Управление и распоряжение недвижимым имуществом, являющимся муниципальной собственностью (на примере муниципального образования Муромский район Владимирской области)

Во-вторых, с точки зрения общественной пользы. Только качественные показатели (повышения качества предоставленных услуг ЖКХ и др.).

В соответствии с Федеральным законом от 22.10.2014 № 318-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договор, за исключением определенных действующим законодательством случаев.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за муниципальными унитарными предприятиями, муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса, в соответствии с действующим законодательством, устанавливаются Правительством Российской Федерации. До настоящего времени такой Порядок Правительством Российской Федерации не принят.

КУМИЗ Муромского района ранее были заключены договоры на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, с ФГУП «Почта России», ОАО «ЦентрТелеком», Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество); Сбербанк России ОАО, ЗАО «Муромфармация». Заключение договоров на сдачу помещений в аренду, арендуемых сегодня этими предприятиями и организациями, должно осуществляться в соответствии с антимонопольным законодательством. Однако, противоречия в действующем законодательстве, делает неопределенным возможность выбора формы проведения торгов на право заключения договоров на сдачу в аренду нежилых помещений.

Одним из путей повышения эффективности использования муниципального имущества, увеличению доходов от предпринимательской деятельности муниципальных учреждений является создание автономных учреждений в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2013 № 215-ФЗ "Об автономных учреждениях".

Однако до настоящего времени отсутствует порядок определения видов особо ценного движимого имущества автономных учреждений, созданных на базе имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Что касается расчета размера арендной платы за нежилые помещения, то предлагаю исключить из методики расчета коэффициент технического обустройства нежилых помещений (наличие водопровода, канализации, центрального отопления и др.). За эти удобства арендатор уже платит предприятиям ЖКХ. При этом предлагаю увеличить базовую ставку арендуемого помещения, чтобы не было снижения дохода в бюджет района.

Как известно расчет арендной платы за предоставляемые помещения осуществляется с использованием базовой величины стоимости 1 кв.м площади нежилых помещений, установленной на календарный год. Базовая ставка арендной платы на текущий год устанавливается ежегодно. В 2015 году она установилась в размере 660 рублей в месяц.

Расчет арендной платы за 1 кв. м площади в месяц (Ап месс) производится по формуле:

Ап мес.= Сб х Ксп х Км х Кк х Кз х Кд

Где Сб - базовая величина стоимости 1 кв.м нежилого помещения, руб.;

Ксп - коэффициент, учитывающий состояние объекта недвижимости;

0,12 - хорошее состояние объекта недвижимости;

0,09 - удовлетворительное состояние объекта недвижимости.

Км - коэффициент, учитывающий качество строительного материала;

1,0 - кирпич;

0,8 - смешанное (кирпич +дерево);

0,6 - дерево.

Кк - коэффициент качества нежилого помещения, рассчитывается по формуле:

Кк = Кр + Ко

Где Кр - коэффициент, характеризующий расположение объекта недвижимости:

0,4 - отдельно стоящее здание;

0,3 - встроено-пристроенное здание, помещение, составляющие часть здания;

0,2 - полуподвал, чердак.

Ко - коэффициент степени технического обустройства помещения:

0,3 - водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление;

0,25 - частичные удобства;

0,05 - без удобств.

Кз - коэффициент территориальной зоны:

3,6 - с. Борисоглеб, с. Ковардицы, с. Панфилово, д. Савково,

д. Пестенькино, с. Польцо, д. Саксино, с. Стригино;

3,0 - прочие населенные пункты.

Кд - показатель коэффициента вида деятельности. Определяем его по таблице 4

Таблица 4

№ п/п	Виды деятельности	Кд
1	Казино, ночные клубы, рестораны, бары, риэлторские услуги, услуги по оценке недвижимости, оптовая торговля, оптовые склады и базы.	1,5
2	Прокат аудио-и видеокассет, прокат видеоаппаратуры; шейпинг-клубы, косметические салоны; кафе-закусочные; аптечные пункты.	1,1
3	Розничная торговля. Банки и их филиалы.	1
4	Склады, базы, кроме оптовых. Аптеки, медкабинеты. Медицинские и ветеринарные услуги.	0,9
5	Телефонные станции, телеграф, телефон, услуги связи. Студии кабельного телевидения.	0,8
6	Спорт-клубы, спортзалы. Художественные салоны и выставочные залы. Бытовое обслуживание	0,5
7	Прочие виды деятельности.	1,6
	При расчете арендной платы за вспомогательные помещения в зданиях применяется поправочный коэффициент 0,7

Если при расчете размер месячной арендной платы за 1 кв.м площади ее величина получается меньше допустимого минимального размера в месяц (например 100 рублей за 1 кв.м в месяц) , то для расчета используется допустимый минимальный размер месячной арендной платы за 1 кв.м площади.

1.2. Расчет размера арендной платы в месяц производится по формуле.

Ам = Ап мес. х S

Где S - площадь арендуемого помещения, кв.м.

Кк = Кр + Ко=0,4+0,3=0,7;

Ап мес.= 660х0,12х1,0х0,7х3,6х1,6= 319 руб.

Вычисление без коэффициента степени технического обустройства помещения.

Кк=Кр=0,4;

Ап мес.= 660х0,12х1,0х0,4х3,6х1,6= 183 руб.

Разница между вычислением с коэффициентом степени технического обустройства и без него равна 136руб.

Из вычисления выше указанных формул, предлагаю повысить базовую ставку арендной платы, что бы не было снижения дохода.

Решение вышеуказанных проблем позволит поставить на должный уровень управление муниципальным имуществом, и позволит увеличить доходы в бюджет района от его использования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, мы рассмотрели понятие муниципальной собственности и способы ее формирования, а также отдельные направления управления собственностью муниципальных образований.

На основании изложенного материала можно сделать вывод об имеющихся проблемах в управлении и распоряжении объектами муниципальной собственности.

Для эффективного управления имуществом должны быть созданы необходимые и достаточные базы управления (организационная, юридическая и экономическая). Эти базы управления подразумевают наличие ряда отношений:

- отношения между собственниками недвижимости (федерация, субъекты федерации, муниципалитеты, частный сектор);

- отношения относительно видов имущества (движимое, недвижимое, в т. ч. земельные отношения);

При этом земельные отношения являются основополагающими в имущественных отношениях и наиболее сложными в правоприменительной практике органов местного самоуправления.

Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы обусловлено необходимостью развития муниципального хозяйства. Оно неизбежно следует за экономическим ростом муниципального образования и спросом населения.

Поэтому структура объектов муниципальной собственности должна быть достаточной для удовлетворения потребностей жителей территории, а также должна учитывать изменения, происходящие на макро - и местном уровнях.

Вопросы структуры и масштаба собственности, видов и форм, сколько и какого имущества, ресурсов необходимо для обеспечения полномочий местного самоуправления, каких и сколько муниципальных предприятий и организаций должно быть в муниципальном образовании, как и каким образом, распределить полномочия между органами местного самоуправления по управлению этими ресурсами и как их использовать, чтобы они приносили доход, становятся ныне первоочередными в деятельности органов местного самоуправления.

Таким образом конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу его муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. При этом важной особенностью является законодательно зафиксированная защищённость собственника от потери своего имущества вследствие неуспешной деятельности руководства предприятия (учреждения) по управлению этой собственностью.

Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами. Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, а также принципы и способы использования муниципальной собственности.

Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления муниципального образования Муромского района по участию в управлении муниципальной собственностью, и выявить, что способ формирования муниципальной собственности соответствует федеральному законодательству, а также выявлены основные подходы к определению целей и способов использования муниципальной собственности (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).

Рассмотрение муниципальной собственности муниципального образования Муромского района показало, что число объектов муниципальной собственности является значительным, но при этом в настоящее время еще не завершен процесс формирования муниципальной собственности, а процесс технической инвентаризации объектов в настоящее время только начинается, также постепенно решается проблема бесхозяйных объектов, но все эти задачи усложняются тем, что нет качественной системы учета муниципальной собственности. Следовательно, неэффективное управление муниципальной собственность не соответствует основной цели муниципального имущества: извлечение доходов, получение финансовых средств, участвующих в формировании доходной части бюджета. А доходная часть бюджета, в свою очередь, должна перераспределяется по расходным статьям местного бюджета. При этом акцент должен быть сделан на обеспечении социально - экономических интересов населения.

Проведённый анализ эффективности функционирования органов, участвующих в управлении муниципальной собственностью, показал в целом верное направление использования муниципального имущества (аренда земельных участков). Была выявлена положительная тенденция в направлении использования аренды земельных участков взамен продажи земельных участков, но при этом рост показателей поступлений от аренды муниципальной собственности в районный бюджет мог быть и большим.

В ходе проведённого исследования был выявлен ряд проблем, препятствующих наиболее эффективному использованию недвижимого имущества муниципальной собственности.

Соответственно выявленным проблемам в выпускной работе были предложены следующие пути повышения эффективности:

- увеличения финансирования мероприятий связанных с государственной регистрацией права собственности;

- контроль над доходами от арендной платы за помещение;

- выставления на торги при аренде помещения;

- разработать совершенствование методики арендного плана за нежилые помещения;

- утверждение программы Приватизации на 2015 год.

В заключение, стоит отметить, что тема выпускного проекта является довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования других проблем управления муниципальной собственностью и поиска пути их решения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации 12.12.1993г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. (в ред. от 2015 г.)

3. Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 08 марта 2015 года).

4. Федеральный закон от 24.07.2013 № 215-ФЗ "Об автономных учреждениях".

5. Федеральный закон №131-ФЗ от 06.10.2003г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". (в ред. от 15 мая 2015 г.)

6. Федеральный закон от 21 июля 2014г. №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ".

7.Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". (в ред. от 01.03.2015г.)

8. Федеральный закон от 05.04.2013г. №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". (в ред. от 06.04.2015)

9. Федеральный закон от 26.12.1995г. №208 - ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 06.04.2015)

10. Федеральный закон от 08.02.1998г. №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 06.04.2015)

11. Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. №374. "О перечнях документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации".

12. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 2012. 359с.

13. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России . ФиС, 2012. - 216 с.

14. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. «Проспект». 2012 г. - 400 с.

15. Бузова И.А., Васильева Н.Д., Максимов С.Н. Управление недвижимостью. Дело АНХ. 2011г. - 432 с.

16. Бусов В., Поляков А.К., Управление недвижимостью. Теория и практика. Учебник. Юрайт, 2014 г., 518 с.

17. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций.. 2011 г. 400 с.

18. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. Инфра-М 2013 г. 256 с.

19. Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. «Паритет», 2013. - 351 с.

20. Григорьев В.В. Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной Недвижимостью. Учебно-практическое пособие. Дело 2010. - 704 с.

21. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Финансы и Статистика, 2012. - 736с.

22. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости - Спб. 2013. - 238 с.

23. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: - М. «Экономика, 2013г. - 360 с.

24. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. «Городская собственность» 2013. - 25 с.

25. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление. Ассоциация авторов и издателей "Тандем" Издательство "Экмос", 2011 г. - 304с.

26. Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М. «Дело» 2012г. - 28 с.

27. Федоров А.Е. Стоимость недвижимости. «Книга и бизнес» 2011 г. - 560 с.

28. Черняк В.З., Управление недвижимостью, Экзамен, 2007 г., 320 с.

29. Шнипер Р.И Региональные проблемы рынковедения: Экономический аспект. Инфра-М 2011. - 271 с.

Размещено на Allbest.ur