Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

1.1 Источники правового регулирования. Общий обзор законодательства о государственной регистрации в сфере недвижимости

1.2 Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

Глава 2. Порядок государственной регистрации

2.1 Общий порядок осуществления регистрационных действий

2.2 Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

2.3.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.4 Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

Глава 3. Проблемы правоприменительной практики в сфере недвижимости и государственной регистрации

3.1 Обзор правоприменительной практики

3.2 Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Институт государственной регистрации недвижимости и сделок с ним имеет огромное значение в социально-экономической сфере ввиду его юридических свойств и особенностей.

Владение и совершение различного рода сделок с объектами в сфере недвижимости, к примеру, такими, как дом, квартира, дача, участок земли, предприятие, имущественный комплекс и других объектов, говорит об экономической состоятельности участников гражданского оборота недвижимого имущества, о свободе их юридических пределов, а так же прав и обязанностей.

Актуальность выбранной темы в том, что объект недвижимости требует определенного учета, контроля, особого механизма по предупреждению злоупотреблений участниками, т.е. обеспечению законности сделок. Органам государственного управления, как и всем их ветвям, отводится важная роль в отношениях имущественного оборота, где они выступают своеобразным гарантом правового регулирования в рыночных отношениях.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в совершенствовании правоприменительной практики и законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Предметом исследования является анализ института гражданского законодательства в сфере недвижимого имущества, регулирующего последовательность действий объектов недвижимости и сделок с ними; законность совершения сделок; регистрация недвижимого имущества.

Цель исследования: выявление правовых особенностей и выработка предложений по совершенствованию законодательства Республики Беларусь в сфере недвижимости.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- исследовать теоретические основы концептуального правового регулирования в сфере государственной регистрации недвижимого имущества;

- проанализировать развитие государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним;

- изучить на примере европейских стран регистрацию в сфере недвижимого с целью правоприменения либо сравнения зарубежного опыта с белорусским законодательством в исследуемой сфере;

- оценить нормы законодательства, регулирующие институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в Республике Беларусь;

- исследовать структуру, компетенции, правовой статус органов регистрации прав;

- проанализировать формы взаимодействия органов государственной регистрации с другими участниками имущественного оборота и на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем законодательстве Республики Беларусь;

- исследовать правоприменительную практику в сфере недвижимости, а так же внести предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации в сфере недвижимого имущества.

Методологическую основу дипломной работы составили формально-юридические (анализ и синтез, системный анализ), общие и частнонаучные методы (диалектический, исторический, сравнительно-правовой, анализ документов, наблюдение, опрос) и другие методы, позволяющие исследовать, проанализировать, объективно оценить систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

правовой законодательство регистрация недвижимость

Глава 1. Понятие и правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

1.1 Источники правового регулирования. Общий обзор законодательства о государственной регистрации в сфере недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему, все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи независимо от того, кто владел принадлежностями к ней. Под недвижимостью понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т.д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности - res soli. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в раннем рабовладельческом Риме. Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате (27 г. до н.э.193 г. н.э.).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В Российской империи термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты, плотины [8, с.527].

В советском гражданском праве (ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Экономические реформы, связанные с распадом СССР, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

Общеизвестны следующие определения недвижимого имущества:

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [23, с.136].

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [10, с.491].

«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхность земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [15, с.170].

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и обо всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь обходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т.е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать на связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости», а не «недвижимое имущество» или «недвижимость».

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В русском языке до недавнего времени понятие «недвижимость» не применялось, было лишь известно, что «недвижимость - (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в Российской империи были широко распространены понятия «имение», «поместье», что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующее значения понятий estate, property, real:

- estate - поместье, имение, имущество, состояние;

- property - собственность, право собственности, свойство, качество;

- real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект [real estate] и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью [real property].

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

1. Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность).

2. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [21, с.864].

Рассмотрим особенности отнесения материальных объектов к недвижимым в Республике Беларусь.

До введения в действие Гражданского кодекса Республики Беларусь в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды» [47, с.342].

Под недвижимостью в Республике Беларусь понимается определение, данное в статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 130 ГК РБ, «к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества представлено в ГК в виде составной части правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей. Ими, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование в принятых позднее законодательных актах, а также специальном законодательстве [22, с.84].

Так, в Кодексе о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации» [6].

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

В Законе детально определяется перечень объектов государственной регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

а) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

б) возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;

в) сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права.

Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» регламентируются такие процедуры как:

порядок изъятия и предоставления земельного участка;

порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

установление границ земельного участка в натуре (на местности);

государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;

порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;

порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд. [4]

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь.

Создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» определено, что Государственный комитет по имуществу является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [50, с.27].

Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства.

Гражданский кодекс, Кодекс Республики Беларусь о земле и другие акты законодательства последних лет не только расширили состав объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан, но и по-новому установили правовой режим таких объектов. Законодательство определяет понятие недвижимости, состав объектов недвижимости, виды прав на недвижимое имущество, порядок и условия их возникновения, изменения и прекращения, круг сделок с недвижимым имуществом. Оно ввело регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан, стали достаточно распространенными, повседневными. Дальнейшее развитие получило и их юридическое сопровождение [14, с.7.]

В законодательстве складывается в целом единый подход к сделкам с недвижимым имуществом 16, с.296]. Он основан на нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь, содержащего специальные нормы (§ 7 гл. 30), которыми определен порядок осуществления продажи недвижимости. Вместе с тем, каждый из объектов недвижимости имеет свое потребительское назначение, свои особенности. В этой связи выделяются особенности законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нормативных правовых актах жилищного законодательства, земельного законодательства имеется значительное число норм, которые регулируют сделки с данными объектами. Так, оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - Кодексом Республики Беларусь о земле и иными нормативными правовыми актами.

Итожа вышесказанное, можно прийти к выводу, что основным источником регулирования любых правоотношений является, прежде всего Конституция Республики Беларусь. Многие ее нормы присутствуют в нормативных и подзаконных актах. Это неизменные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений нормы (конституционные нормы) [28, с.16]. Например, равенство сторон, право на частную собственность и др.

Если сузить круг источников и охватить лишь сферу недвижимости или отношений связанных с землей, то главнейшим источником будет являться Закон Республики Беларусь «О Государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002. №133-З. А так же к источникам будет относиться Кодекс Республики Беларусь о земле, Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», Закон Республики Беларусь «Об основах административных процедур» от 28.10.2008 № 433-З, Указ Президента Республики Беларусь «Об утверждении перечня административных процедур, выполняемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выдачей справок или других документов» от 26.04.2010г. № 200, Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 №63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан», Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, совершаемых государственными органами и иными организациями и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.02.2009 № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь», Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25 октября 2011 г. N 59», так же есть иные положения, которые либо прямо, либо косвенно касаются вопроса недвижимости, либо земельного коллектива.

1.2 Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

Правовые системы европейских стран имеют как общие черты, так и свои отличительные особенности, которые индивидуализируют право каждой страны. Гражданское право занимает центральное место в правовых системах стран Запада [40, с.117]. Вплоть до настоящего времени, оно остается наиболее разработанной отраслью права в целом.

Основные концепции права европейских стран и моделирование систем права строятся с оглядкой на правовые традиции той или иной страны или группы стран и так или иначе рассматриваются через призму представлений о принадлежности к определенной правовой семье. Наиболее полные характеристики гражданского права или частного права в целом достигаются посредством установления сходства с правом стран романо-германской правовой семьи (Франция, Германия и др.). На другом полюсе - страны англо-американского, или общего права, имеющие существенные особенности и традиции моделирования систем права (Великобритания, США и др.). Правовые традиции стран общего права менее выражены и доступны для заимствования, нежели правовые традиции стран романо-германской правовой семьи. Вместе с тем, среди европейских стран есть страны, в праве которых элемент заимствования не столь выражен и нивелирован, благодаря воздействию сугубо национальных правовых традиций (Швеция, Норвегия, Исландия, Дания).

Правовая и терминологическая основа института регистрации в сфере недвижимости европейских стран по сути одна - недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, переход прав на недвижимое имущество, изменения в составе недвижимого имущества и т.д.[36, с.809].

Во многих европейских странах такая процедура как регистрация в сфере недвижимого имущества многими авторами считается как особая процедура, которая способствует удовлетворять все затронутые участниками гражданских отношений вопросы.

Регистрация в сфере недвижимого имущества в разных странах осуществляется по-разному [13, с.17-20].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Германии. Классификация вещей дана в Разделе втором Книги первой Германского Гражданского уложения. К недвижимому имуществу относятся земельный участок с его «существенными составными частями», т.е. вещи, прочно соединенные с землей. К составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к строению или иному сооружению, возведенному на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок.

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества во Франции. Классификация вещей дана в Титуле первом Книги второй Гражданского кодекса. Это более детальная классификация по сравнению с Германским Гражданским уложением и законами других европейских стран. Понятие недвижимости в Гражданском кодексе Франции заметно шире. В соответствии со ст. 517 имущества считаются недвижимыми в силу их природы или их назначения или вследствие предмета, принадлежностью которого они являются. Согласно ст. 518 земельные участки и строения являются недвижимыми в силу их природы. От. 524 говорит о том, что недвижимостью в силу их назначения являются животные, служащие для обработки земли («Les animaux attaches a la culture»).

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Нидерландах. Классификация вещей на движимые и недвижимые дана в Гражданском кодексе. Нормы о недвижимом имуществе содержатся в Титуле 3 Книги 5 «Eigendom van onroerende zaken». Так, в ст. 20 (5.3.1) говорится, что если закон не определяет иное, собственность на земельный участок состоит из: поверхности; верхних слоев земли; подземных вод, приносимых с поверхности; воды, которая находится на земельном участке и не сообщается свободно с водой с другого земельного участка и т.д.

В Испании классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе, где приводится достаточно подробный перечень недвижимого имущества, в том числе это земельные участки и связанные с землей различные сооружения, дороги, деревья и др.

В Италии классификация вещей дана в Книге 3 «О собственности» Гражданского кодекса. Кодекс дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

В Швейцарии классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе. Недвижимость понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» (ст. 655 ГК).

В Швеции отсутствует Гражданский кодекс. Положения о недвижимом имуществе закреплены в различных нормативных правовых актах. Так, в ст. 1 Земельного кодекса (Land Code / jordabalk) сказано о том, что недвижимым имуществом является земля. Регистрация может быть и необязательной. При этом права на недвижимость возникают в момент совершения сделки, а не в момент регистрации. Тем не менее нерегистрация - редчайшее здесь событие [37, с.11].

Земельный кодекс Швеции устанавливает также обязательность регистрации в кадастре земельных участков. Если земельный участок в кадастре не зарегистрирован, земля считается свободной.

Мной была изучена статья «Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии)» [12, с.20-24].

Интересным и, безусловно, заслуживающим внимания можно считать правовой опыт Финляндии, относящийся к регулированию отношений относительно недвижимого имущества: регистрационные процедуры, учет и оценка недвижимости, информация о недвижимости и доступ к такой информации, налогообложение недвижимости, сделки с недвижимостью и т.д.

Финляндия находилась в составе Швеции (1150-1809 г.г.) и все это время на ее территории действовали шведские законы. Одним из важнейших стал Закон Швеции 1734 г. С 1809 г. по 1917 г. Финляндия входила в состав России, но на ее территории продолжало действовать шведское законодательство.

Современная регистрационная система Финляндии берег начало с 1633 г. и связана с началом деятельности землеустроительной службы, первым представителем которой был Улоф Каниус.

В современной Финляндии правовое регулирование отношений в сфере недвижимости обеспечивается как кодифицированными, так и некодифицированными актами. Основу их правового регулирования составляют кодекс о недвижимости, Земельный кодекс, Закон «О формировании недвижимости», Закон «О реестре регистрации прав на недвижимое имущество», Закон «Об уездных (районных) судах», Закон «О земельной аренде», Закон «О преимущественном праве покупки», Закон «О землепользовании и планировании», Закон «О защите природных ресурсов». Закон «Об экспроприации», Закон «О национальной земельной информационной системе». Следует отметить, что до вступления в силу кодекса о недвижимости (с 01.01.1997 г.) действовал шведский Акт о недвижимости (1734 г.) и еще 11 других актов Швеции.

Из статьи становится ясно: чтобы создать Кодекс недвижимости велась огромная, сложная, продолжительная работа. Кодекс состоит из пяти частей, глав, разделов. Вступил в силу с 1 января 1997. С момента принятия было внесено всего лишь две поправки.

Статья гласит, что законодательство Финляндии было создано на основе трактовки понятия «недвижимость» и говорится, что объект недвижимости должен обладать тремя признаками, которые должны присутствовать:

границы территории недвижимости определены (обозначены знаками границы на местности);

территория недвижимости принадлежит одному владельцу (или же право владения одно на всей территории недвижимости);

недвижимость обозначена в государственном регистре недвижимости.

Недвижимостью считается принадлежащие владельцу строения и стационарные устройства, а также растущая на ней растительность (например, деревья, злаки).

Под парцель-землей подразумевается земельный участок, отделяемый владельцем от его недвижимости для передачи. Парцель-земля становится недвижимостью в результате особой операции замера земли (процедура парцеллирования и замер участка на плане застройки) после того, как право на владение парцель-землей получателем (новым владельцем) зарегистрировано в реестре судебных объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и в залоговом реестре (регистр прав на владение).

Парцель-земля по законодательству Финляндии - это один из промежуточных этапов в цепи событий, касающихся передачи части недвижимости. В новом законодательстве (Земельный кодекс), касающемся передачи и залога недвижимости, парцель-землю по многим параметрам приравнивают к недвижимости.

В статье дается дефиниция системы регистрации записи. Подразумевается, что запись - это правовая регистрация (в суде), регистрация конкретного права, а также залог. Посредством регистрации конкретного (отдельного) права обеспечивается неизменность права в отношении последующих владельцев недвижимости, а также определяется приоритет в отношении других отдельных прав и кредиторов владельца недвижимости. Регистрационной инстанцией является уездный (районный) суд первой инстанции, на территории округа которого находится недвижимое имущество.

Как правило, законодательства разных стран запрещают залог части единицы недвижимости, они различным образом определяют единицы недвижимости. Можно выделить следующие основные общие подходы

Единицами недвижимости считаются имущественные комплексы и земельные участки. Такой подход используется, например, в Дании, России. Единица недвижимости может формироваться из нескольких земельных участков. В этом случае все земельные участки рассматриваются как одна единица недвижимости. Соответственно, регистрация права собственности на такую единицу недвижимости распространяется на все земельные участки одновременно. Если земельный участок входит в состав такой единицы недвижимости, он не может быть продан или заложен самостоятельно. Продажа имущественного комплекса означает продажу всех земельных участков одновременно.

Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры. Такой подход характерен для всех стран СНГ и некоторых стран Восточной Европы. Но в кадастре используются разные типологии.

Единицей недвижимости является только земельный участок. Например, в Швеции или Норвегии квартира к недвижимости не относится. Здания считаются недвижимостью, но не единицами национального кадастра. Земельное и регистрационное законодательство считают здания принадлежностями земельного участка. Их кадастровое описание не составляется и в кадастр не вносится. Соответственно, нет такой процедуры, как «техническая инвентаризация», хорошо известной в Республике Беларусь. Нет и организаций, занимающихся технической инвентаризацией. Сведения о зданиях и иных сооружениях интересуют, как правило, только налоговую службу, поскольку налог на недвижимость исчисляется исходя из балла качества здания или иного сооружения. Балл качества устанавливается па основе специальных анкет, напоминающих отечественный технический паспорт. Анкеты один раз в шесть лет заполняются гражданами - обладателями прав на единицы недвижимости. В анкетах практически отсутствуют ошибки, поскольку в противном случае вероятна встреча с налоговым инспектором.

Единицы недвижимости (земельные участки) могут подразделяться на различные типы. Например, в кадастре Швеции применяются единицы «индивидуальной» и «общей» недвижимости. Несколько единиц индивидуальной недвижимости, т.е. несколько земельных участков могут реальной долей участвовать в единице общей недвижимости. Таким образом, долю в общей недвижимости имеют не субъекты, а объекты, и долю не идеальную, а натуральную.

В большинстве европейских стран (Польша, Румыния, Литва, Латвия, Молдавия, Россия и др.) регистрация носит правовой характер, т.е. права возникают в момент регистрационной записи [48, с.132].

В регистрационном праве правовые последствия регистрации связываются с двумя нормами: «уведомление по закону» и «окончательность регистрации».

«Уведомление по закону» означает, если в регистр прав внесена запись, считается, что с момента регистрации все лица знают о существовании права на недвижимое имущество, которое эта запись устанавливает. При судебном разрешении спора все лица считаются «уведомленными по закону» [33, с.153]. Другими словами, они считаются осведомленными о зарегистрированных правах независимо от того, имеют они или нет фактические знания о существовании зарегистрированного права. Для реализации этой нормы к регистру прав законодательно обеспечивается свободный доступ.

«Окончательность регистрации» -- категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав добросовестного инвестора (приобретателя). Это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной [37, с. 19 с.].

Глава 2. Порядок государственной регистрации

2.1 Общий порядок осуществления регистрационных действий

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него.

После принятия Закона о государственной регистрации и Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в Республике Беларусь была сформирована система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (ранее -- Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь);

республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним -- научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»

территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (РУП «Минское городское (областное) агентство -по государственной регистрации и земельному кадастру», и тд.).

Основная функция регистрации прав заключается в создании единой, надежной и достоверной системы о правах на земельные участки на всей территории республики, необходимой для рационального и эффективного управления ресурсами, увеличения их стоимости, создания рынка недвижимости, привлечения применения в бюджет республики дополнительных денежных средств. Надлежащим образом зарегистрированные права охраняются государством. Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства. Таким образом, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом проводится в случаях: указанных в законодательных актах, предусмотренных соглашением сторон, хотя по законодательству для сделок данного вида государственная регистрация не требуется.

Государственная система регистрации недвижимого имущества представляет собой систематизированную совокупность сведении и документов о правовом положении, местоположении, состоянии, использовании и стоимости объектов недвижимости, а также наличии ограничений (обременении) прав на них.

Создаваемая система должна выстраиваться в целях обеспечения сбора, обработки, хранения и своевременного предоставления органам государственного управления и всем другим заинтересованным пользователям полной и достоверной информации о наличии прав, составе, состоянии, правовом положении и стоимости каждого объекта недвижимости. Это позволит:

проводить единую политику, увеличить на всех уровнях эффективность управления рынком недвижимости, а так же регулирования земельных отношений, землеустройства;

повысить действенность государственного контроля на рынке недвижимости;

установить гарантии и защиту прав собственности и иных вещных прав, развивать залогово-ипотечную систему, стимулировать инвестиционные процессы в производственном и жилищном строительстве, а так же в других отраслях экономики.

Все это обеспечит возрастание эффективности и наведение порядка по вопросам осуществления прав на недвижимое имущество субъектами Республики Беларусь, будет способствовать устойчивому социально- экономическому развитию республики.

Основной задачей системы государственной регистрации является формирование действенного и экономически оправданного механизма сбора, обработки, предоставления и применения данных для оперативного обеспечения органов государственного управления всех уровней, включая контрольные, судебные, налоговые, финансовые и т.д., а также заинтересованных юридических и физических лиц полной и достоверной информацией об объектах недвижимого имущества и сделках с ним.

Принципами государственной регистрации являются:

* публичность;

* открытость;

* достоверность;

* доступность;

*эффективность;

* полнота и др.

Основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются:

выделение вновь образованного земельного участка;

строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;

строительство и консервация незавершенного капитального строения;

разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, строительство которых было осуществлено самовольно;

раздел недвижимого имущества;

слияние недвижимого имущества;

вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);

иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

На практике при реализации хозяйственными судами недвижимости на торгах встречаются случаи, когда выставляемое на продажу имущество не зарегистрировано как объект недвижимости [46, 187]. Это может быть либо эксплуатируемое капитальное строение, информация о котором отсутствует у регистрирующих органов, либо вновь создаваемое недвижимое имущество, так называемое незавершенное строительство.

Рассмотрим следующий пример из практики. После покупки недвижимого имущества на торгах, проводимых судебным исполнителем, субъект хозяйствования обратился в органы регистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности. Данное имущество не зарегистрировано в установленном порядке как недвижимое.

Регистрирующий орган отказал в приеме заявления и указал, что для регистрации права собственности необходимо представить дополнительные документы (акт приемки объекта в эксплуатацию или выписку из решения исполнительного органа о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению).

Позиция регистрирующего органа основана на том, что без государственной регистрации недвижимого имущества регистрация перехода права собственности недвижимого имущества не может быть осуществлена.

Субъект, купивший здание, обосновывает факт регистрации здания как недвижимого имущества, ссылаясь на технический паспорт (выданный на основании приказа Министра жилищно-коммунального хозяйства от 13.02.1989 № 31).

Однако регистрирующий орган указывает, что технический паспорт является документом, составленным по результатам технической инвентаризации или проверки характеристики недвижимого имущества. Факт регистрации недвижимого имущества технический паспорт не устанавливает.

Во всех случаях приобретения недвижимости, в т.ч. и в результате торгов, проведенных хозяйственным судом, для определения порядка совершения действий, которые необходимо осуществить покупателю с целью регистрации права собственности на недвижимость, следует руководствоваться требованием о последовательности государственной регистрации, установленным ст.10 Закона.

В соответствии с данной нормой государственная регистрация права собственности на строение возможна только после регистрации создания этого строения, которая, в свою очередь, возможна только при условии регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

В соответствии с п.3 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, а также государственная регистрация сделок с ним не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Для регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и права собственности на него покупателю необходимо представить технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию.

При отсутствии этих документов, как у должника, так и в регистрационном деле покупателю необходимо самостоятельно оформить и оплатить техническую инвентаризацию строения, а также обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению.

Документом, удостоверяющим факт государственной регистрации недвижимого имущества, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (ст.38 Закона) [27].

Основаниями для государственной регистрации изменения недвижимого имущества являются:

изменение границ земельного участка;

строительство и ввод в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;

перестройка и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;

разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации изменения капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, надстройка, пристройка, перестройка которых были осуществлены самовольно;

гибель или уничтожение части капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;

изменение назначения недвижимого имущества;

завершение строительства незавершенного законсервированного капитального строения и ввод в эксплуатацию ранее законсервированного объекта;

иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь

Основаниями для государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества являются:

принятие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, решения, предусматривающего прекращение существования земельного участка;

гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;

раздел недвижимого имущества;

слияние недвижимого имущества;

иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации создания, изменения недвижимого имущества, должны включать подтверждения: соответственно создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества; соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь. Эти документы не требуются при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества.

Документы, подтверждающие создание вновь образованного земельного участка: землеустроительное дело; документ, определяющий целевое назначение (использование) земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Подтверждают создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения: документ о вводе в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения в соответствии с законодательством Республики Беларусь; решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания. сооружения), изолированного помещения.

Создание незавершенного законсервированного капитального строения подтверждают: разрешения на строительство, выданное уполномоченным государственным органом; документы о консервации незавершенного капитального строения; документы о том, что строительство производилось без существенных отступлений от проекта и нарушений строительных норм и правил.

В силу п.3 ст.9 Закона подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Закона. Перечень видов договоров, подлежащих регистрации и приведенных в ст.9 Закона, не является исчерпывающим. В связи с этим для всех остальных видов договоров, не указанных в Законе, но так или иначе связанных с недвижимым имуществом, вопрос о необходимости их государственной регистрации является актуальным.): 1) отчуждение недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); 2) об ипотеке; 3) доверительного управления недвижимым имуществом; 4) аренды и субаренды земельного участка; 5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; 6) раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; 7) слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один с образованием общей собственности.

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество являются:

договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;

акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;

копии актов судебного исполнителя о состоявшихся торгах (о приобретении на торгах имущества), а также акты судебного исполнителя о передаче имущества взыскателю;

протоколы о результатах публичных торгов (аукционов) в отношении недвижимого имущества, обращенного в доход государства и реализованного согласно законодательству Республики Беларусь на публичных торгах (аукционах);

иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

Документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательской давности, считается решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательскую давность, либо решение суда об установлении факта приобретательской давности.

Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

1) договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;

2) решение суда.

Документ - это основание для государственной регистрации возникновения сервитута должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены. Государственная регистрация возникновения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления одного из кандидатов в правообладатели, если законодательством Республики Беларусь не предусмотрено иное.

Государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Если в соответствии с законодательством Республики Беларусь права, ограничения (обременения) прав являются связанными между собой (право на помещение в совместном домовладении и неразрывно связанное с ним право на общее имущество совместного домовладения, право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления, прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды, переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека, иные связанные права, ограничения (обременения) прав), то их государственная регистрация осуществляется одновременно в порядке, установленном республиканской организацией по государственной регистрации.

При государственной регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

При государственной регистрации ренты в регистрационную книгу заносятся ее размер или данные о порядке и условиях ее определения.

При государственной регистрации доверительного управления в регистрационную книгу заносится информация о полномочиях доверительного управляющего по распоряжению недвижимым имуществом