Недвижимая вещь в гражданском праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Недвижимая вещь в гражданском праве

Оглавление

правовой недвижимый имущество регистрация

Введение

Понятие и признаки недвижимой вещи

Юридическая природа незавершенного строительного объекта

Проблемы развития законодательного о регистрации прав на

недвижимость

Заключение

Список используемых источников и литературы

Введение

Актуальность данной темы объясняется тем, что на сегодняшний день по сравнению с другими направлениями в гражданском праве количество специальных научных исследований в области недвижимых вещей, их классификации и правового режима невелико. Эта проблема отчасти связана с тем, что в советском гражданском законодательстве часть понятий (в том числе «недвижимость» и ее классификация) были либо недостаточно разработаны (в силу отсутствия института частной собственности), либо отвергались как категории буржуазные.

Все это так же можно отчасти объяснить следующим: переход к рыночной экономике и перемена в системе общественных, в том числе экономических отношений произошли сравнительно недавно, всего 15-17 лет назад. Изменения в российском обществе породили необходимость кардинальной реформы национальной правовой системы, включающую и совокупность нормативно-правовых актов, что и делалось на протяжении 90-х гг. Появление гражданского законодательства, соответствующего преобразившемуся общественному строю, подтолкнуло науку гражданского права к новым исследованиям источников соответствующей отрасли, их содержания. Следует отметить, что данный вопрос привлекал внимание ученых гражданского права и раньше. Так, можно привести массу примеров научных работ, касающихся недвижимых вещей вообще и их классификации и правового режима в частности: известны книги, например, Иоффе, Алексеева, Братуся и ряда других авторов. Однако они утратили свою актуальность сегодня, в связи с выше упомянутыми переменами в обществе, в том числе сфере гражданских правоотношений. Вследствие этого назревает необходимость новых, более глубоких исследований такого сложного института, как недвижимые вещи, а также отдельных их видов, на основе положений обновившегося гражданского законодательства.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Хотя и сейчас, как правило, данный вопрос рассматривается либо в отдельных журнальных или газетных публикациях и монографиях, либо среди прочих, касающихся разграничению недвижимого и движимого имущества, регистрации, различного рода сделок с ним.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости так же помогает специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Понятие и признаки недвижимой вещи

Круг объектов гражданского права чрезвычайно широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их большей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещами являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемы, растения и т.д.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства, вещами являются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.). Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.

Деление имущества(вещи) на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращение недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью быда исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922г. с отменой частной собственности на землю (с 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года, а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик

В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.

Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.

Гражданский кодекс (далее - ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.

Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК).

Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

Законодательство Дореволюционной России и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. Уже упоминавшийся Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.

По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или под слом.

Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному в ГК РФ.

Итак, учитывая все выше сказанное дадим определение недвижимости. Недвижимость - (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.

Так же некоторые ученые выделяют отдельное понятие объекта недвижимого имущества- индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.

Деление вещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте. Безусловно, движимыми являются названные в перечне недвижимых (ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако они отнесены названной статьей ГК к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации в силу их общественной и экономической значимости.

Недвижимость - новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и Другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась как объект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике, товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений и решении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования, который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой. Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использовании земли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровне сельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этим осознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришло к пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могут рассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться, не отвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.

К недвижимости относятся предприятия - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Имущество хозяйствующих субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, может быть рассмотрено как имущественный комплекс в качестве самостоятельного объекта правоотношений, что и вытекает из ст. 132 ГК РФ. Такая позиция поддерживается не всеми представителями науки. Например, О.Г. Козьменко считает, что признаки имущественного комплекса совпадают с признаками сложной вещи, поэтому он должен быть исключен из категории самостоятельных объектов гражданских прав.

Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РФ. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов. В юридической литературе в отношении подхода к рассматриваемому объекту в качестве вещи высказаны сомнения. Отмечается, что трудность в определении правовой природы имущественного комплекса в целом связана со следующими важными моментами: 1) Имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, назван в законе предприятием. Которое как субъект права; 2) имущественный комплекс не является объектом, подобным вещи в её классическом понимании; 3) Нормативное определение имущественного комплекса не дает однозначных ответов, при каких обстоятельствах та или иная совокупность имущества должна рассматриваться как имущественный комплекс. В чем отличие имущественного комплекса от простой совокупности отдельных вещей и прав, в чем отличие имущественного комплекса хозяйствующих субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность от иных имущественных комплексов, может ли хозяйствующий субъект быть владельцем нескольких имущественных комплексов (если да, то как провести разграничение между ними). В прошлое время подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РФ допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 66-123 ГК). Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля ).

Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РФ, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (ГГУ) к недвижимости относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Основные нормативные акты: Конституция РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 и др. ГК РФ, федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.

К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).

ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямого указания закона.

Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.

Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К категории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые de jure вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет.

Так, А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданского оборота.

М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации».

Думается, законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоит их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены.

Юридическая природа незавершенного строительного объекта

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества. Которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепление к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом. Таким образом, зарубежный опыт о отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ.

Следует отметить, в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.

Относительно природы не завершенного строительством объекта в юридической литературе высказано несколько концепций. Первая из них сводится к тому, что объект незавершенного строительства следует рассматривать как совокупность материалов. Эту идею предложил Е. А. Суханов при исследовании отдельных оснований приобретения и прекращения права собственности. Проанализировав нормы ст. 218 ГК РФ, Е. А. Суханов сделал вывод, что момент возникновения права собственности применительно к объектам недвижимости возникает с момента их государственной регистрации.

В рамках второго подхода не завершенный строительством объект рассматривается в качестве объекта недвижимости в силу природных свойств, обусловленных прочной связью с земельным участком.

Так, И. Гумаров весьма критично оценивает концепцию движимых вещей как совокупности строительных материалов, указывая, что именно акт государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект позволяет считать его недвижимостью. В то же время, учитывая природные свойства в виде неразрывной связи не завершенного строительством объекта и земельного участка, И. Гумаров предлагает рассматривать объект строительства в качестве недвижимости3. Следовательно, И. Гумаров связывает существование объекта недвижимости и момент его официального признания таковым со стороны государства.

Третье направление исследования природы не завершенного строительством объекта обосновывает положение о том, что его следует считать объектом недвижимости в связи с физическими свойствами, исключающими перемещение в пространстве.

Указ Президента РФ от 16.05.1997г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства.

Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд РФ (далее ВАС РФ). Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит. Что «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации незавершенного строительством объекта, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

«Не завершенный строительством объект должен признаваться недвижимостью, если он как предмет вещного правоотношения не выступает в качестве объекта, относительно которого складываются обязательственные права и обязанности заказчика и подрядчика.»

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими». Эта же позиция, связана с действием договора строительного подряда, была отражена в п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Согласно п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В пункте 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», содержится указание на то, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект следует рассматривать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения на него права. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с момента его совершения не завершенный строительством объект может быть введен в гражданский оборот.

Поэтому акт государственной регистрации следует рассматривать как юридический факт, который признается основанием возникновения абсолютного вещного правоотношения, где в качестве вещи выступает не завершенный строительством объект, признаваемый по природным свойствам недвижимостью.

Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, ВАС РФ исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

В отношении объектов незавершенного строительства законодательства никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект, и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент, или же возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями ВАС РФ, т.е. принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и несоразмерного для него ущерба.

Литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников, С.Ф. Савкин, И. Гумаров. При этом они считали. Что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должно применяться нормы. Относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Например. Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижим имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить ним сделку. «Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости».

Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимостью? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны - дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.

Рассматривать в широком смысле не завершенный строительством объект как совокупность материалов можно лишь в том случае, если материалы завезены на строительную площадку и там складированы. Как только материалы будут использованы и их совокупность образует систему строительных конструкций, неразрывно связанных с земельным участком, то речь может идти только об объекте недвижимости, относительно которого существуют обязательственные правоотношения строительного подряда, в которых подрядчик, выступающий в роли должника, выполняет необходимые строительные работы, предусмотренные проектно-сметной документацией.

В этом смысле целесообразно закрепить в законодательстве норму о том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается их собственником до момента фактического использования данных материалов в строительстве, когда право собственности на них прекращается в связи с фактической гибелью. Фактическая гибель материалов в данном случае связывается с наличием на стройке со стороны подрядчика рабочих, занятых осуществлением проекта строительства.

С 1 апреля 2005г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов строительстве домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Таким образом, признание не завершенного строительством объекта в качестве объекта недвижимости должно основываться на признании неразрывной его связи с земельным участком независимо от того, какие относительно этого объекта существуют правоотношения. Вместе с тем совершение юридических действий с объектом незавершенного строительства должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия акта государственной регистрации на него вещного права. При этом обеспечение единой регистрации права собственности на не завершенный строительством объект и земельный участок под ним позволяет обеспечить реализацию принципа единства судьбы земельного участка и того, что с ним неразрывно связано. Но это не означает, что отпадает необходимость включения в число объектов недвижимости объектов незавершенного строительства. Здесь речь может идти о сложном объекте в виде комплекса или совокупности неразрывно связанных между собой объектов недвижимости, подлежащих единой регистрации.

Проблемы развития законодательного о регистрации прав на недвижимость

Перспективы развития рынка недвижимости во многом определяются состоянием законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость) позволяет выделить следующие ключевые проблемы действующей системы регистрации прав на недвижимое имущество:

· проблема внутренних противоречий «смешанной» системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не обеспечивает защиту прав добросовестного приобретателя;

· проблема юридической разобщённости земельного участка и здания («разорванность» прав);

· отсутствие принципа «земельный участок - главная вещь», включая вопросы регистрации прав.

Проблема внутренних противоречий «смешанной» системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Созданная в Российской Федерации правовая конструкция не защищает имущественных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, поскольку законодательство Российской Федерации не гарантирует права сегодняшних собственников на недвижимое имущество. Россия сегодня является уникальной страной, где продекларирована и реализуется «совмещённая» система регистрации и прав и сделок.

Участники сделок с недвижимостью, как правило, не в состоянии проводить всеобъемлющую проверку чистоты прав на предмет сделки. В силу этого они несут постоянный риск того, что будет обнаружено какое-то «невидимое» право на интересующий их объект. Несмотря на то, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество призвана осуществлять регистрацию всех вещных прав, а также их ограничений (обременений), на сегодняшний день в законодательстве не указываются признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, и аналогичные «стеснения», регистрация которых не требуется.

Таким образом, в рамках существующей системы, права добросовестного приобретателя, который пользуется сведениями учреждения юстиции по регистрации прав, могут быть серьезно ущемлены предыдущими правами лиц, не зарегистрированных и практически не поддающихся выявлению.

Проблема гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества

При отсутствии практических механизмов исполнения государственных гарантий провозглашенная в статье 2 Закона о регистрации прав на недвижимость норма о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество», является на практике фиктивной.

Сложившаяся система гарантий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не обеспечивает даже адекватного денежного возмещения (не учитывает трудность, а чаще невозможность получения «добросовестным приобретателем» денег от прежнего продавца, особенно когда имущество поменяло несколько собственников).

Проблема юридической разобщённости земельного участка и здания («разорванность» прав)

В настоящее время законодательством закреплена правовая конструкция, при которой земельный участок и здание, находящееся на нем, признаются разными объектами недвижимого имущества.

В случае, когда субъекту здание принадлежит на праве собственности, а земельный участок (на котором расположено это здание) на праве аренды, то его право на передачу в ипотеку находящегося в собственности здания полностью зависит от воли арендодателя. Можно ли при такой ситуации назвать субъекта полноправным собственником здания как объекта недвижимости? Конечно, же, нет. Важно отметить, что, несмотря на то, что закон говорит о «собственности» на здание, на самом деле это не собственность, а некоторое более ограниченное право. Собственник здания, которому не принадлежит земельный участок, не может быть полноправным собственником.

Отсутствие принципа «земельный участок - главная вещь»

Следующая проблема гражданского законодательства - право собственности на земельный участок не является приоритетным по отношению к правам собственности на другие вещи, неразрывно связанные с этим участком.

Проблемы бы не существовало, если бы закон более четко устанавливал, что все вновь созданные объекты, присоединенные к земельному участку, становятся собственностью собственника земельного участка по истечении срока, на который предоставлено право пользования земельным участком, без компенсации владельцу объекта, если иное не предусмотрено договором о пользовании землей. Что касается уже существующих зданий, необходимо предпринять еще одну попытку по объединению прав собственности на землю и здание путем приватизации земельных участков под всеми под всеми приватизированными объектами недвижимости.

Заключение

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были рассмотрены актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам:

1. Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права.

2. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

3. В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

4. С введением в РФ частной собственности на землю установлено деление вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах.

В настоящее время в сфере недвижимости еще существует немало проблем: неразработанность нормативной базы, проблемы в правоприменении, противоречие законодательства субъектов РФ федеральному, отсутствие четкой системы органов государственной регистрации, кадровые проблемы. Однако государство делает довольно успешные попытки преодоления данных проблем.

Список используемых источников и литературы

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс

3. Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».. ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

4. Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ/М., 2005г. С.47.

5. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», редакция журнала «Хозяйство и право», 1995, с.173 Гражданское право. Часть 1. Учебник/Под. Ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. - М.: ТЕИС, 1996, С.175.

6. Киндеева Е.А. государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. №1(6). С.83.

7. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. №7-9

8. Ершов О.Г. Незавершенный строительный объект: совокупность материалов или вещь?//Недвижимость. Строительство. Право. 2007. №5(8)

9. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №3

10. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. №4

11. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1998г №10

12. Абрамов М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества//Юрист.2002.№4. С.18

13. Гумаров И.В. Понятие и вещи в современном гражданском праве России// Хозяйство и право. 2000.№3. С.48.

14. Козьменко О.Г. Простая вещь, сложная вещь, имущественный комплекс: понятие и вопросы законодательной техники//Хозяйство и право. 2006. №11.С.36044

15. Фролова Н.В.//Журнал российского права. 2008.№12

Размещено на Allbest.ru