Недвижимое имущество как объект гражданских прав

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - это недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал.

К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения.

Итак, классификация недвижимости возможна по различным основаниям.

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

2.1 Правовой режим земельных участков

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

По сравнению с движимым имуществом земля, как объект права, включалась в гражданский оборот более медленно. На раннем этапе развития права общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, территория воспринималась ими как земля всего народа или племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на земельный участок, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав. Общественно-правовая мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате достаточно длительной исторической эволюции экономических отношений, в первую очередь обусловленных необходимостью повышения интенсивности использования земли, поскольку "обработка оставляет на земле признаки приложенного к ней труда, а, следовательно, и права на нее того лица, которое ее обрабатывало".

В рамках римского права в результате длительной эволюции была создана внутренне логичная система прав на землю, которая отвечала потребностям рыночного оборота мелкой поземельной собственности. В период господства феодального способа производства развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений было теснейшим образом связано с политическим (государственным) аспектом. Это объективно объясняется, прежде всего, необходимостью укрепления публичного порядка оборота земли, так как гражданское право собственности на земельный участок наделяло правообладателя не только правомочиями хозяйственного господства на земельном участке, но и определенной юрисдикцией, государственными (суверенными) правами в отношении данной территории. В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии наивысшей исключительности в наделении собственника правомочиями в области пространства над поверхностью земли и под почвенным слоем земельного участка. Однако в дальнейшем в развитии прав на пространство земельных участков проявилась тенденция к законодательным ограничениям правомочий собственника со стороны публичной власти, которые были вызваны общественными интересами.

В целом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период.

Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Реализация всех видов деятельности в пределах единого пространства становится со временем все менее реальной. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей ("пространство жилищной сферы") со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства ("сфера жизнеобеспечения человека"), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав.

В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права -- земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя - материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.

Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие "земельный участок" не соответствует в полном объеме сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. Однако в действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений нельзя признать совершенным. В то же время, требуется строго ограниченная нормами гражданского права сфера регулирования земельных отношений. Таким образом, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку не только как к почве, но и как пространству над поверхностью земли, может вывести регулирование земельных отношений на качественно новый уровень.

Земельный участок как объект гражданского права не является объектом других отраслей права и законодательства, в которых для обозначения иных объектов права используются схожие или совпадающие (идентичные) термины: "территория", "земля", "земельный участок" как природный ресурс и природный объект. Земельный участок в гражданском праве -- обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав. Закрепление за земельным участком режима объекта гражданских прав происходит по воле законодателя, однако необходимо учитывать, что он вынужден считаться с сущностью определенного блага, и не может регулировать поведение участников оборота по поводу данного блага исключительно по своему усмотрению. Соответствие законодательной регламентации естественным (физическим), качественным, сущностным свойствам благ придают праву объективный характер и известную стабильность. Правовой режим определенного объекта права определяется свойствами блага, которые объективно диктуют определенные особенности поведения лиц по отношению к данному виду блага. Таким образом, правовая регламентация зависит в первую очередь от характера объекта, блага, свойства которого обусловливают правовой механизм и содержание правового регулирования.

Общность земельного участка с иными объектами прав заключается в наличии признаков дискретности, системности и юридической привязки. Особенность (специфичность) правового режима земельного участка в отличие от иных объектов прав в действующем российском законодательстве наиболее ярко характеризуется следующим:

1) закрепление в отношении земельного участка специфических видов прав, которые в отношении иных объектов прав не устанавливаются;

2) наличие юридической связи (зависимости) правового режима земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества, например, право пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ), а в некоторых случаях и движимого имущества, например, вещи, на которую распространяются правила гражданского законодательства о кладе (ст. 233 ГК РФ), при определенных условиях -- в отношении брошенных вещей (ст. 226 ГК РФ);

3) закрепление специфических особенностей возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на земельный участок: более длительный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), невозможность создания и уничтожения объекта права в физическом смысле, специальные основания прекращения прав -- изъятие по причине ненадлежащего использования (ст. 284 ГК РФ), государственная регистрация прав на землю и их оборота, особенности прекращения права собственности на земельный участок, собственник которого от него отказался (ст. 225 ГК РФ);

4) наличие особенностей порядка наследования земельного участка (ст. 1181 ГК РФ);

5) особый порядок определения подсудности в спорах по поводу земельных участков в зависимости от их места нахождения (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации), а также особенности определения места исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ).

В сфере действия норм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач:

1) номинирует земельный участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага;

2) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления);

3) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости;

4) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.

Итак, регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее "двойное" и зачастую противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права, а также иные недостатки.

2.2 Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Правительство устанавливает и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Многие отношения, возникающие у участников гражданского оборота, касаются жилых помещений. Эти отношения в той или иной степени будут подчиняться нормам как гражданского, так и жилищного права.

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей, противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 28.09.2010) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

В жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. Законодательство некоторых европейских стран использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа.

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному. Некоторые ученые считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства.

Другие понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. Так, П.В. Крашенинников подтверждает, что в посвященной анализу жилищного законодательства литературе можно встреть суждения о том, что жилищное законодательство - это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений представляется, что комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства является наиболее точной, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости - квартиру (жилое помещение).

Заметим также, что в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Следует обратить внимание и на п. 1 ст. 5 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Между тем, доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2011 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства. Поэтому в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Но по данному поводу существуют разногласия.

Так, А.А. Шевырин считает применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом: "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:

а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;

б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.

Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка. Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли".

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции "главная вещь и принадлежность".

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, С. Сорокин отмечает, что "такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство".

На взгляд автора настоящей работы, сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия "жилое помещение" очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

О.В. Шведкова предлагает выделить специфику жилого помещения и его существенные признаки, которые позволили бы отнести жилое помещение к объектам недвижимости. К таким признакам О.В. Шведкова относит:

1) любое жилое помещение, как в многоквартирном доме, так и одноквартирном, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака "невозможности перемещения без ущерба их назначению" в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества отдельно стоящие помещения, хоть и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные;

2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических причин (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получит такие характеристики, которые позволят отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества будет сопровождаться присвоением ему кадастрового номера, который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на всей территории России;

3) жилые помещения обладают большой значимой ценностью, что позволяет отнести их к объектам недвижимости, имеющим особый правовой режим.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате реализации данных намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению.

Перейдем к рассмотрению нежилых помещений. Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч. 2 п. 6 ст. 12). Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.. Думается, указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению.

Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. М. Пискунова предлагает классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено.

Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Представляются рациональными следующие предложения:

Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, с учетом обоснованной ранее необходимости закрепления в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости, следует внести изменения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его первый абзац в следующей редакции:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства".

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является собственником общей стены, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Необходимым является и параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов жилого/нежилого фонда (род) и, соответственно, жилыми/нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

2.3 Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам

недвижимость гражданский имущество земельный

Данная группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме.

Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

В современной юридической литературе, посвященной вопросам недвижимого имущества, очень сложно найти что-либо о космических объектах. Данное обстоятельство, по всей видимости, можно объяснить сразу несколькими причинами.

Во-первых, космическая промышленность появилась сравнительно недавно, и, следовательно, искать работы дореволюционных авторов, касающиеся данного вопроса, бессмысленно. В равной степени сложно отыскать и цивилистические работы советского периода по данной тематике: в этот период ни о каком обороте космических объектов речи и быть не могло, космическая деятельность была под полным контролем государства.

Во-вторых, контролирующая функция государства в этой сфере в связи с ее особой общественной ценностью весьма ощутима и сегодня. Космическую аппаратуру в основном выпускают государственные предприятия; ракетно-космические комплексы, которые необходимы для запуска космических объектов, относятся к объектам, ограниченным в обороте; космическая деятельность подлежит лицензированию.

Вместе с тем космические объекты, несомненно, представляют интерес для гражданского права, в том числе и потому, что в эру информационных технологий просто невозможно обходиться без средств связи, телевидения, радиовещания, Интернета - без всего этого гражданский оборот в наше время просто бы замер. А для того, чтобы все это функционировало, безусловно, необходимо использование спутниковой связи.

Актуальность данной тематики возросла и в связи с формирующимся сегодня новым видом туристических услуг - полетами в космос ради развлечения. Космический туризм, начавшийся полетом Денниса Тито в 2001 г., имеет явную тенденцию к развитию. Средства массовой информации сообщают о том, что космическим туризмом планирует заняться крупнейшее в России космическое предприятие Открытое акционерное общество "Ракетно-космическая корпорация "Энергия" им. С.П. Королева"; а компания Space Adventures, сотрудничающая с Роскосмосом, планирует в ближайшее время организацию экскурсий на Марс и Луну.

Действующее российское законодательство не содержит легального определения космического объекта, однако это определение можно обнаружить в международном праве. Так, Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (далее - Конвенция о регистрации), в п. b ст. 1 дает следующую дефиницию: термин "космический объект" включает составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. Аналогичное понятие космического объекта содержится и в Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами.

Данные определения содержат тавтологию и со всей четкостью не позволяют установить, что же следует относить к космическим объектам. Представляется, что определение космического объекта следует дать путем раскрытия его признаков.

Космический объект - это обязательно летательный аппарат, предназначенный для запуска в космос, созданный человеком. Им не может быть метеорит или другое космическое тело, даже попавшее на территорию земного пространства. Такой вывод можно сделать исходя из толкования норм разд. IV Закона РФ от 20.08.1993 № 5663-1 (ред. от 30.12.2008) "О космической деятельности" (далее - Закон о космической деятельности), в котором упоминается, что космическими объектами управляют, что они осуществляют маневрирование в воздушном пространстве, посадку на отведенные для этого полигоны. В литературе, к примеру, к космическим объектам относят искусственные спутники, космические корабли и т.д.; это также различные автоматические межпланетные станции, лунные орбитальные корабли, орбитальные корабли, межпланетные станции и другая космическая техника.

Следует различать космические объекты и объекты космической инфраструктуры. Если к первым, как было сказано выше, относятся летательные аппараты, то вторые - это сооружения и техника, используемые для обеспечения или осуществления космической деятельности, например, космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, центры и оборудование для подготовки космонавтов. К объектам космической инфраструктуры относят также районы падения отделяющихся частей космических объектов (п. 1 ст. 18 Закона о космической деятельности). Все объекты космической инфраструктуры по сути своей являются вспомогательными по отношению к самим космическим объектам.

Вышеизложенное не позволяет согласиться с мнением С.П. Гришаева, который, отмечая, что термин "космический объект" является неопределенным, пишет о том, что "к космическим объектам могут быть отнесены любые небесные тела как естественного, так и искусственного происхождения".

Во-первых, как уже упоминалось, Закон о космической деятельности, не давая точного определения, все же говорит о космических объектах как о летательных аппаратах, которые следует запускать, которыми можно управлять и с помощью которых можно осуществлять маневры. Однако человеческая мысль не дошла еще до способов управления небесными телами. Весьма сложно представить осуществление маневров летящими мимо Земли метеоритами.

Во-вторых, расширенное толкование термина "космический объект", данное С.П. Гришаевым, приводит к абсурдной ситуации, когда небесные тела признаются недвижимым имуществом, приобретаются в собственность и продаются по частям некоторыми предприимчивыми субъектами. Так, по всему миру, в том числе и в России, в настоящее время работают филиалы так называемого Лунного посольства. При этом продавцы Луны, Марса и аналогичного "имущества" приводят правовое обоснование своей деятельности, ссылаясь во всех предложениях о покупке космических тел на ст. II Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела. При этом они указывают на то, что космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит только лишь национальному присвоению, а частные лица, по их мнению, вполне могут присвоить себе приглянувшуюся планету.

Между тем в ст. VI Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, содержится правило о том, что государства - участники Договора несут международную ответственность за национальную деятельность в космическом пространстве, включая Луну и другие небесные тела, независимо от того, осуществляется ли она правительственными органами или неправительственными юридическими лицами, и за обеспечение того, чтобы национальная деятельность проводилась в соответствии с положениями, содержащимися в данном договоре. Деятельность неправительственных юридических лиц в космическом пространстве, включая Луну и другие небесные тела, должна проводиться с разрешения и под постоянным наблюдением соответствующего государства - участника Договора.

Более четкий запрет на присвоение небесных тел содержится в п. 3 ст. 11 Соглашения о деятельности государств на Луне и других небесных телах, в котором говорится следующее: "Поверхность или недра Луны, а также участки ее поверхности или недр или природные ресурсы там, где они находятся, не могут быть собственностью какого-либо государства, международной межправительственной или неправительственной организации, национальной организации или неправительственного учреждения или любого физического лица". Это соглашение в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ является составной частью правовой системы Российской Федерации.