Договор найма жилого помещения

Сфера защиты прав пользователей жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах, защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях, защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами, защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Таким образом, в рамках договора (коммерческого) найма жилого помещения интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Таким образом, следует выделить следующие основные черты договора коммерческого найма жилого помещения:

- срочность (договор заключается на определенный срок);

- возмездность;

- взаимообязанность сторон;

- предпринимательский характер отношений сторон;

- потребительский характер данных отношений.



2.3 Договор социального найма жилого помещения

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае:

- представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;

- нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Необходимо подчеркнуть, что согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.

Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).

Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Весьма интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. Позиция правоприменительной практики строится на следующем: бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

Важно подчеркнуть, что лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

- согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

- согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;

- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов.

Необходимым условием вселения временных жильцов является согласие членов семьи нанимателя (статья 80 ЖК), а также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку статья 80 ЖК РФ (часть 1) предусматривает, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения проживание временных жильцов является безвозмездным. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением; обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении или расторжении договора социального найма жилого помещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения.

Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения (статья 81 ЖК РФ).

Согласно статье 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Условием обмена является письменное согласие на такой обмен членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения (пп. 2 - 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ).

Граждане - пользователи жилыми помещениями обязаны бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность у нанимателя жилого помещения по договору социального найма по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги.



Глава 3. Сравнительная характеристика и прекращение правоотношений, регулируемых договором найма жилого помещения

3.1 Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения

наем жилищный коммерческий социальный

Как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

По своей юридической природе договор жилищного найма является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным.

В настоящий момент в юридической науке ведется дискуссия относительно самостоятельности двух данных видов договоров - социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров.

Так, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают, что договор социального и договор коммерческого найма жилых помещений являются самостоятельными типами договоров.

Г.Ф. Шешко опровергает данную точку зрения, указывая следующее. Существенные условия договоров являются общими для одного и другого (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Определение жилищного обязательства также дано как общая норма для того или иного договора жилищного найма: обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 Жилищного кодекса РФ - далее - ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Аналогичной позиции придерживаются и ряд других ученых: отмеченные "показатели" позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как "разновидности одной и той же природы найма".

Договоры (одного и другого вида) имеют ряд общих (обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 680 - 682, 684, 685 ГК РФ и статьи 65, 67, 70, 76, 80 - 82 ЖК РФ).

При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма - всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной). По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 57 ЖК РФ); по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности должны являться (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.



3.2 Прекращение правоотношений, регулируемых договором найма жилого помещения

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

Следствием расторжения договора жилищного найма является выселение из жилого помещения.

В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие (ст. 90 ЖК). Требования о благоустройстве данного жилья законодатель не предусматривает.

В части требований к жилому помещению, предоставляемому в случае выселения в связи с невнесением указанных платежей, Верховным Судом РФ с учетом положений ст. 67, 90, 105 и 15 ЖК РФ дано следующее разъяснение: "...в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека".

Следует, как представляется, обратить внимание на определенную несогласованность позиций статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, ст. 83 предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что означает возможность расторжения договора и в случае невнесения платы за жилое помещение, и в случае, если не внесена плата за коммунальные услуги (или то или другое) и, конечно, если не оплачивается жилье и коммунальные услуги (одновременно).

Редакция ст. 90 допускает возможность выселения, если не производится оплата за жилье и коммунальные услуги (одновременно и то и другое).

Такая несогласованность, по мнению отдельных авторов, вызывает затруднения при решении вопроса о применении санкций за несоблюдение нанимателем обязанностей по внесению обязательных платежей. Очевидно, в данной ситуации следует учитывать, что выселение в связи с указанным нарушением есть следствие расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Таким образом, первичными (обязательными) являются основания расторжения договора, выселение - лишь логическое завершение этого.

Что касается порядка исчисления срока, то вопрос предельно ясен (см. п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Срок должен превышать 6 месяцев ("более шести месяцев"), неоплата - быть "длящейся", т.е. более 6 месяцев подряд ("в течение"). Если она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.

Применение положения о выселении по указанным основаниям является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п.

Выселение из занимаемых жилых помещений по договору социального найма может осуществляться, при определенных обстоятельствах, без предоставления другого жилья. Статьей 91 ЖК РФ установлено, что такое выселение производится в случаях: использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 83 ЖК РФ).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Вопросы, связанные с выселением по указанным основаниям, нередки в судебной практике. Так, предметом рассмотрения Верховного Суда РФ был вопрос выселения бывших членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если их поведение делает невозможным совместное проживание. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о выселении бывших членов семьи в подобных ситуациях. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями. Таким образом, к таким лицам подлежит применению положение ст. 91 ЖК РФ, предусматривающей выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. По мнению Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого дома. С иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилыми помещениями, ведущем к разрушению такого помещения, могут обратиться органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением Правил пользования жилыми помещениями.

Что касается формы предупреждения граждан об устранении нарушений, влекущих выселение (ст. 91 ЖК РФ), то в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Очевидно, что в случае виновного поведения пользователей жилым помещением (см. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (статья 83 ЖК РФ) или утрата пользования жилым помещением.

Основаниями расторжения договора найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются: невнесение нанимателем платы за жилье в установленные сроки; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение; нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в квартире, доме; использование жилого помещения не по назначению (статья 83 ЖК РФ).

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения.

Выселению подлежат наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90 ЖК РФ предусматривает выселение в данном случае с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, при этом требование о благоустройстве данного помещения законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 определено, что иск о выселении по данному основанию не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения обязательных платежей нанимателем и членами его семьи более чем за шесть месяцев подряд.

Затруднительным является, что считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным Постановлением Пленума определено, что к уважительным причинам могут быть отнесены: длительные задержки заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также статьей 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.

Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:

- использования жилого помещения не по назначению;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.

Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать Правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.

В связи с рассматриваемым вопросом о выселении, с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее. Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях расторжения договора (что довольно подробно отражено в ЖК РФ), а также утраты права пользования жилым помещением.

Утратившими право пользования жилым помещением:

- могут быть признаны, в частности, лица, виновные в разрушении или порче жилого помещения, в случае систематического характера таких нарушений и принятия к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными;

- также подлежат признанию лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма направлена на защиту несовершеннолетних, на создание им надлежащих условий для проживания. Для реализации нормы о выселении этих лиц необходимо решение суда о лишении их родительских прав.

Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно.

Необходимо подчеркнуть, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусматривается статьей 66 ЖК РФ в случаях неисполнения обязанностей по капитальному ремонту. Неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязанностей дает нанимателю возможность потребовать: уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков жилья, общего имущества дома; либо возмещения убытков, причиненных несвоевременным проведением капитального ремонта (см. часть 2 статьи 66 ЖК РФ).

Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение (самовольно переустроенное нанимателем) в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ).

Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если эти услуги ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

Нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность (см. статьи 7.21, 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Следует отметить, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом (часть 3 статьи 4 ЖК РФ).

Однако, некоторые ограничения установлены. Так, статья 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1194 ГК РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

Таким образом, анализ изложенного позволяет выделить два основных отличительных признака договора социального найма жилья, которые определяют особенности его правового регулирования:

- объектом данных договоров являются жилые помещения в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной);

- собственником имущества, передаваемого по данным договорам во временное пользование являются, соответственно, публично-правовые образования.

Таким образом, анализ изложенного позволяет прийти к следующим выводам:

1. Договор найма жилого помещения представляет собой договор о передаче имущества во временное пользование. Отличительной особенностью данного договора является его объект - жилое помещение;

2. Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

3. Основными видами договора найма жилого помещения являются договор социального и коммерческого найма жилья.



Заключение

Таким образом, проведенный в работе анализ еще раз подчеркнул огромную значимость данного правового института и позволил прийти к следующим основным выводам.

Договор найма жилого помещения представляет собой договор о передаче имущества во временное пользование. Отличительной особенностью данного договора является его объект - жилое помещение.

Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

Основными видами договора найма жилого помещения являются договор социального и коммерческого найма жилья.

Объектами договора найма в сфере жилищных правоотношений являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса. Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, жилье представляет собой особый объект, который характеризуется некоторыми признаками, в частности, предназначением - для проживания граждан.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Наймодателем может выступать любое лицо, как юридическое, так и физическое, так и публично-правовое образование.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

Несмотря на наличие правового основания установления солидарной ответственности лиц, совместно проживающих с нанимателем перед наймодателем, данное положение не представляется отвечающим конструкции договорных взаимоотношений коммерческого найма жилья.

Кроме того, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ.

В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным видится целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

В целях более эффективного использования объектов жилищного фонда, а также реализации конституционного права граждан на жилье, весьма убедительной представляется точка зрения Е.С. Селивановой, о том, что по цели использования жилищный фонд следовало бы разделить на две большие группы: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. В жилищный фонд некоммерческого использования можно включить жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору безвозмездного пользования жилым помещением, помещения, которые используются собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи.



Список нормативно-правовых актов и использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 // Российская газета от 25 декабря 1993

2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). Ст. 16

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства российской Федерации, 1994, № 32. Ст. 3301

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5. Ст. 410

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (Ч. 1). Ст. 14

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 5 августа 2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32. Ст. 3340

7. Закон РФ от 7 декабря 1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" // Российская газета от 13 марта 199

8. Закон РФ от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Собрание законодательства РФ, 1996, N 3. Ст. 140

9. Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1999, № 14. Ст. 1650

10. Федеральный закон "О техническом регулировании" от 27 декабря 2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2002, № 52 (ч. 1). Ст. 5140

11. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о Государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании" от 24 июля 2000 № 554 // Собрание законодательства РФ, 2000, № 31. Ст. 3295

12. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" от 28 января 2006 № 47 // Собрание законодательства РФ, 2006, № 6. Ст. 702

13. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 г." // Собрание законодательства РФ, 2011, N 5. Ст. 739

14. Постановление Госстандарта РФ "О национальных стандартах Российской Федерации" от 30 января 2004 № 4 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2004, № 8

15. Постановление Госстроя РФ "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 № 170 // Российская газета от 23 октября 2003

16. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" от 10.06.2010 № 64 // Российская газета, от 21 июля 2010

17. Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 N 708-пп // Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2008, N 47

18. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утв. распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 N 1662-р // Собрание законодательства РФ, 2008, N 47. Ст. 5489

19. Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" от 13 марта 2008 № 5-П // СЗ РФ, 2008, № 12. Ст. 1183

20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2005, № 1

21. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2009, N 9

22. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс

23. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс

24. Ансон В.Р. Основы договорного права. М.: Международная книга, 1947

25. Афонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 12

26. Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс, 2006, № 6

27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005

28. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009

29. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 8

30. Далбаева Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА, 2006, N 5(50)

31. Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова / Под ред. В.Н. Литовкина. М., 2009

32. Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика, 2004, N 2

33. Исаев А.В. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность, 2007, N 3

34. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, 2004, N 4

35. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, N 3

36. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право, 2011, N 7

37. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2012, N 5

38. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист, 2011, N 16

39. Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риэлтерской деятельности // Административное право и процесс, 2006, N 2

40. Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика, 2005, N 9

41. Левшина Т.Л. Порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счетчиков тепла и воды в жилых зданиях // Право и экономика, 2000, N 11

42. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. "Проблемы современного гражданского права". М., 2000

43. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2005

44. Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник, 2007, N 2

45. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист, 2008, N 5

46. Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998

47. Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус, 2005, N 1(46)

48. Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир, 2005, N 11

49. Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Жилищное право, 2006, N 4

50. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика, 2010, № 1

51. Святловский В.В. Жилищный вопрос в России. Краснодар, 2000

52. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2002

53. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997

54. Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право, 2011, N 6

55. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009

56. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011

57. Толкачев О.М. О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2003, N 3, 4 (16, 17)

58. Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник / Под ред. Н.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005

59. Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999

60. Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Жилищное право, 2009, № 8

61. Шешко Г.Ф. Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму // Жилищное право, 2011, N 8

62. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право, 2009, № 10

63. Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права, 2008, N 1

Размещено на Allbest.ru