Регистрация в сфере недвижимости

Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений.

Арест отменяется по представлению органа, наложившего его, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Государственная регистрация возникновения ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, установленных в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь по решению уполномоченных государственных органов, осуществляется с обязательным незамедлительным уведомлением заказным письмом соответствующих правообладателей, кандидатов в правообладатели.

Отметки о заявлениях вносятся регистратором в регистрационную книгу незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений. Они имеют правовые последствия только в случаях, указанных в законодательных актах Республики Беларусь.

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан. Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам других государств [51, с.504]. В законодательстве Республики Беларусь длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние дома, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.

Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», который вступил в силу с 1 мая 1994 г., отменил некоторые ограничения права собственности граждан. В ст. 100 Гражданского кодекса 1964 г. было закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, садовые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в собственности средства производства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельность.

Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости[54, с.805].

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс. Гражданский кодекс относит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда внутреннего плавания «река-море», космические объекты).

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания Гражданский кодекс не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а так же нежилые помещения.

Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором).

В литературе многими авторами отмечается, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками. А движимые вещи наоборот - заменимы однородными вещами. А состав объекта недвижимости подразделяется:

1) по происхождению (естественное/ неприродное);

2) по характеру использования места расположения (земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд);

3) по кругу собственников (государственная/ частная собственность);

4) по функциональному назначению (жилые - для постоянного проживания граждан/нежилые - здания или их части, которые зарегистрированы в установленном порядке).

Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, т.е. выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы, площадью объем, технические характеристики и многое другое), составление по определенным правилам его индивидуального описания [25, с.16]. Формирование недвижимости всегда завершается регистрацией недвижимости в кадастре.

Регистрация недвижимости в кадастре состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством кадастровый орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра. Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость называют единицей недвижимости [42, с.93]. В Республике Беларусь государственный земельный кадастр - совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков (ст.1 Кодекс о земле Республики Беларусь).

Информация о вновь образованной единице недвижимости передается из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ведение регистра прав на недвижимость. Если недвижимость и право на нее регистрирует единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует.

Субъект регистрации предоставляет в орган регистрации прав заявление и документы, являющиеся основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.

Орган регистрации прав, точнее специально уполномоченное лицо - регистратор, осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и выполняет одно из трех действий: отказывает в регистрации; регистрирует право и (или) сделку; откладывает регистрацию [34,с.69].

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности «Земельный кадастр», или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования настоящего Закона [13, с. 35].

Регистратор должен быть дееспособен, у него должна отсутствовать судимость, перед назначением на должность или после трехлетнего перерыва в работе он должен пройти стажировку. Регистратор обязан проходить внеочередную аттестацию в случае выявления систематических и (или) грубых ошибок, выявленных в рамках осуществления контроля за деятельностью регистраторов. Такой контроль осуществляет республиканская организация по государственной регистрации. Регистратор имеет определенные ограничения на профессию. Он не вправе совершать регистрационные действия, результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес, на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер). Регистратор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Регистратору запрещено принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения, самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь и др. Регистратор имеет собственную гербовую печать, штампы и бланки.[44, с.260].

Ст. 21 Закона о регистрации устанавливается презумпция достоверности информации, которая вносится регистратором в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). Информация в ЕГРНИ считается достоверной, если судом не установлено иное.

Регистратор принимает решение и носит регистрационную запись. При необходимости, предыдущая запись аннулируется.

Орган регистрации прав удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и сделки.

Система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним состоит из:

Таблица 1

Специально уполномоченного органа государственного управления	Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.
Республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним	ГУП «Национальное кадастровое агентство»
Территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним	РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Могилевская агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»

2.2 Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

Речь пойдет о регистрации вновь созданного недвижимого имущества. Государственная регистрация является необходимым условием, которое закрепляет за объектом и участником гражданских правоотношений определенные отношения. Основания, при которых возможна государственная регистрация закреплены в статье 44-46 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

В соответствии с п.1 статьи 7 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. [13, с.75]

Вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [5].

Разобрав понятие вновь созданного объекта недвижимости, можно сделать вывод, что говорится об объекте, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Для начала нужно определить момент, когда объект теряет статус и становится вновь созданным объектом недвижимости.

Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения.

В соответствии со статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « капитальное строение - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Строительство и строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. С момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Можно сделать небольшой вывод, что момент создания объекта недвижимости нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

Удостоверение осуществляется путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными органами. Юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.

Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым, во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

Строительство и консервация незавершенного капитального строения.

В соответствии с статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если говорить о земельных участках, то на первый взгляд, земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но «сделать» земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева. «Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, - пишут они, для искусственных объектов недвижимости - зданий сооружений» [29, с.504].

В.В. Чубаров к признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его нерукотворность [52, с.244].

Согласно статье 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» как вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [5].

Еще используются такие многогранные понятия как «части земельного участка», «границы земельного участка», «земельный участок» [24, с.102].

Чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.

Вопросы недвижимого имущества регулируется положением об общей собственности, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, о разделе имущества в совместной собственности, а так же положения касающиеся общей собственности супругом - все эти положения содержатся в Гражданском кодексе Республике Беларусь и в Кодексе о браке и семье.

Раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью.

Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела, является соответствующий договор между собственниками о разделе либо решение собственника или суда о разделе [13, с.77].

Если объект недвижимости определенного вида был все таки разделен, то считается, что разделенный объект недвижимого имущества считается что свое существование он прекращает, а создаются этого два или более объекта определенного вида. Регистрационное дело на разделенный объект закрывается, а на те объекты вновь созданные заводятся новые.

А если, к примеру, на объекте недвижимого имущества были права либо ограничения, то при разделе - эти все права и ограничения переносятся на созданные объекты.

Сущность вопроса о слиянии недвижимого имущества заключена в главе 5 статьи 53 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « гласит:

1. Слияние недвижимого имущества осуществляется на основании договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности, заключенного в установленном порядке между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления.

2. Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В отношении капитальных строений (зданий, сооружений) возможно также слияние, если в результате проведения строительных работ произошло образование единого капитального строения (здания, сооружения).

3. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида.

4. Объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.

5. При слиянии недвижимого имущества регистрационные дела на объединяемые объекты недвижимого имущества закрываются, а на созданный объект заводится новое регистрационное дело.

6. При слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества.

7. Слияние капитальных строений (зданий, сооружений), в которых возникло совместное домовладение, осуществляется по договору между всеми собственниками изолированных помещений, машино-мест, расположенных в этих строениях (зданиях, сооружениях);

8. Незавершенные законсервированные капитальные строения слиянию не подлежат.

Документами, подтверждающими создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, являются соответствующие договор, решение или судебное постановление. Для государственной регистрации создания недвижимого имущества в результате слияния дополнительно представляются в отношении капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и машино-места - технический паспорт, а в отношении земельного участка - землеустроительное дело.

В соответствии со статьей 52. Закона к особенностям государственной регистрации недвижимого имущества при вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) можно отнести:

1. Вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.

2. Вычленение изолированного помещения, машино-места не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого они вычленены.

При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) строительные работы не производятся.

Не допускается вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения), состоящего из одного изолированного помещения.

3. При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) заводится новое регистрационное дело на вычлененные изолированное помещение, машино-место. Регистрационное дело на капитальное строение (здание, сооружение) сохраняется.

4. При вычленении изолированного помещения, машино-места актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении вычленяемой части капитального строения (здания, сооружения) переносятся на созданные изолированное помещение, машино-место.

Документом, подтверждающими создание изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения), являются соответствующие решение, договор или судебное постановление. Для государственной регистрации создания изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения) дополнительно представляется технический паспорт.

Для прекращения существующей государственной регистрации недвижимого имущества основаниями является:

1) аннулирование вновь образованного земельного участка (нарушение законодательства);

2) гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (дестракция*);

*Дестракция - уничтожение, разрушение, но это не гибель по природным обстоятельствам [13, с.180].

3) раздел недвижимого имущества и слияние (прекращение существования недвижимого имущества).

При государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны присутствовать определенный круг документов. Их можно разделить на две группы:

1) гражданско-правовые (договора купли-продажи, и т.д.);

2) административно-правовые документы (это различные решения республиканских органов, а так же местных исполнительных и распорядительных).

Документы, подтверждающие создание вновь образованного земельного участка:

1) землеустроительное дело;

2) целевое направление (в соответствии со ст.48 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Документы, подтверждающие создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения:

- документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию;

- решение вышестоящих органов власти о назначении капитального строения.

Документы, подтверждающие создание незавершенного законсервированного капитального строения:

- разрешение на строительство;

- документ, подтверждающий консервацию;

- документ, подтверждающий, что строительство производилось без существенных отступлений от проекта.

В данной категории вновь созданного задача стояла определить права на объекты, которые ранее не имели собственника, либо обозначить важность регистрационных действий, поскольку от правильности, и грамотности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено Гражданским кодексом Республики Беларусь. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. В ст. 131 ГК были установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем.

Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 Гражданского кодекса государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Статья 131 Гражданского кодекса определяет, что регистрации в специально уполномоченных на то органах подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью во всех случаях подлежат регистрации, поскольку любая подобная сделка, так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает статья 165 Гражданского кодекса как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Однако Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 ГК государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Гражданский кодекс предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий в соответствии со статьей 531, 535, а жилых помещений - со статьей 529) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости субъект не вправе совершать сделки по его отчуждению в соответствии с п. 2 статьи 522 ГК до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующие права и ограничения (обременений) прав на недвижимое имущество:

1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;

2. постоянного пользования земельным участком;

3.временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;

4. оперативного управления;

5. хозяйственного ведения;

6. доверительного управления;

7. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;

8. сервитута;

9. ипотеки;

10 ренты;

11 залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;

12 залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

13. ареста;

14 ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

15 ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

16. ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;

17. иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:

различные договоры, сделки, акты государственных органов и органов местного управления самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь и не противоречат ему.

Для государственной регистрации возникновения права собственности Республики Беларусь предоставляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации возникновения права;

- документы, содержащие идентификационные сведения;

- решение уполномоченного государственного органа об отчуждении находившегося в государственной собственности эксплуатируемого капитального строения, изолированного помещения на торгах либо об отчуждении его иным способом;

- справки (то есть в зависимости какие права регистрируются, требуется определенные справки)

- документы, подтверждающие внесение платы за совершение регистрационных действий

- так же в зависимости от вида регистрируемых прав может быть требование как предоставить передаточный акт или разделительный баланс, если реорганизация юридического лица произошла после 1 июля 1999 года; либо договор или иной документ, выражающий содержание последней сделки

- и иное в соответствии с законодательством Республики Беларусь и не противоречащие ему.

Нормы государственной регистрации возникновения сервитута содержатся в 17 главе Гражданского кодекса.

Согласно п. 1 статьи 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях - и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Еще регулируются сервитуты в Кодексе Республики Беларусь о земле. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты (от лат. servitus - повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь были введены в Гражданском кодексе.

Традиционно сервитуты делили на:

- земельные, которые устанавливались в отношении земельного участника и включали, в свою очередь, городские сервитуты и сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками - и служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);

- личные, которые устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.

В соответствии с п. 2 ст. 268 Гражданским кодексом обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав [44, с.260].

Согласно п. 2.10 статьи 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» возникновение, переход, прекращение сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества. Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

- договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;

- судебное постановление.

При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.

Рассмотрим вопрос государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество.

До принятия Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» от 20.07.2006 № 160-З гражданское законодательство РБ (пп.2 и 3 статьи 256 Гражданский кодекс Республики Беларусь) исходило из безусловного правила, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кем из сособственников была совершена сделка по распоряжению имуществом. При этом каждый из сособственников общей совместной собственности вправе лично совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекало из соглашения между сособственниками. Причем совершенная одним из сособственников сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго сособственника по мотивам отсутствия у сособственника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом [14, с.192].

Общая совместная собственность - это режим владения имуществом, который может быть установлен исключительно в отношении имущества, нажитого супругами во время брака. Договорной же режим имущества супругов может исходить из отсутствия у супругов общего имущества и наличия у них исключительно личного имущества, либо, по нашему мнению, возможно в рамках договорного режима заменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. В отличии от общей долевой собственности в общей совместной собственности подчеркивается близость сособственников.

В ч.3 п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусматривается, что если при рассмотрении требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, будет установлено, что один из них произвел отчуждение такого имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в п.2 статьи 58 предусмотрено, что государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное [26, с.283].

Таким образом, государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявлений всех собственников.

О государственной регистрации связанных между собой прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество говорится в статье 59 Закона.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются связанными между собой, поэтому их государственная регистрация осуществляется одновременно: (переход права собственности на капитальное строение (здание, сооружение) и возникновение, переход, прекращение права, ограничения (обременения) права на земельный участок; право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления; прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса; переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека; иные связанные права, ограничения (обременения) прав).

В законодательстве Республики Беларусь предусмотрена процедура государственной регистрации ипотеки.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам (ст.1 Закон Республики Беларусь «Об ипотеке»). В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами [Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке»].

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).

Согласно статье 13 Закона «Об ипотеке» в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить, либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен двум месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно статье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

Помимо Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», Гражданского кодекса, отношения связанные с ипотекой так же регулируются Законом «О залоге», где говорится, что ипотекой признается залог земли либо иного имущества, которое связано с землей.

Так же в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» говорится о государственной регистрации ренты.

Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Законодательство Республики Беларусь предусматривает:

постоянную ренту;

пожизненную ренту;

пожизненное содержание с иждивением.

По вопросу о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением с договором пожизненной ренты высказана точка зрения о целесообразности рассмотрения пожизненного содержания с иждивением как подвида пожизненной ренты.

По договору ренты в соответствии со статьей 554 ГК одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Согласно статье 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.

Удостоверение договора ренты недвижимого имущества является основанием для возникновения у получателя ренты права залога на это недвижимое имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты, такое право залога подлежит государственной регистрации, о чем нотариус разъясняет сторонам договора.

При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами главы 33 ГК Республики Беларусь (ст. 554-576 ГК).

При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание ст. 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором [35, с. 32].

Форма договора ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если договор предусматривает отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то подлежит и государственной регистрации (ст. 555 ГК).

Правовому регулированию доверительного управления имуществом отведена глава 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Исходя из норм главы 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь, вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник, а доверительным управляющим может являться индивидуальный предприниматель.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 895 гражданский кодекс по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя, например, сдавать его в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК).

Заключая договор доверительного управления недвижимого имущества, собственник имущества и доверительный управляющий должны учитывать следующие нормы и правила.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (статья 521 ГК). Кроме того, согласно требованиям пункта 2 статьи 900 гражданского кодекса договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 522 гражданского кодекса и статьей 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

- пределы использования имущества доверительным управляющим;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора.

Статьей 901 ГК предусмотрено обособление имущества, находящегося в доверительном управлении.

Так, имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего - индивидуального предпринимателя отдельно в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, и по нему ведется самостоятельный учет. Не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям (ст.896 ГК).

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Глава 23 Банковского кодекса Республики Беларусь регулирует вопросы деятельности по договорам доверительного управления денежными средствами.

В соответствии с пунктом 4-1 статьи 22 Налогового кодекса Республики Беларусь доверительный управляющий обязан в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора доверительного управления имуществом проинформировать в письменной форме налоговый орган по месту постановки на учет о заключении такого договора с указанием его номера, даты заключения, срока действия, а также наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества физического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя).

Рассмотрим государственную регистрацию ареста, налагаемого на недвижимое имущество.

Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений.

Отмена ареста осуществляется по представлению органа, наложившего арест, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

В статье 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» говорится: государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Можно сделать вывод, о том что законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

2.4 Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Сделки могут быть двусторонними, или многосторонними (договоры), и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух (двусторонняя сделка), трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку.

Устная сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.