Во-вторых, объектом в реальных земельных правоотношениях выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельные участки либо часть земельного участка. Земельный участок - это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК РФ), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель - конкретный земельный участок.

Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК РФ).

Земельный кодекс определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а также предусматривает возможность создания искусственных земельных участков, в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом.

В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.

Следует иметь в виду, что, несмотря на такое довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.

В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.

Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов - законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.

Некоторые ученые выделяют два самостоятельных, но взаимосвязанных понятия - объект правового регулирования и объект правовой цели. Применительно к земельным правоотношениями объектом правового регулирования является сама земля, а объектом цели - ее рациональное, эффективное использование, охрана, создание условий для правильного формирования и развития земельного рынка, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды, охрана прав субъектов земельных правоотношений. Однако в зависимости от их вида понятие земли как объекта может быть различным.

Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, содержащие определенные группы свойств; они в свою очередь подразделяются на виды, обладающие определенным свойством. Так, среди категорий земель выделены земли поселений, в этой категории - земли городских и сельских поселений.

Исходя из этой установленной законом классификации, особенности земель как объекта земельных правоотношений выделяют:

- особенности, свойственные всем землям Российской Федерации;

- особенности, свойственные отдельным категориям земель;

- особенности, свойственные отдельным видам категорий земель.

Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что, во-первых, земля является частью окружающей среды, а поэтому субъекты земельных правоотношений обязаны использовать ее не в противоречии с действием объективных законов природы. Например, собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам вменяется в обязанность применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки.

Второй особенностью земель является то обстоятельство, что земля представляет собой единственное место обитания человека и незаменима иным местом жизнеобитания. Поэтому при предоставлении, к примеру, земельных участков в местах проживания малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их хозяйственной деятельностью, решение о согласовании места размещения будущего объекта принимается с учетом мнения местных жителей.

Третья особенность земель выражается в их ограниченности, что требует экономного и нормированного их использования. Так, получение земельных участков возможно в пределах установленных норм; нормирование земельных участков осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности.

Четвертая особенность земель - это их недвижимость, что порождает такие формы земельных отношений, как землеустройство, выражающееся в установлении на местности границ административно-территориальных образований, образование новых и упорядочение существующих землевладений и землепользовании, отвод участков в натуре на местности и т.п.

Особенности земель, свойственные отдельным их категориям, вытекают из их основного целевого назначения, т.е. того главного критерия, по которому тот или иной земельный массив отнесен к соответствующей категории. Так, земли сельскохозяйственного назначения отнесены к данной категории по пригодности их для использования в сельском хозяйстве.

Особенности, свойственные земельным участкам, являющимся, как правило, непосредственными объектами земельных правоотношений, выражаются в их местонахождении и размерах на местности. Если местонахождение участка указывает на то, в какой категории земель он находится, а значит, и какой режим на него распространяется, то размеры участка на местности указывают на то, с какими землепользованиями он граничит, какие ограничения возникают из данного соседства.

В зависимости от целевого использования земельного участка юридическую значимость имеют и природные свойства земли: плодородие почв, эрозионные процессы, засоление и закисление и др.

Теперь перейдем к рассмотрению порядка возникновения права на земельные участки в первую очередь это основания, предусмотренные гражданским законодательством и федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общим положениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

Однако федеральными земельными законами, в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 Земельного кодекса РФ, и это, прежде всего, означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных Земельным кодексом РФ земель возникнуть не может Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю. // Государство и право. 2004. № 10. С. 59^.

Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2 «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав» ГК РФ.

При этом на перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Важным для возникновения прав на землю является то, что гражданские права (а к ним относятся и права на приобретение земельных участков) могут быть ограничены только на основании Федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в этом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на основании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований, что связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 Земельного кодекса РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан именуется приватизацией.

Распоряжение земельной, как и любой другой, собственностью может происходить по воле собственника и на основании закона. Поскольку государственная и муниципальная собственность - это особый вид собственности, законодательством (в качестве проявления этой воли) могут быть установлены различные, не противоречащие Конституции РФ, правила владения, пользования и распоряжения государственными и муниципальными землями. Так, земельным законодательством определено, кем осуществляется распоряжение землей, а также устанавливается мера (ограничения) действий уполномоченных органов и должностных лиц.

Поэтому Земельным кодексом РФ и определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке и на основаниях, предусмотренных земельным законодательством^.

Земельным правом в настоящее время установлено правило, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом РФ, земельные участки предоставляются в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Возможно и бесплатное предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, но лишь в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не определяется, когда и в каких случаях уполномоченные органы вправе предоставлять не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Вправе эти органы и отказать в предоставлении таких земельных участков, за исключением следующих случаев: не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Однако не следует понимать эти положения и так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность.

Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности.

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.

Земельный кодекс РФ разделяет основания прекращения прав на земельные участки на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены права отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому не может быть навязано использование вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правообладателя по прекращению использования земельного участка - не лучший вариант для правовых отношений. За прекращением прав на земельный участок наступают существенные правовые последствия - для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли.

Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вообще, а ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами Маштаков К.М. Государственное (публично правовое) регулирование земельных отношений в России. // Юридический вестник. 2001.№ 4. С. 33-36.

Перечень оснований принудительного прекращения прав на земельные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, является закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законами не могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, кроме тех, что установлены Кодексом.

Таким, образом, следует выделить несколько положений

1) Под земельными правоотношениями понимаются общественные (фактические) отношения, урегулированные нормами права либо сложившиеся в результате действия этих норм. Главным же аспектом любого правоотношения является взаимодействие субъектов, а оно проявляется в реализации взаимных прав и обязанностей.

2) Взаимосвязанные между собой права и обязанности субъектов земельных правоотношений составляют суть содержания любого правоотношения.

3) Все виды прав субъектов земельных правоотношений характерны тем, что они носят субъективный характер, полностью зависят от воли субъекта, который может и не воспользоваться этими правами, не неся при этом ответственности.

4) Обязанное поведение субъектов земельных правоотношений выражается в двух основных формах: обязанности совершать какое-либо действие либо не допускать совершения каких-либо действий (обязанность бездействия).

5) Содержание земельных правоотношений можно определить как совокупность корреспондирующих прав и обязанностей их участников, реализуемых ими путем совершения определенных действий или воздержания от их совершения. Субъективное право участника земельных правоотношений - это мера его возможного поведения, то есть поведения, допустимого и гарантированного законом.

Глава 2 Характеристика субъектов и объектов правоотношений в сфере использования садовых участков

Развитие правовых отношений, объектом которых выступают дачные, садовые и огородные участки, потребность в их более детальном правовом регулировании придают особую актуальность исследованию современного земельного законодательства для выявления межотраслевых связей норм гражданского и иных отраслей системы российского права, исследования специфики правового режима указанных земельных участков, теоретических и практических проблем приобретения, осуществления и защиты права собственности на них граждан и их объединений.

Субъектами земельных правоотношений по российскому законодательству выступают граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений. Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых земельным законодательством.

Земельные правоотношения возникают между государством, предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами - субъектами этих отношений. Провозглашенное Конституцией РФ разнообразие форм и видов собственности, естественно, обусловило (предопределило) расширение круга субъектов земельных правоотношений. Если в условиях исключительной государственной собственности на землю единственным субъектом права собственности могло выступать советское государство, то в нынешний период этим правом наделены 89 субъектов Российской Федерации. Еще более разнообразным и многочисленным по своему составу выглядит круг субъектов права муниципальной собственности. Утверждение частной собственности породило десятки миллионов носителей прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению частной собственности.

Не уступает в разнообразии видов субъектов и управленческие земельные правоотношения. На федеральном уровне такими субъектами, например, выступают федеральные государственные органы общей компетенции (Правительство РФ), специальные органы управления в области охраны окружающей среды и земельными ресурсами (Минприрода РФ, Федеральная служба лесного хозяйства и др.), отдельно можно дать перечень ведомственно-отраслевых органов управления (Министерство путей сообщения РФ, Министерство обороны РФ и др.). На региональном уровне субъектами управленческих земельных правоотношений выступают исполнительные органы государственной власти, территориальные органы управления земельными ресурсами и др. на муниципальном уровне - органы местного самоуправления района, города, поселка, села и других административных образований.

Наибольший удельный вес в системе субъектов занимают участники правоотношений в сфере землепользования, поскольку оно наряду с титулами права собственности может осуществляться на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, сервитута, безвозмездного срочного пользования.

Характерной особенностью охранительных отношений является то обстоятельство, что наряду с исполнительными органами государственной власти, судебными органами субъектами этих правоотношений выступают правоохранительные специальные органы или должностные лица.

Круг субъектов земельных правоотношений законодатель определяет в ст.5 Земельного кодекса РФ. Для того чтобы быть субъектом земельных правоотношений, граждане должны обладать земельной правосубъектностью, которая раскрывается в двух применяемых законодательством понятиях: правоспособности и дееспособности. Если содержание земельной правоспособности гражданина составляют определенные земельные права и юридические обязанности, которые он может иметь в силу норм земельного права, то содержание земельной дееспособности характеризуется способностью гражданина приобретать эти права.

Таким образом, состав субъектов правоотношений предопределяется видами и целями землепользования, а иногда видами служебной или производственной деятельности. Например, субъектами сельскохозяйственного землепользования выступают крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные коммерческие и некоммерческие организации, предприятия, садоводческие, огороднические, дачные товарищества, потребительские кооперативы, коммерческие партнерства, акционерные общества, унитарные государственные предприятия, отдельные граждане РФ, апатриды, иностранные юридические лица и граждане. К числу субъектов земельных правоотношений относятся многочисленные должностные лица лесного хозяйства, водного хозяйства, охотничьего хозяйства, железнодорожного транспорта, имеющие служебные земельные наделы.

Новый Земельный кодекс РФ устанавливает не только круг участников земельных отношений, но и обозначающие их термины. Согласно ч.2 ст.5 для целей Земельного кодекса используются следующие понятия и определения:

-собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками участков;

-землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;

-землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

-арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

-обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» также земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, о градостроительстве, водным, лесным и иным законодательством.

В соответствии со ст.29 Закона о садоводческих объединениях установлено общее ограничение для сделок с садовыми, огородными и дачными участками - при совершении таких сделок не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

Также не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.

Дачные, садовые или огородные участки могут принадлежать гражданам на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения. Объем полномочий владельца участка зависит от титула владения. Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности. Садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть разделены между ними. Земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

Владельцы земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, вправе передать их в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Такие участки наследуются по закону.

Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них Грудцына Л. Особенности владения, пользования и распоряжения садовым участком//Адвокат, №6, 2004. С.84-88. .

Наряду с гражданами и юридическими лицами возможными субъектами земельных правоотношений являются также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Этому посвящены нормы п.1 ст.5 Земельного кодекса, в которых развиваются положения, содержащиеся в ст.124 ГК об участии Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых действующим законодательством. При этом имеются в виду земельные отношения, субъектом которых является Российская Федерация. В качестве субъектов земельных отношений выделяются также субъекты РФ: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа. Поскольку земельное законодательство регулирует отношения в области государственного управления земель. Субъектами земельных отношений помимо указанных в п.1 ст.5 являются также государственной органы исполнительные власти.

К числу субъектов земельных правоотношений относятся также муниципальные образования - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения или территория, в пределах которой в соответствии с Законом «Об общих принципах местного самоуправления» осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы.

Развивая положения ст.ст.71, 72, 73 и 76 Конституции РФ Земельный кодекс в ст.9, 10 и 11 разграничил компетенцию и полномочия Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Так, решением нижегородского областного представительного органа «Об утверждении программы приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий нижегородской области» было начато реформирование сельского хозяйства по нижегородской модели. По этому пути пошли многие хозяйства Ростовской, Рязанской, Орловской и ряда других областей, отразивших эту модель в своем законодательстве.

Регулированию оборота садовых, огородных и дачных земельных участков, а также их приватизации посвящена глава VI Закона о садоводческих объединениях. Садоводам, огородникам, дачникам, а также их объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации. Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде. В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.

Говоря о контроле за соблюдением требований по возведению строений и сооружений в садоводческом товариществе следует отметить то, что в соответствии со ст. 34 Закона о садоводческих объединениях его осуществляет правление объединения, а также инспекторы государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, и органы местного самоуправления.

Вопрос реорганизации садового или дачного объединения определяется возможностями реализуется путем слияния, присоединения либо разделения, выделения, изменения организационно-правовой формы. Согласно ст.39 Закона о садоводческих объединениях реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании ГК РФ и других федеральных законов.

При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного объединения вносятся соответствующие изменения в его устав или принимается новый устав; права и обязанности его членов переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения перед его кредиторами и должниками. Согласно ст. 41 Закона о садоводческих объединениях садоводческое или дачное некоммерческое объединение может быть ликвидировано на основании и в порядке, предусмотренных ГК РФ и другими федеральными законами.

Члены садоводческого объединения в форме некоммерческого товарищества не отвечают по его обязательствам, равно как и объединение не отвечает по обязательствам своих членов.

Участники садоводческого объединения в форме некоммерческого партнерства также не отвечают по обязательствам объединения, равно как и объединение не отвечает по обязательствам своих членов.

Члены садоводческого объединения в форме потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах своей доли в дополнительном взносе, необходимом для покрытия убытков.

Распоряжение земельным участком ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации.

Деятельность садоводческих объединений регулируется ст. 116 ГК РФ и Федеральными законами: от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации». Садоводческие объединения могут функционировать в виде некоммерческого товарищества, потребительского кооператива, некоммерческого партнерства.

Таким образом, все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: физические и юридические лица. По отношению к физическим лицам в российском законодательстве в целом и в земельном в частности используется понятие «гражданин», которое в большинстве, но не во всех случаях выступает в качестве синонима понятия «физическое лицо». Юридическое лицо - коллективное образование или организация, которая обладает обособленным имуществом, может от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Особым участником земельных правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования. Особенность их положения заключается в том, что в реальных правоотношениях данные участники представлены различными государственными и негосударственными органами, которые уполномочены выражать интересы соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Таким образом, правомочия собственников государственных и муниципальных земель рассредоточены между соответствующими органами и реализуются через выполнение ими необходимых функций.

Административно-территориальные единицы выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответствующих поселений.

Все остальные субъекты земельных правоотношений - органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица - выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана земельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участниками отношений частной и общей собственности на землю.

Подводя итоги данного параграфа, необходимо отметить:

1) Субъектами земельных правоотношений по российскому законодательству выступают граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений. Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых земельным законодательством.

2) Для того чтобы быть субъектом земельных правоотношений, граждане должны обладать земельной правосубъектностью, которая раскрывается в двух применяемых законодательством понятиях: правоспособности и дееспособности.

3)Состав субъектов правоотношений предопределяется видами и целями землепользования, а иногда видами служебной или производственной деятельности.

2.2 Объекты земельного правоотношения в сфере использования садовых участков

Как отмечали авторы Концепции совершенствования гражданского законодательства, разработанной во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»: «…свойства объектов в главе 6 Гражданского кодекса РФ, как правило, не описываются, а … раскрытие содержания определенного вида объектов является главным образом достоянием доктрины и судебной практики». В связи с этим следует обозначить, какое место занимают дачные, садовые и огородные участки в системе имущественных и неимущественных благ, определить общие и особенные признаки, присущие данной группе объектов гражданских прав.

Начнем с того, что если имущественное (равно как и неимущественное) благо имеет ценность для человека, то от неимущественного блага его отличает наличие телесной формы, благодаря которой оно является товаром в гражданском обороте.

В настоящее время правовая наука, законодательство и практика исходят из того, что земельные участки являются недвижимым имуществом. Правовой основой для этого является ст. 130 ГК РФ, причем перечень недвижимого имущества является открытым. Дачный, садовый или огородный участок как особая разновидность земельных участков есть вид имущества (имущественного блага), представляющего собой недвижимую вещь. Эта характеристика выявляет их главную особенность как отдельных объектов земельных прав, поскольку существенно влияет на правовой режим, определяет объем прав и обязанностей их правообладателей.

Если мы обратимся к официальной статистике, то увидим, что площадь земель, используемых для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, весьма внушительна. Так, по состоянию на 1 января 2009 г. в России насчитывалось 13 992,6 тыс. садоводов, использующих 1251,8 тыс. га земель. Наибольшее количество граждан, занимающихся как индивидуальным, так и коллективным садоводством, приходится на Московскую, Ленинградскую, Свердловскую, Челябинскую области, Красноярский и Краснодарский края, Новосибирскую, Самарскую, Нижегородскую, Саратовскую, Иркутскую и Кемеровскую области, а также республики Башкортостан и Татарстан. На 1 января 2009 г. коллективным и индивидуальным огородничеством в России занималось 2917,9 тыс. семей на площади 292,9 тыс. га.

В юридической литературе весьма подробно были исследованы конституционно-правовые аспекты правового регулирования права частной собственности на земельные участки. Так, обращалось внимание на то, что употребление термина «земля» в Конституции РФ, равно как и термина «объединение» не отвечает требованию системности, поскольку в ч.1 ст.9 говорится о «земле» как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а в ч. 2 - уже как об объекте права частной собственности. В практике Конституционного Суда РФ «земля» также толкуется как особого рода товар, недвижимость, и одновременно как публичное достояние многонационального народа России. Поэтому в частной собственности может находиться только часть земельного фонда Российской Федерации или, другими словами, земельный участок. В связи с этим можно предлагать в ходе дальнейшего совершенствования конституционного законодательства заменить термин «земля» на «земельные участки». Во-вторых, конституционное законодательство содержит ряд общих гарантий реализации права частной собственности на дачные, садовые, огородные земельные участки. Земельное законодательство определяет правосубъектность граждан и юридических лиц - правообладателей таких участков, особенности совершения различных сделок с имуществом, возникновение прав и обязанностей, особенности осуществления и защиты вещных прав, в том числе и права собственности на дачные, садовые, огородные участки.

Земельное законодательство регулирует отношения в сфере использования и охраны земель, включая земли, на которых ведется садоводство, огородничество и дачное хозяйство. Наряду с Земельным кодексом РФ СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147., в систему законов о земле входят Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ред. от 19.07.2011) // СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276. и ряд других.

Земельное законодательство регулирует вопросы предоставления впервые и переоформления в собственность уже принадлежащих гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельных участков, прекращения прав на землю (в том числе изъятия за выкуп участков для государственных или муниципальных нужд), охраны земель, землеустройства, проведения земельного контроля и т.д.

Градостроительное законодательство регламентирует деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных населенных пунктов, осуществляемую посредством территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Таким образом, именно в градостроительной документации (схемах территориального планирования и генеральных планах) определяются земельные массивы, планируемые к предоставлению гражданам для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Соответственно, зонирование территорий садоводческих, дачных и огороднических некоммерческих объединений является следствием градостроительного зонирования, осуществляемого на территории всего муниципального образования (поселения, городского округа), в ходе которого каждому участку в зависимости от его принадлежности к территориальной зоне определяются параметры и виды его использования для строительства и иных нужд.

Экологическое право - это отрасль, предметом которой являются отношения по поводу соблюдения экологических требований, технических регламентов, иных правил и стандартов в ходе осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях обеспечения благоприятного качества окружающей среды в интересах настоящего и будущего поколений людей. Эти отношения условно разделяются на три группы, в состав которых входят и отношения, возникающие по поводу охраны земельных ресурсов. В связи с этим экологическое право устанавливается ряд специальных экологических обязанностей граждан и их объединений по использованию земель.

Административное законодательство определяет перечень органов, осуществляющих различные функции в сфере использования и охраны земель, а также определяет основания и порядок привлечения граждан к административной ответственности за земельные правонарушения. Так, например, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы, его уничтожение, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления влечет административную ответственность в виде штрафа (ст.8.6 КоАП РФ). В случае большой общественной опасности, за такое виновное противоправное деяние, обладающее признаками преступления, гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности.

Таким образом, комплексный межотраслевой характер правового регулирования отношений, возникающих по поводу земельных участков, несомненно, отражается на их правовом режиме.

Напомним, что согласно п.3 ст.3 ЗК РФ Земельный кодекс РФ//СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147;СЗ РФ. - 2009. N 52 (часть I). Ст. 6441. имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, закреплено правило обязательного учета норм земельного, экологического, лесного, водного и иных отраслей законодательства исходя из принципа приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Исходя из этого правила, регулируются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Эта позиция законодателя вполне обоснована, поскольку принципы земельного права, основанные на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления своих прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, не могут и не должны осуществляться всецело без ограничений, когда объектом прав выступает земельный участок.

Земельное законодательство определяет, что дачные, садовые или огородные земельные участки могут быть делимыми или неделимыми, а также располагаться на землях населенных пунктов либо землях сельскохозяйственного назначения (реже землях иных категорий). Признание участка делимым или неделимым имеет ряд важных земельно-правовых последствий. В частности ст. 11.4 ЗК РФ содержит основные требования, применяемые при разделе земельного участка, а в ст. 11.9 ЗК РФ установлены общие требования к образуемым и измененным земельным участкам в части их предельных размеров, границ, возможности сохранения разрешенного использования первоначального участка и т.д.

Пунктом 2 ст.261 ГК РФ, из определяется, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Таким образом, земельный участок - это не любая часть поверхности земли, а лишь та, в отношении которой проведены необходимые юридические процедуры, включая землеустройство, составление кадастрового паспорта земельного участка с присвоением ему индивидуального кадастрового номера, проведение государственной регистрации права собственности либо иных прав на земельный участок.

Правовой режим дачных, садовых, огородных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Существенной чертой такого режима выступает оборотоспособность дачных, садовых и огородных земельных участков как объектов земельных прав.

Согласно п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты земельных прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Земельное законодательство определяет общие принципы оборота земельных участков, а Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» их конкретизирует. Данная норма имеет практическое значение при возникновении коллизий норм ЗК РФ и ГК РФ. Согласно ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Следовательно, указанные участки по общему правилу являются не изъятыми и не ограниченными в обороте, и на них распространяются общие требования земельного законодательства, регулирующие осуществление сделок с объектами недвижимости - земельными участками. Отдельные особенности таких сделок могут вытекать из водного, лесного, градостроительного, экологического и иного законодательства.