Федеральное агентство по образованию

ФГОУ СПО Московский государственный профессионально-педагогический колледж

Специальность: 080504.52 Государственное и муниципальное управление

Дипломная работа

Москва 2008 г.

Содержание

• Введение
• 1. Сущность и структура жилищно-коммунального хозяйства.
• 1.1 История развития жилищно-коммунального хозяйства
• 1.2 Основные понятия жилищно-коммунального хозяйства
• 1.3 Сущность жилищно-коммунального хозяйства
• 1.4 Структура ЖКХ
• 2. Современное состояние жилищно-коммунального хозяйства и проблемы ее реформирования
• 2.1 Состояние отрасли жилищно-коммунального хозяйства
• 2.2 Жилищно-коммунальная реформа, ее содержание и пути реализации
• 3. Программа реформирования и развития жилищного хозяйства на территории района Люблино и рекомендации по ее совершенствованию
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения
• Введение
• Жилище - квартиру, дом, окружающую его территорию - рассматривают как части системы «человек - среда обитания». Их взаимодействие в пределах жилой группы или микрорайона сложно и многообразно. Внешние связи соединяют их с более крупными системами города или даже региона.
• В качестве основы для оценки качества жилья используют его физические, строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним относятся восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобство управления этими процессами.
• С точки зрения психологии, первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психологического состояния человека.
• Все эти потребности объединены в понятии качества, т.е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя. Комплексное понятие качества можно определить как совокупность таких свойств, как рациональность и комфортность.
• В современных условиях рациональность приобретает особый смысл. Ее закладывают на самом раннем этапе строительства или реконструкции здания.
• Комфортность - это наиболее емкое понятие, характеризующее качество жилья. В разные исторические эпохи к жилью предъявляли неравнозначные комфортные требования. С ростом технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество требований к комфортности.
• Комфортность рассматривается как совокупность таких групп свойств, как гигиена, функциональность и безопасность. Наиболее традиционная составляющая комфортности - это гигиена. Традиционно основным показателем гигиены является тепловлажностный режим в помещениях, однако в современном мире нельзя забывать о таких факторах, как экологическая чистота внутренней и наружной среды, звуковой и зрительный комфорт.
• Безопасность - немаловажное условие формирования ощущения комфортности, которое в значительной степени зависит от уверенности, что пребывание в здании не сопряжено с риском. Безопасность можно обеспечить, построив или реконструировав дом в соответствии с требованиями прочности, устойчивости, пожаро- и взрывобезопасности.
• Целью моей дипломной работы является научное обоснование и разработка концепции, методических и практических рекомендаций по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства на примере деятельности Управы Люблино.
• Для достижения поставленной цели в необходимо рассмотреть следующие задачи:
• - исследования экономического механизма реформирования жилищно-коммунальной отрасли, как одной из наиболее важных и сложных частей современной экономики;
• - анализ современного состояния жилищно-коммунальной отрасли;
• - рассмотрение концепции реформирования сложившейся системы жилищно-коммунального хозяйства;
• - рассмотрение методических положений и разработка рекомендаций по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на примере района Люблино;
• Объектом исследования является система жилищно-коммунального хозяйства района Люблино, включающая ее структурные звенья, объединенные технологическими связями, рынком услуг и системой управления.
• Предметом исследования является проблема реформирования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством на примере деятельности Управы района Люблино.
• Актуальность темы заключается в:
• - разработке основ реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства;
• - обосновании принципов формирования, поддержки и развития предприятий реформируемого жилищно-коммунального хозяйства, разработке методических рекомендаций по совершенствованию реформируемого механизма их хозяйственной деятельности;
• - разработке методических принципов взаимодействия управляющей компании и жилищно-коммунальных предприятий;
• - практической реализации программы реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства в районе Люблино.
• 1. Сущность и структура жилищно-коммунального хозяйства

1.1 История развития жилищно-коммунального хозяйства

Процесс развития жилищно-коммунального хозяйства очень бурно шел на рубеже XIX-XX веков, но революция и последующая за ней гражданская война прервала этот процесс. Многие города пришли в упадок, многие системы городского хозяйства были разрушены. В это время происходило заселение в квартиры бедных граждан, стали преобладать коммунальные заселения. Квартплаты не было, так как практически никакие услуги жителям не предоставлялись. Жилой фонд был оставлен без внимания.

В 20-е годы прошлого века был осуществлен переход к новой рыночной экономике, произошло восстановление твердой российской валюты. Это позволило произвести определенные реформы в сфере жилищного хозяйства, частично восстановить жилищный фонд и коммунальные системы. Для решения хозяйственных вопросов было создано управление коммунального хозяйства, которое восстановило квартплату за пользование различными жилищно-коммунальными услугами. Населению допускалось приобретать жилье в различные формы собственности.

В конце 20-х годов управление жилищно-коммунального хозяйства строилось на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и местным Советам, которые представляли соответствующие исполкомы городов и районов. Основные ресурсы находились у государства, которое в свою очередь распределяло их между ведомствами, находящимися под контролем Коммунистической партии. Схема управления жилищно-коммунальным хозяйством представлена на рис.1



Рис.1. Схема управления ЖКХ в Советский период

На этой схеме четко видно, что предприятие ЖКХ строго подчиняются вышестоящим управленческим звеньям.

К 1940 году численность городского населения выросла до 33% от всего населения страны. В связи с этим основное развитие жилищно-коммунального хозяйства происходило в крупных городах.

Также период 40-х годов характеризовался сильными разрушениями, причиненными Великой Отечественной войной. После ее окончания начался длительный процесс восстановления разрушенного хозяйства. К 1950 году уровень жилищно-коммунального обслуживания оставался низким и не отвечал потребностям граждан.

Самый длительный этап развития жилищного хозяйства начался в 50-е годы и завершился вместе с функционированием советского государства. В это время возникали новые города, возводились объекты городского хозяйства. О неблагополучном состоянии жилищной сферы свидетельствовали нехватка квалифицированных кадров, отсутствие взаимоотношений между производителями и потребителями в жилищной сфере.

В начале 90-х годов жилищная сфера вступила в переходный период. Его основными чертами являлось:

- существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, предприятия и организации;

- изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Таким образом, к концу XX в. положение жилищной сферы можно оценить как неудовлетворительное, с тенденциями к ухудшению. Возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг. На поддержание жилищно-коммунальных услуг. На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходовалось около 4% ВВП, т.е. больше чем на многие другие сферы жизнедеятельности. Несмотря на это, выделяемых средств не хватала по причине их неэффективного использования.[1]

1.2 Основные понятия жилищно-коммунального хозяйства

Коммунальное хозяйство - совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Однако в зависимости от местных условий, промышленные предприятия имеют и собственные водопроводы, канализацию, и другие сооружения коммунального назначения.

Степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства

непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда.

Коммунальное хозяйство включает:

1. Санитарно-технические предприятия:

- водопровод - комплекс сооружений, включающий водозабор, водопроводные насосные станции, станцию очистки воды или водоподготовки, водопроводную сеть и резервуары для обеспечения водой определенного качества потребителей;

- канализация - совокупность мероприятий и сооружений, обеспечивающих прием, очистку и отвод сточных вод, а также атмосферных осадков с территории населенных пунктов и промышленных предприятий, включая ликвидацию либо утилизацию осадка;

- предприятия по уборке территорий населенных мест и санитарной очистки домовладений - санитарная очистка муниципального жилищного фонда от твердых бытовых отходов, вывоз снега, уборка при помощи спецтехники;

- прачечные - предприятие, занимающееся стиркой белья;

- бани - специальные помещения или учреждения, где моются и парятся;

- купально-плавательные сооружения;

2. Транспортные предприятия:

- городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулёры, канатные дороги, автобусы, такси) - транспорт осуществляющие перевозку пассажиров по городу;

- водный транспорт - вид транспорта, перевозящий грузы и пассажиров по водным естественным (океаны, моря, реки, озера) и искусственным (каналы, водохранилища) путям сообщения;

3. Энергетические предприятия:

- электрическая распределительная сеть - совокупность устройств для соединения источников электроэнергии (обычно электростанций) с приемниками (потребителями). Состоит из ЛЭП, трансформаторных и преобразовательных подстанций, соединительных проводов (кабелей) и др.;

- газовая сеть - система трубопроводов (газопроводов), служащая для транспортирования горючих газов и распределения их между потребителями.

- теплофикационная распределительная сеть - система трубопроводов, служащая для транспортирования тепла в виде пара и горячей воды и распределения их между потребителями.

- теплоэлектроцентраль - (ТЭЦ, теплофикационная электростанция), тепловая электростанция, вырабатывающая не только электрическую энергию, но и тепло, отпускаемое потребителям в виде пара и горячей воды.;

- отопительная котельная - совокупность устройств и механизмов для получения водяного пара или горячей воды за счет теплоты сжигаемого топлива.

К сооружениям внешнего благоустройства населённых мест, которые

входят в состав коммунального хозяйства относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зелёные насаждения общего пользования, уличное освещение и др.[2]

1.3 Сущность жилищно-коммунального хозяйства

Основные технологический фонды ЖКХ служат непосредственному удовлетворению потребностей в услугах ЖКХ и формируют инженерную инфраструктуру (основное производство и водо-, тепло-, электро- и газоснабжение и т.д.)

Целью создания и назначения ЖКХ является обеспечение соответствующего уровню экономического развития качества среды обитания человека путем предоставления услуг потребителям и обеспечения сохранности объектов ЖКХ, поддержания необходимого санитарного состояния населенных пунктов, надежности и устойчивости работы указанных объектов.

ЖКХ, исходя из функциональных особенностей, включает в свой состав виды деятельности по оказанию следующих услуг:

- промышленно-индустриального характера; очистку сточных вод, включая утилизацию осадков сточных вод, сбор, вывоз, утилизация и захоронение бытовых отходов, уборку улиц, дорог, площадей (зимняя и летняя) - обеспечивающих санитарно-экологическую безопасность территории населенных пунктов;

- строительство и ремонт дорог, тротуаров, мостов, тоннелей и берегозащитных сооружений, озеленение улиц и дорог, содержание лесопаркового хозяйства, уличное освещение - обеспечивающих благоустройство населенных пунктов;

- содержание и ремонт жилых домов, включая лифтовое хозяйство, уборку и благоустройство придомовых территорий - по обслуживанию жилищного фонда;

- бани, прачечные, гостиницы, учет недвижимости;

- транспортные услуги (трамвай, троллейбус).[3]

1.4 Структура ЖКХ

В настоящее время структура ЖКХ России включает более 30 видов деятельности.

В системе ЖКХ действует более 50 тыс. предприятий, в отрасли занято около 4 млн.человек. Не смотря на рост объемов услуг, работ и продукции, произведенных в отрасли, многие предприятия убыточны. Однако фонды изношены в среднем на 40%, а в отдельных регионах - на 60%, что зачастую приводит к различным аварийным ситуациям. Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5-3 раза ниже, чем в европейских странах. В тоже время только на поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходует почти 4% валового внутреннего продукта и до 30% общих расходов бюджета территорий.

Финансирование ЖКХ в связи со спецификой его функционирования осуществляется прежде всего из бюджетов субъектов Федерации. Это расходы на капитальный ремонт жилого фонда; на покрытие убытков жилищно-эксплутационных организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда; разницы в тарифах на теплоэнергию, отпускаемую для отопления жилых домов; некоторые другие расходы.[4]

2. Современное состояние жилищно-коммунального хозяйства и проблемы ее реформирования

2.1 Состояние отрасли жилищно-коммунального хозяйства

Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности с очевидностью показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять эти задачи. Главная причина, которая действовала постоянно - недостаток материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемая с нанимателей квартирная плата была «самой низкой в мире» и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

На заседании Правительства Российской Федерации 6 сентября 2001 г. рассмотрен вопрос "О мерах по реализации государственной политики в области развития муниципальных образований".

В настоящее время в Российской Федерации насчитывается 11729 муниципальных образований, из них: городов - 592; поселков-519; городских районов и округов - 126; районов-1488; сельских округов - 9790; сельских населенных пунктов - 210.

В 11160 муниципальных образований приняты и зарегистрированы уставы, 11496 муниципальных образований имеют местный бюджет, причем в общем объеме консолидированного бюджета доходы муниципальных образований составляют около 22%, а расходы муниципальных образований - свыше 24%, в том числе на жилищно-коммунальное хозяйство - 88%.

В 10927 муниципальных образований существуют объекты муниципальной собственности, в т.ч. муниципальные предприятия - в 4917 муниципальных образованиях, муниципальный жилой фонд и нежилые помещения - в 8510 муниципальных образованиях.

Результатом нерешенности проблем, препятствующие устойчивому социально-экономическому развитию муниципальных образований, является кризис жилищно-коммунального хозяйства.

Изношенность основных фондов, устаревшие технологии и оборудование, задолженности и банкротство муниципальных предприятий, замораживание жилищного строительства и это только часть проблем. Кризис социальной инфраструктуры муниципальных образований муниципальных учреждений дошкольного воспитания, образования, здравоохранения, культуры. Кредиторская задолженность предприятий ЖКХ выросла за 4 года в 2,5 раза, по состоянию на 01.01.08 составила 259,8 млрд. рублей. Общая дебиторская задолженность предприятий за тот же период выросла почти в 2 раза (58,3% из нее просрочено). На 01.01.08 она составила 176,1 млрд. руб. Свыше 20% от общей дебиторской задолженности составляет недофинансирование бюджетов всех уровней. Задолженность по заработной плате работникам ЖКХ на 01.01.08 составляет 4062 млн. руб.; задолженность федерального бюджета за жилищно-коммунальные услуги - 9235 млн. руб., за объекты, переданные в муниципальную собственность - 10,0 млрд. руб.

Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья, и к 2008 г. она составила более 63 % по сравнению с 33 % в 2006 г. (включая ЖСК и ЖК).

Однако в процессе приватизации не было четко определено отношение и ответственность собственников жилых помещений к общему имуществу многоквартирного дома, т.е. к той части, которая является неотъемлемой его составляющей, а так же не была достигнута главная цель - передача многоквартирных домов и принадлежащих земельных участков в целом в реальное управление собственникам.

За годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда. При этом доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34 % за счет передачи в частую собственность. Государственное (ведомственное) жилье составляет в настоящее время 142,0 млн. кв. м, или 5,1 % от всего жилищного фонда страны.

Сформированный таким образом рынок жилья и созданная на федеральном уровне правовая база позволили внедрять на и местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан:

- расселение коммунальных квартир;

- ликвидацию общежитий;

- выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья;

-предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов;

- предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные);

- выпуск жилищных ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

Новые подходы в жилищной политике, связанные со снятием ограничений инициативы населения, позволили уменьшить количество семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 10,2 до 3,55 млн. (34,8 %) и увеличить средний показатель обеспеченности жильем по России на 2,6 кв. м (19,1 кв. м жилья на человека).

Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой - потребовала увеличения затрат у муниципалитетов на его содержание. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, хозяйственное или оперативное управление по которым было закреплено за предприятиями и учреждениями.

Изменения, происходящие в экономике страны, коснулись коммунальных предприятий. В первую очередь они связаны с их приватизацией и разгосударствлением, что позволило сформировать частный сектор в отрасли (в основном за счет малого бизнеса), а также создать базу для внедрения рыночных отношений. Заметно выросло число муниципальных предприятий, что было обусловлено реализацией постановления Правительства РФ от 07.03.05 № 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность". (Приложение А)

К 2007 г. в муниципальной собственности находилось 30 % объектов коммунального хозяйства (в т. ч. 20 % предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5 % - отопительные котельные, 41,4% - канализации).

Численность работающих на ведущих предприятиях отрасли составляет порядка 1,5 млн чел., а с учетом предприятий малого бизнеса - 4,2 млн чел. Среднесписочная численность ведущих предприятий по сравнению с началом реформ возросла на 24 %, однако к концу 2007 г. наметилось ее снижение в связи с подъемом промышленности, появлением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики. Так, на конец 2007 г. среднемесячная заработная плата работников коммунального хозяйства составляла чуть больше 2,9 тыс. руб. при средней российской в 3224 руб. На конец года задолженность по заработной плате имели около 35 % предприятий ЖКХ, И объем суммарной задолженности превысил млрд. руб. Из общей суммы задолженности по заработной плате задолженность из-за недофинансирования из бюджетов всех уровней составила в коммунальном хозяйстве 47 %. [5]

Законом РФ от 24.12.02 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" было определено, что к 2008 г. отрасль ЖКХ должна перейти на полную самоокупаемость. Здесь кроется основная проблема жилищно-коммунального хозяйства. Перед очередными выборами в Государственную Думу депутаты, не считаясь с принятыми мерами социальной поддержки низкодоходных семей, необоснованно отодвинули время перехода отрасли ЖКХ на самоокупаемость. В 2005 г. срок был изменен с 5 до 10 лет, а в 2007 г. - с 10 до 15 лет. Это существенно повлияло на состояние финансирования отрасли. Одновременно в этот же период была резко расширена система льгот на оплату услуг ЖКХ. Сейчас льготы установлены более чем для 60 % населения России.

Создалась система, когда льготы гражданам фактически оплачиваются предприятиями ЖКХ. Так, при установленном уровне оплаты услуг ЖКХ населением 50 % из-за льгот сбор "живыми деньгами" в 2005 г. составил 30 %; в 2006 г. при уровне 60 % - 35,5 %; в 2007 г. при уровне стандарта 70 % сборы с населения составили в среднем по стране 39,1 %. Все это поставило жилищно-коммунальное хозяйство на грань разрушения.[6]

2.2 Жилищно-коммунальная реформа, ее содержание и пути реализации

Наше коммунальное хозяйство убыточно, изношено. Постоянные отключения тепла, света, прорывы труб стали нормой для наших городов. Но основная задача реформирования ЖКХ - это повышение эффективности этой отрасли экономики.

В России нет класса реальных домовладельцев, муниципальные органы выступают в роли подрядных организаций, обслуживающих жилье, не более того. В качестве таких организаций могут выступать и частные фирмы. Это обстоятельство, наряду с желанием избавиться от убытков жилищно-коммунального хозяйства, которые покрываются за счет бюджетных средств, и легли в основу предложенной правительством жилищно-коммунальной реформы. (Приложение Б)

Фактически ее можно свести к следующим главным мероприятиям:

организация службы единого заказчика. В роли “единого заказчика” выступает сам муниципалитет (или его представитель; если город большой, то службы единого заказчика организуются в округах, районах), который предлагает подряд на обслуживание группы жилых зданий (квартала, микрорайона, двора). Устанавливаются определенные требования к качеству обслуживания и сумма, которая будет перечислена подрядчику, в случае успешного оказания соответствующих услуг. Предполагается, что возникнет конкуренция между муниципальными и частными фирмами, которые будут бороться за получение такого подряда, что позволит, в частности, усилить контроль за уровнем тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве; поэтапное увеличение тарифов на коммунальные услуги и повышение квартирной платы для постепенной ликвидации убыточности коммунального хозяйства. При этом квартирная плата повышается до уровня, покрывающего эксплуатационные расходы здания и его текущий ремонт; поскольку, как уже указывалось выше, домовладелец в данной схеме отсутствует, то расходы на капитальный ремонт и реконструкцию здания либо будут осуществляться из бюджета, либо не будут осуществляться вообще. Кроме того, противоречивая ситуация складывается и в работе коммунальных служб: в настоящее время ими осуществляется практика перекрестного субсидирования -- часть издержек по оказанию услуг одной группы потребителей (населения) перекладывается на другую группу (предприятия, организации). Строго говоря, повышение тарифов для населения должно предполагать их снижение для других групп потребителей коммунальных услуг, однако в явном виде такая постановка вопроса в предлагаемых мероприятиях отсутствует.

Такая постановка дела в целом свидетельствует о непонимании различия между квартирной платой (рентой) и эксплуатационными расходами здания, в котором находится квартира. В частности, эксплуатационные расходы ветхого жилого фонда и общежитий (с относительно более высокой плотностью прожимающих на один квадратный метр общей площади здания) значительно выше, чем издержки содержания нового жилого фонда повышенной комфортности. Соответственно, размер платы за проживание на “квадратном метре” общежития оказывается в несколько раз выше, чем за аналогичную площадь обычных благоустроенных квартир, а в последних, соответственно выше, чем в квартирах “элитного” жилого фонда. Тем не менее квартирная, арендная плата представляют собой ренту домовладельца. Размер последней регулируется другими причинами; она напрямую не связана ни с эксплуатационными расходами здания, ни со стоимостью его строительства.

Решение задачи по снижению стоимости жилищно-коммунальных услуг включает в себя 2 основных направления:

Регулирование деятельности естественных локальных монополистов; организация ресурсосбережения. Регулирование деятельности локальных естественных монополий по поставке коммунальных услуг направлено на: Регулирование цен на поставку услуг естественных монополистов; внедрение альтернативных технологий.

Практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводить мероприятия по энергоресурсосбережению.[7]

Организация ресурсосбережения в жилищном фонде может дать наибольший эффект снижения цен на услуги монополистов. К тому же внедрение энергоресурсосбережения позволит поднять удельную долю возмещения населением затрат на содержание и обслуживание жилья без увеличения тарифа. В организации ресурсосбережения стоит выделить два момента: Организация повсеместного учета потребления ресурсов путем установки коммерческих узлов учета; Внедрение новейших ресурсосберегающих технологий.

Для достижения целей реформы ЖКХ в области финансирования необходимо:

- Ежегодно в бюджете муниципального образования предусматривать защищенную статью для предоставления компенсаций и льгот на оплату ЖКУ. - Проработать систему векселеоборота в жилищно-коммунальном хозяйстве, подразумевающую выпуск векселя, предназначенного для уменьшения кризиса неплатежей в системе ЖКХ и ухода от взаимозачетов

- Ввести жилищный ваучер на оплату субсидий, который затем может использоваться жителем для оплаты ЖКУ, и далее использоваться для взаиморасчета предприятиями ЖКХ между собой и бюджетом. Это позволит высвободить значительные финансовые средства.

- Проработать систему городского займа под обеспечение недвижимостью. Разработать программу привлечения внебюджетных инвестиций. Необходимо создавать и развивать предприятия, совместные предприятия, которые бы работали на систему ЖКХ. Вновь созданные, или существующие предприятия, вкладывающие инвестиции в развитие жилищно-коммунального хозяйства, или при выпуске новой продукции для ЖКХ освободить от уплаты налогов на время окупаемости инвестиций.

- Более полно использовать дополнительные источники финансирования за счет доходов от рекламы, нахождения на объектах муниципальной собственности чужой собственности, привлечения арендаторов в части ремонта фасадов, благоустройства территории и т.д.

- Внедрить систему оперативного учета движения денежных средств и систему учета текущей дебиторской и кредиторской задолженности. Проводить отбор и экономический анализ инвестиционных проектов, направленных на развитие жилищно-коммунального хозяйства.

- Эффективно использовать временно свободные средства для получения дополнительной прибыли и, в частности, разрешить использование временно свободных целевых бюджетных средств в течение года по усмотрению службы единого заказчика с предоставлением отчетов в конце года об их использовании по назначению.

- Разработать положение о дифференцированной плате за жилищные и коммунальные услуги, предусмотрев в нем дифференциацию платы в зависимости от этажности, состояния дома, отдаленности от центра, расположения его вдоль улицы или внутри квартала.[8]

Тариф на теплоэлектроэнергию должен состоять из двух частей:

собственно стоимости энергии и ее транспортировки, причем стоимость транспортировки - величина постоянная, а стоимость самой энергии определяется на конкурсной основе. Для сокращения затрат служба заказчика может покупать энергию напрямую у производителей, которые должны предоставить калькуляцию, расшифрованный тариф с указанием своих реальных издержек.

Решение задачи касающейся совершенствования системы управления ЖКХ включает в себя два основных направления:[9]

Формирование многообразия собственников жилищной сферы; Демонополизация обслуживания муниципального жилого фонда и формирование рынка услуг. Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т.д. С другой стороны, повысится и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т.к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками. Таким образом, муниципальные органы власти должны всячески содействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку. Содействие скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать: Упрощение процедуры регистрации; Получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг на уровне муниципального жилищного фонда; Передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной платы ТСЖ за нежилые помещения в доме; Передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.

Действенную помощь в распространении товариществ собственников может оказать организация их на базе вновь построенных жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе. Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов власти через уполномоченные органы. Одной из главных целей реформы является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства и формирование рынка услуг. Для достижения этой цели необходимо: Разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг; Внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-коммунального хозяйства. Служба заказчика должна постепенно превращаться в управленческую компанию. Служба заказчика должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.

Введение договорной формы взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.[10]

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою очередь, связано с сокращением бюджетных расходов. Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично - другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые передающие сети и др.[11]

3. Программа реформирования и развития жилищного хозяйства на территории района Люблино и рекомендации по ее совершенствованию

Муниципальный район Люблино занимает площадь в 1779.6 га с населением около 120 тысяч человек.

Жилищный фонд на территории района составляет около 390 строений. Из них муниципальных - 335, ЖСК - 14, ТСЖ - 8, ведомственных - 33.

Большое количество жилых зданий - это пятиэтажные дома послевоенной постройки и первого периода индустриального домостроения.

Обеспечение жильем и его качество являются важным фактором, определяющим социальное самочувствие жителей. В Люблино процент износа жилого фонда составляет 37,9%. Поэтому важнейшей социально-экономической проблемой района является поддержание в нормальном состоянии жилищного фонда и расселение коммунальных квартир.

Организациями, в чьем ведении находились жилые дома, не соблюдались нормативные сроки производства капитального, текущего и профилактических ремонтов, в связи с чем большинство жилых строений были приняты на баланс ГУП ДЕЗ Люблино без капитального ремонта.

В настоящее время это сказывается на техническом состоянии жилых домов, дома ветшают, инженерные коммуникации требуют срочного капитального ремонта, особенно это касается строений с деревянными перекрытиями.

Для решения этой проблемы необходимо выполнение капитального ремонта в полном объеме. С заменой по квартальных стояков центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, приборов отопления, но к сожалению комплексный капитальный ремонт в течении последних лет не планируется из-за отсутствия финансовых средств.

Для снижения задолженности проводится планомерная работа: жителям рассылаются извещения о задолженности и изменениях в начислениях; в межрайонный муниципальный суд оформлено 121 обращение на общую сумму 513,6 тыс.руб. Поступило через судебные органы 42 тыс.руб, что в 1,6 раза больше чем в 2006 г. Кроме того, в Управе создана специальная комиссия по взиманию задолженности с арендаторов нежилых помещений. Все неплательщики, имеющие просроченную задолженность (около 8000 человек) были вызваны на заседание вышеназванной комиссии.

Внебюджетные средства района по доходам 9 месяцев составили 2,9 млн. руб., что соответствует объемам прогнозируемых показателей на 2007 г. (78,6% от годового плана).

По сравнению с соответствующим периодом 2006 г. объем внебюджетных средств района увеличился на 50% (в среднем по округу увеличение внебюджетных средств районов - 18,2%). За счет средств от арендной платы за нежилые помещения из ФФР административного округа за 9 месяцев 2007г. перечислено 1,5 млн. руб. дирекции единого заказчика на финансирование программы «Мой дом - мой подъезд», а в июле 2007 г. перечислено 0,6 млн.руб. в ФФР района и направлено целевым назначение в ДЕЗ Люблино на благоустройственные работы.

Меры по повышению доходов в ФФР района.

1. Наибольший процент поступлений в ФФР района идет от торговых сборов (60% за 9-ть месяцев 2007 г.)

Поэтому резерв поступления внебюджетных доходов прежде всего в развитии объектов потребительского рынка (выделение дополнительных площадок, особенно в местах скопления населения, их благоустройство, организация подходов и подъездов).

2. Большой процент поступлений ФФР идет за счет арендной платы, поэтому усиление контроля за наличием и распределением нежилых помещений и земельных участков, современной оплаты по договорам аренды ведет к повышению доходной части ФФР района.

3. Усиление работы по привлечению взносов юридических и физических лиц в ФФР района.

Привлечение средств предприятий и организаций по законам г.Москвы

А) из бюджета

1. На ЖКХ:

В 1 квартале 2007 г. Заключено 9 договоров с предприятиями о прямом финансировании жилищного фонда (на сумму 139,5 тыс. руб.) и 2 договора в стадии оформления.

На закупку замков и изготовление ключей для установки запирающих устройств в ведомственный жилой фонд привлечено 385,0 тыс. руб. средств предприятий и организаций.

2. На экологические мероприятия:

-на ликвидацию несанкционированных свалок - 84,0 тыс. руб.;

-на посадку деревьев, кустарников, устройство цветников - 157 тыс.руб., в т.ч.:

-за счет средств предприятий - 27,0 тыс.руб.,

-торговых организаций - 45,0 тыс.руб.,

-подрядных организаций - 85 тыс.руб.

3. На строительство спортсооружений:

Анализ финансового обеспечения показал следующие результаты по кредиторской задолженности. Фактические доходы в 2007 г. составил 100,3%, в т.ч. доходы от населения.

Кредиторская задолженность по «Эксплуатации жилищного фонда» на 01.01.2008 г. Составляет 5000 тыс.руб. Из бюджета на погашение убытков, сложившихся в результате недофинансирования прошлых лет поступило 1733 тыс.руб, из фонда развития - 400 тыс руб., за счет применения тендерного коэффициента и цен и тарифов ниже плановых, погашено убытков на сумму 1648 тыс.руб.

Таким образом кредиторская задолженность по статье «эксплуатация жилищного фонда» снижена на 44%.

В мае 2007 года была проведена инвентаризация всего жилищного фонда, по результатам которой был разработан график и проведены собрания с жителями домов по вопросу установки запирающих устройств в подъезды, с привлечением специалистов муниципального района, сотрудников ДЕЗ, представителей совета ветеранов, представителей ОВД. На информационных стендах были размещены объявления призывающие жителей активно включиться в работу, а также дана информация по кабельному телевидению.

По результатам собраний, и с учетом пожеланий жителей, была сформирована и в срок до 01.02.2008. выполнена программа по закрытию подъездов жилых домов. Было установлено 115 домофонов, 800 дверей с кодовыми замками, 6 постов охраны.

Характерной особенностью последних лет является большое количество переданного в муниципальную собственность ведомственного жилищного фонда. Так за период с 2005 года по 2007 год на баланс Дирекции было принято 51 строение, год постройки которых колеблется от 1934 до 1970, при этом данные строения находились, как правило, в плохом техническом состоянии, требуя безотлагательного ремонта. Находясь на балансе ведомств, жилищный фонд, как правило, не ремонтировался с момента постройки, что создает трудности в его эксплуатации и требует больших финансовых затрат по его эксплуатации.

В настоящее время районная Управа продолжает выполнение комплексной программы намеченной в Постановлении Правительства г. Москвы № 872-РП (Приложение В).

Была проведена инвентаризация холлов первых этажей, составлена сметная документация, где определены необходимые объемы работ, такие как: ремонт полов, ступеней, поручней, остекление, восстановление отопления и освещения лестничных клеток и холлов, малярных, штукатурных, и облицовочные работы и т.д. По результатам инвентаризации разработан график с разбивкой по количеству подъездов, видам работ. Проводится работа по оборудованию подъездов, помещениями для дежурных, по титульному списку в пределах выделенных ассигнований выполнено устройство 27 помещений для дежурных.

К выполнению работ были привлечены организации, прошедшие конкурсный отбор на право производства общестроительных работ.

Большие трудности в переоборудованием охранных систем в жилых домах ведомственной подчиненности. Из-за нехватки финансирования работы ведутся крайне медленно.

В связи с проводимой Правительством г. Москвы жилищно-коммунальной реформой, а в частности созданием товариществ собственников жилья, в соответствии с Федеральным законом РФ от 15.06.2003 г. «О товариществах собственников жилья», администрацией Управы района Люблино совместно с советниками неоднократно проводилась разъяснительная работа среди жителей домов ЖСК по вопросу организации и создания на их базе Товариществ собственников жилья, а также по вопросу выбора старших по дому (подъезду).

Проведена подготовка и проверка аварийных служб района к работе в предстоящий отопительный период. Аварийные службы укомплектованы необходимыми материалами и механизмами (ацетилен, кислород, сварочные аппараты, сантехническое и электромонтажное оборудование).

Проведена проверка готовности диспетчерских служб района. На начало периода пуска тепла на каждой диспетчерской имелся график пробного пуска с разбивкой по абонентам и домам, согласованный со 2 районом Теплосети Мосэнерго и Мосгортеплом.

Для осуществления качественной уборки территории района в зимних условиях проведена проверка готовности всех дорожных служб и подрядных организаций выигравших конкурс.

Для улучшения системы функционирования ЖКХ района Люблино был проведен ряд программ, направленных на благоустройство районных территорий. Среди них особенно важны:

1) «Мой двор - мой подъезд»

В 2007 году работа по комплексному благоустройству дворовых территорий и приведению в порядок подъездов жилых домов проводилась в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30 декабря 2006 г. N 1092-ПП "Об итогах реализации программы "Мой двор, мой подъезд" в 2006 году и задачах на 2007 год".

Плановые задания по комплексному благоустройству дворовых территорий выполнены на 101,7% к плану года, по ремонту подъездов - на 100,9%, по оборудованию подъездов системами видеонаблюдения - на 100,8%.

В ходе реализации программы в истекшем году отремонтировано 0,9 млн. кв. м асфальтовых покрытий, устроены 22 новых детских и 19 спортивных площадок, осуществлен ремонт газонов на площади 2,5 га, произведена посадка 150 деревьев и более 169 кустарников, устроено 150 кв. м цветников, построены гостевые парковки на 280 машиномест, отремонтировано около 17о подъездов, оборудовано более 180 подъездов системами видеонаблюдения, обеспечена охрана 94% подъездов. Продолжались работы по замене ненадежных запирающих устройств на более надежные, в том числе на домофоны.

Такими устройствами оборудовано 189 подъездов. Активизирована работа института "старших" по дому и подъезду. Все благоустроенные дворовые территории и приведенные в порядок подъезды приняты комиссией с участием представителей общественности и инспекторских служб по актам.[12] Ведется паспортизация объектов комплексного благоустройства.

Успешному выполнению программы способствовало проведение конкурсов: "Московский дворик", "Улучшаем свое жилище", "Зеленые насаждения", на лучший проект благоустройства территории по программе "Мой двор, мой подъезд", а также проведение городских фестивалей цветников и ландшафтной архитектуры Реализован комплексный подход к благоустройству дворов независимо от их ведомственной принадлежности, выполнен большой объем работ с хорошим качеством, организовано привлечение жителей к благоустройству и сохранности ранее сделанного, осуществлен переход к плановому ремонту подъездов, вместе с тем ведется замена ненадежных запирающих устройств.

В целях дальнейшего повышения уровня комплексного благоустройства территорий , приведения в порядок подъездов жилых домов, а также безусловного выполнения заданий программы "Мой двор, мой подъезд" в 2008 году Правительство Москвы постановляет: 1. Считать приоритетными направлениями программы "Мой двор, мой подъезд" на 2008 и 2009 годы:

- комплексное благоустройство территорий, осуществляемое на основании утвержденной проектной документации, в масштабах жилых кварталов, микрорайонов;

- устройство многофункциональных спортивных площадок для развития дворового спорта;

- создание озелененных территорий с использованием междворовых пространств для отдыха населения;

- организацию рационального размещения автотранспорта на дворовых территориях;

- внедрение современных малых архитектурных форм;

- комплексное оборудование жилых районов системами видеонаблюдения в соответствии с техническими условиями;

- расширение форм поощрения "старших" по домам и подъездам.

В 2008 году на территории района Люблино должны быть проведены мероприятия по:

1) Приведению в порядок подъездов жилых домов, монтажу и капитальному ремонту систем видеонаблюдения.

2) Комплексному благоустройству территорий дворов жилищного фонда, объектов образования и здравоохранения, учреждений и организаций, территорий, прилегающих к дворам частного сектора, а также неосвоенных территорий по административным округам города Москвы. (Приложение Г)

3) Ремонту и устройству спортивных площадок на дворовых территориях и на территориях объектов образования. (Приложение Д)

4) Устройству рекреационных зон и озелененных территорий (Приложение Е)

5) Устройству гостевых парковок на дворовых территориях

На территории Люблино предусмотрено устройство гостевых парковок на 140 машиномест. [13]

2) «Комплексная реконструкция жилых домов на территории района Люблино»

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 6 июля 1999 года N 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», в целях реализации концепции градостроительного развития территории района Люблино и обеспечения комплексной реконструкции и модернизации 5-этажного и ветхого жилищного фонда будет произведено:

1. Принять предложение префекта Юго-Восточного административного округа о привлечении закрытого акционерного общества «Компания „Главмосстрой-инвест“ в качестве инвестора по реализации инвестиционного проекта в рамках выполнения программы реконструкции ветхой жилой застройки в кварталах 27, 28, 32 микрорайона „Е“ района Люблино со строительством жилых домов общей жилой площадью 75,9 тыс. кв. метров, общей нежилой площадью 1,77 тыс. кв. метров, с гаражами-стоянками площадью 15,5 тыс. кв. метров.

2. Включено строительство жилых домов в городскую программу реконструкции 5-этажного и ветхого жилищного фонда города до 31.01.2009

3) «Улучшаем свое жилище»

Ежегодный городской конкурс на лучшую реализацию инициатив жителей по благоустройству и содержанию подъездов, домов и придомовых территорий "Улучшаем свое жилище" (далее - конкурс) организуется и проводится Департаментом территориальных органов исполнительной власти города Москвы совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Управлением городского заказа города Москвы, Объединением административно-технических инспекций города Москвы, Государственной жилищной инспекцией города Москвы, префектурами административных округов, управами районов города Москвы.

Конкурс проводится в целях реализации программы Правительства Москвы "Мой двор, мой подъезд" и направлен на выявление и распространение инициатив жителей по благоустройству и содержанию подъездов, домов и придомовых территорий при поддержке управ районов города Москвы и префектур административных округов, привлечение к благоустройственным работам финансовых средств инвесторов, создание благоприятного общественного климата в каждом районе и микрорайоне города, а также на обеспечение безопасности жителей города. Цели конкурса:

1) развитие и поддержка инициатив жителей, участвующих в работе по содержанию и эксплуатации жилищного фонда, передачи им в управление жилых домов и дворовых территорий, финансовых средств по эксплуатации жилищного фонда

2) создание благоприятных условий для инициативной деятельности жителей по благоустройству и содержанию подъездов, домов.

В конкурсе могут принимать участие жители города, создавшие свои объединения в различных организационных формах и имеющие своих представителей (инициативная группа жителей, представитель подъезда -старший по подъезду, представитель дома (домов) - старший по дому(домам), правление товарищества собственников жилья, комитет (совет)территориальной общины, правление МЖК, ЖСК и т.д.).

Основные номинации конкурса:

- «Лучшая инициатива объединения жителей подъезда»;

- «Лучшая инициатива объединения жителей дома»;

- «Лучшая инициатива объединения жителей группы домов, микрорайона»;

- «Большой личный вклад в благоустройство, содержание и безопасность жилищного фонда»;