противном случае пришлось бы признать, что обязательства возникли у самого органа, а в условиях субсидиарной ответственности это означало бы то же самое, что и у публичного образования. Однако нельзя согласиться с мнением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в таких случаях может применяться ст. 174 ГК РФ. Полномочия органа, обычно представляющего муниципальное образование или субъекта РФ, могут быть ограничены не только учредительными документами, доверенность же обычно не выдается; в результате, как представляется, текст данной нормы ставит контрагентов данных формирований в довольно невыгодное положение. Именно поэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ именно на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.

По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие - договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем правовых арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом. В судебной практике выработаны дополнительные критерии к порядку применения правил о получении согласия собственника на распоряжение имуществом, в том числе такое согласие считается необходимым и в случаях уступки прав по договору аренды.

В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ). Возможность толковать соглашения по поводу аренды объектов, принадлежащих публичным образованиям, как публичные договоры, должна определяться не указанием на коммерческие организации в названной статье, а существом отношений, возникающих при аренде. Публичные образования, конечно же, не являются коммерческими организациями, но для их многообразной и многофункциональной деятельности характерны признаки как коммерческой, так и некоммерческой деятельности. Современная правовая наука обоснованно склонна различать государство как законодателя, регулирующего отношения товарно-денежного характера, и государство, как участника этих отношений. Это не означает, что во всех случаях, когда публичное образование вступает в гражданско-правовые отношения, следует усматривать коммерческий характер в его деятельности. Однако там, где данные субъекты действуют с целью извлечения прибыли, есть основания признавать их деятельность коммерческой. Заметим также, что закон указывает прежде всего на характер деятельности («коммерческая организация»), а не на тип юридического лица и не на его организационно-правовую форму.

Если в отношении сделок по отчуждению имущества безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновь возникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрация самих сделок, то применительно к договорам аренды и правам арендатора необходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.

Одновременно заметим, что вопрос о государственной регистрации рассматривается здесь только в связи с темой и на базе действующего законодательства. Следует ожидать, что разработка Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, внесение различных законопроектов, начиная от имеющих частных, локальный характер, до имеющих общее значение и изменяющих многие представления о недвижимости и регистрации сделок с ней, приведут к переменам в законодательстве. В работе эти возможные изменения учитываются лишь в некоторой части, связанной с обсуждаемыми вопросами.

Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ) предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования»; сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации именно «права аренды».

По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.

В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.

Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26».

Подчиняясь требованию закона, судебная практика развивается в том направлении, что не признает обязательной регистрацию «права аренды» недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, в соответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды.

Что же касается практики деятельности самих регистрирующих органов, то при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды.

Мы исходим из того, что, как самого арендатора, так и всех потенциально заинтересованных в объекте лиц интересует прежде всего факт вещного права аренды. Регистрация права аренды «через договор» - шаг вынужденный, во многом связанный с технологией регистрационного процесса, так как само соглашение - наиболее внятный и ощутимый документальный признак наличия вещного права арендатора, но регистрации подлежит именно последнее; даже новая редакция закона говорит только о том, что аренда регистрируется «посредством» государственной регистрации договора.

Однако совершенно понятно, что это частичное решение проблемы, так как арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.

Надо признать, что первоначальные недостатки государственной регистрации прав на объекты недвижимости сегодня во многом устранены; в частности, устранена ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее года, не подлежал регистрации, а договор (или даже договор субаренды небольшого помещения в том же здании) для вступления в силу требовал государственной регистрации и т.д.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды объектов недвижимости, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и его государственной регистрации. Большинство исследователей справедливо полагает, что сама государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт в цепочке юридических фактов (сложного правового состава), порождающих в совокупности появление права собственности.

Возвращаясь к вопросу о необходимости государственной регистрации самого договора аренды (равно как и иных договоров - см. ст. 164 ГК РФ), мы вправе утверждать, что за весь период существования права речь всегда шла не о регистрации договора как соглашения сторон, а в силу этого и государственной регистрации его текста, условий, а о фиксации, регистрации, укреплении прав арендатора на объекты недвижимости.

Поэтому литературе правильно утверждается о нецелесообразности «двойной» регистрации, тем более, что значительных различий в процедуре не наблюдается. С.А. Бабкин обоснованно считает, что чрезвычайно трудно уловить разницу между этими процедурами.

Более осторожно высказывается В.В. Чубаров, который усматривает в регистрации прав на недвижимость укрепление прав вещных, а в регистрации сделки - укрепление прав обязательственных.

Нет сомнений, что последствия регистрации сделки и регистрации прав из нее различны, но это как раз и требуется. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более - с точки зрения гражданского оборота) - это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации).

Следовательно, необходимо четко ориентироваться на задачу государственной регистрации именно прав арендатора, если даже, с другой стороны, они представляют собою обременения объекта недвижимости арендодателя.

В этой связи полагаем целесообразным изложить п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«Статья 26. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества»

1. Регистрации подлежат права арендатора по использованию недвижимым имуществом, вытекающие из договора аренды, и регистрируемые путем предоставления соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Во всех случаях сдачи в аренду недвижимого имущества одновременно с подписанием передаточного акта арендатору передаются и документы, обеспечивающие пользование данным объектом и определяющие границы пользования (владения), в том числе планы, схемы, чертежи».

Однако использование сходной терминологии в разном значении не допустимо. Поэтому существенные изменения следовало бы внести и в ГК РФ, так как государственная регистрация права аренды действительно порождает противоречие с рядом статей кодекса; в частности, действующие нормы ГК РФ, а также уже новая редакция ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9.06.2003 г.), государственную регистрацию прав рассматривают как регистрацию договора.

Поскольку при регистрации права аренды регистрации подлежит само право арендатора, то следует допустить возможность его возникновения вне зависимости от государственной регистрации договора в отношениях «арендодатель - арендатор»; таким образом акт государственный регистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьих лиц.

3.2 Исполнение и прекращение договора аренды

Исполнение договора аренды, подчиняясь общим правилам об исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных глав ГК РФ), имеет определенные особенности, связанные, преимущественно, с фактом перехода объекта в ведение арендатора.

Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно же, реализацию тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».

В дореволюционной цивилистической литературе специфика аренды непременно подчеркивалось указанием на главную обязанность арендодателя - обеспечить не просто передачу, но и «спокойное владение»; важно не просто передать, но «предоставить пользование». Аналогичная обязанность, явно отражая существо (предмет) аренды («пользование за плату»), имеется и у арендатора; если отвлечься от вовсе не квалифицирующих моментов периодичности, размера и формы платежа, то арендатор обязан производить платежи в течение всего срока действия договора.

Постоянными (для срока аренды) являются и некоторые «сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим, исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется обязанность капитального ремонта - п. 1 ст. 616 ГК РФ), устранить недостатки, выявленные арендатором в ходе эксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Следует сказать, что вопрос о «содержании» и «иждивении» в целом должен рассматриваться как бремя (а, значит, и обязанность) именно арендодателя; не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ); поэтому не вполне удачным видится указание в данном пункте на то, что арендатор обязан «нести расходы на содержание имущества».

В.А. Умов, один из крупнейших дореволюционных исследователей договора аренды, отмечал, что обязанности арендодателя не ограничиваются только одною передачей, они - по общему правилу - продолжаются в течение всего срока аренды; при этом на арендодателя возлагаются и такие обязанности, которые прямо не прописаны в договоре, но по смыслу необходимы для «спокойного и полного пользования».

Отмеченное не должно заслонять того понятного обстоятельства, что при аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так, при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранности плодородия земли, обязанности по проведению необходимых агрономических и природоохранных мероприятий обоснованно переходят к арендатору в силу прямого указания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Сходная ситуация и при аренде предприятий, что во многом отражено в ст. 660 ГК РФ, предусматривающей предоставление необычайно широких полномочий арендатору; например, арендатор имеет право вносить без согласия арендодателя изменения в состав арендованного объекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существу обладает правом преобразовать объект в другой.

Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором; нарушение данной обязанности влечет право арендатора на истребование этих принадлежностей (документов) либо расторжение договора и возмещение убытков только в случае, если без них он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ). По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.

В практике возник вопрос о том, какой из договоров аренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в отношении одного нежилого помещения заключено два различных договора с разными арендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношенийи у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.

Срочность самого договора побуждает законодателя специально предусматривать и срочность предоставления имущества с последствиями неисполнения, предусмотренными в законе (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Специальная статья посвящена ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ). В целом правоотношения, связанные с недостатками арендованного имущества, довольно полно изложены в законе, имеются соответствующие комментарии правового регулирования возникающих ситуаций, и особых сложностей при применении соответствующих норм не возникает. Заметим лишь, что по общему правилу ответственность арендодателя за недостатки возникает вне связи с невозможностью использования данного объекта по назначению, т.е. это ответственность за факт нарушения договорных обязанностей, и она не предопределена возникновением отрицательных последствий на стороне арендатора.

Следует согласиться, что данную ответственность надо квалифицировать как ответственность на началах риска, т.е. вина арендодателя здесь не должна приниматься в расчет как в предпринимательских, так и в непредпринимательских отношениях.

Законом специально предусмотрена норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями аренды, а при их отсутствии в договоре - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта договора. В цивилистической литературе этот вопрос обсуждается давно и в разных правовых системах решается неодинаково. Случаи, когда текст соглашения ясно, четко и недвусмысленно определяет границы и направления использования предоставленного в аренду имущества довольно редки; чаще всего делается общая ссылка на «назначение имущества». В конечном счете может возникнуть расхождение между представлениями сторон о соответствии фактической эксплуатации объекта его целевому использованию; в судебной практике такие споры нередки и чаще всего связаны со сдачей арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя.

В качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения. В этой связи типичным примером является генезис института зависимого (доверенного, посредственного) держателя движимого имущества по английскому праву, в том числе такой его разновидности, как наем (практически совпадает с наймом движимых вещей по континентальному праву). Если изначально возможности нанимателя предопределялись исключительно установками наймодателя, то со временем наниматель получил большую свободу в отношении использования объекта, в том числе появились и такие разновидности найма, которые характеризуются значительным объемом вещных правомочий.

Идея о приоритете интересов арендатора в решении вопроса об объеме его полномочий по использованию объекта аренды вовсе не нова, но в методическом плане она достаточно продуктивна и, как представляется, вполне работоспособна.

В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения сторон непосредственно законом, следует также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.

По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).

По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным. Полагаем, замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора, может решаться и фактически решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя.

Право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) составляет часть его общих прав как стороны договора, является элементом правового положения в период действия соглашения, но, конечно же, связано и с вопросом о заключении договора. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и (или) возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК необоснованной.

Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды. Континентальным правом давно уже воспринята доктрина английского права ограниченного толкования оферты.

К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнения договора» - п. 3 ст. 503 ГК РФ).

Представляется, что было бы логичным считать, что термин «прекращение» охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В таком случае под расторжением договора надо понимать всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора; в пользу этого говорит и семантика слова «расторжение».

По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и пет необходимости их повторять. Однако заметим, что толкование понятия «существенное нарушение», указанное в данной статье, требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.

В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок несоблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

В доктрине и судебной практике возможность сокращения перечня оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не установленные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).

Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ ог договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия; а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны.

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ).

В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска.

При применении законодательства о приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но нe затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п. Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применение способов обеспечения исполнения обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельное основание прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупа могут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальной оговоркой закона (см. п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности о приобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст. 486 ГК РФ допускает различные соотношения оплаты и возникновения права собственности). Применительно к последнему выводу следует напомнить, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Полагаем, здесь следует использовать норму части второй п. I ст. 224 ГК РФ: «Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица», что позволяет признать вещь надлежаще переданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.

Возможны также случаи, когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.

Но в целом же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности, что, вероятно, укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике и даже о некоторой экспансии его за пределы традиционного применения.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков, а также о генетическом родстве большинства вещных прав и права аренды.

1. В работе дается трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

В частности:

- договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;

- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

- договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;

- договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;

- концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);

- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

2. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.

Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:

1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

2. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, что установлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но на арендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполнения арендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений (лицензий). Однако приобретение прав административного характера, их поддержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора. Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя, предусмотренную указанной нормой.

3. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств или же указанный пункт изложить в следующей редакции: