Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Миноборнауки России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Российский государственный гуманитарный университет

Институт экономики, управления и права

Юридический факультет

Кафедра частного права

Бакалаврская работа

Тема:

Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству РФ

Студентки 4-го курса

Бикаевой Лилии Назимовны

Научный руководитель

к.ю.н., доцент Никитина М.И.

Москва - 2015 г.



Оглавление

Введение

Глава 1.Основания возникновения жилищных прав

1.1 Право собственности на жилой дом

1.2 Договор найма жилого помещения

Глава 2. Содержание договора жилищного найма

2.1 Права нанимателя по договору жилищного найма

2.2 Обязанность нанимателя по договору жилищного найма

Глава 3. Нарушение жилищных прав нанимателя

3.1 Неосновательное выселение нанимателя

3.2 Отсутствие ремонта в помещениях

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложение



Введение

Тема моей дипломной работы: Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству РФ.

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. С сожалением приходится констатировать, что государство долгое время было в долгу у общества не только за свою строительную политику, но и за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Статья 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право каждого гражданина России на жилище. Конституция российской федерации" (принята референдумом 12.12.93) (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 22.07.2014) Основные же принципы реализации данного конституционного права российских граждан, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере определены в новом Жилищном кодексе Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (действующая редакция от 29.12.2014)

В частности, в ч. 2 и 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

К основным гражданским жилищным правам относятся: право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения, право вселения других граждан на занимаемую площадь, право пользования жилищем и некоторые другие права.

В силу бесспорной значимости жилищных прав граждан встает вопрос об обеспечении их эффективной защиты. Анализ правовых норм, который посвящен защите прав человека, позволяет сделать вывод, что государство, защищая права личности, в большей степени указывает на возможность судебной их защиты, не уделяя должного внимания несудебным формам защиты. Судебная защита прав человека рассматривается в научной литературе как наиболее универсальная, но, с практической точки зрения, она обладает и рядом недостатков, компенсировать которые позволяют несудебные формы защиты.

Необходимость развития юрисдикционных и неюрисдикционных форм защиты можно объяснить следующими положениями: во-первых, в общественном сознании пока не сложилось мнение об эффективности и быстроте рассмотрения спорных вопросов судом, удобнее обращаться в административные органы; во-вторых, уровень общей культуры, правового сознания, юридической осведомленности граждан недостаточен для использования судебных средств защиты и, в-третьих, это связано с тем, что обеспечение и охрана прав граждан, является одной из функций исполнительных органов. Речь идет о возможности компетентного органа рассмотреть обращение, устранить нарушения или препятствия на пути осуществления личностью своего права, применить меры взыскания к виновным. Однако необходимо отметить, что быстрота и оперативность возможна только в относительно несложных ситуациях, в иных же случаях она не дает возможности объективно разрешить проблему.

Моя дипломная работа посвящена рассмотрению вопроса о гражданско-правовой защиты жилищных прав граждан по жилищному законодательству РФ.

Актуальность темы исследования обусловлена теоретической и практической значимостью проблемных вопросов, которые связаны защитой жилищных прав граждан.

Объектом исследования является сфера общественных отношений, связанная с защитой жилищных прав граждан.

Предметом исследования выступают нормативно-правовые акты, регулирующие жилищные отношения и обеспечивающие надежности защиту жилищных прав граждан.

Целью исследования является анализ сущности, содержания, особенностей, составляющих защиту жилищных прав человека и гражданина по жилищному законодательству РФ.

Эта цель достигается посредством решения следующих задач:

- определить право собственности на жилой дом;

- исследовать договор найма жилого помещения;

- проанализировать права нанимателя по договору жилищного найма;

- определить обязанности нанимателя по договору жилищного найма;

- исследовать причины неосновательного выселения нанимателя;

- исследовать причины отсутствия ремонта в помещениях.

Методологическую основу исследования составляют диалектический, системно-структурный, формально-юридический, сравнительно-правовой методы.

Научная новизна исследования определяется как выбором темы, так и подходом к ее исследованию с учетом степени разработанности различных ее аспектов.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что основные положения, выводы и рекомендации, полученные по результатам исследования, могут быть использованы в качестве научно-методической базы при подготовке проектов законодательных и иных нормативных актов.

Достоверность полученных результатов обусловлена работой со следующими источниками: Конституция РФ, федеральные законы, закрепляющие способы защиты субъективных прав и законных интересов граждан, а также регулирующие деятельность уполномоченных органов и лиц по применению предусмотренных способов защиты. Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на положениях и выводах, сформулированных в разные временные отрезки в трудах отечественных ученых: М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шешко, Суханова Е.А., Титов А.А., и многие другие.

Структура работы включает в себя введение, три главы и заключение, а также список использованных при написании законодательных актов, литературных источников и судебной практики.



Глава 1. Основания возникновения жилищных прав

1.1 Право собственности на жилой дом

В российском законодательстве понятие "жилище" раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, прихожая, ванная комната), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт, иное инженерное оборудование). Грудцына Л Ю. Жилищное право России/ Под ред. Н. М. Коршунова.- М.: Эксмо, 2005.- С. 67.

В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР (ст.44) Конституция (Основной Закон) Союза Советских Социалистических Республик (принята ВС СССР 07.10.1977) (ред. от 14.03.1990) (утратил силу), а затем нашло отражение в Конституции РСФСР (ст.42) Конституция (Основной Закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики Принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета РСФСР девятого созыва 12 апреля 1978 года)(утратил силу) и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик (с изменениями на 22 мая 1990 года) (не действует на территории РФ с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ)), ЖК РСФСР. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) ( утратил силу с 1 марта 2005 года с связи с принятием ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

В соответствии со ст.25 Всеобщей декларации прав человека, Всеобщая декларация прав человека ( принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 (III) от 10 декабря 1948 г.) каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно-правовых документах о правах человека, включая

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (ст.10).Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (принятый Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 года и вступивший в силу 3 января 1976 года)

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый гражданин России имеет право на жилище. Из права на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто - то сможет лишить его этого помещения по каким - либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Баглай М. В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов.- М.: НОРМА, 2003.- С. 248- 250;

С.М Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище:

а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем. Гражданское право: Учебник: В 2 т./Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993. Т. 2. С. 149.

Ст.35 Конституции РФ провозглашает: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В жилищном кодексе РФ основные принципы данного конституционного права российских граждан определены, как важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства // Семейное и жилищное право. 2005. №3. С. 26-29.

Согласно ч.2-3 ст.1 ЖК РФ граждане в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, а также владеют, пользуются и распоряжаются ими. Однако Жилищный кодекс РФ ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.

Ст.17 ЖК РФ раскрывает назначение жилых помещений:

- жилое помещение предназначено для проживания граждан;

- жилое помещение используется для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) гражданами которые проживают в нем на законных основаниях, в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, которое создает возможность для обладателя непосредственного воздействия на имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского юриста, цивилиста, Г.Ф. Шершеневича, предполагает «фактическое господство лица над вещью, соединенное намерением присвоить ее себе». Г.Ф. Шершеневич Учебник русского гражданского права, 2012. С.78 Конечно, речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем имущества.

Право пользования собственника жилого помещения заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Если право пользования с действующим законодательством ограничено, это не значит, что право собственности гражданина ограничивается.

В соответствии с договором собственник жилого помещения имеет право наделять правом пользования и других лиц. Другими лицами могут выступать: члены его семьи, соседи по коммунальной квартире и соседи по дому. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, независимо от оснований, по которым они получены. Именно право пользования играет главную роль в содержании жилищного правоотношения. Например, если, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но во всяком случае право пользования у него есть. Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако для осуществления права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами экологического, социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, нравственного и иного порядка. В настоящее время жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их бережно не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, определены в ст. 288 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 22.10.2014)678 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 31.12.2014)ст. 30, 67, 93-98 и других положениях ЖК РФ, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ, Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и многих других нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями определяют порядок пользования указанными помещениями государственного и муниципального жилищного фонда (по договору социального найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма жилого помещения), а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Как правило, основным правом собственника является пользование. В зависимости от назначения, такое право заключается в праве потребления имущества. ЖК РФ также определил границы права пользования жилым помещением, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Кроме установленных жилищным законодательством ограничений, которые связаны с назначением и пределами использования жилого помещения, для собственника могут быть определены и другие ограничения в части распоряжения жилым помещением, предусмотренные нормативно-правовыми актами государственной власти. Например, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними.

Право распоряжения - это предоставленная собственнику и гарантированная ему законом возможность совершать действия, которые направлены на передачу права собственности и других вещных прав другим субъектам. Следует понимать что, собственник, обладая правом распоряжения, может определить правовое положение жилого помещения, то есть свободно может передать в пользование другим лицам и т.п. Собственник может также совершать гражданско-правовые сделки: дарение, куплю-продажу, мену, обмен, составление завещания, а также заключив договора найма или аренды.

Как правило, под право собственностью понимается свободное волеизъявление собственника или иного законного владельца в отношении своего имущества. Если установленные нормами триады правомочия нарушаются, то это нарушение влечет уменьшение их объема. Причиной в такой ситуации является внешний фактор в виде препятствия свободного право пользования собственника. С одной стороны есть возможность устранить данные препятствия самостоятельно, так как ст.14 ГК РФ предусматривает реализацию права самозащиты. А с другой стороны, способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Заслуженный юрист Российской Федерации Г.Ф. Шешко считает, что правом на защиту от проникновения в жилище согласно статье 3 ЖК РФ обладают лица, занимающие его на законных основаниях. Данное правило не подлежит применению в отношении граждан, самовольно занявших помещение. Г.Ф. Шешко «Жилищное право» М.:2010 г. «О праве собственности на жилые помещения законодательством» С.135

Поэтому самозащита вещного права не будет являться нарушением (ограничением) жилищных прав граждан в смысле норм ст.46 Конституции РФ и соответствующих положений Жилищного кодекса РФ. По мнению Т.Ю. Астаповой, "...собственник может спокойно выйти и за пределы самозащиты путем похищения или отобрания насильственным путем вещи, так как добросовестный приобретатель и в этом случае ничего не сможет сделать, а самоуправно действовавшее лицо, в свою очередь, никаких неблагоприятных частноправовых последствий не понесет". Астапова Т.Ю. «Защита прав владения в современном гражданском праве» // Жилищное право. 2006 г. С.197

В жилищной сфере объектом собственности могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Перечень объектов жилищных прав закреплен в ст.15, 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, в жилищной сфере право собственности на недвижимость означает, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью в порядке, установленном законом, а именно продавать, сдавать в аренду, внаем, отдавать в залог по частям и в целом, производить переустройство и перепланировку, сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права, свободы и общественные интересы других граждан. В соответствии со ст.288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме отличается от право собственности на жилой дом. Так как, в соответствии со ст.290 ГК РФ, собственнику принадлежит только квартира, а другие части дома (фундамент, крыша, лестничные площадки, инженерные коммуникации) которые обслуживают более одной квартиры, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания и ремонта собственности возложены на собственника жилого помещения с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника.

Согласно со ст.26 ЖК РФ перепланировка, переустройство, реконструкция жилого дома, квартиры, комнаты производится с разрешения органов местного самоуправления.

Право собственности на недвижимые имущества подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч.1 ст.131 ГК РФ), и возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ) Такое положение утвержден и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (дейст.редакция от 29.12.2014)

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме, кроме жилых и нежилых помещений, признаются все элементы жилого многоквартирного дома, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ). Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Жилищный Кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Исходя из общего определения жилого дома, которое определено в ст.16 ЖК РФ, можно сказать, что многоквартирный дом - это вид жилого дома. Кроме того, полезно обратить внимание на то, что в соответствии с п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ, Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (с изменениями от 8 апреля 2013 г.) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального является единый комплекс недвижимого имущества состоящий из жилых, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц РФ, ее субъектов или муниципальных образований и других частей этого комплекса (общее имущество), которое находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, которые не являются частями квартир и не предназначены для обслуживания жилых и нежилых помещений. А индивидуальный дом предназначен для проживания одной семьи.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. В соответствии с ЖК РФ собственник, приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, одновременно становится участником общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Под участниками общей собственности следует понимать, что собственники помещений этого дома по своему усмотрению, не нарушая права и интересы других лиц, владеют, пользуются в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия, в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, а также имеют право распоряжаться ими, но только в пределах, установленных нормами ЖК РФ и ГК РФ.

Часть 4 ст.36 ЖК РФ определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 ст.36 ЖК РФ, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:

- собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Гражданский кодекс РФ (ст. 244) различает два вида общей собственности:

- долевую собственность;

- совместную собственность.

Имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности является долевой собственностью, а без определения таких долей - совместной.

Дом, построенный либо приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом. Не имеет значения, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован этот дом. Независимо от того, на кого из супругов дом зарегистрирован, принадлежность этого дома обоим супругам подтверждается данными (свидетельство о регистрации и расторжении брака, договоры купли- продажи, мены и т.п.),на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака.

Если жилой дом был приобретен лицами, которые проживают совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

При долевой собственности владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению участников, а если между участниками возникнет спор, то - по решению суда.

Земельный участок приобретается в общую долевую собственность. Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для того чтобы у собственников возникла долевая собственность на земельный участок, необходимо определить его границы, провести межевание и осуществить кадастровый учет. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136 ФЗ ред.от 29.12.2014,с измен. и дополн. вст. в силу с 22.01.2015) и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 №190 -ФЗ ред.от 31.12.2014 (с измен. и дополн. вступил в силу с 22.01.2015)

При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.

Немножко уделю внимание на положения Гражданского кодекса. Будет идти речь о самовольной постройки.

В юридической литературе нет единства мнений при оценке самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. Это связано с тем, что понятие «самовольная постройка как недвижимое имущество», которое закреплено в ст. 222 ГК РФ. Понятие «недвижимость» некоторые авторы оценивают как «юридическое», считая, что на нее могут устанавливаться права собственности и иные права и законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку как недвижимость, раскрывая ее не в качестве объекта такого рода права, а как совокупность стройматериалов. Козырь О.Н. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Под ред. Кирсанова А.Р. - М., 2009г. С.104

По мнению И.Д. Кузьминой, В.И. Лукониной, строительные материалы в процессе строительной деятельности преобразуются в нечто содержащее в себе все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно: прочную связь с землей и неперемещаемость. Кузьмина, И.Д. Правовой режим самовольной постройки / И.Д. Кузьмина, В.И. Луконина // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №11. - С. 127.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом Федеральный закон от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"( с изменениями и дополнениями от 23 июня 2014 г.) и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществляет самовольную постройку, право собственности на неё не приобретает. Это означается тем, что оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду самовольную постройку, а также совершать другие сделки (ч.2 ст.222 ГК РФ). Индивидуальный застройщик становится собственником дома лишь после регистрации, а регистрируется оно местной администрацией. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются только тогда, когда соблюдаются градостроительные и строительные нормы и требования о назначении земельного участка.

В некоторых случаях, суд может узаконить самовольную постройку. Так, в частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку а также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае, согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если сохранение постройки будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, то в данном случае, право на самовольную постройку не признается и будет подлежать сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

По окончании строительства дома он подлежит приему приемочной комиссией.

Закон “Об основах федеральной жилищной политики” Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и допол.) (утратил силу) ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь шла о приобретательной давности.

В настоящее время о ней говорится в ст. 234 ГК РФ - гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно (владение правомерно) и открыто (доступ к имуществу посторонних лиц) владеет им, как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. В таких случаях между фактическим владельцем и другими лицами создается неопределенность в отношениях, потому что имущество не имеет правового статуса, хотя и есть владелец и обращается с этим имуществом как со своим. Приобретательная давность служит, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом.

Добросовестность должна сохраняться не только на момент поступления имущества во владение, а на протяжении всего срока давности.

Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он, считая имущество своим, пользуется и распоряжается имуществом: сдает в наем, в залог и т.д.

Для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока.

Если дом построен на средства двух семей, то оно признается их общей долевой собственностью. В зависимости от трудового и денежного вклада обеих семей определяется размер долей. На счет этого, если между гражданами возникнет спор, то им следует обратиться в суд с иском о признании право собственности на часть (долю). Если один из совладельцев дома хочет сделать пристройку к дому, то он должен получить согласие других собственников. Исходя из правил, указанных в ст. 246,247 ГК РФ, следует отметить, что владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех ее участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права других, например, затемнить помещения, сделать неудобным подход и так далее.

В случае не достижения соглашения споры решаются судом. Совладельцы дома при взаимной согласии могут изменить размер долей путем нотариально удостоверенного соглашения. В случае смерти совладельцев такое соглашение может быть достигнуто наследниками. Судом доли могут быть изменены, если будет установлено, что полезная площадь была увеличена правомерно. Это возможно только с согласия органов власти и совладельцев.

Хочу привести пример из судебной практики.

Кулагина А.Н. обратилась в городской суд Московской области с иском о признании собственности на жилой дом №11 по ул. Ленинградская г.**** ссылаясь на то, что ранее ей на основании решения мировой судьи **** района Московской области принадлежало право собственности на Ѕ долю указанного жилого дома в порядке наследования по закону после смерти отца Тишина В.И. Вторая часть указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А. И., умершей 5 июля 1979 года. 17 ноября 1997 года в доме произошел пожар, практически сгорела доля дома, которая ранее принадлежала Ивановой А.И. Наследниками Ивановой А.И. сгоревшая доля дома до настоящего времени не восстановлена. Истец произвела реконструкцию принадлежащей ей доли жилого дома с увеличением размера жилой площади и соответственно доли в связи с постройкой мансардного этажа. В настоящее время принадлежавшая истице Ѕ доля дома представляет собой отдельное жилое строение, возведенное на Ѕ доле фундамента, представляющее собой целый жилой дом.

В судебном заседании установлено, что на основании решения мирового суда 23 судебного участка хххх судебного района Московской области от 4 марта 2004 года истице Кулагиной А.Н. принадлежит право собственности на Ѕ долю жилого дома №11 по ул. Ленинградская г. Ххххх. Свое право собственности Кулагина А.Н.зарегистрировала в УФРС 26 марта 2004 года, о чем произведена соответствующая запись в ЕГРП №хххххххххх и выдано свидетельство серии 50 АЖ №11111. Оставшаяся Ѕ доля указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А.И. на основании решения ХХХХХ горсуда от 13.12.1973 года. Согласно свидетельства о смерти Иванова А.И. умерла 5 июля 1979 года. По сведениям нотариуса наследственного дела к имуществу Ивановой А.И. не имеется.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что жилой дом №11 с момента постройки принадлежал двум собственникам, т.е. имел два отдельных входа. После смерти Ивановой А.И. никто из наследников ее долю жилого дома не оформлял, родственники проживали в доле дома без регистрации, после пожара в доле дома Ивановой А.И. половину дома никто из наследников не восстанавливал.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 218,245 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил иск Кулагиной А.Н. удовлетворить и признать за Кулагиной А.Н. право собственности на жилой дом №11 общей площадью 108,1кв.м. жилой площадью 78,6 кв.м. по ул.Ленинградская г. Ххххх, состоящий из лит. А, А-1, а, Г согласно технического паспорта от 21 июня 2009 года. Решение городского суда Московской области Дело №2-546/2011

Согласно ст.250 ГК РФ, участники общей долевой собственности на жилой дом имеют право преимущественной покупки. Такое право заключается в том, что продавец доли в письменной форме обязан уведомить всех совладельцев дома о решении продать ее постороннему лицу с определением цены и других условий. Если совладельцы не воспользуются своим правом на нее либо откажутся от покупки в течение месяца со дня уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как правило, право собственности на жилой дом, в результате определенных оснований или юридических фактов, может и прекратиться.

1.2 Договор найма жилого помещения

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал ряд норм, которые были посвящены договору найма жилого помещения. Кроме общих положений эти нормы назывались как: «Порядок определения социальной нормы площади жилья» (ст.11), «Жилищный фонд социального использования» (ст.12), «Предоставление жилого помещения по договору найма» (ст.13), «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма» (ст.15) также «Пользование коммунальными квартирами» (ст.16). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» несмотря на очевидную переходность данного акта, стал источником для соответствующих положений Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время, ГК РФ выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется:

- гражданам (гл.35);

- юридическим лицам (арендный или иной договор, регулируемый гл.34 или иными положениями ГК РФ);

- возможность использование жилого помещения только проживанием граждан (п.2. ст.288 и п.2.ст.671 ГК РФ).

В ст.671 ГК РФ сказано, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это договор в Гражданском кодексе носит общий характер. Исходя из этого, можно сказать, что с помощью этого договора, жилые помещения передаются в пользование вообще и в частности и во временное возмездное владение. Он является гражданско-правовым договором, а также центральным институтом жилищного законодательства.

Общее понятие договора найма жилого помещения включает в себя три разновидности такого договора:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения;

3) договор найма специализированного жилого помещения.

В юридической литературе некоторыми авторами высказываются мнение, что договоры социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров. Нельзя не согласиться с мнениями авторов, так как договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров. Они самостоятельные договоры, которые нуждаются в отдельном правовом регулировании. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право Кн.вторая. М: Статут, 2005 г. С. 662

В Гражданском кодексе РФ договор социального найма регламентируется только в общем виде. В данном договоре подробное регулирование отражено в Жилищном кодексе РФ в разд. 3 гл.7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма», в гл. 8 «Социальный наем жилого помещения», а также в иных актах жилищного законодательства РФ, содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма в полном объеме раскрывается в ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления. Крашенинников В.П. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»

Как правило, наймодателем по данному договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, который выступает в договоре стороной от имени уполномоченных государственных органов либо органов местного самоуправления или управомоченным собственником лицо. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могут быть отдельным предметом договора социального найма. В.В. Ткаченко, С.В. Ткаченко и В.А. Зимин. Сделки с недвижимостью. Самара 2006 г. С. 211 Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315"Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений. В нем определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, порядок изменения, а также расторжения и прекращения договора.

Договор социального найма - возмездный. Возмездность договора заключается в том что, за пользование жилым помещением и коммунальные услуги должна вносится плата, то есть наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договор социального найма заключается без установления срока, то есть является бессрочным договором. Е.С. Гетман также утверждает, что срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Гетман Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. -305 Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением». Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.Н. Литовкин. - М.: Проспект, 2005. - С. 124.

Как правило, срок владения и пользования предоставленным жильем, не ограничивается. Граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняют право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Как указывается в ГК РФ и ЖК РФ, объектом данного соглашения являются жилые помещения, которые находятся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, именно то жилье, которое было предоставлено или предоставляется гражданам государственными или муниципальными организациями, а также органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.49 ЖК РФ, по договорам социального найма, малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 13ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального закона "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи". ФЗ от 05.04.2003 "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (С изменениями и дополнениями от 2 июля 2013 г.)

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи". Постановление Правительства РФ от 20.08.2003 №512 (ред. от 24.12.2014) "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи"

В соответствии с Жилищным кодексом нуждающимися в жилом помещении могут являться:

1) малоимущие граждане;

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2,3 ст.49 ЖК РФ):

- обеспечение жильем такой категории граждан, как инвалиды предусмотрено

в ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон от 24.11.1995 №181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ред. от 21.07.2014, с изм. от 01.12.2014)

- обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны, инвалидов войны, ветеранов боевых действий;

- обеспечение жильем иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей согл. ст. 14 - 21 Федерального закона «О ветеранах». федеральный закон от 12.01.1995 №5-ФЗ "О ветеранах" (принят ГД ФС РФ 16.12.1994) (действующая редакция от 22.12.2014)

Необходимо отметить, что по договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международном договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.

Тихомиров М.Ю. в своей статье отметил, что признанным малоимущим гражданам, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Но нельзя забывать о том, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование жилым помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи. Комментарий к новому жилищному кодексу РФ под. ред. Тихомирова М.Ю. 2007 г. С. 36 Я полностью согласна с мнением автора, так как эта норма указана и в Конституции РФ.

В соответствии ч.3 ст.40 Конституции РФ, малоимущим, иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, жилое помещение предоставляется бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Следовательно, в Конституции РФ указано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, но это правило касается не всех граждан РФ. Государство гарантирует бесплатное предоставления жилья только малоимущим и иным категориям граждан, в установленным законом порядке. Данный конституционный принцип нашло развитие в действующем ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. Гражданину за бесплатно предоставленное жилье принадлежит обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также платить за коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен и расторгнут в соответствии ст. 82, 83 ЖК РФ и с учетом общих правил установленных в ст. 450-453 ГК РФ. По мнению В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В.Д. Рузанова // Жилищное право. - 2005. - №3. - С. 14-16. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в письменной форме, как сам договор, если из закона или иных правовых актов не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ в случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, следует иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.