Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, совершение которой запрещается законодательством, ничтожна. Так же ничтожна сделка совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если такая сделка была заключена и в дальнейшем расторгнута, то при расторжении каждая из сторон должна возвратить все полученное в натуре, а при невозможности вернуть в натуре - возместить денежным довольствием (двусторонняя реституция - восстановление - прежнего состояния). В ряд ничтожных сделок относится и сделка, совершенная несовершеннолетним, малолетним (не достигшим 14 лет) находящимся в таком состоянии. Сюда же относится сделка совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на данный род деятельности, и по иску учредителя, участника этого юридического лица судом может быть признана сделка недействительной. Так же сделка, совершенная под влиянием заблуждения, под влиянием насилия, обмана может быть признана судом недействительной [45, с.309].

Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.

Притворная сделка - сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа применяются относящиеся к ней правила.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении ее недействительности может быть предъявлен в течении 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.

Основные виды сделок:

- договор купли-продажи;

- договор мены;

- договор дарения;

- договор аренды;

- договор ренты;

- договор безвозмездного пользования;

- договор залога.

В договоре мены стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 171 настоящего Кодекса.

Понятие договора ренты и его видов изложены в ст. 554 ГК. Согласно п. 1 названной статьи, по договору ренты одна сторона (получатель ренаты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество юридически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона, именуемая ссудодатель, принимает на себя обязательства передать другой стороне, именуемой ссудополучатель, в безвозмездное временное пользование вещь, а ссудополучатель обязуется по истечении обусловленного договором срока вернуть эту вещь ссудодателю в том же состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном положениями договора.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Самым распространенным видом сделок является договор купли-продажи, так как он собственно и является основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, так как документ, выражает содержание сделки.

На практике незнание субъектами хозяйствования требований законодательства по оформлению сделок с недвижимостью приводит их к финансовым потерям, о чем свидетельствует нижеописанное судебное дело.

Истец - ООО, будучи покупателем, заключил 15.06.1999 с предприятием-ответчиком договор купли-продажи здания пилорамы. Согласно договору покупатель взял на себя обязательства произвести оплату за здание не позднее чем через месяц со дня подписания акта приема-передачи здания путем перечисления денежных средств в размере 510 млн.руб.

Договором также установлено, что у покупателя право собственности на здание пилорамы возникает с момента перечисления указанной суммы на расчетный счет продавца. Во исполнение договора истец перечислил ответчику платежным поручением 100 млн.руб., а остальную сумму погасил путем отгрузки товара.

Ответчик передал истцу здание, что подтверждается ТТН и актом приема-передачи основных средств. Здание было принято на баланс ООО.

Впоследствии ООО обратилось в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации совершенного договора купли-продажи здания и ему в этом было отказано. Свой отказ орган регистрации мотивировал тем, что отсутствует регистрация этого объекта недвижимости. Также было разъяснено, что за регистрацией объекта недвижимости должно обратиться лицо, которое построило данный объект, то есть предприятие, что и было сделано. Однако предприятие также получило отказ в государственной регистрации здания пилорамы как объекта недвижимости по причине отсутствия документов, подтверждающих строительство здания и ввод его в эксплуатацию.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.7 Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации его создания, изменения, прекращения существования.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.

Статьей 166 ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно отзыву представителя РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» истец обращался в эту организацию устно 22.09.2003 с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи, но получил отказ в связи с необходимостью регистрации этого объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на здание пилорамы, установив факт ничтожности договора купли-продажи здания в силу ст.166 и 169 ГК.

Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» урегулировал вопросы, связанные с порядком государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений прав на него, а также сделок с ним [53].

Возвращаясь к вопросу о классификации сделок, также разновидностью сделки может являться доверенность [19, с.316]. Это односторонняя сделка, и в соответствии с положениями Гражданского кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное в предусмотренном законом порядке.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть дано представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Важно отметить, что основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом являются документы, из которых явствует волеизъявление физического лица, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации удостоверяет документы, являющиеся основанием для регистрации сделки, если сделка подлежит государственной регистрации регистратором республиканской организации по государственной регистрации.

Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не ограничивается лишь только требованием об обязательном предоставлении документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Проекты документов могут быть составлены регистратором, а если они представлены сторонами сделки, регистратор должен проверить: а) соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон; б) не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь; в) указаны ли в договоре все существенные условия. Либо по просьбе сторон совершающих регистрационные действия, или одной стороны - регистратор может составить проект договора, заявления и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации [50, с.27].

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон.

Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор проверяет личность участников сделки и подлинность их подписей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке.

Полномочия представителей физических лиц должны быть подтверждены (как упоминалось выше, доверенность должна быть удостоверена нотариально).

Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 №38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом» установлены общие правила удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки с недвижимым имуществом.

За удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, выдачу дубликатов удостоверенных документов, а также за составление проектов договоров, заявлений, других документов, являющихся основанием для регистрации сделки, взимается плата.

Документы, представленные для удостоверения, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.

Документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов заверяется подписью лица, выдавшего документ, либо регистратора и скрепляется печатью

Регистратор отказывает в удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в случаях, если:

- стороны сделки, их представители, должностные лица не явились к регистратору в назначенное для удостоверения время, и истек срок, установленный для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки;

- в течение срока, установленного для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки, регистратору не были представлены истребованные у сторон сделки сведения или документы;

- содержание документа не соответствует законодательству Республики Беларусь;

- нарушаются иные требования законодательства Республики Беларусь.

Решение об отказе в регистрационных действиях может быть обжаловано.

Таким образом, в вопросе совершения регистрационных действий важнейшую роль играет именно сотрудник республиканской организации по государственной регистрации (регистратор). В его обязанностях заключен ряд действий, благодаря которым все операции, связанные с недвижимостью, должны быть прозрачны, соответствовать целому ряду нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере.

В теоретико-методологическом знании вычленяется ряд видов сделок. Однако, наиболее используемыми из них являются сделки договора купли-продажи, где сам договор выступает основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь [33, с. 153].

Глава 3. Проблемы правоприменительной практики в сфере недвижимости и государственной регистрации

3.1 Обзор правоприменительной практики

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее -- Закон). В соответствии с Законом для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих: факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

Для обзора правоприменительной практики я изучила статьи В.А. Богоненко «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применении законодательства» и Ж.Л. Бибилова «Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Д. Кот «Правовые проблемы регулирования сделок с недвижимостью» [3], [7], [31].

Д. Кот в своей статье говорит о проблемах установления факта владения недвижимостью родственниками, наследующими имущество. В частности, при совершении и оформлении сделок с недвижимостью необходимо иметь подтверждение того, что продавец является собственником предмета сделки. Отсутствие подтверждающих этот факт документов гораздо усложняет переход недвижимого имущества к покупателям (наследникам). Так, на практике довольно часто встречаются проблемы, касающиеся наследования жилых домов в сельской местности. Умирая, их собственники, как правило, не оставляют после себя документов, подтверждающих право собственности на дом. Это можно объяснить тем, что при жизни наследодатели не видят необходимости в таком документе, ведь они построили этот дом и прожили в нем почти всю свою жизнь - разве это не подтверждение их прав? После их смерти наследники (чаще всего дети) попросту не могут принять это наследство по причине того, что нет возможности подтвердить принадлежность дома их родителям. Выходом из этой ситуаций является подача наследниками заявления в суд об установлении факта принадлежности дома наследодателю.

Следует отметить, что наследники идут на это весьма неохотно. Это объясняется высоким размером ставок государственной пошлины за рассмотрение судом дел в порядке особого производства - категории дел, к которой относится и рассмотрение вышеуказанного заявления. Причем в порядке особого производства факт владения строением может быть установлен судом лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ. Если такой документ утрачен и установить факт владения строением невозможно иным путем, кроме судебным, то следует совершенствовать законодательство в этой части.

А так же упоминается и о другой проблеме в правовом регулировании сделок с недвижимостью, но, как показывает практика, чаше всего они касаются оформления прав на это имущество. Для примера несколько проблемных ситуаций. Участники общей долевой собственности на приватизированную квартиру изъявили свое желание выделить свои доли в судебном порядке с целью их дальнейшей продажи. Каково должно быть участие в разделе квартиры несовершеннолетних членов семей в соответствии с жилищными квотами? Или другой казус. Собственник дома уехал за границу и там умер, не оставив после себя завещания, не имея прямых наследников. Вправе ли сосед собственника дома, поддерживавший в надлежащем состоянии данную недвижимость в течение продолжительного времени, на основании норм о приобретательской давности, получить это имущество в собственность?

Так же отмечается такая проблема правового регулирования, как статус дач. Автор говорит о том, что в законодательстве даже не выделено самого понятия «дача» или «дачный домик» как объекта гражданского оборота. В Республике Беларусь, вступившей на путь интеграции с Российской Федерацией, до сих пор нет нормативного акта, регулирующего положение садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, хотя у наших восточных соседей такой закон действует уже три года. К сожалению, развитию правовой базы в нашем государстве препятствует ряд объективных факторов: нестабильность экономики, низкий уровень материального состояния населения и, как следствие того, - невозможность большинства граждан полноценно осуществлять свои имущественные права. Именно по этой причине граждане весьма неохотно обращаются в суд и иные государственные органы за защитой своих имущественных прав. Так как судебная практика всегда была основой для разработки новых нормативных актов, то ожидать принципиально новых законов и подзаконных актов, регулирующих правовое положение сделок с недвижимостью, в ближайшем будущем не приходится [31].

Ж.Л. Бибилова в своей статье ведет речь о недостатках правового регулирования в области регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, пробелами в законодательстве и ошибочными решениями, которые негативно сказываются на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается как один из наиболее значимых.

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним вопроса: какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделки с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией - с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделки с ним, которые в соответствии с Законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика?

Автор полагает, что законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне.

В своей статье Ж.М. Бибилова пытается найти связь, объединяющую права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами существует юридическая связь.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Кроме того, возникает, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на поставленный вопрос можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом демократических преобразований в экономике [7].

Обзор статьи В.А. Богоненко показал, что основные положения о продаже недвижимого имущества содержатся в главе 30 «Купля - продажа» Гражданского кодекса Республики Беларусь, в частности, в §7 - нормы о продаже недвижимости и в §8 - нормы о продаже предприятия. Но в гражданском кодексе отсутствует положения о государственной регистрации имущества прав на него и сделок с ним, и лишь в отдельных статьях включены нормы с государственной регистрацией. ГК сохраняет значение кодифицированного акта, содержащего нормы именно материального права. В отношении государственной регистрации в основном применяются нормы процессуально-правового характера, важнейшие из которых включает в себя Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [11].

Так же здесь указано ключевое правомочие собственника, которым является право распоряжаться своим имуществом, то есть определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля - это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов.

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений.

3.2 Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации

Мировой рейтинг систем государственной регистрации ежегодно определяется Всемирным банком. Результаты публикуются в отчетах Всемирного банка DoingBussiness, цель которых охарактеризовать инвестиционную привлекательность стран мира. Доступ к отчету возможен через электронный ресурс - doingbusiness.org. Согласно отчету DoingBussiness-2013 наивысшим рейтингом в мире по разделу «Регистрация собственности» обладала система государственной регистрации недвижимости Грузии. Высокий рейтинг Грузии обусловлен реализацией на практике инновационной инфраструктуры и IT-технологий. В частности, электронных ID-паспортов, авторизованных посредников. Здесь осуществлен переход на обмен электронными документами с гражданами и юридическими лицами, созданы ассоциации электронных архивов юридически-значимых документов, многофункциональные центры обслуживания граждан и бизнеса.

Литва всегда отличалась высоким уровнем системы государственной регистрации недвижимости. Здесь осуществлен переход к цифровым архивам документов системы, решена задача предоставления в единственную организацию по государственной регистрации «Центр регистров» документов в электронной форме (95 процентов всех входных документов). Успешно используются данные дистанционного зондирования земли, благодаря чему топографическая основа кадастровых карт обновляется каждые три года.

Во всех странах Европейского региона базы данных кадастра и регистра прав ведутся в реальном масштабе времени. С целью повышения целостности ЕГРНИ, повышения достоверности выдаваемой информации и снижения рисков оказания услуг ненадлежащего качества предлагается перейти на ведение ЕГРНИ в реальном времени совершения регистрационных действий. Ведение единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должно также поддерживаться следующими мероприятиями:

модернизацией эксплуатируемого программного обеспечения системы государственной регистрации при изменении законодательства;

поддержанием целостности ЕГРНИ;

проведение аттестации регистраторов недвижимости.

В полной мере не урегулирован порядок утраты статуса лица, признанного находящимися в социально опасном положении, лица признанного нуждающимися в государственной защите, порядок учёта указанных категорий лиц. Ряд территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним самостоятельно ведут базы, учитывающие социально незащищенных лиц. Это делается в целях недопущения нарушения прав указанной категории граждан при совершении регистрационных действий. Вместе с тем информация о соответствующих лицах поступает в организации «по случаю».

В настоящее время государственная регистрация ограничений (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, осуществляется на основании представленного заявителем охранного обязательства. То есть информация об ограничениях (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, вносится в ЕГРНИ по заявительному принципу. В случае наличия сомнений в части отнесения объекта к историко-культурной ценности либо при расхождении информации в ЕГРНИ и охранном обязательстве (например, об адресе, наименовании объекта) регистратор направляет запрос в Министерство культуры Республики Беларусь. Поэтому для упрощения и сокращения времени предлагаю создать электронную базу. Если будет соответствующая база, регистратору понадобится меньше время, чем обычно.

В ЕГРНИ и Регистре юридических лиц по разному - учитывается информация о юридических лицах. Есть ситуации, когда два субъекта в ЕГРНИ соответствуют одному субъекту в Регистре юридических лиц.

Такая ситуация имеет место в отношении субъектов - юридических лиц, созданных в результате реорганизации в форме преобразования.

Юридические лица, созданные в результате реорганизации в форме преобразования, являются самостоятельными юридическими лицами и могут обладать иными правами на недвижимость нежели предшественник (например, акционерное общество, созданное в результате преобразования, приобретает право собственности на имущество). В данном вопросе надо более ответственно подходить к делу: база с информацией об уже реорганизованных либо несколько измененных по организационной структуре юридических лиц отражалась в электронном носителе, либо обладала соответствующей пометкой.

Отсутствует в виде единой базы данных информация об отнесении лиц к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Отнесение лица к данной категории и основание исключения из данной категории (например, реализация прав на получение недвижимости в льготном порядке) имеет ряд юридических последствий, в том числе, ограничение распоряжения недвижимостью. Возможность уточнения отнесения лица к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем обращения к банку данных, а не путем направления письменного запроса, упростит процессы государственной регистрации, и будет способствовать соблюдению законодательства в части предоставления жилых помещений и земельных участков для строительства жилых домов и квартир в блокированных жилых домах.

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в частности предусматривается два вида подтверждающих право документов:

выписка из регистрационной книги (статья 30 этого же Закона);

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (статья 8 этого Закона).

Фактически свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации правоудостоверяющим документом не является, так как оно не аннулируется или не изымается при последующих государственных регистрациях. В мировой практике предусматривается единый правоудостоверяющий документ. К примеру, в Грузии это выписка из регистра. В сети Интернет возможен просмотр выписок, соответствующих каждому событию, повлекшему первую и каждую следующую регистрацию в отношении конкретного объекта недвижимости. Поэтому предлагаю, как апробировано это в мировой практике, создать и использовать единый документ, а так же возможность просмотра выписок и иных действий повлекших правовые последствия.

Мировая практика предусматривает, что при государственной регистрации имеется возможность представления документов без непосредственного контакта субъектов государственной регистрации между собой. Например, в Швеции, Норвегии и документы представляются, в основном, по почте, а в Грузии документы переводятся в электронную форму информационными посредниками по документам на бумажном носителе с последующим возвратом бумажных документов заявителю и приданием переведенным документам необходимого правового статуса с использованием личной цифровой подписи. В данной области можно и нам позаимствовать европейский опыт, тем самым сэкономив время клиента, затрачиваемое на обработку, проверку документов, предоставленных регистратору. Заявителю остается лишь получить документы в указанное время в указанном месте.

В Республике Беларусь отсутствует публичная кадастровая карта с открытым доступом к ней в сети Интернет. Соответствующая система находится в стадии разработки. Пока ее содержание ограничивается возможностями информационных ресурсов, оператором которых является республиканская организация по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»). Публичная кадастровая карта широко используется всеми странами Европейского региона. Ввиду отмесенного выше, полагаем, что резонно будет создать в Республике Беларусь инфраструктуру пространственных данных.

К сожалению, в нашей стране отсутствует целенаправленная подготовка специалистов в сфере государственной регистрации недвижимого имущества. В странах Европейского региона основной способ высококачественной подготовки специалистов - переподготовка, повышение квалификации специалистов, в том числе удаленно. Возможно, имеет смысл рассмотреть вопрос о введении в вузах, где осуществляется подготовка специалистов по юридическому профилю, учебной дисциплины о регистрационном праве. В Полоцком государственном университете такая дисциплина есть, а у «коллег» по юриспруденции в других вузах - отсутствует. Так же желательно чтоб данную дисциплину преподавал или консультировал на специальных лекциях регистратор-практик, то есть человек, который обладает опытом в этой сфере.

Заключение

Регистрация недвижимого имущества в Республике Беларусь является обязательной. Используется система регистрации прав, где только зарегистрированное право официально признается государством. В большинстве случаев осуществляется первая регистрация, в основном по причинам связанным с совершением различных сделок либо изменениями в единице недвижимости; могут одновременно осуществляться и последующие регистрации. Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры.

Закон о регистрации однозначно определяет перечень объектов государственной регистрации. Подлежит государственной регистрации не недвижимое имущество, а его создание, изменение, прекращение. Подлежат регистрации не права, а их возникновение, переход, прекращение.

Законодательством Республики Беларусь установлен состав документов и требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации. ЕГРНИ состоит из четырех обязательных видов документов: регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений. Для обеспечения сохранности документов, подлежащих постоянному хранению, создаются архивы. Ведение Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним означает ввод, обновление, накопление, хранение, восстановление и выдачу информации.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь, должны быть нотариально удостоверены и (или) скреплены печатью выдавшего их государственного органа.

Основанием для регистрации прав на недвижимое имущество являются документы, которые подтверждают, устанавливают, передают, изменяют, прекращают права или создают договорные обязательства, воздействующие на права недвижимого имущества.

Регистрация влечет правовые последствия, подтверждая или устанавливая юридическую силу зарегистрированных прав. При этом зарегистрированные права могут быть оспорены лишь в суде или в другом.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Закон Республики Беларусь,7 дек. 1998 года №218-3: в ред. Закона Республики Беларусь от 3.12.2014 // Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск,2015

2. Банковский кодекс Республики Беларусь: Закон Республики Беларусь, от 25 октября 2000 года №441-З: в ред. Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 г.// Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск,2015

3. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). - Минск: Амалфея, 2005. - 48 с.

4. Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Респ. Беларусь, 27 декабря 2007 г., №667: в ред. в редакции Указов Президента Респ. Бел. от 04.08.2014 // Эталон 6.0 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2015

5. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь, от 22 июля 2002 г. №133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2014 г. // Эталон 6.0 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2015

6. Кодекс Республики Беларусь о земле: закон Республики Беларусь, от 23 июля 2008 г. №425-З: в ред. sЗакона Республики Беларусь от 31.12.2014 г. // Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь.-Минск,2015

7. Бибилова, Ж.Л. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней / Ж.Л. Бибилова // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов, 2013. - №6.

8. Акчурин, А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / А.В. Акчурин, А.А. Завьялов, Н.А. Исакова и др. - М.: Ось-89, 2003. - 527 с.

9. Симионов, Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Ю.Ф.Симионов и др. - Изд. 2-е, переработанное и дополненное. - Москва; Ростов-на-Дону: МарТ, 2005. - 239 с.

10. Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - Москва: Волтерс Клувер, 2007. - X, 491 с.

11. Богоненко, В.А. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применения законодательства / В.А. Богоненко // Юрист, 2009. - № 3. - С. 50-52.

12. Богоненко, В.А. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии) / В.А. Богоненко // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения, 2009. - № 1. - С.20-24.

13. Богоненко, В.А. Регистрационное право: учеб. - метод. комплекс / В.А. Богоненко. - Новополоцк: ПГУ, 2007. - 180 с.

14. Бохан, В.Ф. Недвижимое имущество: правовое регулирование / В.Ф. Бохан. - Мн.: Дикта, 2008. - 192 с.

15. Чигир, В.Ф. Сделки в гражданском праве / В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 2006. - 170 с

16. Уткин, Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними / Б. И. Уткин. - Изд. 2-е, переработанное и дополненное. - Москва: Альфа-пресс, 2007. - 296

17. Васьковский, С. Судебная практика: Регистрация недвижимости / С. Васьковский

18. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник по экономическим специальностям и направлениям / В.А. Горемыкин. - 5-е изд., переработанное и дополненное. - Москва: Высшее образование, 2008. - 806 с.

19. Голованов, Н.М. Недвижимость: понятие, виды, правовой режим / Н.М. Голованов, В.М. Чибинев. - СПб: Лема, 2009. - 316 с.

20. Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью: защита от криминала и недобросовестных партнеров: [с учетом нового жилищного законодательства] / В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина. - Изд. 6-е, переработанное и дополненное. - Москва: Омега-ЛФилинъ, 2008. - 463 с.

21. Чигира, В.Ф. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / А.В. Каравай [и др.]; под ред. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2008. - 864 с.

22. Полтавская, Н. Нотариат: курс лекций / Н. Полтавская, В. Кузнецов. - М.: Институт междунар. права и экономики им. А.С. Грибоедова, 1999. - С. 84.

23. Губарева, А.В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: учеб. пособие / А.В. Губарева, А.Н. Латыев. - М.: Проспект, 2011. - 136 с.

24. Гудкова, Ю.В. Некоторые вопросы правового регулирования оборота земельных участков в Республике Беларусь / Ю.В. Гудкова // Журнал российского права, 2006. - №11. - С.102.

25. Симкина, Е.С. Продажа в Беларуси предприятия как имущественного комплекса / Симкина Елена Сергеевна // 2013. Ї № 7. Ї С. 15Ї19

26. Дерюшева, О.И. Правовой режим недвижимого имущества супругов / О.И. Дерюшева // Юрист, 2011. - 283 с.

27. Карней, А. Судебная практика: Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости / А. Карней Дата доступа: 25.05.2015.

28. Балашова, Т.Ф. Организация регистрации недвижимого имущества как элемент управления недвижимостью / Т. Ф. Балашова, С. И. Кузьмичева // С. 11Ї17

29. Киндеева, Е.А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования / Е.А. Киндеева. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.

30. Асаул, А.Н. (род. 1948). Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - Санкт-Петербург [и др.]: Питер: Питер Пресс, 2008. - 240 с.

31. Кот Д.В. Правовая система Республики Беларусь: состояние, проблемы и перспективы развития: Материалы студенч. науч. конференц. 2002 г., - Гродно: ГрГУ, 2002, - с. 219

32. Витушко, В.А., Головко, А.А., Пронина, М.Г., Семенков, В.И. и др. Правовое регулирование предпринимательской деятельности.- Минск: 2001. - 400 с.

33. Мехедко В.В. Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Республике Беларусь: курс лекций / В.В. Мехедко. - Мн.: Акад. упр. при Президенте Респ. Беларусь, 2008. - 153 с.

34. Матюнова Л. Регистрация недвижимости и регистраторы / Л. Матюнова, А. Шуманский, Ю. Гудкова и др. - Мн., 2003. - 69 с

35. Мороз Л. Нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением / Л. Мороз // Юстиция Беларуси, 2005. - № 4. - С.32.

36. Келин К. Зарубежная недвижимость: купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения: [справочник]: перевод с немецкого / [К. Келин и др.]. - Москва: Альпина Паблишерз, 2011. - 809

37. Нестеровский Е.А. Государственная регистрация недвижимости: учеб. Пособие для студентов по специальности «Земельный кадастр учреждений, обеспечивающих получение высш. образования» / Е.А. Нестеровский. - Мн.: ИВЦ Минфина, 2005. - 303 с.

38. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник по экономическим специальностям и направлениям / В.А. Горемыкин. - 5-е изд., переработанное и дополненное. - Москва: Высшее образование, 2008. - 806 с.

39. Самусенко Л.А. Общая собственность на земельный участок: проблемы правового закрепления / Л.А. Самусенко // Юстиция Беларуси, 2015. - № 2. - С. 54-56.

40. Никонов П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор // П.Н. Никонов; Н.Н. Журавский - СПб, 2006. - 113 с.

41. Синельникова В.Н. Модернизация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: практические вопросы коммуникации / В.Н. Синельникова // Право и политика, 2014. - № 11. - С. 1745-1755.

42. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Государство и право. 1998. N 8. С. 90 - 97.

43. Станкевич, Н.Г. Земельная недвижимость как объект вещных прав / Н.Г. Станкевич // Право и демократия: Сб. науч. тр. Вып. 14. / Редкол.: В. Н. Бибило (отв. ред. ) и др. - Мн.: БГУ, 2003. - 329 с.

44. Шавров С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3 т. Т. 1 / С.А. Шавров, А.С. Козлова, Ю.В. Гудкова. - Мн.: Тонпик, 2005. - 260 с.

45. Шавров С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3т. Т. 2 / С.А. Шавров. - Минск: ФУАинформ, 2006. - 309 с.

46. Патютко, Д.Ю. Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория: дис. … канд. юрид. наук: 12. 00. 03 / Д.Ю. Патютко. - Москва, 2011. - 187 с

47. Шавров, С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3т. Т. 3. Земельное администрирование / С.А. Шавров. - Мн.: Рифтур, 2008. - 342 с.

48. Шавров, С.А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот / С.А. Шавров, А.А. Шуманский. - Мн.: Топик, 2003. - 132 с.

49. Земельный кадастр: учебник по специальностям: "Землеустройство", "Земельный кадастр", "Городской кадастр": в 6 т. - Москва: КолосС, 2007

50. Щеголева, А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.В. Щеголева; Волгогр. акад. МВД России. - Волгоград, 2006. - 27 с.

51. Гавриленко, В.Г. Правовые основы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним / В. Г. Гавриленко. - Минск: Право и экономика, 2010. - 504 с.

52. Чубаров, В.В. Правовой режим недвижимости в Российской Федерации / В. В. Чубаров. - Москва: Современная экономика и право, 2006. - 244 с.

53. Васьковский, С. Судебная практика: Регистрация недвижимости / С. ВаськовскийДата доступа: 25.05.2015

54. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки: кадастровый учет и государственная регистрация прав: [практическое пособие] / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - 4-е изд., переработанное и дополненное. - Москва: Юрайт: Юрайт-Издат, 2011. - 805.

Размещено на Allbest.ru