Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству Российской Федерации

Таким образом, в соответствии со ст.83 ЖК РФ, следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма. По требованию наймодателя, расторжение договора допускается в судебном порядке в следующих случаях:

Во-первых, невнесения нанимателем платы в течение более 6 месяцев за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

Во-вторых, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;

В-третьих, нарушения прав и законных интересов соседей;

В четвертых, использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», - недоумевает А.А. Титов. Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А.А. Титов. - М.: Юрайт, 2005. - С. 91.Если основания и условия, дающие право на заключение договора социального найма жилого помещения изменились, то такой договор не может быть расторгнут.

Вторая разновидность договора найма жилого помещения - договор коммерческого найма. Как видно из ЖК РФ, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. П.В. Крашеннинников сказал что, договор коммерческого найма и договор социального найма во многом схожие отношения. Их предметом выступает один объект - жилые помещения. Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2004. - С. 93.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения нужно лишь соглашение между сторонами а служит жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям строительных правил и норм и санитарно-гигиеническим требованиям. Помещения (дома) после их строительства регистрируются как жилые дома (помещения) такими органами как - бюро технической инвентаризации. Согласно п.1. ст.673 ГК РФ жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

Действующий Жилищный кодекс РФ выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ в зависимости от формы собственности и целей использования.

В соответствии со ст.19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищные фонды подразделяются на:

- частный;

- государственный;

- муниципальный.

Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования.

Индивидуальным жилищным фондом является совокупность жилых помещений частного жилищного фонда. Такие жилые помещения используются гражданами (собственниками) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами -- собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования и которые предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Д.В. Карпухин в своей статье указал, что в настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Жилищное право, 2010. С.93

В данном случае, нужно согласиться с мнением автора, так как на практике наименьший процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Как правило, соблюдение письменной формы происходит по инициативе риелторов, подготовивших сделку. По-моему мнению, это объясняется возможными невыгодными для риелторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риелторской компании. И иногда риелторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Поэтому данное обстоятельство, как правило, не соответствует закону, поскольку ч. 1 ст. 671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

Выше было сказано, что жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами. Причинами являются:

1) стремление наймодателей (собственников) квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

2) правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Гражданско-правовая природа коммерческого найма определяется не только регламентирующими его предписания которые содержатся в разделе 4 «Отдельные виды обязательств» части 2 Гражданского кодекса, но и нормативным толкованием Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

В пункте IV данного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Судам нужно иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота. Например: сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений.

Принадлежащее жилое помещение, на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма является срочным. Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора:

1) краткосрочный - до 1 года

2) долгосрочный - от 1 года до 5 лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет (ст. 683).

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма (наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ). Часть 2 статьи 450-451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора и (или) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно ч.3 ст.687 ГК РФ одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя возможно в судебном порядке в случаях, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийной состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

-- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

-- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

-- использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

В судебном порядке процедура расторжения договора в трех последних случаях осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Следует отметить, что на практике можно встретить такие случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют.

В одном разделе договора содержится следующие положения: в случае одностороннего расторжения договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении. исходя из текста договора, можно сказать, что наймодатель направив соответствующее уведомление о расторжении, может выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Как правило,данное право наймодателя не соответствует требованиям ч. 2 ст. 687 ГК РФ и согласно ст. 180 ГК РФ сделку нужно признать недействительной. Таким образом, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если наниматель в течение определенного срока не устранит допущенные нарушения или не устранит их применяя необходимые меры, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но в соответствии ч.2 ст.687 Гражданского кодекса РФ по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.



Глава 2. Содержание договора жилищного найма

2.1 Права нанимателя по договору жилищного найма

В соответствии ч.1 со ст. 67 Жилищного кодекса по договору социального найма жилого помещения наниматель имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

В ст. 70 ЖК РФ установлены правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Эти граждане не являются нанимателями данного жилого помещения. К ним относятся:

- супруг (супруга) нанимателя;

- его дети и родители;

- другие родственники;

- нетрудоспособные иждивенцы.

Кроме того, данное понятие обозначает любых других граждан, которые признаны членами семьи нанимателя по решению суда (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Наниматель чтобы вселять супруга, своих детей и родителей должен получить письменное согласие членов своей семьи ,включая временно отсутствующих. А для вселения других граждан - иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев и граждан которые были признаны членами семьи нанимателя по решению суда - письменное согласие наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Следует полагать, что вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя ст.70 ЖК РФ). Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 №2 (ред. от 30.11.1990) "О практике применения судами жилищного законодательства").

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

Поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма, регламентируется ст. 76-79 Жилищного кодекса. Также многие правила сохранены установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, в п. 1-3 ст. 685 ГК РФ применяются правовые нормы к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Как и прежде, нанимателю прежде чем сдавать всего жилого помещения или его части в поднаем необходимо получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, а также согласие наймодателя. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире также нужно согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, так как с ними жить в одной квартире невозможно. В Постановлении Правительства РФ « Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 №378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" это указано.

Договор поднаем жилого помещения может быть заключен только в письменной форме, при условии, если после заключения договора общая площадь данного жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, своим соглашением не установят срок договора поднайма, то такой договор считается заключенным на один год. Такая правила установлена в ч. ст.77 ЖК РФ.

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов. Аналогичные нормы о временных жильцах содержится и в ст.680 ГК РФ.

Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, которые вселялись в жилое помещение по правилам ст.70 ЖК РФ, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

- предварительного уведомления наймодателя;

- взаимного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

Если в разумный срок наймодатель после получения уведомления не запретил проживание временных жильцов, то тогда условие об уведомлении наймодателя считается выполненным. После этого наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения временных жильцов наниматель несет ответственность за их действия перед наймодателем (ч.3 ст.80 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения наниматель предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания. Но это не говорит, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. К примеру можно отнести, указанных лиц, у которых есть право заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Правила об обмене жилыми помещениями регулируются статьями 72-75 Жилищного кодекса РФ. Обмен жилыми помещениями может быть только между сторонами договора социального найма. По-моему мнению, в настоящее время невозможным считается обмен, например, приватизированной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ. Чтобы осуществить обмен жилого помещения наймодатели также должны дать согласия.

В ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса установлены правила для осуществления обмена жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма, проживающие в них несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, которые являются членами семьи нанимателя данного жилого помещения. Обмен таких жилых помещений допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Если согласие об обмене не достигнуто между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена занимаемого помещения.

Статья 81 Жилищного кодекса предоставляет по договору социального найма нанимателю право обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма могут быть заменены. Осуществление такой замены может потребоваться гражданам, например для уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Основаниями замены жилых помещений являются:

а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (о норме предоставления площади жилого помещения.( ч. 1-3 ст. 50 ЖК РФ);

б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи на замену жилого помещения.

Замена гражданам жилого помещения не осуществляется тогда, когда один из указанных лиц не согласен на это. Если наниматель которому было предоставлено жилое помещения по договору социального найма, при наличии указанных оснований обратится к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то в этом случае наймодатель в течение трех месяцев обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение (ч.1 ст.81 ЖК РФ). Следовательно, в таком случае наймодатель не вправе отказаться в даче согласия на замену жилого помещения, а просто обязан в установленный срок найти другое помещение чтоб осуществить замену.

Вышеуказанные основания замены жилых помещений не являются исключительными. Федеральным и региональным законодательством могут определяться и иные основания замены жилого помещения. Необходимо указать, что акты примененные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ в своих нормах не могут исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст.81 ЖК РФ.

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не в своих интересах, а в порядке, установленном Жилищным кодексом и заключенным с ним договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. №6. С. 24-29.

Необходимо также отметить, что при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Права нанимателя также указываются в Постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора. Согласно п.2 ст.82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, но он обладает таким правом только с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Приведу пример из судебной практики.

Володина Д.А. обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма жилого помещения после смерти К. с которым она находилась в фактических брачных отношениях. Она проживала в его квартире более 10 лет, естественно была там зарегистрирована. Администрация отказала ей в этом, так как Володина Д. не состояла в браке с К. и не может являться членом его семьи. Володина Д. обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма жилого помещения. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Д.удовлетворил.

А также следует отметить, что в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" также содержит перечень прав нанимателя. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" Они также совпадают с обязанностями нанимателя, которые установлены жилищным законодательством.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма. Можно осуществить переустройства и перепланировки жилого помещения для повышения благоустройства квартиры. В жилом помещении в разное время по одному соглашению могут проживать различные граждане, так как договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Если состав семьи нанимателя изменяется, то договор сохраняет свое действие. Как правило, меняются число лиц проживающихся в жилом помещении и размер оплаты жилья и коммунальных услуг.

Жилищное законодательство РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор. Члену семьи или бывшему члену семьи такого право не предоставлено. Если лицо отсутствует в жилом помещении по причине выезда из него, то он в этом случае утрачивает право на жилое помещение. Следовательно, данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

2.2 Обязанность нанимателя по договору жилищного найма

В соответствии ч.3 ст.67 ЖК РФ наниматель по договору социального найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;

Жилое помещение предназначено для проживания. Согласно ч.3 ст.17 ЖК РФ в нем не допускается размещение промышленного производства. Следует отметить, что отдельные категории лиц наряду с проживанием в жилом помещении осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, научные работники, писатели и другие. Запрещать такую деятельность нельзя, потому что это являлось бы неоправданным ограничением прав граждан. Жилищный кодекс в указанных выше целях допускает использование жилого помещения, если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других граждан. В соответствии ч.2,4 ст.17 ЖК РФ основными требованиями при осуществлении такой деятельности является соблюдение:

- правил пользования жилым помещением;

- порядка пользования инженерными сетями и оборудованием;

- стандартов, применяемых к уровню шума;

- требований пожарной безопасности;

- санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

Как правило, содержание и использование жилищного фонда имеет значительное место в системе законодательства. Действующее законодательство возлагает нанимателям обязанности - бережно относиться к занимаемому жилому помещению, использовать жилье для удовлетворения жилищных потребностей, то есть в соответствии с его назначением.

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно п.2 ч.2 ст.153 ЖК РФ такая обязанность возникает с момента заключения договора социального найма. Ст.154 ЖК РФ определяет плату за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, которая включает

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги. Постановлением Правительства РФ утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №307"О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (с измен. и дополн. от 27августа 2012) предусматривающие единые правила их оплаты.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.)

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Исходя из этого пункта, существенным можно считать значительно большой рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает являться малоимущей. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения. Как выше сказано, малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма освобождаются от внесения платы за наем - платы за пользование жилым помещением.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Жилищным кодексом практически так же, как это было сделано в ЖК РФ1983 г. Как и ранее, признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Бандо М.В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. 2009. №4. С. 55-59. Согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Обязанность нести солидарную с нанимателем ответственность возлагается только на дееспособных членов его семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, которые прошли процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма( ч.4 ст.69 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" определяет перечень обязанностей нанимателя. В этом постановлении обязанности установлены в большом объеме чем в Жилищном кодексе.

Гражданским кодексом ст. 678 определяется обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

- своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Следовательно, в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3 ст. 682 ГК).

А также к обязанности нанимателя относится - текущий ремонт, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24). Они также совпадают вышеуказанными обязанностями.

жилищный право договор найм



Глава 3. Нарушение жилищных прав нанимателя

3.1 Неосновательное выселение нанимателя

Жилищному законодательству свойственно применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты). В.Т. Батычко Жилищное право учебник Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", даны следующие разъяснения.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно ч.3 ст.11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; Филиппова Е.С. Жилищное право учебник для вузов - «Юстицинформ» 2007 г. С. 87

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

Выселение из жилого помещения - это лишение права гражданина занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением либо без предоставления ему жилого помещения. Производится оно на основании закона РФ. Самарского государственного экономического университета, кандидат юридических наук Сайфулова Л.Г. считает, что выселение, как правило, фактическое действие и (или) последствие наступление определенных юридических фактов. Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение.// Юрист. №3. 2007.- с. 40- 42;

По -моему мнению, слово «выселить» это означает - заставить покинуть место своего жительства. Во всех случаях, выселение относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. При этом не важно, в каком порядке и по каким основаниям оно производится. Выселение из жилого помещения лица, проживающего в нем, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности. Согласно ст.3 ч.4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении// Жилищное право. №1. 2007.- С. 23-27. Выселение из жилого помещения производится только по решению суда. Жилищный кодекс РФ содержит перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, получающим жилое помещение на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84-85 ЖК РФ. Нужно обратить внимание на то, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке.

Напомним, что ранее действовавший ЖК РСФСР 1983 г., кроме судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан из жилых помещений. Следует понимать, что с санкции прокурора, в административном порядке выселялись граждане, которые самоуправно заняли жилое помещение либо проживали в домах, грозящих обвалом. Но в новом Жилищном кодексе РФ правила и порядок об административном выселении не содержатся.

Согласно Жилищному законодательству выселение граждан из жилых помещений возможно:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст.85-88 ЖК РФ);

- с предоставлением другого жилья по договорам социального найма (ст.90, ч.2 ст.103 ЖК РФ);

- без предоставления других жилых помещений (ст.91, ч.5 ст.79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133 ЖК РФ и т.687 ГК РФ).

В законодательстве для каждого случая выселения установлены свои основания.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения - это крайняя мера ответственности граждан, проживающих в жилом помещении, по которым гражданин может быть выселен из жилого помещения, грубо говоря, «на улицу» в установленным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такие случаи являются основаниями расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя.

Указанные нарушения совершаются активными действиями, а также могут выражаться и в бездействии. Примером бездействии является неисполнение обязанности, предусмотренной договором социального найма (ст.91 ЖК РФ).

Для того чтобы указанные действия или бездействие повлекли санкцию в виде выселения, эти действия должны быть виновными, то есть должны совершены по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями или совершены умышленно.

Когда наниматель использует жилое помещения не по назначению, наймодатель имеет право выселять нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Однако следует отметить, что наниматель не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, если он не был предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.

Согласно ч.2 ст. 91 ЖК РФ, кроме выше указанных оснований, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если судом признано, что совместное проживание этих граждан (родителей) с детьми невозможным.

Как следует из норм жилищного и семейного законодательства, лишения родительских прав не является основанием для выселения. Это основание восстановлено в Жилищном кодексе РФ после того, как оно было отменено Законом СССР «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам касающимся женщин, семьи и детства». Закон СССР от 22 мая 1990 г. №1501-I "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" (с изменениями и дополнениями)

Выселение граждан - нанимателей из жилых помещений возможно и по договорам о предоставлении специализированных помещений ( ч.1 ст.103 ЖК РФ). Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях имеет свои особенности.

Из смысла ч.4 ст.103, ч.2 ст.102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения. Добровольская С. Без жилья по новому ЖК.// Домашний адвокат. №5. 2005.- С. 4-5 Как правило, наниматель и члены его семьи, которые проживают в специализированном помещении, обязаны освободить жилое помещение при расторжении или прекращении трудового договора. Если эти граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии ст.103 ЖК РФ, необходимо отметить, что без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены следующие лица:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, таможенных органов РФ, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, органов государственной противопожарной службы;

- члены семьи погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, органов уголовно-исполнительной системы;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп ( инвалидность которых наступила по вине работодателя вследствие рудового овечья),инвалиды I или II групп( инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей), инвалиды из числа военнослужащих, которые получили инвалидность I или II группы в связи с исполнением обязанностей военной службы.

Как правило, выселение указанных категорий граждан без предоставления другого жилого помещения запрещается только тогда, когда эти граждане не являются нанимателями жилых помещений или членами семей нанимателя по договорам социального найма, наймодателями жилых помещений или членами семей наймодателей и которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие основания для расторжения договора наймодателем, если наниматель не выполняет свои обязанности. Согласно ч.2 ст. 687 ГК РФ, если наймодатель захочет добиваться расторжения договора найма, то он это может сделать в одностороннем порядке только через суд.

Основанием для обращения в суд могут служить следующие обстоятельства:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (плата за коммунальные услуги охватывается).Закон не дает возможности определить то, что имелась ли вина нанимателя в невнесении платы за жилое помещение

В соответствии с п.2 ст.683 ГК РФ, при краткосрочном найме основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В этом случае следует понимать, что активные действия нанимателя и членов его семьи приводят к разрушению или порче жилого помещения. В принципе действия могут быть и следствием невыполнения обязанностей по ремонту.

3) использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В законе условия расторжения договора найма по данному основанию сформулированы нечетко. Однако, неясно, считается ли предварительным условием предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения. Так как, в п.4 ст.687 ГК РФ сказано о том что, наймодатель обязан предупредить нанимателя, поскольку предупреждение входит в его обязанности. Такое предупреждение считается действующим в течение одного года.

Согласно ст.688 ГК РФ последствия расторжения договора найма касаются не только того, кто допустил нарушение, но и всех проживающих в жилом помещении. Это едва ли оправданно и несовместимо с принципами жилищного законодательства. Данное последствие, наконец, может наступать только за виновные действия, проживающих лиц в жилом помещении.

Таким образом, действующее жилищное законодательство определяет еще одно основание для выселения граждан из жилого помещения проживающих на основании договора социального найма. Основанием является невнесение платы за жилье.

Мы рассмотрели, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения по договорам социального и специализированного найма жилого помещения. Рассмотренное нами выселение граждан производился по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, то есть обоснованно. Но существуют много случаев, когда наниматель выселяется из жилого помещения незаконно. Это объясняется тем, что права нанимателя в некоторой степени нарушены. На мой взгляд, если наймодатель неосновательно завышает тарифы на оплату жилищных услуг, то наниматель в этом случае может обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. На этом остановимся позже.

Далее отметим, что основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие:

- завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг;

- обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами ( энергоснабжение, горячее и холодное водоснабжение и т.д);

- обеспечение нанимателя указанными коммунальными услугами с перерывами и т.д;

В соответствии со ст.7.21-7.23 КоАП РФ, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ)от 30.12.2001 №195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (действующая редакция от 12.02.2015) нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность. Исходя из этого важно отметить, что договор социального найма жилого помещения обладает всеми признаками публичного договора. В публичном договоре запрещается оказывать предпочтение одному лицу перед другими лицами в отношении, как заключения договора, так и содержания его (ст.426 ГК РФ). Цена товара, работ и услуг устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Но есть исключение: для отдельных категорий граждан предоставляются льготы в порядке установленным законом и иными правовыми актами.

Правительство РФ устанавливает основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно определяет федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, а также методику перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Следует отметить, что в соответствии с ежегодно устанавливаемыми федеральными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг, органы государственной власти субъектов РФ имеют право устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Как правило, пересмотр или уменьшение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении местного бюджета на очередной финансовый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг.

В данном порядке обеспечивается стабильность ценообразования, что гарантирует жилищные интересы граждан. Нередко на практике, жилищно-эксплуатационные организации взыскивают в повышенном размере оплату жилья и коммунальных услуг с нанимателей, обладающих жилищными льготами. В таком случае, наниматели получившие льготы, с лицами, не получившие такие льготы остаются наравне и несут такие же расходы, что и другие лица, то есть права льготников оказываются нарушенными.

Приведу пример из следующего дела.

Несколько граждан, образовывая группу, обратились в суд с иском о возврате излишне взысканных средств в качестве оплаты жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Судом было установлено, что истцы, являясь инвалидами II группы, имеют льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Это объяснилось тем, что жилищно-эксплуатационная организация в течение продолжительного времени взыскивала оплату, не учитывая жилищных льгот истцов, что обусловило значительную переплату.

Суд отказал в удовлетворении иска, мотивируя решение отсутствием средств у ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила данное решение и взыскала в пользу истцов заявленные суммы переплаты. Дело №2-1900-2006/4 (Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы)

Исходя из примера, сделаю вывод, что суд вынес правильное решение, нарушенные права восстановлены.

Выше было сказано, что основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы за жилье. Если наниматель докажет суду, что у него на это были уважительные причины, то суд, защищая права нанимателя, может предоставить ему срок для погашения задолженности.

Приведу пример из судебной практики: муниципальное предприятие обратилось с иском к Васильевой Т.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Васильева Т.А., являясь нанимателем квартиры, с августа 2006 г.не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг более шести месяцев, что и является нарушением условий договора социального найма. На 1 мая 2008 г.общая сумма задолженности (включая пени) составила 1739 руб. 33 коп. Суд на основании ст.687 ГК РФ, отказывал в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, потому что суд учитывал, что ответчики (наниматели) находятся в тяжелом материальном положении, так как у них пятеро несовершеннолетние дети, совершеннолетняя дочь учится, а муж Васильевой Т.А. в феврале 2008 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, сама ответчица Т.А. работает в детском саду и получает очень маленькую заработную плату. Суд вынес решение на основании ч.2 п.2 ст.687 ГК РФ. Ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев". Исходя из примера хочу отметить - суд г. Москвы установил, что наниматель имеет задолженность более шести месяцев по уважительной причине. Обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности лежит на ответчике (ст.50 ГПК РСФСР, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР - утратил силу с 1 февраля 2003 года в настоящее время действует глава 6 ст.56-57 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (действующая редакция от 31.12.2014)).