Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договір купівлі продажу нерухомості: теоретичні та практичні аспекти

Вступ

На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти набуває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відомо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.

Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості - її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.

Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу («Купівля-продаж») особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.

Метою даної роботи є аналіз складових механізму правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.

Виходячи з мети були поставлені наступні завдання:

– проаналізувати положення законодавства щодо регулювання договорів купівлі-продажу;

– визначити істотні умови та ознаки договору купівлі-продажу;

– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості;

– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу житла.

Об'єктом дослідження в роботі є договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Предметом дослідження виступає механізм правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.

1. Загальні положення про купівлю-продаж

1.1 Сутність та умови договору купівлі-продажу

Відносини учасників цивільного обороту, завдяки яким відбувається обмін товару на гроші або інший товар, опосередковуються договорами про оплатну реалізацію майна (купівля-продаж, поставка, контрактація, міна-бартер, постачання енергетичних та інших ресурсів тощо).

При цьому виявляється тенденція до універсалізації (консолідації) правил про товарний обіг на основі договору купівлі-продажу, коли загальні положення про купівлю-продаж поширюються й на інші вищезгадані договори, якщо інше не передбачено в самому договорі, законі або не випливає з характеру конкретних взаємовідносин сторін.

Договір купівлі-продажу спрямований на передачу майна у власність набувачеві, тому у ст. 658 ЦК підкреслюється, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом (наприклад, право комісіонера, консигнатора), належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. ст. 330, 388, 389 ЦК). Суб'єктами договору купівлі-продажу можуть бути фізичні та юридичні особи, держава Україна, АРК, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права (ст. 2 ЦК).

Однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо предмета, який характеризується певними кількісними та якісними показниками. ЦК оперує поняттями «майно» і «товар» як синонімами. Предметом цього договору можуть бути як речі, так й інші об'єкти цивільних прав, зазначені у ст. 177 ЦК: валютні цінності, цінні папери, майнові права тощо. Причому предметом купівлі-продажу може бути як товар, який є в наявності у продавця на момент укладення договору, так І той, що буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. До договору купівлі-продажу майнових прав, наприклад майнових прав інтелектуальної власності (ст. 424 ЦК), застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. Це ж стосується і договору купівлі-продажу права вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. Правда, до цих договорів застосовується ще положення про відступлення права вимоги (ст. ст. 512 - 519 ЦК), якщо Інше не встановлено договором або законом. ЦК 2003 p. містить чимало правил, які стосуються визначення умов щодо кількості, асортименту, якості, комплектності, тари та упакування товару, які характеризують предмет договору купівлі-продажу і поширюються на договори поставки, контрактації, міни-бартеру тощо, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає з характеру відносин сторін за цими договорами.

Продавець повинен передати покупцеві товар, передбачений договором, а також його приналежності та документи, що до нього додаються (технічний паспорт, сертифікат якості тощо) і підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Кількість товару, що передається, встановлюється в договорі у відповідних одиницях виміру або у грошовому вираженні. Умова щодо кількості товару може бути погоджена шляхом встановлення в договорі порядку її визначення. Якщо за договором купівлі-продажу переданню підлягає товар у певному співвідношенні за видами, моделями, розмірами, кольорами або іншими ознаками (асортимент), продавець має передати покупцеві товари в асортименті, погодженому сторонами, або в асортименті, виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві на момент укладення договору, якщо в ньому асортимент не був визначений [9].

Важливою умовою договору купівлі-продажу є умова щодо якості товару. Продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. За відсутності в договорі умов щодо якості товару продавець має передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Так, стосовно договору міжнародної купівлі-продажу товарів (за Віденською конвенцією ООН 1980 p.) непридатним для звичайного використання вважається товар, якщо у нього відсутні певні якості, і це є перешкодою для його фактичного використання або веде до негативного результату, або збільшує витрати споживача. Якщо продавець при укладенні договору був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, продавець повинен передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети. У разі якщо законом встановлені обов'язкові вимоги щодо якості товару (наприклад у стандартах, технічних умовах тощо), то продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам. Продавець і покупець можуть домовитись про передання товару підвищеної якості порівняно з вимогами, встановленими законом. При продажу товару за зразком та (або) описом якість його має відповідати зразку та (або) опису (ст. 673 ЦК). Товар, який продавець передає або повинен передати покупцеві, має відповідати вимогам щодо його якості в момент його передання покупцеві, якщо інший момент визначення відповідності товару цим вимогам не встановлений договором купівлі-продажу. Договором або законом може бути встановлений строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк) [12].

Гарантія якості товару поширюється на всі комплектуючі вироби, якщо інше не встановлено договором. Важливими тут є загальні правила про порядок обчислення гарантійного строку: 1) він починається з моменту передання товару покупцеві, якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу; 2) він продовжується на той час, протягом якого покупець не міг використовувати товар у зв'язку з обставинами, що залежать від продавця, до їх усунення продавцем; 3) гарантійний строк на комплектуючий виріб дорівнює строку на основний виріб і починає спливати одночасно з ним; 4) у разі заміни товару чи комплектуючого виробу неналежної якості на товар (комплектуючий виріб), що відповідає умовам договору купівлі-продажу, гарантійний строк починає спливати з моменту заміни (ст. ст. 675, 676).

Предмет договору купівлі-продажу може характеризуватись й умовою про комплектність товару. Поняття комплектності означає сукупність основного виробу та комплектуючих його виробів, які складають з основним виробом єдине ціле з метою його ефективного використання. Умова щодо комплектності стосується зазвичай технічно складних виробів, як-от: обладнання, прилади, побутова техніка тощо. Вимоги щодо комплектності встановлюються у договорі або шляхом перерахування виробів (комплектуючих, агрегатів), які підлягають передачі разом з основною річчю, або шляхом вказівки на нормативно-технічний документ (стандарт, технічні умови тощо), яким визначена комплектність товару.

Крім обов'язку передати покупцеві товар відповідно до зазначених вище умов щодо кількості, асортименту, якості тощо і в обумовлений строк (ст. 663), продавець несе й інші обов'язки за договором купівлі-продажу. попередити покупця про право третіх осіб на товар (права наймача, право застави, довічного користування тощо); зберігати проданий товар, якщо право власності переходить до покупця раніше від передання товару, тощо.

купівля продаж нерухомість житло

1.2 Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу

За порушення зазначених вище обов'язків до продавця можуть бути застосовані заходи, що матимуть несприятливі для нього наслідки (санкції), зокрема заходи цивільно-правової відповідальності (відшкодування збитків, сплата неустойки, втрата завдатку), відібрання речі, визначеної індивідуальними ознаками, розірвання договору тощо.

Зокрема, якщо третя особа на підставах, що виникли до продажу товару, пред'явить до покупця позов про витребування товару, покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залучення його до участі у справі. У цьому разі продавець повинен вступити у справу на стороні покупця. Якщо покупець не виконає цих обов'язків, то продавець не відповідатиме перед покупцем за умови, коли він доведе, що, взявши участь у справі, він міг би відвернути відібрання переданого товару у покупця. Якщо ж продавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в н розгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем. У разі вилучення за рішенням суду товару в покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав і не міг знати про наявність цих підстав. Правочин щодо звільнення продавця від відповідальності або щодо її обмеження у разі витребування товару у покупця третьою особою є нікчемним [15].

При відмові продавця передати проданий товар покупець має право відмовитись від договору купівлі-продажу, а щодо речі, визначеної індивідуальними ознаками, має право пред'явити продавцеві вимоги про витребування її та передання її відповідно до умов зобов'язання (ст. 620 ЦК). Такі ж вимоги можуть бути пред'явлені продавцеві у зв'язку з непереданням ним товару та документів, які його стосуються: якщо вони не передані продавцем у встановлений покупцем розумний строк, покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу і повернути товар продавцеві. Аналогічні правові наслідки настають і при передачі покупцеві меншої кількості товару, ніж це встановлено договором купівлі-продажу.

Якщо продавець передав покупцеві більшу кількість товару, ніж це встановлено договором, покупець повинен повідомити про це продавця, і якщо в розумний строк після одержання такого повідомлення продавець не розпорядиться товаром, покупець має право прийняти весь товар і повинен оплатити додатково прийнятий товар за ціною, встановленою для товару, прийнятого відповідно до договору, якщо інша ціна не встановлена за домовленістю сторін.

При порушенні продавцем умов договору щодо асортименту товару покупець має право відмовитися від прийняття та оплати товару, а якщо він уже оплачений, - вимагати повернення сплаченої за нього грошової суми. Якщо ж продавець передав покупцеві частину товару, асортимент якого відповідає умовам договору, і частину товару з порушенням асортименту, покупець має право на свій вибір: 1) прийняти частину товару, що відповідає умовам договору, ы відмовитися від решти товару; 2) відмовитися від усього товару; 3) вимагати заміни частини товару, що не відповідає асортименту, товаром в асортименті, який встановлено договором; 4) прийняти весь товар. Товар, асортимент якого не відповідає умовам договору, вважається прийнятим, якщо покупець у розумний строк після його одержання не повідомив продавця про свою відмову від нього [17].

Слід мати на увазі, що в договорі купівлі-продажу сторони можуть обумовити й інші наслідки порушення продавцем умов щодо кількості та асортименту: відшкодування збитків, сплату неустойки за непередання (недопоставку) покупцеві всієї або частини кількості товарів в обумовлені строки та в асортименті тощо.

Правові наслідки передання покупцеві товару неналежної якості, визначені у ст. 678 ЦК, залежать від того, які порушення вимог щодо якості товару - істотні чи неістотні - допущені продавцем. Істотними вважаються порушення цих вимог у разі виявлення недоліків, які не можна усунути або усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення. В разі істотного порушення вимог щодо якості товару покупець має право за своїм вибором: 1) відмовитися від договору і вимагати повернення оплаченої за товар суми; 2) вимагати заміни товару.

Якщо відступи від умов договору щодо якості є неістотними, то, незалежно від можливості використання товару за призначенням, покупець може вимагати від продавця за своїм вибором: 1) пропорційного зменшення ціни; 2) безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк; 3) відшкодування витрат на усунення недоліків самим покупцем чи третьою особою. Не виключається при цьому і вимога про відшкодування інших збитків, заподіяних порушенням продавцем умов договору щодо якості товару, і про сплату неустойки, якщо вона обумовлена договором купівлі-продажу. Якщо продавець товару неналежної якості не є його виготовлювачем, вимоги щодо заміни, безоплатного усунення недоліків товару І відшкодування збитків можуть бути пред'явлені до продавця або виготовлювача товару.

Певні правові наслідки настають і при порушенні продавцем умов договору щодо комплектності товару та вимог про тару та (або) упаковку. Так, у разі передання некомплектного товару покупець має право вимагати від продавця за своїм вибором: 1) пропорційного зменшення ціни; 2) доукомплектування товару в розумний строк. Якщо продавець у розумний строк не доукомплектував товар, покупець має право за своїм вибором: І) вимагати заміни некомплектного товару на комплектний; 2) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої грошової суми. Такі ж наслідки застосовуються також у разі порушення продавцем обов'язку передати покупцеві комплект товару, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання (ст. ст. 683, 684 ЦК). В арбітражній практиці на вимоги у зв'язку з порушенням умов щодо комплектності, зокрема, при поставках продукції, поширювався скорочений (6-місячний) строк позовної давності, як і на вимоги у зв'язку з неналежною якістю товару. Проте передання некомплектного товару тяжіє до кількісних порушень договору (відсутність комплектуючих виробів), тому до цього правопорушення повинен застосовуватись загальний (3-річний) строк позовної давності [18].

Перевірка додержання продавцем умов договору купівлі-продажу здійснюється у випадках та порядку, встановлених договором або актами цивільного законодавства. Якщо нормативно-правовими актами з питань стандартизації встановлено вимоги щодо порядку перевірки кількості, асортименту, якості та інших умов, то порядок перевірки, визначений договором, має відповідати цим вимогам. Так, у разі одержання товарів (вантажу) від транспортної організації, яка здійснювала їх перевезення, покупець (одержувач) повинен додержуватись правил, передбачених нормативно-правовими актами, що регулюють діяльність даного виду транспорту. Одержання товарів від транспортної організації - це лише початковий етап у її прийманні. Остаточну перевірку відповідності одержаних товарів умовам договору, зокрема при поставках, одержувач здійснює на своєму складі відповідно до вимог Інструкції про порядок приймання товарів за кількістю та Інструкції про порядок приймання товарів за якістю.

Обов'язок перевіряти відповідність товару умовам договору перед переданням його покупцеві може покладатись на продавця, якщо це передбачено договором, актами цивільного законодавства або нормативно-правовими актами з питань стандартизації. У цьому разі продавець повинен на вимогу покупця надати йому докази проведення такої перевірки. Перевірка додержання умов договору купівлі-продажу щодо предмета договору покупцем і продавцем має здійснюватись на одних і тих самих умовах (ст. 687 ЦК).

За договором купівлі-продажу на покупця покладаються такі обов'язки: а) прийняти товар; б) зберігати товар у разі відмови від його прийняття; в) оплатити товар; г) застрахувати товар, якщо цей обов'язок передбачений для нього договором [9].

Прийняття товару покупцем безпосередньо від продавця чи від транспортної організації - це виконання покупцем свого кредиторського обов'язку за зобов'язанням, що виникло за договором купівлі-продажу. При цьому він має вчинити дії, які відповідно до вимог, що звичайно ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передання та одержання товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства. Відмова покупця від прийняття товару допускається, якщо це встановлено договором або законом, а також при здійсненні ним права на заміну товару (ст. ст. 615, 689 ЦК).

Покупець в усіх випадках зобов'язаний зберігати товар, переданий йому продавцем, незалежно від того, обґрунтовано чи необґрунтовано він відмовився від його прийняття. При одержанні від транспортної організації товару (вантажу), який не передбачений договором купівлі-продажу, поставки тощо, одержувач повинен прийняти його на так зване відповідальне зберігання. Одержавши від покупця відмову від такого товару, продавець повинен забрати (вивезти) цей товар або розпорядитися ним у розумний строк. Якщо продавець у цей строк не розпорядиться товаром, покупець має право реалізувати товар або повернути його продавцеві, поклавши на нього витрати, понесені у зв'язку із зберіганням товару, його реалізацією або поверненням продавцеві. Якщо ж покупець без достатніх підстав зволікає з прийняттям товару або відмовився від його прийняття, продавець має право вимагати від покупця прийняти та оплатити товар або відмовитися від договору купівлі-продажу (ст. 690 ЦК) [20].

Покупець повинен оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Товар оплачується за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається наявністю звичайних цін, що склалися на аналогічні товари на момент укладення договору. Покупець має також право вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу (ч. 4 ст. 632, ст. 691, ст. 692 ЦК). Відповідно до умов договору покупець може частково або повністю оплачувати товар до його передання продавцем (попередня оплата), з відстроченням або розстроченням платежу при продажу товарів у кредит, а також з комбінуванням зазначених вище способів оплати. За порушення покупцем обов'язку щодо оплати товару до нього можуть бути застосовані певні санкції (примусове стягнення боргу, відшкодування збитків, оплата неустойки (пені) за прострочення платежу, сплата процентів за користування чужими грошовими коштами, розірвання договору, зупинення продавцем передання частини товару, обумовленої договором, до повної оплати покупцем усього раніше переданого товару тощо). Так, відповідно до чч. 3-5 ст. 692 ЦК у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

За загальним правилом, закріпленим у чч. 2 ст. 334 ЦК, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

Відповідно до ст. 697 ЦК договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин (наприклад, при продажу товару в кредит). Договором купівлі-продажу може бути встановлений обов'язок продавця або покупця страхувати товар. Страхування товарів (майна) здійснюються за правилами, закріпленими у гл. 67 «Страхування». Якщо обов'язок застрахувати товар за договором було покладено на покупця, але він не застрахує його, продавець має право сам застрахувати товар і вимагати від покупця відшкодування витрат на страхування або відмовитися від договору (ст. 696 ЦК).

Зазначені вище загальні положення про договори купівлі-продажу застосовуються до окремих його видів, зокрема до купівлі продажу нерухомого майна, якщо законом не передбачені особливі умови укладення, виконання або відповідальності сторін за цими договорами.

2. Особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості

2.1 Теоретичні основи регулювання договору купівлі-продажу нерухомості

Як і будь-який інший договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме - оплатність та взаємність.

Правове регулювання договору продажу нерухомості регламентується загальними нормами глави 54 ЦК України. При цьому необхідно пам'ятати, що деякі норми глави 54 ЦК України не можуть бути застосовані до зобов'язання з купівлі-продажу нерухомості в силу специфічності останнього.

До відносин з приводу купівлі-продажу нерухомості в деяких випадках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відносно договорів купівлі-продажу нерухомого майна у порядку приватизації застосовуються спеціальні правила, що містяться у законах України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та інших приватизаційних нормативно-правових актах. До договорів купівлі-продажу земельних ділянок застосовуються відповідні положення земельного законодавства України. Продаж нерухомого майна боржника у порядку виконавчого провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р., нормами Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна від 27 жовтня 1999 р. №68/5.

Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі нерухомості в окремий вид.

Поняття нерухомого майна міститься у ст. 182 ЦК України. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Режим нерухомості речі може бути поширений законом і на інші речі - в силу їх обов'язкової державної реєстрації (ч. 2 ст. 182 ЦК України) [15].

Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, тісний зв'язок з землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його знецінення та зміни його призначення. Слід зазначити, що ці ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризується своїми особливостями, що у свою чергу обумовлює специфічне правове регулювання.

Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти є «природною» нерухомістю. Вони мають особливу цінність, що визначає суспільний інтерес, який виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та встановленні спеціального правового режиму користування. Тому регламентом відносин з приводу даних об'єктів притаманне поєднання публічно-правового і приватноправового регулювання. Завданням публічного права буде в даному випадку визначення можливості допуску відповідних об'єктів нерухомості до участі у майновому обороті, встановлення певних обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті, та санкцій за порушення вимог законодавства, що стосуються публічного інтересу. В нашій державі вже сьогодні закладено основи для встановлення обмежень земельного обороту залежно від категорій землі. Зокрема, відповідно до положень Земельного кодексу України, землі в Україні залежно від основного цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землі встановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад, землі оборони) взагалі не можуть перебувати на праві приватної власності або можуть перебувати у цивільному обігу у виключних випадках, встановлених законом. Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природних фізичних якостей, а не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою. Інакше неможливо було б встановити право власності на надра поза залежністю від права власності на землю. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що у відношенні їх діє презумпція виключної власності народу України [14].

Що стосується правового регулювання обігу зазначених об'єктів, то необхідно зазначити, що, оскільки в Україні встановлено виключне право власності народу України на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природних ресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративного акту-ліцензії, то про цивільний обіг даного виду об'єктів говорити не можна.

Специфіка правового режиму лісів та багаторічних насаджень полягає у тому, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге, вони настільки невіддільно пов'язані з землею, що переміщення їх без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе. У той же час, від договорів купівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються одночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідно відрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» чи рублені дерева. Оскільки «ліс на корені» та рублені дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним з землею, правила, що регламентують порядок відчуження нерухомості, до них не застосовуються.

Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознакою нерозривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх вільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333 ЦК України).

У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).

З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, нести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомості, передбачені статтями ЦК, а саме - значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такі ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно; стає таким лише після державної їх реєстрації, (воно існує і до цього акту в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно на нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його [13].

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речові прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеного будівництва. Нині чинний нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за вилучене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивно забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. №875 до об'єктів нерухомого майна відносить об'єкти незавершеного будівництва. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правої акті - у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. №6815, який також відносить об'єкт незавершеного будівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої ради, а до цього моменту суд може визнати за його власниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку [12].

Солідарні з позицією суддів Верховного суду України розробники ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили норму: «Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові буди будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстр До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)». Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під «незначною часткою робіт» та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти незавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме - нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного будівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями [11].

Спірним питанням залишається і віднесення до категорії нерухомості нежитлових приміщень, розташованих у середині будівлі, оскільки ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав не відносяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, що знаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку з земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того, суб'єктивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісного зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою. Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля в цілому, а саме - цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні для будь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком зі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитлові приміщення характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх з кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий режим. Адже нежитлові приміщення у складі нежитлової будівлі чи будинку об'єкти тієї самої класифікації і підлягають аналогічному правовому регулюванню. А, отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продаж нежитлових приміщень [19].

Об'єктом нерухомості, що має суто цільове призначення, визнається житлом під яким ЦК розуміє не лише житлові будинки та садиби, призначені придатні для постійного проживання в них, а й окремі квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян. Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст. 385 ЦК України).

Самостійним об'єктом нерухомого майна виступають також особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державній реєстрації (повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, як нерозривний зв'язок із зе лею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної шкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є саме переміщення просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів та наявності вимоги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх індивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.

2.2 Аналіз істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості

Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 634, 693 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.

В останні роки урядом України було зроблено декілька спроб встановити мінімальний розмір ціни на об'єкти нерухомості, що виступають предметом купівлі-продажу. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна», було встановлено правило, згідно з яким при відчуженні нерухомості її вартість не повинна бути менше балансової вартості, що визначена у довідці-характеристиці БТІ. Ця постанова втратила чинність відповідно Постанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 1997 р. №544. Звісно, спонукальним мотивом прийняття даної постанови були, передусім, фінансові інтереси держави. Але для охорони інтересів казни було б достатньо вимагати, що мито на користь держави платилось принаймні з розміру балансової вартості об'єкта нерухомості, яка зазначена у довідці-характеристиці БТІ. Саме такий підхід закладено в Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мито затвердженій наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р., згідно з якою при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних та юридичних осіб, вартість таких договорів приймається, виходячи із суми договору, але не нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках БТІ.

Як відомо, окрім загальних вимог закону про форму договору, що встановлені для усіх видів правочинів, існують і спеціальні вимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів. Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів, та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, згідно з якою договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин України. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору [18].

Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої ради. У зв'язку з цим виникає питання, чи не тягне за собою відсутність такого роду реєстрації недійсність цієї категорії договорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. ЦК України запроваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та правочинів з ним, таким чином є правові підстави визнавати нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутності реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання форми угоди (правочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.

Крім того, не треба забувати і про те, що сам факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін і є юридичне вірогідним.

Таким чином, на даний час реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер, жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а не умовою дійсності правочину.

За ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК України право власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації.

Отже, за ЦК України при продажу нерухомого майна перехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскільки момент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності на набувача за ним співпадають [17].

За своєю природою, як уже було вказано вище, договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщо сторони у договорі домовляться, що зобов'язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в цій можливості контрагентів і підлягає консенсуальність договору купівлі-продажу нерухомості. У той же час сторони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульовано імперативною нормою закону.

На нашу думку, вимога законодавця щодо обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості зумовлена передусім необхідністю належного захисту законних прав та інтересів учасників цивільного обігу.

Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим (укладеним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстрація договору та перехід права власності до набувача співпадають за часом проведення, момент виникнення права власності у набувача співпадає з моментом вчинення правочину (укладення договору), який є правовою підставою для такого виникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договору купівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг [15].

У випадках, коли момент переходу права власності до набувача та момент вчинення правочину не співпадають, виникає ряд проблемних питань, що потребують ефективного вирішені Так, укладення договору продажу нерухомості шляхом складання єдиного письмового документа та його нотаріального посвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації переходу права власності нерухомого майна статус покупця за договором має невизначений характер. З іншого боку, він набуває права титульного (фактичного) власника переданої його за договором нерухомості, з іншого боку, право власності на предмет договору зберігається за продавцем. У зв'язку з цим виникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстрації переходу до нього права власності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії продавець? Чи мають право кредитори продавця або покупця звернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і до моменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у даний проміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникнення необхідності у застосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.

Всі ці питання не можуть виникнути, якщо момент укладення договору купівлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходу права власності на нерухоме майно за ним.

Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомого майна здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ). Запроваджується реєстр прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиції України. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разі виявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних носіях запису на паперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. Під реєстрацією прав власності на нерухоме майно розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі право встановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхом приймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення записів до реєстру прав, учинення написів на право встановлювальних документах, видачі витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно - працівник БТІ з вищою юридичною освітою [16].

Передбачається граничний шестимісячний строк, протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попередній власник може звернутися із заявою про скасування попереднього запису щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів.

Право на отримання витягів про зареєстровані права мають власник (власники), його спадкоємці та правонаступники юридичних осіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених чинним законодавством України. Таким чином, законодавчо закріплюється принцип публічності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься у Реєстрах всіх зацікавлених третіх осіб [14].

Реєстратор повинен установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості та перевірити угоди які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені.

Підставою відмови у реєстрації прав на нерухоме майно є наявність вже зареєстрованого права на нього.

2.3 Сторони договору купівлі-продажу нерухомості

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осіб можуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (наприклад, ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 41 Закону України «Про господарські товариства»).

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомо майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповіді до закону або договору.

Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавці так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство - оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад) [18].

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до Сімейного кодексу України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій форм. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя. Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком недійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону [17].